Obowiązek odśnieżania posesji przez najemcę

Czy najemca lokalu użytkowego może mieć obowiązek odśnieżania?

W opisanej sytuacji chodzi o lokale użytkowe w budynku wielorodzinnym. To ważne, ponieważ lokal użytkowy nie jest zwykłym lokalem mieszkalnym, a zatem przy ocenie obowiązków stron pierwszeństwo mają przepisy Kodeksu cywilnego o najmie oraz treść zawartej umowy.

Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić czynsz. Wynajmujący powinien wydać rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu, natomiast drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę, o ile z umowy albo przepisów nie wynika co innego.

Strony umowy najmu mogą więc ułożyć swoje prawa i obowiązki szeroko, z poszanowaniem art. 353¹ Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że w umowie lokalu użytkowego można przewidzieć, iż najemca ma odśnieżać wejście do lokalu, schody, podjazd, fragment dojścia albo inną dokładnie oznaczoną część nieruchomości. Sam fakt, że taki obowiązek zapisano w umowie, nie powoduje jeszcze nieważności postanowienia.

Inaczej należałoby ocenić zapis nieprecyzyjny, niemożliwy do wykonania, rażąco jednostronny albo przerzucający na najemcę obowiązki w sposób sprzeczny z ustawą lub zasadami współżycia społecznego. Przy wątpliwościach warto sprawdzić, czy dany zapis nie działa podobnie jak niedozwolony zapis w umowie najmu.

Obowiązek właściciela nieruchomości wobec gminy

Niezależnie od umowy najmu istnieje publicznoprawny obowiązek utrzymania czystości i porządku. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach właściciele nieruchomości zapewniają uprzątnięcie błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z dróg dla pieszych położonych wzdłuż nieruchomości. Chodzi o wydzieloną część drogi publicznej przeznaczoną do ruchu pieszych, położoną bezpośrednio przy granicy nieruchomości.

Ustawowy wyjątek dotyczy drogi dla pieszych, na której dopuszczony jest płatny postój lub parkowanie pojazdów samochodowych. W praktyce znaczenie mogą mieć także lokalne regulaminy utrzymania czystości i porządku w gminie, ponieważ doprecyzowują one obowiązki porządkowe na danym terenie.

Jeżeli właściciel wpisze do umowy najmu, że najemca ma odśnieżać określony fragment terenu, to może skutecznie zobowiązać najemcę wobec siebie. Nie oznacza to jednak automatycznie, że organ gminy, straż miejska albo osoba poszkodowana w wypadku zawsze będą kierować roszczenia wyłącznie do najemcy. Właściciel lub zarządca nieruchomości powinien więc dopilnować, aby obowiązek był realnie wykonywany.

Odśnieżanie chodnika, wejścia do lokalu i części wspólnych

Najłatwiej przenieść na najemcę obowiązek dbania o bezpośrednie otoczenie lokalu, z którego korzysta w ramach prowadzonej działalności, na przykład wejście do sklepu, schody prowadzące do lokalu, niewielki podjazd albo dojście dla klientów. Taki obowiązek powinien być jednak opisany konkretnie, a nie jednym ogólnym zdaniem o dbaniu o porządek na posesji.

Jeżeli obowiązek dotyczy części wspólnych budynku, trzeba uwzględnić, kto faktycznie nimi zarządza: właściciel, wspólnota mieszkaniowa, spółdzielnia albo profesjonalny zarządca. Podobne spory o zakres korzystania z części wspólnych pojawiają się także przy takich sprawach jak wspólne drzwi we wspólnocie.

W przypadku wynajmowania części domu albo wydzielonego fragmentu nieruchomości szczególnie ważne jest ustalenie, z których dojść, podjazdów, schodów i miejsc postojowych korzysta najemca. Dobrze pokazują to problemy typowe dla sytuacji takich jak najem części domu, gdzie granica między częścią prywatną, wspólną i udostępnioną najemcy bywa nieostra.

Czy można przenieść na najemcę odśnieżanie dachu?

Odśnieżanie dachu i usuwanie sopli to inna kategoria obowiązków niż uprzątanie dojścia do lokalu. Zgodnie z Prawem budowlanym właściciel albo zarządca ma obowiązek utrzymywać obiekt budowlany w należytym stanie technicznym i zapewniać bezpieczne użytkowanie obiektu, również wtedy, gdy oddziałują na niego czynniki zewnętrzne, takie jak intensywne opady śniegu.

W praktyce najemca lokalu użytkowego zwykle nie ma ani dostępu do dachu, ani sprzętu, ani uprawnień do organizowania takich prac. Dlatego ogólne postanowienie, że najemca odpowiada za całą posesję, nie powinno być interpretowane automatycznie jako obowiązek samodzielnego odśnieżania dachu. Jeżeli strony chcą uregulować ten obszar, powinny zrobić to bardzo precyzyjnie, z uwzględnieniem zasad bezpieczeństwa i odpowiedzialności zarządcy budynku.

Jak bezpiecznie zapisać obowiązek odśnieżania w umowie?

Najlepszy zapis umowny powinien odpowiadać na kilka praktycznych pytań. W umowie warto wskazać:

• dokładny teren objęty obowiązkiem, na przykład wejście do lokalu, schody, podjazd, fragment drogi dla pieszych albo miejsca postojowe,
• kiedy najemca ma odśnieżać, na przykład niezwłocznie po opadach, przed rozpoczęciem pracy lokalu albo w godzinach jego otwarcia,
• czy najemca ma usuwać tylko śnieg, czy także lód, błoto pośniegowe i śliskość,
• kto zapewnia piasek, sól, pojemniki, łopatę, odśnieżarkę albo usługę zewnętrznej firmy,
• czy wynajmujący może zlecić odśnieżanie zastępcze i obciążyć najemcę kosztami, jeżeli najemca nie wykona obowiązku,
• jak dokumentuje się niewykonanie obowiązku, na przykład zdjęciami, notatką, wezwaniem mailowym lub protokołem,
• czy najemca powinien mieć ubezpieczenie OC obejmujące szkody wyrządzone osobom trzecim w związku z prowadzeniem lokalu.

Przy lokalach mieszkalnych, zwłaszcza komunalnych, trzeba dodatkowo uważać na przepisy szczególne i regulaminy właściciela zasobu. Szerszy kontekst obowiązków lokatora i właściciela pokazuje temat remont mieszkania komunalnego.

Co zrobić, gdy najemca odmawia odśnieżania?

Jeżeli umowa została już podpisana i zawiera jasny obowiązek odśnieżania, najemca nie powinien jednostronnie odmawiać jego wykonywania tylko dlatego, że uznaje zapis za niewygodny. Wynajmujący może wezwać go na piśmie do wykonywania umowy, wskazać konkretny zapis oraz opisać skutki dalszych naruszeń.

Gdy najemca nadal nie wykonuje obowiązku, wynajmujący może rozważyć zlecenie odśnieżania osobie trzeciej i dochodzenie zwrotu kosztów od najemcy, jeżeli wynika to z umowy albo z zasad odpowiedzialności kontraktowej. W poważniejszych przypadkach w grę może wchodzić dochodzenie odszkodowania, a czasem także wypowiedzenie umowy, ale zależy to od treści kontraktu i wagi naruszeń.

Jeżeli problem wynika nie z zachowania najemcy, lecz z bierności właściciela, zarządcy albo spółdzielni, sytuacja przypomina inne sprawy zaniedbań w utrzymaniu budynku, takie jak zalewanie mieszkania - brak reakcji spółdzielni. Wtedy najważniejsze jest gromadzenie dowodów, pisemne wezwania i precyzyjne ustalenie podmiotu odpowiedzialnego.

FAQ

Czy zapis o odśnieżaniu w umowie najmu jest zgodny z prawem?

Tak, zwłaszcza przy najmie lokalu użytkowego. Strony mogą ustalić, że najemca będzie odśnieżał określony teren, o ile zapis jest jasny, możliwy do wykonania i nie narusza przepisów ani zasad współżycia społecznego.

Czy najemca musi odśnieżać, jeżeli umowa o tym milczy?

Co do zasady nie można automatycznie przyjąć, że najemca lokalu użytkowego odpowiada za całe zimowe utrzymanie posesji, jeżeli umowa tego nie przewiduje. Może jednak odpowiadać za porządek w zakresie wynikającym z normalnego korzystania z lokalu, regulaminu obiektu albo ustaleń stron.

Czy przeniesienie obowiązku na najemcę zwalnia właściciela wobec gminy?

Nie zawsze. Umowa najmu wiąże przede wszystkim jej strony. Właściciel może powierzyć najemcy wykonanie obowiązku, ale wobec organów publicznych i osób trzecich nadal może być oceniane, czy właściciel lub zarządca zapewnił utrzymanie terenu w bezpiecznym stanie.

Kto odpowiada za wypadek na oblodzonym chodniku?

Odpowiedzialność zależy od tego, kto miał obowiązek utrzymania danego miejsca i czy zaniedbanie pozostawało w związku z wypadkiem. W praktyce roszczenia mogą być kierowane do właściciela, zarządcy, najemcy albo ubezpieczyciela, a ostateczna ocena zależy od dowodów.

Czy najemca może odmówić podpisania umowy z takim obowiązkiem?

Tak. Jeżeli umowa nie została jeszcze zawarta, najemca może nie zgodzić się na proponowany zapis. Wynajmujący może z kolei uzależnić zawarcie umowy od przyjęcia określonych obowiązków, o ile nie narusza prawa.

Czy można obciążyć najemcę kosztami firmy odśnieżającej?

Tak, ale najlepiej wyraźnie uregulować to w umowie. Warto wskazać, kiedy wynajmujący może zlecić wykonanie zastępcze, jak dokumentuje koszt i w jakim terminie najemca ma go zwrócić.

Czy te same zasady dotyczą lokalu mieszkalnego?

Nie zawsze. Przy lokalach mieszkalnych znaczenie ma ustawa o ochronie praw lokatorów, która określa część obowiązków wynajmującego i najemcy. Dlatego zapis o odśnieżaniu przy mieszkaniu trzeba oceniać ostrożniej niż przy typowym lokalu użytkowym.

Podsumowanie

Najemca lokalu użytkowego może zostać zobowiązany w umowie do odśnieżania określonej części posesji, zwłaszcza wejścia do lokalu, schodów, podjazdu lub dojścia używanego przez klientów. Taki zapis nie jest sam z siebie sprzeczny z prawem. Powinien jednak być precyzyjny, praktyczny i możliwy do wykonania.

Właściciel powinien pamiętać, że czym innym jest rozliczenie z najemcą na podstawie umowy, a czym innym ustawowy obowiązek utrzymania czystości i porządku przy nieruchomości oraz odpowiedzialność za bezpieczeństwo budynku. Dlatego nawet po wpisaniu obowiązku do umowy warto kontrolować, czy teren jest faktycznie odśnieżany i zabezpieczany przed poślizgnięciem.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 353¹, art. 659 i art. 662 - ISAP.
• Ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, w szczególności art. 5 ust. 1 pkt 4 i art. 10 - ISAP.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w szczególności art. 61 - ISAP.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - ISAP.