.
Udzieliliśmy ponad 126,8 tys. porad prawnych i mamy 14 401 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Wykup mieszkania spółdzielczego a długi najemcy

Jestem członkiem spółdzielni mieszkaniowej i mam spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. W tym mieszkaniu mieszkamy we troje: ja, mąż i nasz dorosły syn. Niestety w wyniku nieszczęśliwych wypadków musieliśmy zlikwidować firmę i zostały nam długi. Od 2 lat mamy z mężem rozdzielność majątkową, a przed 2 miesiącami sąd ogłosił upadłość konsumencką męża, o co od paru lat zabiegaliśmy. Ja mam zajęcie komornicze na emeryturze, którą otrzymuję w pomniejszonej wysokości i nie posiadam już żadnego innego majątku. Jeśli chodzi o mieszkanie, to z niczym nie zalegamy. Czy jest możliwość przekształcenia w prawo własności mieszkania lub wykupu, jeśli nie jestem w stanie zaspokoić wierzycieli? Dodam, że to ja jestem głównym najemcą, miałam pełen wkład i książeczkę mieszkaniową jeszcze przed ślubem. Jeśli prawa do lokatorskiego mieszkania nie można darować, przekazać, czy istnieje jakiś inny sposób, aby syn uzyskał do niego prawo najpierw lokatorskie, a później własnościowe? Co będzie, jeśli wygaśnie moje prawo do tego mieszkania?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Wykup mieszkania spółdzielczego a długi najemcy

Kiedy wygasa spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego?

Sprawa nie jest prosta. Na wstępie zastanawiające jest, dlaczego syndyk nie objął postępowaniem upadłościowym wierzytelności o wypłatę wkładu wobec spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielcze prawo do lokalu jest niezbywalne, niedziedziczne. Jednakże ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej w skrócie „ustawa o SM”) przewiduje w tym zakresie pewną furtkę. Mianowicie zgodnie z treścią art. 11 ustawy o SM: „1. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa oraz w innych wypadkach określonych w niniejszym rozdziale”. Dalej ustawodawca wskazuje w art. 15 ust. 2, iż w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w następstwie śmierci uprawnionego lub w przypadkach, o których mowa w art. 11, roszczenia o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują jego osobom bliskim.

 

Roszczenia o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują osobom bliskim tej osoby. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa w wypadkach określonych w art. 11 ustawa o SM, które obecnie obejmują orzekanie przez sąd o wygaśnięciu prawa lokatorskiego w sytuacjach podobnych do przesłanek stosowania przymusowej sprzedaży lokalu (art. 16 WłLokU) lub prawa własnościowego (art. 1710 ustawa o SM). W przypadku jednak prawa lokatorskiego, które jest niezbywalne, wydanie orzeczenia przez sąd skutkuje tym, że prawo lokatorskie wygasa i pojawia się problem rozliczeń ze spółdzielnią z tytułu wniesionego wkładu mieszkaniowego.

 

W każdym wypadku spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest ustanawiane na nowo, w sposób konstytutywny, ponieważ poprzednio istniejące prawo trwale wygasło (por. Pietrzykowski, Spółdzielnie mieszkaniowe, 2016, s. 163). Z art. 15 ustawy o SM oraz ogólnej koncepcji prawa lokatorskiego wynikającego z umowy obligacyjnej zawieranej ze spółdzielnią wynika, że osoba bliska nabywa własne prawo do lokalu po spełnieniu warunków określonych w art. 15 ustawy o SM, a nie wstępuje w prawa zmarłego członka, ani nie wstępuje w umowę, która poza tym już wygasła (por. wyr. SN z 3.7.2015 r., IV CSK 614/14, Legalis). Spółdzielnia zawiera umowę o budowę na warunkach określonych w dotychczasowej umowie o ustanowieniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (art. 15 ust. 21 ustawy o SM). Oznacza to, że spółdzielnia powtarza warunki dotychczasowej umowy, a w zasadzie dotychczasowego przydziału, gdyż większość praw lokatorskich powstała w wyniku przydziału lokali przed 24.04.2001 r.

 

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Roszczenie osoby bliskiej o zawarcie ze spółdzielnią umowy o ustanowienie prawa lokatorskiego

Ekonomiczna wartość omawianego prawa w istocie rzeczy zbliża się do prawa własności lokalu. Jakkolwiek spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nie podlega dziedziczeniu na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym (K.c.), to jednak w ustawie o SM przewidziane zostały instrumenty, które umożliwiają osobom bliskim dla członka spółdzielni uzyskać to prawo w sytuacji, gdy po stronie pierwotnie uprawnionego członka ów tytuł do władania lokalem z jakichś przyczyn wygaśnie.

 

Każdej osobie bliskiej przysługuje z mocy ustawy z osobna roszczenie o zawarcie ze spółdzielnią umowy o ustanowienie prawa lokatorskiego. Roszczenia te mogą powstać jednocześnie na rzecz wielu osób, zatem może dojść do kolizji w razie podjęcia działań zmierzających do wykonania roszczeń zgodnie z ich treścią. Przede wszystkim do zachowania roszczeń konieczne jest złożenie w spółdzielni w terminie roku pisemnego zapewnienia o gotowości zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (art. 15 ust. 4 zd. 1 ustawy o SM). Jeżeli zgłosi się jedna uprawniona osoba bliska, kolizja nie występuje, więc spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć z tą osobą umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu i dokonania rozliczeń z tytułu wkładu mieszkaniowego. Jeżeli żadna osoba się nie zgłosi, następuje rozliczenie z uprawnionymi z tytułu wkładu mieszkaniowego na zasadach określonych w art. 11 ustawy o SM. Spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu, ustaloną zgodnie z przepisami art. 11 ust. 21 i 22 ustawy o SM.

 

W razie wygaśnięcia Pani prawa do mieszkania syn może wstąpić de facto w Pani miejsce.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Radca prawny Tomasz Krupiński

Radca prawny, absolwent wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie (studia ukończył z wynikiem bardzo dobrym) oraz podyplomowych studiów z zakresu zarządzania projektami europejskimi. Radca prawny z siedmioletnim doświadczeniem zawodowym w obsłudze prawnej jednostek organizacyjnych oraz osób fizycznych. Specjalista z zakresu prawa rodzinnego oraz szeroko rozumianego prawa nieruchomości. Uczestnik programów ministerialnych dotyczących problematyki prawnorodzinnej. Od kilku lat doradza prawnie zarządom wspólnot mieszkaniowych oraz zarządcom nieruchomości. Posiada również uprawnienia zarządcy nieruchomości.


Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 0 + VIII =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu