Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu a długi – czy można je wykupić lub przekazać dziecku?

Czy długi blokują wykup mieszkania lokatorskiego?

Nie ma przepisu, który stanowiłby, że samo posiadanie długów, zajęcia komorniczego albo nawet ogłoszenie upadłości konsumenckiej małżonka automatycznie uniemożliwia przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność. Kluczowe jest jednak to, kto jest uprawniony do lokalu, czy prawo wchodzi do majątku osobistego czy wspólnego oraz czy zostały spełnione warunki z art. 12 ust. 1 ustawy z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych na pisemne żądanie członka albo osoby, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez tę osobę m.in.:

• spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, jeżeli takie zobowiązania jeszcze istnieją,
• spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Jeżeli więc wobec samego lokalu nie ma zaległości wobec spółdzielni, a inne wymogi są spełnione, to co do zasady można żądać przeniesienia własności. Problem praktyczny polega jednak na czymś innym: po przekształceniu powstaje pełnoprawna własność lokalu, która może stać się przedmiotem egzekucji komorniczej albo wejść do masy upadłości, jeżeli należy do dłużnika.

Jeżeli lokalatorskie prawo i wkład mieszkaniowy zostały nabyte przed ślubem, to co do zasady wchodzą do majątku osobistego małżonka zgodnie z art. 33 pkt 1 ustawy z 25.02.1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy. W takim układzie upadłość męża sama przez się nie obejmuje prawa należącego do żony. Trzeba jednak bardzo ostrożnie ustalić stan dokumentów: datę nabycia prawa, źródło wkładu, ewentualne późniejsze przekształcenia oraz to, czy nie doszło do zmian majątkowych między małżonkami.

Czy spółdzielcze lokatorskie prawo można przekazać synowi?

Co do zasady – nie. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest prawem niezbywalnym, nie przechodzi na inną osobę w drodze sprzedaży ani darowizny i nie podlega egzekucji. Wynika to wprost z art. 9 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

To oznacza, że nie da się „przepisać” takiego prawa na dorosłe dziecko zwykłą umową. Nie można też skutecznie zawrzeć darowizny tego prawa. Jeżeli zależy Państwu na trwałym przekazaniu mieszkania synowi, prawnie realne są najczęściej tylko dwa kierunki:

• najpierw przekształcenie prawa lokatorskiego w odrębną własność, a dopiero potem rozporządzenie własnością,
• albo oczekiwanie na wygaśnięcie prawa lokatorskiego i skorzystanie przez osobę bliską z roszczenia przewidzianego w art. 15 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

W praktyce drugi wariant nie oznacza „przejęcia” dotychczasowego prawa, lecz zawarcie nowej umowy ze spółdzielnią przez osobę bliską. Jeżeli temat dotyczy także następstwa po śmierci uprawnionego, warto porównać zasady, jakie obowiązują przy sprawa spadkowa prawo mieszkania.

Kiedy wygasa spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego?

Aktualnie podstawowa zasada wynika z art. 11 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa oraz w innych wypadkach określonych w ustawie.

W praktyce do wygaśnięcia może dojść m.in. wskutek:

• śmierci osoby, której przysługiwało prawo,
• ustania członkostwa w sytuacjach przewidzianych w ustawie,
• prawomocnego orzeczenia sądu o wygaśnięciu prawa w przypadkach rażącego lub uporczywego naruszania obowiązków dotyczących lokalu.

W sprawach szczególnie konfliktowych znaczenie ma art. 13 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten przewiduje, że jeżeli członek pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal niezgodnie z przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki, dopuszcza do powstania szkód, niszczy urządzenia wspólne, wykracza rażąco lub uporczywie przeciwko porządkowi domowemu albo zalega z opłatami, spółdzielnia może żądać w sądzie orzeczenia o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Sam fakt zadłużenia niezwiązanego z opłatami za lokal nie powoduje wygaśnięcia prawa lokatorskiego. Inaczej jest z zaległościami wobec spółdzielni. Jeżeli więc pisze Pani, że za mieszkanie nie ma zaległości, to jest to okoliczność bardzo istotna i korzystna.

Co może zrobić syn po wygaśnięciu prawa?

Jeżeli prawo lokatorskie wygaśnie, np. wskutek śmierci uprawnionej albo z innej przyczyny wskazanej w ustawie, osobom bliskim może przysługiwać roszczenie o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu. Podstawą jest art. 15 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Do osób bliskich zalicza się osoby wymienione w art. 2 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osobę przysposabiającą i przysposobioną oraz osobę pozostającą faktycznie we wspólnym pożyciu. Dorosły syn mieści się więc co do zasady w tym kręgu.

Trzeba jednak pamiętać o bardzo ważnym terminie. Zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, aby zachować roszczenie, osoba bliska musi w terminie 1 roku złożyć w spółdzielni pisemne zapewnienie o gotowości zawarcia umowy. Brak zachowania tego terminu co do zasady powoduje wygaśnięcie roszczenia.

Jeżeli zgłosi się kilka osób bliskich, a nie dojdą do porozumienia, o tym, komu przypadnie roszczenie, rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym – art. 15 ust. 4 zdanie drugie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Czy syn „wstępuje” w Pani miejsce?

Potocznie tak się często mówi, ale prawnie nie jest to ścisłe. Syn nie staje się automatycznie następcą dotychczasowego prawa, bo to prawo wygasa. Następnie może dojść do ustanowienia nowego prawa na rzecz osoby bliskiej. Taki kierunek potwierdza orzecznictwo Sądu Najwyższego, w tym wyrok SN z 3.07.2015 r., IV CSK 614/14, w którym podkreślono, że osoba bliska nabywa własne prawo po spełnieniu warunków ustawowych, a nie wstępuje w wygasłe prawo zmarłego.

To rozróżnienie ma znaczenie praktyczne. Skoro powstaje nowe prawo, spółdzielnia może badać, czy osoba bliska dopełniła warunków formalnych, złożyła wymagane oświadczenie w terminie i czy możliwe jest rozliczenie wkładu zgodnie z ustawą oraz statutem spółdzielni.

Co dzieje się z wkładem mieszkaniowym po wygaśnięciu prawa?

Po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nie „dziedziczy się” samego prawa, ale pozostaje kwestia rozliczenia wkładu. Zasady określa art. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Zgodnie z art. 11 ust. 2¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową lokalu. Jednocześnie zgodnie z art. 11 ust. 2² z tej wartości potrąca się m.in. przypadającą na lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową, niewniesiony wkład mieszkaniowy, nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji – jeżeli podlega odprowadzeniu – oraz zaległe opłaty.

To bardzo ważne w kontekście długów. Roszczenie o wypłatę wartości po wygaśnięciu prawa może zostać zajęte przez komornika, a przy upadłości może wejść do masy upadłości dłużnika. Dlatego czasem z punktu widzenia rodziny korzystniejsze wydaje się zachowanie prawa lokatorskiego, a nie doprowadzanie do jego wygaśnięcia wyłącznie po to, by później rozliczyć wkład.

Jeżeli problem dotyczy rozliczeń po śmierci uprawnionego, pomocne mogą być materiały o zwrot wkładu mieszkaniowego.

Przekształcenie w odrębną własność a egzekucja długów

Tu pojawia się najważniejsze ryzyko praktyczne. Dopóki istnieje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, nie podlega ono egzekucji na podstawie art. 9 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Po przekształceniu w odrębną własność sytuacja się zmienia – powstaje nieruchomość lokalowa, która może zostać zajęta przez komornika według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Dlatego odpowiedź na pytanie „czy warto wykupić mieszkanie mimo długów?” zależy od konkretnego stanu faktycznego, w szczególności:

• czy długi dotyczą Pani osobiście, czy tylko męża,
• czy wierzyciele już prowadzą egzekucję,
• czy istnieją hipoteki przymusowe, zabezpieczenia lub skargi pauliańskie w tle innych czynności majątkowych,
• czy lokal po przekształceniu wszedłby wyłącznie do Pani majątku osobistego.

Jeżeli wkład i prawo rzeczywiście należą do Pani majątku osobistego, to sytuacja jest inna niż przy prawie należącym do majątku wspólnego małżonków. Nadal jednak własność lokalu należąca do dłużnika może być przedmiotem egzekucji za jego własne długi.

Czy można „zabezpieczyć” mieszkanie przez szybkie przekazanie dziecku?

Przy prawie lokatorskim – nie, bo nie można go zbyć. Przy własności – takie działanie może być bardzo ryzykowne. Jeżeli dłużnik po przekształceniu przekazałby lokal dziecku, wierzyciel może próbować podważać tę czynność skargą pauliańską na podstawie art. 527 § 1 ustawy z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny, jeżeli wskutek tej czynności stał się niewypłacalny albo niewypłacalny w wyższym stopniu.

W sprawach, w których istnieje realna egzekucja albo postępowania wobec wierzycieli, wszelkie czynności „ratowania majątku” powinny być konsultowane indywidualnie. Pozornie korzystny krok może później zostać uznany za bezskuteczny wobec wierzyciela.

Co z członkostwem i prawem do lokalu po śmierci uprawnionej?

Jeżeli wygaśnięcie następuje z powodu śmierci osoby uprawnionej, osoby bliskie nie dziedziczą prawa lokatorskiego, ale mogą skorzystać z roszczenia z art. 15 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W praktyce trzeba pilnować terminu rocznego oraz przygotować dokumenty potwierdzające status osoby bliskiej.

Jeżeli sprawa łączy się też z członkostwem w spółdzielni, warto przeanalizować również materiał o tym, jak odzyskać lub uporządkować prawo do lokalu spółdzielczego.

Najczęstsze scenariusze – tabela praktyczna

FAQ

Czy komornik może zająć spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu?

Nie, samo spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nie podlega egzekucji – art. 9 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Komornik może natomiast prowadzić egzekucję z innych składników majątku dłużnika, a po przekształceniu lokalu we własność także z samego lokalu.

Czy można darować dziecku mieszkanie lokatorskie?

Nie. Darowizna lokatorskiego prawa do lokalu jest niedopuszczalna, bo prawo to jest niezbywalne – art. 9 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Czy po śmierci rodzica syn automatycznie staje się uprawniony do lokalu?

Nie automatycznie. Syn jako osoba bliska może dochodzić zawarcia nowej umowy ze spółdzielnią, ale musi zachować warunki z art. 15 ust. 2 i 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w tym termin 1 roku na złożenie pisemnego zapewnienia.

Czy brak zaległości czynszowych ma znaczenie?

Tak, i to duże. Zaległości z opłat za lokal mogą prowadzić do działań spółdzielni zmierzających do wygaśnięcia prawa na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Brak zaległości usuwa ten istotny problem, choć nie rozwiązuje kwestii innych długów.

Czy warto przekształcić lokalatorskie prawo we własność przy zadłużeniu?

To zależy od sytuacji. Prawnie może to być dopuszczalne, ale ekonomicznie i egzekucyjnie bywa ryzykowne, bo własność lokalu jest co do zasady łatwiej osiągalna dla wierzycieli niż lokatorskie prawo do lokalu.

Źródła

• art. 2 ust. 5, art. 4, art. 9 ust. 3, art. 11 ust. 1, ust. 2¹ i ust. 2², art. 12 ust. 1, art. 13 ust. 1, art. 15 ust. 2, ust. 4 i ust. 4¹ ustawy z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 558),
• art. 33 pkt 1 ustawy z 25.02.1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2809),
• art. 527 § 1 ustawy z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.),
• wyrok Sądu Najwyższego z 3.07.2015 r., IV CSK 614/14.