Wyegzekwowanie od ZGM-u przeprowadzenia remontu

Kto odpowiada za przeciekający dach w lokalu komunalnym?

W sprawach najmu trzeba odróżnić administratora budynku od wynajmującego. Zakład Gospodarki Mieszkaniowej może przyjmować zgłoszenia, prowadzić korespondencję i organizować remonty, ale roszczenia najemcy co do zasady kieruje się do strony umowy najmu, czyli do wynajmującego. W lokalach komunalnych najczęściej jest nim gmina albo jej jednostka organizacyjna wskazana w umowie.

Podstawową zasadę określa art. 662 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny: wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Jeżeli dach przecieka i powoduje zalewanie mieszkania, lokal nie jest utrzymywany w należytym stanie, a najemca ma podstawy do żądania działań od wynajmującego.

Nie każda usterka obciąża wynajmującego. Zgodnie z art. 662 § 2 Kodeksu cywilnego drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Naprawa nieszczelnego dachu budynku nie jest jednak zwykłą drobną naprawą lokatorską. W praktyce podobne problemy często łączą się także z pytaniem, kto odpowiada za naprawy konserwacja instalacji wynajętym lokalu.

Obowiązki wynajmującego wobec najemcy lokalu mieszkalnego

Przy lokalach mieszkalnych znaczenie ma nie tylko Kodeks cywilny, ale także ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Art. 6a ust. 1 tej ustawy stanowi, że wynajmujący jest obowiązany zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, które umożliwiają najemcy korzystanie między innymi z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku.

Art. 6a ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów nakłada na wynajmującego obowiązek utrzymania w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń oraz urządzeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców, a także dokonywania napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń oraz przywracania poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn. Najemcę obciąża tylko pokrycie strat powstałych z jego winy.

Jeżeli zalania wynikają z nieszczelności dachu, a nie z winy najemcy, argument o braku środków w planie remontów nie uchyla ustawowych obowiązków wynajmującego. Może natomiast wpływać na faktyczny czas organizacji remontu, dlatego w wezwaniu warto żądać także doraźnego zabezpieczenia dachu i lokalu do czasu remontu zasadniczego.

W szerszym ujęciu problem przeciekającego dachu jest jedną z typowych sytuacji określanych jako wady wynajmowanym lokalu. Znaczenie ma to, czy wada tylko utrudnia używanie lokalu, czy uniemożliwia normalne i bezpieczne zamieszkiwanie.

Jak napisać skuteczne wezwanie do ZGM lub gminy?

Najemca powinien działać pisemnie. Zgłoszenie ustne w administracji bywa niewystarczające dowodowo, zwłaszcza gdy sprawa trafi do sądu albo do nadzoru budowlanego. Pismo warto wysłać listem poleconym za potwierdzeniem nadania albo złożyć w kancelarii za potwierdzeniem wpływu na kopii.

W wezwaniu należy wskazać: daty zalań, opis szkód, miejsce przecieku, żądanie pilnego zabezpieczenia dachu, żądanie naprawy przyczyny zalewania, żądanie usunięcia skutków zalania lokalu oraz termin na odpowiedź. Dobrze jest dołączyć zdjęcia, filmy, protokoły z administracji, oświadczenia sąsiadów, korespondencję e-mail, rachunki za osuszanie, faktury za zniszczone rzeczy i kosztorys napraw.

Jeżeli w budynku działa wspólnota mieszkaniowa, a gmina jest właścicielem tylko części lokali, sprawa może wymagać ustalenia, czy dach jest nieruchomością wspólną i kto faktycznie podejmuje decyzję o remoncie. Wtedy znaczenie mogą mieć także obowiązki wobec wspólnoty, ale najemca nadal powinien kierować roszczenia przede wszystkim do swojego wynajmującego.

Jakie roszczenia ma najemca, gdy dach nadal przecieka?

Jeżeli w czasie trwania najmu lokal wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez tych napraw rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może na podstawie art. 663 Kodeksu cywilnego wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie tego terminu może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Przy dachu trzeba jednak zachować szczególną ostrożność. Dach jest zwykle częścią budynku, a jego naprawa może wymagać dostępu do części wspólnych, uprawnień technicznych, zgody właściciela lub zarządcy, a czasem zgłoszeń budowlanych. Zanim najemca sam zleci roboty dekarskie i zażąda zwrotu kosztów, powinien sprawdzić umowę najmu, zakres zarządu budynkiem i charakter prac. Bezpieczniejsze bywa żądanie zabezpieczenia szkody, obniżenia czynszu, odszkodowania oraz zawiadomienie nadzoru budowlanego.

Jeżeli wada ogranicza przydatność lokalu do umówionego użytku, art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala najemcy żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wady. Obniżka powinna odpowiadać skali utrudnień, np. liczbie pomieszczeń wyłączonych z normalnego używania, intensywności zalań, zawilgoceniu, ryzyku pleśni i okresowi, w którym wada trwała.

Jeżeli wada uniemożliwia przewidziane w umowie używanie lokalu, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunął jej w czasie odpowiednim, art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. To rozwiązanie jest jednak radykalne i w praktyce wymaga oceny, czy wada rzeczywiście uniemożliwia używanie lokalu, a nie tylko je utrudnia.

Najemca może także dochodzić odszkodowania. Podstawą może być art. 471 Kodeksu cywilnego, jeżeli szkoda wynika z niewykonania albo nienależytego wykonania umowy najmu przez wynajmującego. Zgodnie z art. 361 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego naprawienie szkody obejmuje normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła, oraz co do zasady straty i utracone korzyści. W praktyce trzeba wykazać szkodę, związek przyczynowy oraz wysokość roszczenia.

Co można zrobić krok po kroku?

Zawiadomienie nadzoru budowlanego

Skutecznym narzędziem bywa zawiadomienie powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Art. 61 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane zobowiązuje właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego do utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami określonymi w art. 5 ust. 2 tej ustawy. Art. 61 pkt 2 Prawa budowlanego nakłada także obowiązek zapewnienia bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, takich jak intensywne opady atmosferyczne, jeżeli mogą spowodować uszkodzenie obiektu lub zagrożenie dla życia, zdrowia, mienia albo środowiska.

Jeżeli obiekt może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia albo środowisku, jest użytkowany w sposób zagrażający bezpieczeństwu, jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo powoduje oszpecenie otoczenia, organ nadzoru budowlanego może wydać decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Wynika to z art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego.

Zawiadomienie do nadzoru budowlanego powinno opisywać nie tylko szkody w lokalu, ale także stan techniczny dachu, częstotliwość zalań, ryzyko zawilgocenia instalacji elektrycznej, odpadające tynki, grzyb lub inne zagrożenia. Do zawiadomienia warto dołączyć zdjęcia oraz kopie pism do ZGM i gminy.

Czego może żądać najemca oprócz remontu?

Oprócz samego remontu dachu najemca może żądać usunięcia skutków zalania w lokalu, np. osuszenia, odgrzybienia, naprawy tynków i malowania, jeżeli szkoda pozostaje w normalnym związku przyczynowym z wadą budynku. Podstawą odpowiedzialności kontraktowej jest art. 471 Kodeksu cywilnego, a zakres naprawienia szkody ocenia się z uwzględnieniem art. 361 § 1 i 2 oraz art. 363 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli wada wpływa na możliwość korzystania z mediów, ogrzewania albo bezpieczeństwo instalacji, roszczenia mogą być szersze. W praktyce podobne spory dotyczą także zagadnień takich jak rozliczenie kosztów ogrzewania w lokalu dotkniętym wadami technicznymi.

Nie należy natomiast samowolnie przestawać płacić całego czynszu tylko dlatego, że administracja nie remontuje dachu. Bezpieczniejsze jest pisemne żądanie obniżenia czynszu, ewentualnie dochodzenie nadpłaconych kwot lub odszkodowania. Całkowite wstrzymanie płatności może narazić najemcę na zarzut zaległości, chyba że stan lokalu rzeczywiście uniemożliwia używanie go zgodnie z umową i sytuacja została właściwie udokumentowana.

Gdy administracja ignoruje lokatora

Jeżeli ZGM lub właściciel nie odpowiadają na pisma, warto ponowić wezwanie, kierując je równocześnie do organu wykonawczego gminy, np. wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, oraz do rady gminy w trybie skargowym. W relacjach cywilnoprawnych najważniejsze pozostaje jednak udokumentowanie zawiadomienia wynajmującego i skutków jego bezczynności.

Jeżeli działania administratora wykraczają poza bierność i polegają na presji, groźbach, utrudnianiu korzystania z lokalu albo uporczywym nachodzeniu, sytuacja może wymagać odrębnej oceny prawnej. Przykładowo inny charakter ma spór o remont, a inny nękanie lokatora przez właściciela.

FAQ

Czy ZGM może odmówić remontu, bo nie ma pieniędzy?

Brak środków w planie remontów nie znosi obowiązków wynajmującego wynikających z art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego i art. 6a ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Może jednak oznaczać, że konieczne będzie formalne wezwanie, skarga do nadzoru budowlanego albo dochodzenie roszczeń pieniężnych.

Czy najemca może sam naprawić dach i potrącić koszt z czynszu?

Art. 663 Kodeksu cywilnego dopuszcza wykonanie koniecznych napraw na koszt wynajmującego po wyznaczeniu mu odpowiedniego terminu, ale przy dachu jest to ryzykowne. Dach zwykle jest elementem budynku, a prace mogą wymagać zgód, uprawnień i dostępu do części wspólnych. Przed takim krokiem warto uzyskać ocenę prawną i techniczną.

Czy można żądać obniżenia czynszu za zalewane mieszkanie?

Tak. Jeżeli przeciekający dach ogranicza przydatność lokalu do umówionego użytku, art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wady. Wysokość obniżki powinna być proporcjonalna do skali utrudnień i czasu ich trwania.

Czy można wypowiedzieć najem bez zachowania terminu?

Jest to możliwe na podstawie art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego, ale tylko wtedy, gdy wada uniemożliwia przewidziane w umowie używanie lokalu, wynajmujący został zawiadomiony i nie usunął wady w odpowiednim czasie albo wada nie daje się usunąć. Zwykłe utrudnienie korzystania z jednego pomieszczenia może nie wystarczyć.

Czy nadzór budowlany może nakazać remont?

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może po postępowaniu wydać decyzję na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, jeżeli obiekt jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo zagraża bezpieczeństwu. Organ nie rozstrzyga jednak zwykle o odszkodowaniu dla najemcy ani o obniżeniu czynszu.

Podsumowanie

Najemca lokalu mieszkalnego zalewanego z powodu nieszczelnego dachu nie powinien poprzestawać na ustnych zgłoszeniach w administracji. Najważniejsze jest pisemne wezwanie wynajmującego, udokumentowanie szkód, żądanie usunięcia przyczyny zalewania i rozważenie obniżenia czynszu. Jeżeli stan budynku jest zły lub niebezpieczny, zasadne jest zawiadomienie powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Droga sądowa może dotyczyć przede wszystkim zapłaty odszkodowania, zwrotu kosztów koniecznych napraw, rozliczenia obniżonego czynszu albo ustalenia odpowiedzialności wynajmującego. Żądanie samego nakazania remontu bywa trudniejsze w praktyce, dlatego strategię trzeba dobrać do dokumentów, stanu technicznego budynku i tego, czy wynajmującym jest gmina, prywatny właściciel czy podmiot działający przez zarządcę.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 361, art. 363, art. 471, art. 662, art. 663 i art. 664 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 6a i art. 6b - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733.

3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w szczególności art. 61, art. 62 i art. 66 - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414.