Budynek lub wiata wyższa niż dopuszcza MPZP

Czy można postawić obiekt wyższy niż przewiduje miejscowy plan?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego. Wynika to z art. 14 ust. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Oznacza to, że jego ustalenia wiążą właściciela nieruchomości, inwestora i organy administracji.

Jeżeli plan określa, że wysokość zabudowy gospodarczej lub garażowej nie może przekraczać 5 m, to co do zasady projekt obiektu o wysokości 6 m jest sprzeczny z planem. Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może zaakceptować inwestycji tylko dlatego, że różnica wynosi 1 m albo że obiekt jest potrzebny do prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Wysokość zabudowy należy do parametrów, które mogą być ustalane w planie miejscowym. Podstawę stanowi art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który obejmuje między innymi zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, w tym gabaryty obiektów.

Jeżeli na danym terenie obowiązuje plan miejscowy, decyzja o warunkach zabudowy nie służy do obejścia jego zapisów. Zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 2 oraz art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunki zabudowy mają znaczenie zasadniczo wtedy, gdy dla terenu nie uchwalono MPZP.

Najpierw trzeba sprawdzić dokładne brzmienie MPZP

W praktyce kluczowe jest nie samo słowo „wiata”, ale to, jak plan miejscowy opisuje ograniczenie wysokości. Należy sprawdzić w szczególności:

• czy plan używa pojęcia „wysokość zabudowy”, „wysokość budynku”, „wysokość obiektu budowlanego” czy „wysokość kalenicy”,
• czy plan zawiera własną definicję sposobu pomiaru wysokości,
• czy limit 5 m dotyczy wyłącznie budynków gospodarczych i garażowych, czy szerzej całej zabudowy towarzyszącej,
• czy dla zabudowy związanej z produkcją rolną przewidziano wyjątki,
• czy działka leży w terenie rolnym, mieszkaniowym, zagrodowym, usługowym albo innym.

Jeżeli MPZP nie definiuje wysokości, organ będzie interpretował plan z uwzględnieniem całej uchwały planistycznej, rysunku planu oraz przepisów techniczno-budowlanych. Dla budynków pomocnicze znaczenie może mieć § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, który określa sposób mierzenia wysokości budynku. Nie oznacza to jednak automatycznie, że każda wiata będzie mierzona dokładnie tak samo jak budynek.

Jeżeli zapis planu jest niejasny, warto przed złożeniem zgłoszenia albo wniosku o pozwolenie uzyskać z urzędu gminy wypis i wyrys z planu oraz przeanalizować część tekstową uchwały. Sama nieformalna rozmowa w urzędzie nie daje ochrony prawnej, ale może pomóc ocenić, jak organ rozumie dany zapis.

Czy wiata jest budynkiem, budowlą czy innym obiektem?

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane nie zawiera odrębnej, ogólnej definicji wiaty. Dlatego nie można z góry przyjąć, że każda wiata jest poza ograniczeniami MPZP dotyczącymi zabudowy gospodarczej.

Zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane obiektem budowlanym jest budynek, budowla albo obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Zgodnie z art. 3 pkt 2 tej ustawy budynkiem jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Z kolei art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane definiuje budowlę jako każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem ani obiektem małej architektury, przy czym przepis wymienia przykładowe rodzaje budowli.

W praktyce wiata przeznaczona na maszyny rolnicze najczęściej nie jest klasycznym budynkiem, jeżeli nie ma pełnych przegród budowlanych. Może jednak nadal być obiektem budowlanym i może podlegać ustaleniom planu miejscowego, jeżeli plan odnosi się szeroko do zabudowy, obiektów gospodarczych albo obiektów towarzyszących.

Argument, że „wiata nie jest budynkiem”, może mieć znaczenie tylko wtedy, gdy plan wyraźnie ogranicza wysokość budynków, a nie całej zabudowy albo obiektów gospodarczych. Jeżeli plan mówi o „zabudowie gospodarczej” lub „obiektach gospodarczych”, organ może uznać, że ograniczenie obejmuje również wiatę.

Jakie formalności budowlane są potrzebne?

Rodzaj procedury zależy od parametrów obiektu. Dla typowych niewielkich wiat istotny jest art. 29 ust. 1 pkt 14 ustawy Prawo budowlane. Przepis ten zwalnia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę między innymi wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, garaże i wiaty o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki.

Takie obiekty wymagają jednak zgłoszenia, ponieważ art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane obejmuje zgłoszeniem między innymi budowę obiektów wskazanych w art. 29 ust. 1 pkt 14 tej ustawy.

W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres, miejsce i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Wynika to z art. 30 ust. 2 ustawy Prawo budowlane. Do zgłoszenia dołącza się między innymi oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz odpowiednie szkice, rysunki, pozwolenia, uzgodnienia i opinie, jeżeli są wymagane przepisami.

Obecnie termin milczącej zgody wynosi 21 dni, a nie 30 dni. Zgodnie z art. 30 ust. 5 ustawy Prawo budowlane roboty można rozpocząć, jeżeli organ nie wniesie sprzeciwu w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia. Zgodnie z art. 30 ust. 5b tej ustawy roboty trzeba rozpocząć przed upływem 3 lat od terminu wskazanego w zgłoszeniu.

Kiedy organ wniesie sprzeciw albo odmówi pozwolenia?

Przy zgłoszeniu podstawowe znaczenie ma art. 30 ust. 6 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem organ wnosi sprzeciw w drodze decyzji, jeżeli budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo inne akty prawa miejscowego lub inne przepisy.

Przy pozwoleniu na budowę organ bada zgodność projektu z planem miejscowym na podstawie art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy Prawo budowlane. Jeżeli projekt jest sprzeczny z MPZP, organ nie powinien zatwierdzić projektu budowlanego i udzielić pozwolenia.

Oznacza to, że zgłoszenie nie jest „łatwiejszą drogą” do realizacji obiektu sprzecznego z planem. Różni się procedura, ale obowiązek zgodności z MPZP pozostaje taki sam.

Co można zrobić, jeżeli potrzebna jest wiata wyższa niż 5 m?

Najbezpieczniejsze rozwiązanie to dostosowanie projektu do planu, czyli obniżenie obiektu do dopuszczalnej wysokości. W praktyce można rozważyć zmianę kąta nachylenia dachu, inny typ konstrukcji, częściowe zagłębienie posadzki, zmianę lokalizacji albo podział funkcji na dwa niższe obiekty, o ile będzie to zgodne z planem i przepisami technicznymi.

Jeżeli dostosowanie projektu nie jest możliwe, pozostaje wniosek o zmianę planu miejscowego. Trzeba jednak pamiętać, że właściciel działki nie ma roszczenia o zmianę MPZP. Rada gminy może, ale nie musi rozpocząć procedury planistycznej. Procedura jest długotrwała i zależy od polityki przestrzennej gminy.

Wniosek o zmianę planu warto uzasadnić konkretnie: potrzebami gospodarstwa rolnego, gabarytami maszyn, wpływem na otoczenie, zachowaniem odległości od granic działki, brakiem uciążliwości oraz zgodnością z kierunkami rozwoju gminy. Należy jednak liczyć się z tym, że nawet dobrze uzasadniony wniosek może nie zostać uwzględniony.

Czy można powołać się na niejasność planu?

Tak, ale ostrożnie. Jeżeli plan nie definiuje „wysokości zabudowy” i nie wynika z niego jednoznacznie, że limit 5 m obejmuje wiaty, inwestor może przedstawić argumentację, że ograniczenie dotyczy wyłącznie budynków gospodarczych i garażowych. Podstawą takiej argumentacji może być odróżnienie budynku od budowli w art. 3 pkt 2 i art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Nie jest to jednak gwarancja pozytywnego rozstrzygnięcia. Organy i sądy administracyjne często interpretują plan z uwzględnieniem jego celu, ładu przestrzennego oraz ochrony sąsiedniej zabudowy. Jeżeli z planu wynika zamiar ograniczenia gabarytów wszelkich obiektów gospodarczych, argument formalny o tym, że wiata nie jest budynkiem, może nie wystarczyć.

W razie sprzeciwu od zgłoszenia albo odmowy pozwolenia inwestor może skorzystać ze środków zaskarżenia przewidzianych w Kodeksie postępowania administracyjnego. W sprawach prowadzonych przez starostę organem odwoławczym jest zwykle wojewoda. Dalsza kontrola może odbywać się przed wojewódzkim sądem administracyjnym.

Skutki wybudowania wyższego obiektu bez zgodności z planem

Budowa obiektu mimo sprzeciwu, bez wymaganego pozwolenia albo niezgodnie z zatwierdzonym projektem może uruchomić postępowanie nadzoru budowlanego. W zależności od stanu faktycznego zastosowanie mogą mieć między innymi art. 48, art. 49, art. 50 i art. 51 ustawy Prawo budowlane, dotyczące samowoli budowlanej, wstrzymania robót i doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem.

Legalizacja obiektu sprzecznego z MPZP jest co do zasady problematyczna, ponieważ zgodność z planem jest jednym z podstawowych warunków legalizacji. W praktyce może to prowadzić do obowiązku rozbiórki albo przebudowy obiektu.

FAQ

Podsumowanie

Jeżeli MPZP przewiduje maksymalną wysokość zabudowy gospodarczej lub garażowej 5 m, budowa wiaty albo budynku o wysokości 6 m jest ryzykowna i może zostać zablokowana przez organ. Kluczowe znaczenie ma to, czy plan ogranicza wyłącznie wysokość budynków, czy szerzej wysokość zabudowy lub obiektów gospodarczych.

Przed rozpoczęciem inwestycji należy przeanalizować tekst planu, rysunek planu, definicje, parametry obiektu i właściwą procedurę z Prawa budowlanego. Jeżeli plan jest jednoznacznie niekorzystny, najbezpieczniejsze są zmiana projektu albo działania planistyczne w gminie, a nie budowa wbrew ograniczeniom.

Źródła

• art. 3 pkt 1, pkt 2 i pkt 3, art. 29 ust. 1 pkt 14, art. 30 ust. 1 pkt 1, art. 30 ust. 2, art. 30 ust. 5, art. 30 ust. 5b, art. 30 ust. 6 pkt 2, art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 48, art. 49, art. 50 i art. 51 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane,
• art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 14 ust. 8, art. 15 ust. 2 pkt 6 i art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
• § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.