.
Udzieliliśmy ponad 131,7 tys. porad prawnych i mamy 14 830 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Wywłaszczenie pod drogę - jak uratować działkę?

• Data: 06-06-2024 • Autor: Anna Pabis

Współczesne planowanie przestrzenne stawia przed właścicielami nieruchomości wiele wyzwań, w tym potencjalną utratę części własności na rzecz realizacji projektów komunalnych, takich jak drogi czy inne inwestycje celu publicznego. Właściciele działek mogą nagle odkryć, że ich grunty zostaną częściowo przejęte przez gminę w celu budowy nowej infrastruktury drogowej. Sytuacja ta rodzi pytania o prawa właścicieli do obrony swojej własności, możliwości odszkodowania oraz o zasady budowania w pobliżu istniejących linii wysokiego napięcia. Niniejszy artykuł na przykładzie sprawy Państwa Kwiatkowskich przybliża prawne aspekty związane z planowaniem przestrzennym, wywłaszczeniem oraz ochroną własności w świetle polskiego prawa, zwracając uwagę na aktualne regulacje i możliwe ścieżki działania dla właścicieli nieruchomości.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Wywłaszczenie pod drogę - jak uratować działkę?

Państwo Kwiatkowscy zwrócili się do nas, gdyż nie wyrażali zgody, aby miasto przejęło część ich działki. Urząd miasta uchwalił miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i na jego podstawie planował przejąć fragment działki Państwa Kwiatkowskich i przeznaczyć pod drogę osiedlową. Małżeństwo wyjaśniło nam, że obok ich działki są pola, które mają być działkami budowlanymi i ta droga ma być drogą dojazdową do tych działek. Decyzje urzędu wydały się małżonkom dziwne także z tego powodu, że około 30 metrów od działki przebiegała linia wysokiego napięcia i pytali, czy wolno budować domy w tak bliskim sąsiedztwie linii wysokiego napięcia. Główne pytanie Państwa Kwiatkowskich brzmiało jednak – jak bronić swojej własności?

Skutki uchwalenia planu miejscowego

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: „W celu ustalenia przeznaczenia terenów, w tym dla inwestycji celu publicznego, oraz określenia sposobów ich zagospodarowania i zabudowy rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwanego dalej „planem miejscowym”.

Plan miejscowy to akt prawa miejscowego. Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami prawa sposób wykonywania prawa własności do nieruchomości. Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mogą ograniczać prawo własności nieruchomości (nie będziemy mogli na przykład wybudować domu na obszarze, który w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczony jest pod budowę obwodnicy lub oczyszczalni ścieków). Ale może również się okazać, że grunty w wyniku ustalenia miejscowego planu znacznie zyskają (na przykład przeznaczenie pod zabudowę nowych działek, wcześniej nieuwzględnionych na ten cel w planie).

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w miejscowym planie gmina określa m.in. rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Plan ten obejmuje wszystkie nieruchomości, a nie tylko te należące do gminy. Nie można więc zarzucić, że gmina bezprawnie przesądziła o przeznaczeniu prywatnej działki pod drogę gminną – Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie(sygnatura akt II SA/Ol 543/11).

Bardzo istotne w sytuacji Państwa Kowalskich są zapisy art. 35 i następne ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 35 powołanej ustawy: „Tereny, których przeznaczenie plan miejscowy zmienia, mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania”.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Odszkodowanie dla właściciela nieruchomości za poniesioną szkodę w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianę

Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, to stosownie do art. 36 ust. 1 właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy:

  1. odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
  2. wykupienia nieruchomości lub jej części.

Realizacja roszczeń, o których mowa wyżej, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.

Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. (art. 36 ust. 3).

Roszczenia, o których mowa wyżej, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Wykonanie obowiązku wynikającego z ww. roszczeń powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe. Spory w niniejszych sprawach rozstrzygają sądy powszechne.

Zasady określania wartości nieruchomości na potrzeby odszkodowania od gminy lub wykupu przez gminę

W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Gmina ma obowiązek realizować roszczenie wskazane przez uprawnionego. Jeżeli wybierze on odszkodowanie, to może skutecznie wnosić o nie w wymiarze szkody, jaką rzeczywiście poniósł (damnum emergens), a nie – utraconych korzyści (lucrum cessans). Jeżeli właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości wybierze roszczenie o wykup nieruchomości, to wówczas gmina jest zobowiązana do jej wykupu w całości lub części. Oba rodzaje roszczeń mają charakter cywilnoprawny i realizowane są w drodze stosownej umowy, przy czym przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Ustawodawca dopuszcza realizację roszczeń związanych z brakiem możliwości korzystania z nieruchomości, o której mowa, w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) nieruchomości zamiennej, uzależniając tę formę realizacji roszczenia od możliwości i woli gminy. W tym przypadku inicjatywę przejmuje gmina. Oczywiście warunkiem realizacji roszczenia w drodze nieruchomości zamiennej jest przyjęcie oferty gminy przez uprawnionego. Również ta forma wyrównania strat związanych z uchwaleniem lub zmianą planu następuje na podstawie przepisów prawa cywilnego (umowa – akt notarialny). Roszczenia z tytułu braku możliwości (ograniczenia) korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy, w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą, stają się wymagalne z datą wejścia w życie planu, a termin jego przedawnienia – wobec braku odmiennych uregulowań – oceniać należy na zasadach ogólnych, wynikających z K.c. (zob. art. 118 K.c.).

Jak zostało wyżej wskazane, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gmina może przesądzić o przeznaczeniu cudzej działki pod drogę gminną. Właściciel musi się liczyć z wywłaszczeniem.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Na czym polega wywłaszczenie nieruchomości?

Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości (rozdział 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowe.

Zgodnie z art. 114 ust. 1 ustawy: „Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw do nieruchomości, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna”.

Przeznaczenie prywatnej nieruchomości na poszerzenie drogi publicznej

Przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym pod np. poszerzenie drogi publicznej uprawnia gminę do wszczęcia z urzędu postępowania w sprawie podziału nieruchomości.

Do nabycia własności nieruchomości przeznaczonej w planie pod drogę publiczną potrzebne jest zawarcie umowy cywilnoprawnej z właścicielem tej nieruchomości lub wydanie decyzji wywłaszczeniowej odnośnie tej działki.

Należy podkreślić, że wywłaszczyć właściciela można tylko z nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne albo z nieruchomości, wobec których wydano decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Jeżeli w planie miejscowym zaplanowano tylko budowę drogi wewnętrznej (na planie symbol KDw), to nie mamy do czynienia z celem publicznym. Tym samym nie jest dopuszczalne dokonanie wywłaszczenia pod budowę wewnętrznej drogi dojazdowej. Zgodnie z ustawą o drogach publicznych tylko droga gminna stanowi drogę publiczną, a droga wewnętrzna nie.

Uchwalony plan miejscowy można zwalczać w drodze skargi na akt prawa miejscowego w trybie ustawy o samorządzie gminnym z dnia 8 marca 1990 r. (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.).

Zgodnie z wyrokiem WSA Gdańsk z 2009-05-13, II SA/Gd 553/08: „Wnoszenie uwag do projektu planu zagospodarowania przestrzennego w trybie określonym w art. 18 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) jest prawem każdego obywatela, w tym właściciela nieruchomości, której plan dotyczy. Nieskorzystanie z tego prawa przed uchwaleniem planu w żaden sposób nie uniemożliwia kwestionowania prawidłowości podjętej uchwały, w świetle obowiązującego prawa (art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym z dnia 8 marca 1990 r. (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.).

2. Wykazanie, że przewidziane w planie zagospodarowania przestrzennego rozwiązania naruszają interes prawny danego podmiotu nie jest wystarczającą przesłanką do uwzględnienia skargi, gdyż uwzględnienie jej wymaga nadto wykazania, że zaskarżona uchwała została podjęta z naruszeniem prawa.

Po uchwaleniu planu można też wystąpić do gminy z wnioskiem o jego zmianę. Zmiana jego postanowień możliwa jest tylko i wyłącznie w drodze zmiany miejscowego planu zagospodarowania, o czym decyduje rada gminy.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Określenia szerokości stref ograniczenia własności dla linii elektroenergetycznych

Co do zasady nie ma zakazu budowania domów mieszkalnych w pobliżu sieci elektrycznych. Szczegółowe odległości w organizowaniu placu budowy można wysnuć z przepisów rozporządzeń dotyczących bezpieczeństwa i higieny pracy. Zgodnie z § 77 rozporządzenia Ministra Pracy i Polityki Socjalnej w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pacy:

„Niedopuszczalne jest składowanie materiałów bezpośrednio pod elektroenergetycznymi liniami napowietrznymi lub w odległości mniejszej (licząc w poziomie od skrajnych przewodów) niż:

1) 2 m – od linii niskiego napięcia,

2) 5 m – od linii wysokiego napięcia do 15 kV,

3) 10 m – od linii wysokiego napięcia do 30 kV,

4) 15 m – od linii wysokiego napięcia powyżej 30 kV”.

W myśl paragrafu 55 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych: „Nie jest dopuszczalne sytuowanie stanowisk pracy, składowisk wyrobów i materiałów lub maszyn i urządzeń budowlanych bezpośrednio pod napowietrznymi liniami elektroenergetycznymi lub w odległości liczonej w poziomie od skrajnych przewodów, mniejszej niż:

1) 3 m – dla linii o napięciu znamionowym nieprzekraczającym 1 kV;

2) 5 m – dla linii o napięciu znamionowym powyżej 1 kV, lecz nieprzekraczającym 15 kV;

3) 10 m – dla linii o napięciu znamionowym powyżej 15 kV, lecz nieprzekraczającym 30 kV;

4) 15 m – dla linii o napięciu znamionowym powyżej 30 kV, lecz nieprzekraczającym 110 kV;

5) 30 m – dla linii o napięciu znamionowym powyżej 110 kV”.

W wyżej określonych strefach nie jest zatem możliwe prowadzenie robót budowlanych, które zawsze wszak wiążą się z sytuowaniem w miejscu budowy stanowisk pracy, składowisk wyrobów i materiałów oraz maszyn i urządzeń budowlanych.

 

Wnioski:

  1. Jeżeli plan miejscowy określił, że część działki Państwa Kowalskich stanowić ma drogę gminną (symbol KD), to muszą się oni liczyć z utratą prawa własności części działki.
  2. Przed rozpoczęciem właściwego postępowania wywłaszczeniowego zawsze odbywają się rokowania w sprawie wykupu nieruchomości przez gminę. Gmina może też zaproponować nieruchomość zamienną.
  3. Jeżeli udaje się osiągnąć porozumienie, dochodzi do zawarcia umowy przenoszącej prawa do nieruchomości na rzecz właściwego organu i wywłaszczenie nie jest potrzebne. Gdy jednak zgody nie ma i właściciel (lub użytkownik wieczysty) nie chce oddać nieruchomości dobrowolnie, wówczas rozpoczyna się właściwe postępowanie wywłaszczeniowe.
  4. Tereny, których przeznaczenie plan miejscowy zmienia, mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania.
  5. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, to stosownie do art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy: odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.
  6. Stosowne roszczenia m.in. o wykup nieruchomości, odszkodowanie lub zamianę, realizowane w trybie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Państwo Kowalscy mogą zgłosić samodzielnie. Dokonywane w tym trybie czynności mają charakter cywilnoprawny, stąd dopuszczalne są negocjacje co do np. ceny nieruchomości. Należy przy tym wykazać, że korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone.
  7. Plan miejscowy można zwalczać w drodze skargi na akt prawa miejscowego w trybie ustawy o samorządzie gminnym z dnia 8 marca 1990 r. (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.). Po uchwaleniu planu można też wystąpić do gminy z wnioskiem o jego zmianę. Zmiana jego postanowień możliwa jest tylko i wyłącznie w drodze zmiany miejscowego planu zagospodarowania, o czym decyduje rada gminy.
  8. Co do zasady nie ma zakazu budowania domów mieszkalnych w pobliżu sieci elektrycznych. Szczegółowe odległości określające usytuowanie placu budowy w związku z sąsiedztwem linii energetycznych określają wymienione wyże 2 rozporządzenia: w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pacy oraz w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych (Dz. U. z 2003 r. Nr 47, poz. 401). Według tych aktów najmniejsza odległość podejmowania prac budowlanych w obrębie linii elektroenergetycznych napowietrznych to 2 m.

Przykłady

Przypadek Pana Jana i budowa obwodnicy
Pan Jan od lat mieszkał na obrzeżach miasta, gdzie prowadził niewielkie gospodarstwo. Pewnego dnia dowiedział się, że jego działka znajdzie się na trasie planowanej obwodnicy. Urząd miasta zaproponował mu odszkodowanie i pomoc w znalezieniu nowej lokalizacji dla jego gospodarstwa. Pan Jan, choć początkowo niechętny zmianom, ostatecznie zaakceptował propozycję, uznając, że nowa droga przyczyni się do rozwoju regionu i poprawy dostępności komunikacyjnej.

 

Sprawa Pani Anieli i linii wysokiego napięcia
Pani Aniela planowała budowę domu na zakupionej działce, lecz tuż przed rozpoczęciem prac odkryła, że jej działka leży zbyt blisko linii wysokiego napięcia, co może być niebezpieczne dla zdrowia i wymaga specjalnych zezwoleń. Po konsultacji z ekspertem od planowania przestrzennego oraz wykonaniu niezbędnych pomiarów, pani Aniela zdecydowała się na zmianę projektu domu, aby dostosować się do przepisów i zapewnić bezpieczeństwo swojej rodzinie.

 

Działania Pana Michała w obronie swojej działki
Pan Michał otrzymał pismo z urzędu miasta informujące o planach przejęcia części jego działki pod budowę nowej drogi osiedlowej. Nie zgadzając się na decyzję, skorzystał z możliwości odwołania się od uchwały o zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. Zorganizował spotkania z sąsiadami i wspólnie złożyli petycję do urzędu. Dzięki zorganizowanej akcji i wsparciu prawnym udało się doprowadzić do zmiany planów drogowych tak, aby ominęły one działkę Pana Michała, zachowując jednocześnie funkcjonalność nowej infrastruktury dla miasta.

Podsumowanie

Artykuł rzuca światło na złożoną problematykę prawną związaną z planowaniem przestrzennym, wywłaszczeniem i budową infrastruktury blisko linii wysokiego napięcia. Przedstawione przykłady z życia wzięte pokazują, jak ważna jest świadomość prawna właścicieli nieruchomości oraz możliwości dialogu z władzami lokalnymi. Zrozumienie swoich praw i dostępnych opcji jest kluczowe dla obrony własności i adaptacji do zmieniającego się otoczenia, z korzyścią zarówno dla poszczególnych osób, jak i dla społeczności.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz wsparcia prawnego w związku z planowaniem przestrzennym lub wywłaszczeniem? Nasz zespół ekspertów oferuje profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w przygotowaniu niezbędnych pism. Skontaktuj się z nami, aby ochronić swoje prawa i znaleźć najlepsze rozwiązanie dla Twojej sytuacji. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717

 

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Anna Pabis




.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy prawnika »

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu