Wyegzekwowanie od ZGM-u przeprowadzenia remontu

Obowiązki właścicieli lokali mieszkalnych

Prawa i obowiązki właścicieli lokali mieszkalnych określone są w Kodeksie cywilnym (w skrócie K.c.), a także w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z poźn. zm.).

Jak wskazuje art. 662 § 1 K.c., „wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu”.

„Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę” (art. 662 § 2 K.c.).

Według § 3 art. 662 „jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego”.

Stosownie do art. 663 K.c. „jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego”.

Jak wskazuje art. 664 § 1 K.c., „jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad”.

„Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia” (art. 664 § 2 K.c.).

Kiedy najemcy przysługuje roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej

„Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach” (art. 664 § 3 K.c.).

Z kolei art. 6a ust. 1 ustawy o ochronie lokatorów wskazuje, że „wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami”.

Obowiązki wynajmującego

Jak w wskazuje art. 6a ust. 3 ustawy, „do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1. utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
2. dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
3. dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

    

   • napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
   • wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków”.

Jak wynika z powyższych przepisów, właściciel mieszkania, który wynajął Panu mieszkanie, a więc zapewne, jak wynika z Pana pytania, gmina, odpowiada za zapewnienie przez czas trwania najmu przydatności lokalu do użytku. Właściciel jest zobowiązany do utrzymania w należytym stanie budynku oraz do dokonywania napraw i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli budynek został uszkodzony.

Remonty i naprawy w wynajmowanym mieszkaniu

Właściciel mieszkania powinien dokonywać remontów i napraw tak, aby Pan mógł normalnie korzystać z lokalu, którego jest Pan najemcą.

Jeżeli mieszkanie ma wady, za które odpowiada właściciel, może Pan żądać od właściciela przywrócenia stanu poprzedniego, np. usunięcia skutków zalania Pana mieszkania, lub też może Pan samodzielnie te skutki usunąć i żądać od właściciela zwrotu poniesionych na ten cel środków.

W końcu może Pan żądać od właściciela obniżki czynszu ze względu na wady, jakimi dotknięte jest mieszkanie.

Jeżeli więc przeprowadzi Pan remont mieszkania, a ze względu na przeciekający dach Pana praca zostanie zniweczona, będzie Pan mógł żądać od właściciela przywrócenia mieszkania do stanu poprzedniego.

Przy istnieniu wad uniemożliwiających używanie rzeczy uprawnienia najemcy są szersze. Nie ma on bowiem obowiązku płacenia czynszu przez czas trwania takiej wady i może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli wynajmujący – mimo zawiadomienia – nie usunął jej w odpowiednim terminie. Wady mieszkania związane z przeciekającym dachem nie powodują jednak, że nie jest Pan w stanie korzystać z mieszkania, więc niepłacenie czynszu nie wchodzi w grę.

Można się zastanowić, czy mógłby Pan ewentualnie, ze względu na podane powyżej przepisy, żądać na drodze sądowej dokonania naprawy dachu przez właściciela budynku (a więc wykonania ciążącego na wynajmującym obowiązku). Spotkałem się z kilkoma tego typu sprawami i muszę stwierdzić, że sądy takie pozwy oddalały, wskazując, że zasadnym roszczeniem w związku z wadami wynajętego mieszkania np. w skutek przeciekającego dachu jest roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego lub o obniżenie czynszu ze względu na wady lokalu.

Może Pan swój problem zgłosić do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Nadzór budowlany po Pana zgłoszeniu przeprowadzi postępowanie w celu ustalenia stanu technicznego budynku. Nadzór budowlany może zobowiązać właściciela budynku do podjęcia działań zmierzających do zapewnienia w budynku prawidłowego stanu technicznego.

Jak najemca może wymusić na właścicielu remont budynku?

Zdarza się, że interwencja w nadzorze budowlanym jest najskuteczniejszym środkiem na doprowadzenie budynku do należytego stanu technicznego.

Może Pan także ponownie zwrócić się do właściciela mieszkania – gminy – z żądaniem przeprowadzenia remontu dachu oraz doprowadzenia budynku do takiego stanu, aby jego wady nie powodowały zalewania Pana mieszkania. Należałoby w tym piśmie zażądać usunięcia przez właściciela skutków zalania mieszkania, a także obniżenia czynszu na czas trwania sytuacji, w której dach nie spełnia swojej funkcji.

Może Pan w tym piśmie wskazać wyraźnie, iż na właścicielu mieszkania ciąży obowiązek utrzymywania wynajętego lokalu w należytym stanie. W końcu może Pan zażądać – w sytuacji gdyby na skutek zalania poniósł Pan koszty remontów (skoro właściciel po wystąpieniu wady nie przywrócił lokalu do stanu poprzedniego) – zwrotu tych kosztów.

W piśmie do wynajmującego dopisałbym na końcu: „Jeżeli właściciel nieruchomości nie podejmie działań mających na celu usunięcia usterek, które powodują zalewanie mieszkania zajmowanego przeze mnie, rozważę podjęcie stosownych kroków prawnych, łącznie ze skierowaniem sprawy na drogę postępowania sądowego, w celu zobowiązania właściciela do działań zgodnych z prawem”.

Często jest tak, że groźba postępowania sądowego sama w sobie jest czynnikiem mobilizującym właścicieli nieruchomości do podjęcia oczekiwanych przez lokatorów działań.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93