Ustalenie wartości rynkowej nieruchomości

Aktualna wartość gospodarstwa przy zniesieniu współwłasności

W opisanej sytuacji ma Pani rację co do zasady: przy ustalaniu spłaty za udział w gospodarstwie rolnym sąd nie powinien opierać się na wartości sprzed kilku lat, jeżeli nie odpowiada ona obecnej wartości rynkowej nieruchomości. W postępowaniu o zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego sąd ma szczególny obowiązek ustalenia jego składu i wartości.

Podstawą jest art. 619 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, zgodnie z którym w postępowaniu o zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego sąd ustala jego skład i wartość, w szczególności obszar i rodzaj nieruchomości wchodzących w skład tego gospodarstwa oraz obszar i rodzaj nieruchomości stanowiących już własność współwłaścicieli i ich małżonków, a w miarę potrzeby także okoliczności przewidziane w art. 216 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.

W praktyce oznacza to, że sąd powinien ustalić wartość gospodarstwa potrzebną do rozliczeń między współwłaścicielami. Jeżeli wartość proponowana przez drugiego współwłaściciela jest oparta na dawnej wycenie, a ceny nieruchomości w okolicy wzrosły, należy wyraźnie zakwestionować tę kwotę i domagać się ustalenia aktualnej wartości.

Czy sąd bierze wartość z dnia wniosku, czy z dnia orzekania?

Dla ustalenia wysokości spłat lub dopłat istotna jest wartość aktualna, czyli wartość możliwie najbliższa chwili orzekania. Takie podejście wynika z funkcji rozliczeń przy zniesieniu współwłasności: osoba, która traci udział w nieruchomości, powinna otrzymać ekwiwalent odpowiadający realnej wartości tego udziału, a nie wartości historycznej.

Stanowisko to potwierdza utrwalone orzecznictwo Sądu Najwyższego. W uchwale z dnia 5 maja 1978 r., sygn. III CZP 26/78, Sąd Najwyższy wskazał, że dokonując w sprawie o zniesienie współwłasności szacunku nieruchomości wspólnej, sąd bierze za podstawę jej wartość z chwili orzekania, a praktycznie z chwili dokonywania tego szacunku. Sąd uwzględnia więc także przyrost wartości nieruchomości, jaki nastąpił przed zniesieniem współwłasności.

Jeżeli od poprzedniej wyceny minęło kilka lat, sąd powinien ocenić, czy ta wycena nadal może być podstawą rozstrzygnięcia. W sprawach nieruchomości taka przerwa czasowa bardzo często powoduje konieczność aktualizacji wartości, zwłaszcza gdy zmieniły się ceny transakcyjne, przeznaczenie gruntu, dostęp do drogi, uzbrojenie terenu, plan miejscowy albo faktyczny sposób korzystania z nieruchomości.

Kiedy potrzebny jest biegły rzeczoznawca majątkowy?

Jeżeli między współwłaścicielami istnieje spór co do wartości nieruchomości, ustalenie wartości wymaga wiadomości specjalnych. W takim przypadku zastosowanie ma art. 278 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym w wypadkach wymagających wiadomości specjalnych sąd może wezwać jednego lub kilku biegłych w celu zasięgnięcia ich opinii.

Wyceny nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Z kolei art. 151 ust. 1 tej ustawy definiuje wartość rynkową nieruchomości jako szacunkową kwotę, którą w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość przy założeniu, że strony transakcji działają rozważnie, nie są w sytuacji przymusowej i mają stanowczy zamiar zawarcia umowy.

Warto przy tym pamiętać o art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami: operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wartość nieruchomości. Po upływie tego okresu operat może być wykorzystany tylko po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, o czym stanowi art. 156 ust. 4 tej ustawy.

Czy zgodne oświadczenia stron mogą zastąpić opinię biegłego?

Jeżeli wszyscy współwłaściciele zgodnie wskazują wartość nieruchomości, a sąd nie ma uzasadnionych wątpliwości co do tej wartości, w praktyce sąd może oprzeć się na zgodnych stanowiskach uczestników. Nie oznacza to jednak, że jedna strona może narzucić drugiej dawną albo zaniżoną wycenę.

Jeżeli uczestnik postępowania nie zgadza się z proponowaną kwotą spłaty, powinien jasno oświadczyć, że kwestionuje wartość nieruchomości i wnosi o dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Warto wskazać, dlaczego wycena jest nieaktualna: kiedy została sporządzona, jakie ceny obowiązują obecnie w okolicy, czy zmieniło się przeznaczenie działek, czy powstał dostęp do mediów albo drogi, czy dokonano podziału geodezyjnego albo innych zmian wpływających na wartość.

Jak złożyć wniosek o ustalenie aktualnej wartości?

Wniosek można złożyć w piśmie procesowym albo ustnie do protokołu na rozprawie. Najbezpieczniej zrobić to na piśmie, wskazując konkretny dowód i tezę dowodową. Przykładowo można wnieść o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność aktualnej wartości rynkowej gospodarstwa rolnego oraz wartości udziału przypadającego uczestnikowi.

W piśmie warto powołać art. 619 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, art. 278 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego oraz art. 156 ust. 1, 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w aktach znajduje się stary operat albo prywatna wycena. Jeżeli sprawa dotyczy gospodarstwa rolnego, znaczenie mogą mieć również art. 213-218 Kodeksu cywilnego, ponieważ regulują one szczególne zasady znoszenia współwłasności gospodarstw rolnych.

Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego a spłaty

Sam fakt, że jeden ze współwłaścicieli złożył wniosek o zniesienie współwłasności, jest dopuszczalny. Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Roszczenie to może być wyłączone przez czynność prawną tylko na czas nie dłuższy niż 5 lat, przy czym w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu można go przedłużyć na dalsze 5 lat.

Sposób zniesienia współwłasności zależy od stanu sprawy. Z art. 211 Kodeksu cywilnego wynika, że każdy współwłaściciel może żądać podziału rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Przy gospodarstwie rolnym trzeba dodatkowo uwzględnić art. 213 Kodeksu cywilnego, który ogranicza podział, jeżeli byłby sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej.

Jeżeli gospodarstwo zostanie przyznane jednemu współwłaścicielowi, pozostali otrzymują spłaty odpowiadające wartości ich udziałów, z uwzględnieniem szczególnych zasad dotyczących gospodarstw rolnych. Jeżeli natomiast możliwy i prawidłowy jest podział fizyczny, przyznana Pani część powinna odpowiadać wartości udziału wynoszącego 1/4. Gdy część przyznana w naturze ma niższą wartość, sąd może zasądzić dopłatę.

Warto też zwrócić uwagę na art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego. Jeżeli sąd zasądza spłaty lub dopłaty, oznacza termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób zabezpieczenia. Rozłożenie spłat na raty nie może łącznie przekraczać 10 lat.

Jak kwestionować opinię biegłego?

Jeżeli sąd dopuści dowód z opinii biegłego, należy dokładnie ją przeanalizować. Samo stwierdzenie, że wartość jest za niska, zwykle nie wystarczy. Zarzuty powinny być konkretne: wskazywać błędne dane, pominięte cechy nieruchomości, nieporównywalne transakcje, nieprawidłowe przeznaczenie gruntu, nieuwzględnienie dostępu do drogi, mediów, klasy bonitacyjnej, położenia albo aktualnego rynku lokalnego.

Na podstawie art. 286 Kodeksu postępowania cywilnego sąd może zażądać ustnego lub pisemnego uzupełnienia opinii, a w razie potrzeby także opinii dodatkowej od tych samych albo innych biegłych. Wniosek o powołanie kolejnego biegłego jest zasadny zwłaszcza wtedy, gdy opinia jest niejasna, wewnętrznie sprzeczna, niepełna albo biegły nie odniósł się rzeczowo do zarzutów.

Ostateczna ocena opinii należy do sądu. Zgodnie z art. 233 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Dlatego warto zadbać, aby w aktach znalazły się konkretne argumenty i dokumenty podważające nieaktualną lub nierzetelną wycenę.

FAQ

Podsumowanie

W sprawie o zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego należy dążyć do ustalenia aktualnej wartości rynkowej nieruchomości. Kwota 14 tys. zł oparta na dawnej wycenie może być nieadekwatna, jeżeli od czasu jej sporządzenia zmieniły się ceny lub cechy nieruchomości. Najważniejsze jest formalne zakwestionowanie tej wartości i złożenie wniosku o opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego albo o aktualizację dotychczasowej opinii.

Źródła

• Art. 210, art. 211, art. 212 § 3, art. 213-218 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
• Art. 233 § 1, art. 278 § 1, art. 286, art. 619 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 151 ust. 1, art. 154, art. 156 ust. 1, 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5 maja 1978 r., sygn. III CZP 26/78.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1982 r., sygn. III CZP 51/82.
• Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 22 września 1983 r., sygn. III CZP 23/83.