Budynek wyższy niż przewiduje plan zagospodarowania przestrzennego

Wysokość zabudowy

W prawie nie istnieje jednoznaczna definicja „wysokości zabudowy”. Termin ten jednak często pojawia się w różnych miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego.

Czasami poszczególne plany zawierają w części ogólnej definicję tego pojęcia. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powinien bowiem precyzować pojęcie „wysokość zabudowy″ lub zawierać jednoznaczne odesłania do odpowiedniego stosowania definicji określonych w przepisach prawa.

Załączony przez Pana miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Rady Gminy nie zawiera definicji „wysokości zabudowy”. Brak ten umożliwia inwestorowi indywidualną interpretację tego pojęcia. Oczywiście wykładnia ta nie może być dowolna i musi zostać dokonana z uwzględnieniem przedmiotowego planu.

Załączony plan zagospodarowania przestrzennego podaje, że wysokość zabudowy garażowej i gospodarczej nie może przekraczać 5 m.

Z Pańskiego pytania wynika natomiast, że zamierza Pan posadowić wiatę garażową o wysokości przekraczającej dopuszczone przez plan 5 m.

Czym jest wiata garażowa?

W tym miejscu należy zastanowić się, czym jest wiata garażowa. Według ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, nie jest to budynek, a jedynie budowla. Budowlą jest obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Można przyjąć, iż określenie „wysokość zabudowy” zastosowane w przedmiotowej uchwale o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego odnosi się tylko do wysokości budynków, natomiast nie znajdzie zastosowania do innych obiektów, jak np. budowle.

Za tą interpretacją przemawia fakt, że rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, odnosi się do wysokości budynku, a więc innego rodzaju obiektu budowlanego niż budowla.

Innymi słowy można przyjąć wykładnię, że ograniczenia zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dotyczące wysokości zabudowy odnoszą się do budynków, natomiast nie mają zastosowania do budowli. Kierując się tą interpretacją, należałoby dopuścić posadowienie przez Pana wiaty garażowej o wysokości 6 m.

Jeśli zamierza Pan postawić wiatę jako wolnostojącą budowlę i niebędącą budynkiem, czyli niezwiązaną trwale z gruntem, powinien Pan wiedzieć że:

1. na budowę wiaty w rozumieniu prawa budowlanego nie jest wymagane pozwolenie na budowę,
2. maksymalna powierzchnia zabudowy to 25 m²,
3. łączna liczba wolno stojących parterowych budynków gospodarczych (w tym wiat) na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki.

Zgłoszenie budowy wiaty garażowej

Ponadto budowa wiaty wymaga zgłoszenia właściwemu organowi (starostwie). W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych, a także termin ich rozpoczęcia. Zgłoszenie należy złożyć wraz z następującymi załącznikami:

1. oświadczenie zgłaszającego o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
2. kopia mapy zasadniczej z zaznaczoną lokalizacją planowanej inwestycji,
3. szkic i parametry techniczne projektowanego obiektu budowlanego.

Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Jeżeli w terminie 30 dni od dnia zgłoszenia organ nie wniesie sprzeciwu, będzie Pan mógł podjąć roboty budowlane.

Zasada tzw. milczącej zgody

Właściwy organ wnosi sprzeciw (w formie decyzji), m.in. jeżeli budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub inne przepisy.

Jeśli organ nie skorzysta z możliwości wniesienia sprzeciwu, będzie miał Pan prawo przystąpić do budowy wiaty wedle przedstawionych w zgłoszeniu warunków.

Innymi słowy brak reakcji organu w tym terminie oznacza zgodę na rozpoczęcie i prowadzanie robót objętych zgłoszeniem – jest to zasada tzw. milczącej zgody.

Potwierdza to choćby wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17.05.1999 r. (sygn. akt IVSA 747/97), zgodnie z którym „dokonanie zgłoszenia – zgodnie z art. 30 Prawa budowlanego – właściwemu organowi administracji i brak w terminie 30 dni sprzeciwu tego organu na rozpoczęcie zamierzonej inwestycji budowlanej stanowi zgodę organu na przystąpienie inwestora do realizacji planowanej budowli. Samo milczenie organu jest więc uprawnieniem do rozpoczęcia działania budowlanego przez inwestora”.

Na koniec pragnę jednak podkreślić, że powyżej przedstawiona analiza stanowi jedynie próbę rozwiązania Pańskiego problemu i nie musi się pokrywać z interpretacją gminy.

Niemniej uważam, że nie zaszkodzi spróbować skorzystać z przedstawionej wyżej drogi.