Wykup mieszkania spółdzielczego a długi najemcy

Kiedy wygasa spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego?

Sprawa nie jest prosta. Na wstępie zastanawiające jest, dlaczego syndyk nie objął postępowaniem upadłościowym wierzytelności o wypłatę wkładu wobec spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielcze prawo do lokalu jest niezbywalne, niedziedziczne. Jednakże ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej w skrócie „ustawa o SM”) przewiduje w tym zakresie pewną furtkę. Mianowicie zgodnie z treścią art. 11 ustawy o SM: „1. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa oraz w innych wypadkach określonych w niniejszym rozdziale”. Dalej ustawodawca wskazuje w art. 15 ust. 2, iż w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w następstwie śmierci uprawnionego lub w przypadkach, o których mowa w art. 11, roszczenia o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują jego osobom bliskim.

Roszczenia o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują osobom bliskim tej osoby. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa w wypadkach określonych w art. 11 ustawa o SM, które obecnie obejmują orzekanie przez sąd o wygaśnięciu prawa lokatorskiego w sytuacjach podobnych do przesłanek stosowania przymusowej sprzedaży lokalu (art. 16 WłLokU) lub prawa własnościowego (art. 1710 ustawa o SM). W przypadku jednak prawa lokatorskiego, które jest niezbywalne, wydanie orzeczenia przez sąd skutkuje tym, że prawo lokatorskie wygasa i pojawia się problem rozliczeń ze spółdzielnią z tytułu wniesionego wkładu mieszkaniowego.

W każdym wypadku spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest ustanawiane na nowo, w sposób konstytutywny, ponieważ poprzednio istniejące prawo trwale wygasło (por. Pietrzykowski, Spółdzielnie mieszkaniowe, 2016, s. 163). Z art. 15 ustawy o SM oraz ogólnej koncepcji prawa lokatorskiego wynikającego z umowy obligacyjnej zawieranej ze spółdzielnią wynika, że osoba bliska nabywa własne prawo do lokalu po spełnieniu warunków określonych w art. 15 ustawy o SM, a nie wstępuje w prawa zmarłego członka, ani nie wstępuje w umowę, która poza tym już wygasła (por. wyr. SN z 3.7.2015 r., IV CSK 614/14, Legalis). Spółdzielnia zawiera umowę o budowę na warunkach określonych w dotychczasowej umowie o ustanowieniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (art. 15 ust. 21 ustawy o SM). Oznacza to, że spółdzielnia powtarza warunki dotychczasowej umowy, a w zasadzie dotychczasowego przydziału, gdyż większość praw lokatorskich powstała w wyniku przydziału lokali przed 24.04.2001 r.

Roszczenie osoby bliskiej o zawarcie ze spółdzielnią umowy o ustanowienie prawa lokatorskiego

Ekonomiczna wartość omawianego prawa w istocie rzeczy zbliża się do prawa własności lokalu. Jakkolwiek spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nie podlega dziedziczeniu na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym (K.c.), to jednak w ustawie o SM przewidziane zostały instrumenty, które umożliwiają osobom bliskim dla członka spółdzielni uzyskać to prawo w sytuacji, gdy po stronie pierwotnie uprawnionego członka ów tytuł do władania lokalem z jakichś przyczyn wygaśnie.

Każdej osobie bliskiej przysługuje z mocy ustawy z osobna roszczenie o zawarcie ze spółdzielnią umowy o ustanowienie prawa lokatorskiego. Roszczenia te mogą powstać jednocześnie na rzecz wielu osób, zatem może dojść do kolizji w razie podjęcia działań zmierzających do wykonania roszczeń zgodnie z ich treścią. Przede wszystkim do zachowania roszczeń konieczne jest złożenie w spółdzielni w terminie roku pisemnego zapewnienia o gotowości zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (art. 15 ust. 4 zd. 1 ustawy o SM). Jeżeli zgłosi się jedna uprawniona osoba bliska, kolizja nie występuje, więc spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć z tą osobą umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu i dokonania rozliczeń z tytułu wkładu mieszkaniowego. Jeżeli żadna osoba się nie zgłosi, następuje rozliczenie z uprawnionymi z tytułu wkładu mieszkaniowego na zasadach określonych w art. 11 ustawy o SM. Spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu, ustaloną zgodnie z przepisami art. 11 ust. 21 i 22 ustawy o SM.

W razie wygaśnięcia Pani prawa do mieszkania syn może wstąpić de facto w Pani miejsce.