Wywłaszczenie działki pod drogę – kiedy i jak uzyskać wyższe odszkodowanie?

Przejęcie działki pod drogę – kiedy dochodzi do wywłaszczenia?

Jeżeli droga ma być realizowana w trybie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, podstawą jest decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, czyli tzw. decyzja ZRID.

Zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 tej ustawy nieruchomości lub ich części wskazane w decyzji ZRID stają się z mocy prawa własnością odpowiednio właściwej jednostki samorządu terytorialnego albo Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna. Jeżeli chodzi o drogę gminną, przejęcie następuje na rzecz gminy.

To oznacza, że samo wszczęcie postępowania albo zawiadomienie o planowanej inwestycji nie powoduje jeszcze przejścia własności. Najpierw musi zostać wydana decyzja ZRID, a następnie musi ona stać się ostateczna.

Termin na wydanie decyzji ZRID przewiduje art. 11h ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Co do zasady organ powinien wydać decyzję w terminie 90 dni od dnia złożenia wniosku, przy czym przepis przewiduje sankcję dla organu za zwłokę.

Jeżeli chcesz szerzej zrozumieć sam mechanizm przejęcia gruntu, zobacz także: wywłaszczenie.

Czy trzeba składać wniosek o odszkodowanie?

Co do zasady nie. W trybie ZRID decyzja ustalająca wysokość odszkodowania jest wydawana z urzędu przez organ, który wydał decyzję ZRID. Wynika to wprost z art. 12 ust. 4a ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

Zgodnie z art. 12 ust. 4b tej ustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja ZRID stała się ostateczna. Jeżeli decyzji ZRID nadano rygor natychmiastowej wykonalności, decyzję odszkodowawczą wydaje się w terminie 60 dni od dnia nadania tego rygoru.

W praktyce właściciel nie musi więc wcześniej występować z osobnym żądaniem, aby w ogóle wszczęto postępowanie odszkodowawcze. Warto jednak aktywnie uczestniczyć w sprawie, składać uwagi do operatu i pilnować terminów odwoławczych.

Jak ustala się wysokość odszkodowania za działkę pod drogę?

Najważniejsza zasada wynika z art. 12 ust. 5 ustawy drogowej w związku z art. 134 ust. 1 oraz art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Odszkodowanie ma odpowiadać wartości wywłaszczonej nieruchomości.

W sprawach ZRID obowiązuje dodatkowo szczególna reguła z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych: wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji ZRID przez organ I instancji oraz według wartości z dnia ustalenia odszkodowania.

To rozróżnienie jest bardzo ważne:

• stan nieruchomości – chodzi m.in. o jej przeznaczenie, sposób zagospodarowania, uzbrojenie, dostęp do drogi, zabudowę, cechy fizyczne i prawne istniejące w dacie wydania decyzji ZRID przez organ I instancji;
• wartość – ustala się według cen aktualnych na dzień wydawania decyzji odszkodowawczej.

Jeżeli więc w dniu wydania decyzji ZRID działka była jeszcze formalnie rolna, ale później ceny gruntów wzrosły, wzrost cen może mieć znaczenie dla wartości, ale nie zmieni stanu prawnego działki przyjmowanego do wyceny. Jeżeli natomiast przed wydaniem decyzji ZRID działka uzyskała już przeznaczenie budowlane, organ nie powinien wyceniać jej jak zwykłego gruntu rolnego.

Dlatego w sprawach takich jak opisana przez Panią kluczowe jest dokładne ustalenie daty wydania decyzji ZRID przez organ I instancji oraz tego, jaki dokładnie status planistyczny miała nieruchomość w tej dacie.

Kto sporządza operat szacunkowy?

Operat szacunkowy na potrzeby decyzji odszkodowawczej zamawia organ prowadzący sprawę. Wynika to z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości.

Właściciel nie ma obowiązku zlecania własnej wyceny. Może jednak to zrobić, jeżeli:

• chce wcześniej ocenić realną wartość gruntu,
• przewiduje spór co do przeznaczenia działki,
• uważa, że organ pominął istotne cechy nieruchomości,
• zamierza wnieść odwołanie od decyzji odszkodowawczej.

Własny operat nie zastępuje operatu zamówionego przez organ, ale może być bardzo ważnym dowodem w postępowaniu odwoławczym.

Czy odszkodowanie obejmuje tylko zabrany pas gruntu?

Co do zasady decyzja odszkodowawcza dotyczy nieruchomości albo jej części przejętej pod drogę. W praktyce jednak problem często dotyczy tego, że po zabraniu pasa gruntu reszta działki staje się trudna do zabudowy, zbyt mała albo gospodarczo nieprzydatna.

W takim przypadku trzeba oddzielić dwie kwestie:

1. odszkodowanie za część przejętą pod drogę w trybie art. 12 ust. 4a i art. 18 ustawy drogowej,
2. ewentualne dalsze roszczenia dotyczące pozostałej części nieruchomości, jeżeli po podziale nie nadaje się ona do prawidłowego wykorzystania.

To już zależy od konkretnego stanu faktycznego, parametrów działki, miejscowego planu albo decyzji o warunkach zabudowy, szerokości frontu, dostępu do drogi i możliwości dalszej zabudowy. W takich sprawach przydatny może być materiał o tym, czym jest resztówka.

Czy można dostać zaliczkę przed ostatecznym zakończeniem sporu?

Tak. Zgodnie z art. 12 ust. 5a ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych na wniosek osoby uprawnionej wypłaca się zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ I instancji w decyzji odszkodowawczej.

Wypłata zaliczki powinna nastąpić jednorazowo w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku. To rozwiązanie bywa praktyczne, gdy właściciel chce szybko uzyskać część pieniędzy, a jednocześnie planuje kwestionować wysokość odszkodowania.

Trzeba jednak pamiętać, że zgodnie z art. 12 ust. 5c tej ustawy zaliczka podlega zwrotowi po waloryzacji, jeżeli decyzja ZRID zostanie następnie zmieniona, uchylona albo stwierdzona zostanie jej nieważność w części dotyczącej danej osoby.

Jak zwiększyć szansę na wyższe odszkodowanie?

Najczęstsze błędy w takich sprawach nie dotyczą samej procedury przejęcia gruntu, lecz biernej postawy właściciela po doręczeniu operatu i decyzji odszkodowawczej. W praktyce warto:

• ustalić dokładną datę wydania decyzji ZRID przez organ I instancji,
• zebrać dokumenty potwierdzające przeznaczenie działki na tę datę, np. miejscowy plan, wypis i wyrys, decyzję o warunkach zabudowy, dokumenty dotyczące uzbrojenia,
• przeanalizować, czy rzeczoznawca przyjął prawidłowe nieruchomości podobne do porównania,
• sprawdzić, czy wycena nie pomija cech zwiększających wartość, np. położenia, dostępu do infrastruktury, frontu działki, możliwości zabudowy,
• rozważyć zlecenie prywatnego operatu, jeżeli kwota odszkodowania jest wyraźnie zaniżona.

Jeżeli pojawi się konflikt co do wyceny albo podstaw wpisów w księdze wieczystej, pomocny może być też materiał: spór odszkodowanie.

Odwołanie od decyzji odszkodowawczej

Jeżeli nie zgadza się Pani z wysokością odszkodowania, można wnieść odwołanie od decyzji administracyjnej na zasadach ogólnych z ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 129 § 1 i § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego odwołanie wnosi się do organu wyższego stopnia za pośrednictwem organu, który wydał decyzję, w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji.

W odwołaniu warto wskazać konkretnie:

• jakie elementy operatu są błędne,
• jakie dokumenty potwierdzają inny stan nieruchomości,
• dlaczego przyjęte transakcje porównawcze są nietrafne,
• czy pozostała część działki utraciła przydatność gospodarczą.

Samo ogólne twierdzenie, że „odszkodowanie jest za niskie”, zwykle nie wystarcza. Najlepiej powołać konkretne zarzuty do operatu oraz załączyć własne dokumenty lub prywatną opinię rzeczoznawcy.

Co w sytuacji, gdy plan miejscowy miał się dopiero zmienić?

To jeden z najczęstszych problemów praktycznych. Jeżeli w chwili wydania decyzji ZRID przez organ I instancji działka była jeszcze rolna, a dopiero później miała uzyskać przeznaczenie budowlane, sam fakt planowanej zmiany planu zwykle nie wystarczy do przyjęcia, że stan nieruchomości był już budowlany.

Inaczej może być tylko wtedy, gdy z dokumentów i przebiegu postępowania wynika, że na tę konkretną datę zmiana przeznaczenia była już skutecznie dokonana albo istniały inne prawnie relewantne podstawy do przyjęcia wyższej wartości związanej z przeznaczeniem. Każdorazowo wymaga to analizy dokumentów planistycznych i dat ich wejścia w życie.

W Pani sytuacji kluczowe będzie więc nie to, że działka „najprawdopodobniej” miała stać się budowlana, lecz to, czy i kiedy nastąpiło to formalnie w relacji do daty wydania decyzji ZRID przez organ I instancji.

FAQ

Czy gmina może wejść na działkę przed wypłatą odszkodowania?

Tak, w praktyce jest to możliwe w trybie ZRID. Przejście własności i możliwość realizacji inwestycji nie są uzależnione od wcześniejszej wypłaty odszkodowania. Najpierw następuje przejęcie w trybie art. 12 ust. 4 ustawy drogowej, a następnie wydawana jest decyzja odszkodowawcza.

Czy muszę sama opłacić rzeczoznawcę?

Nie, operat do decyzji odszkodowawczej zamawia organ. Prywatny rzeczoznawca jest potrzebny tylko wtedy, gdy chce Pani samodzielnie zweryfikować wycenę albo przygotować materiał do odwołania.

Czy odszkodowanie liczy się według cen z dnia wydania ZRID?

Nie. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy drogowej stan nieruchomości ustala się na dzień wydania decyzji ZRID przez organ I instancji, ale wartość określa się na dzień ustalania odszkodowania.

Czy planowana zmiana działki rolnej na budowlaną automatycznie podnosi odszkodowanie?

Nie automatycznie. Decydujące znaczenie ma to, jaki był formalny stan nieruchomości na dzień wydania decyzji ZRID przez organ I instancji. Sama spodziewana albo projektowana zmiana planu jeszcze nie przesądza sprawy.

Ile mam czasu na odwołanie od decyzji odszkodowawczej?

Co do zasady 14 dni od dnia doręczenia decyzji, zgodnie z art. 129 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji zwykle nie trzeba już teraz składać wniosku o odszkodowanie, bo organ powinien ustalić je z urzędu po decyzji ZRID. Najważniejsze dla wysokości świadczenia będą: data wydania decyzji ZRID przez organ I instancji, formalny stan nieruchomości na ten dzień oraz rzetelność operatu rzeczoznawcy.

Jeżeli istnieje ryzyko, że organ potraktuje działkę jak grunt mniej wartościowy, warto wcześniej zabezpieczyć dokumenty planistyczne i rozważyć prywatną wycenę. To często decyduje o skuteczności późniejszego odwołania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych – ISAP.

2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz.U. t.j.

3. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego – Dz.U. t.j.