Odzyskanie członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej

Co dziś oznacza odzyskanie członkostwa w spółdzielni

Stare artykuły o spółdzielniach mieszkaniowych często opierały się na dawnym modelu, w którym przyjęcie w poczet członków zależało w dużej mierze od uchwały spółdzielni. Obecnie sytuację trzeba oceniać według aktualnego brzmienia ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Po nowelizacjach członkostwo w wielu przypadkach powstaje z mocy prawa, a nie na podstawie swobodnej decyzji zarządu.

Dlatego najpierw trzeba ustalić, o jaki lokal i o jaki tytuł prawny chodzi: spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy odrębną własność lokalu. Od tego zależy, czy mówimy o przywróceniu członkostwa, ponownym nabyciu prawa do lokalu, czy tylko o rozliczeniu zadłużenia.

Jeżeli sprawa dotyczy także następstwa prawnego po zmarłym członku, pomocna może być analiza, jak wygląda prawo do lokalu spółdzielczego po śmierci uprawnionego.

Kiedy członkostwo powstaje z mocy prawa

Zgodnie z art. 3 ust. 1-3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych członkiem spółdzielni mieszkaniowej jest m.in. osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych lub miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych, jeżeli przysługuje jej określony ustawowo tytuł do lokalu albo roszczenie wskazane w ustawie. W praktyce oznacza to, że w wielu wypadkach nie trzeba „starać się” o członkostwo na dawnych zasadach, bo wynika ono bezpośrednio z ustawy.

W szczególności znaczenie mają sytuacje, gdy osobie przysługuje:

• spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu,
• prawo odrębnej własności lokalu w zasobach spółdzielni.

Jeżeli więc utrata członkostwa nastąpiła wiele lat temu, trzeba sprawdzić, czy obecnie po stronie danej osoby istnieje nadal tytuł prawny albo ustawowe roszczenie, które powoduje członkostwo z mocy prawa. Sama uchwała o dawnym wykreśleniu nie zawsze zamyka sprawę definitywnie.

Wykluczenie, wykreślenie i zmiany po nowelizacjach

W starszych statutach i uchwałach można spotkać pojęcia „wykluczenia” i „wykreślenia” członka. Trzeba jednak pamiętać, że po nowelizacjach wiele dawnych mechanizmów utraciło znaczenie albo zostało ograniczonych. W sprawach historycznych nadal analizuje się, czy uchwała została podjęta zgodnie z prawem obowiązującym w dacie jej podjęcia, ale skutki obecne trzeba oceniać według aktualnych przepisów.

Jeśli uchwała o pozbawieniu członkostwa nie została zaskarżona w ustawowych terminach przewidzianych wówczas w statucie i przepisach, jej wzruszenie po latach bywa bardzo trudne. Nie oznacza to jednak automatycznie, że nie można uzyskać członkostwa ponownie. Dziś kluczowe pytanie brzmi raczej: czy istnieje aktualna podstawa ustawowa do członkostwa albo do ubiegania się o określone prawo do lokalu.

Zadłużenie i odsetki – czy trzeba spłacić wszystko

Co do zasady spółdzielnia może dochodzić od członka lub osoby zobowiązanej wszystkich wymagalnych należności związanych z lokalem, w tym odsetek za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, jeżeli doszło do opóźnienia w zapłacie. Umorzenie odsetek nie jest prawem lokatora ani członka spółdzielni. Jest to co do zasady decyzja wierzyciela, czyli spółdzielni.

Jeżeli spółdzielnia nie chce umorzyć odsetek, nie można jej do tego zmusić samym wnioskiem. Warto jednak wystąpić o:

• rozliczenie salda na konkretny dzień,
• wskazanie podstawy naliczenia odsetek,
• ugodę co do spłaty należności,
• rozłożenie zadłużenia na raty, jeśli statut albo praktyka spółdzielni to dopuszcza.

Jeżeli część odsetek jest przedawniona, trzeba to oceniać oddzielnie w zależności od rodzaju należności i momentu ich wymagalności. Samo przedawnienie nie działa automatycznie – konieczne jest podniesienie zarzutu przedawnienia. W praktyce wymaga to analizy dokumentów rozliczeniowych.

Gdy wygasło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

Jeżeli sprawa dotyczy spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego i to prawo wygasło, trzeba odróżnić sytuację byłego członka od uprawnień osób bliskich. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego roszczenie o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu przysługuje małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim.

To bardzo istotny wyjątek. W praktyce oznacza on, że po utracie prawa przez dotychczasowego członka łatwiej bywa uregulować sytuację prawną przez osobę bliską niż przez „przywrócenie” dawnego członkostwa tej samej osobie. Nie jest to jednak automatyzm – trzeba spełnić warunki ustawowe i statutowe oraz rozliczyć wkład i inne należności.

W sprawach, w których lokal ma charakter lokatorski i pojawia się problem następstwa po uprawnionym, przydatny może być także materiał: sprawa spadkowa prawo mieszkania.

Jakie formalności trzeba spełnić

Zakres formalności zależy od konkretnego stanu faktycznego, ale najczęściej trzeba przygotować:

• pisemny wniosek do zarządu spółdzielni o potwierdzenie aktualnego statusu członkostwa albo o wskazanie trybu uregulowania sytuacji prawnej,
• wniosek o rozliczenie zadłużenia, odsetek i wkładu,
• dokumenty potwierdzające tytuł prawny albo roszczenie do lokalu,
• w razie działania osoby bliskiej – dokumenty potwierdzające stopień pokrewieństwa albo status osoby bliskiej,
• w razie dziedziczenia – dokument stwierdzający nabycie spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia.

Warto też zażądać kopii statutu spółdzielni oraz regulaminów dotyczących przyjmowania członków, rozliczeń wkładów i zadłużenia. Na podstawie art. 81 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych członek spółdzielni ma prawo otrzymania kopii statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni i protokołów obrad organów spółdzielni w części dotyczącej jego praw i obowiązków. Jeżeli dana osoba nie ma obecnie statusu członka, zakres dostępu do dokumentów może być węższy i zależny od podstawy żądania.

Czy osoba bliska może wejść w miejsce byłego członka

W wielu sprawach praktycznym rozwiązaniem jest uregulowanie sytuacji przez małżonka, dziecko albo inną osobę bliską, jeżeli spełnione są przesłanki z art. 15 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Taka osoba powinna złożyć oświadczenie o gotowości zawarcia umowy oraz dopełnić wymogów związanych z rozliczeniem wkładu mieszkaniowego.

Jeżeli problem dotyczy właśnie rozliczenia wkładu po śmierci uprawnionego, zobacz również materiał o tym, jak wygląda zwrot wkładu mieszkaniowego.

Wkład mieszkaniowy albo budowlany może być objęty wspólnością majątkową, dziedziczeniem albo rozliczeniami między bliskimi. Dlatego niekiedy sama zgoda spółdzielni nie wystarczy – potrzebne jest jeszcze uporządkowanie relacji majątkowych między zainteresowanymi osobami.

Czy spółdzielnia może odmówić bez uzasadnienia

Nie. Jeżeli osoba składa wniosek dotyczący członkostwa, prawa do lokalu lub realizacji roszczenia ustawowego, spółdzielnia powinna udzielić odpowiedzi i wskazać podstawę prawną swojego stanowiska. Uznaniowa odpowiedź w rodzaju „nie przywracamy członkostwa, bo taka jest praktyka” nie jest wystarczająca.

Jeżeli spółdzielnia twierdzi, że dana osoba nie może zostać członkiem albo nie może otrzymać prawa do lokalu, należy domagać się pisemnego stanowiska z powołaniem konkretnych przepisów statutu i ustawy. Dopiero taka odpowiedź pozwala ocenić, czy warto kierować sprawę do sądu.

Co zrobić krok po kroku

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, że podobne problemy mogą prowadzić do różnych rozwiązań, zależnie od rodzaju prawa do lokalu, zadłużenia i sytuacji rodzinnej.

FAQ

Czy po spłacie długu spółdzielnia musi przywrócić członkostwo?

Nie zawsze. Sama spłata długu nie oznacza automatycznego odzyskania członkostwa. Trzeba ustalić, czy istnieje aktualna podstawa ustawowa do członkostwa albo do uzyskania prawa do lokalu.

Czy spółdzielnia może odmówić umorzenia odsetek?

Tak. Umorzenie odsetek co do zasady zależy od decyzji wierzyciela. Można jednak domagać się rozliczenia salda, negocjować ugodę albo sprawdzić, czy część odsetek nie jest przedawniona.

Czy dziecko albo małżonek mogą przejąć lokal po utracie prawa przez członka?

W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu roszczenie może przysługiwać małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Czy warto żądać odpowiedzi na piśmie?

Zdecydowanie tak. Pisemne stanowisko spółdzielni z podaniem podstawy prawnej ułatwia ocenę, czy decyzja jest prawidłowa i czy warto kierować sprawę do sądu.

Czy dawne uchwały o wykreśleniu można podważyć po latach?

Bywa to trudne i zależy od daty uchwały, obowiązujących wtedy przepisów oraz terminów do zaskarżenia. Często skuteczniejsze jest ustalenie, czy dziś istnieje nowa podstawa do członkostwa lub roszczenia do lokalu.

Źródła

• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
• Ustawa z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 481 § 1 i § 2.