Niedozwolony zapis w umowie najmu okazjonalnego

Czym jest najem okazjonalny lokalu?

Najem okazjonalny lokalu jest szczególną formą najmu mieszkania. Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jest to umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawierana na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

W praktyce najem okazjonalny jest stosowany przede wszystkim po to, aby po zakończeniu umowy łatwiej przeprowadzić opróżnienie lokalu, jeżeli najemca nie chce się wyprowadzić dobrowolnie. Nie oznacza to jednak pełnej dowolności w kształtowaniu umowy. Postanowienia umowy muszą być zgodne z ustawą o ochronie praw lokatorów, Kodeksem cywilnym i zasadami współżycia społecznego.

Zgodnie z art. 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że ustne uzgodnienia dotyczące np. wcześniejszego wypowiedzenia umowy mogą być nieskuteczne.

Jakie dokumenty są potrzebne przy najmie okazjonalnym?

Art. 19a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wymaga dołączenia do umowy najmu okazjonalnego trzech podstawowych dokumentów. Brak któregokolwiek z nich może pozbawić wynajmującego najważniejszej korzyści z tej formy najmu, czyli uproszczonej ścieżki opróżnienia lokalu.

Jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym jako lokal zastępczy, ma obowiązek wskazać inny lokal i przedstawić zgodę osoby uprawnionej. Wynika to z art. 19a ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Termin na wykonanie tego obowiązku wynosi 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o utracie możliwości zamieszkania w dotychczas wskazanym lokalu.

Czy można wpisać, że umowa staje się nieważna po utracie pracy przez najemcę?

Nie jest to prawidłowe rozwiązanie. Utrata pracy przez najemcę nie powoduje nieważności umowy. Nieważność czynności prawnej wynika z art. 58 § 1, § 2 i § 3 Kodeksu cywilnego i dotyczy sytuacji, gdy czynność jest sprzeczna z ustawą, ma na celu obejście ustawy albo jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Nie można więc umownie postanowić, że prawidłowo zawarta umowa najmu stanie się „nieważna” z powodu późniejszego zdarzenia życiowego najemcy.

Takie postanowienie byłoby także praktycznie niebezpieczne. Nieważność działa co do zasady od początku, a nie od chwili wystąpienia określonego zdarzenia. Jeżeli strony chcą przewidzieć skutki utraty pracy przez najemcę, powinny posłużyć się mechanizmem wypowiedzenia umowy albo porozumienia stron, a nie konstrukcją nieważności.

W przypadku umowy zawartej na czas oznaczony znaczenie ma art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że przypadki wcześniejszego wypowiedzenia powinny być opisane konkretnie w umowie.

Nie można jednak zapominać o art. 11 ust. 2 pkt 1–3 ustawy o ochronie praw lokatorów, który na podstawie art. 19e tej ustawy ma znaczenie także przy najmie okazjonalnym. Wynajmujący nie powinien konstruować zapisów pozwalających mu usunąć lokatora z mieszkania wyłącznie dlatego, że najemca stracił pracę, jeżeli najemca nadal płaci czynsz i wykonuje umowę. Taki zapis mógłby zostać oceniony jako obejście ochrony lokatora, a w konsekwencji jako nieważny na podstawie art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jak bezpiecznie uregulować utratę pracy przez najemcę?

Jeżeli to najemca chce zabezpieczyć się na wypadek utraty pracy, najbezpieczniej wprowadzić do umowy prawo najemcy do wcześniejszego wypowiedzenia umowy. Taki zapis może brzmieć przykładowo: „Najemca ma prawo wypowiedzieć umowę z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, w razie utraty zatrudnienia lub innego stałego źródła dochodu”.

Takie postanowienie jest co do zasady dopuszczalne, ponieważ art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego pozwala stronom umowy najmu zawartej na czas oznaczony wskazać przypadki wcześniejszego wypowiedzenia. Warto jednak zadbać, aby przesłanka była opisana jasno, np. czy chodzi o rozwiązanie umowy o pracę, zakończenie umowy cywilnoprawnej, utratę działalności gospodarczej albo utratę głównego źródła utrzymania.

Inaczej należy ocenić zapis przyznający wynajmującemu automatyczne prawo do zakończenia najmu tylko dlatego, że najemca stracił pracę. Jeżeli najemca płaci czynsz i nie narusza umowy, sam fakt utraty zatrudnienia nie jest ustawową podstawą wypowiedzenia najmu przez wynajmującego. Wypowiedzenie przez właściciela powinno opierać się na przesłankach zgodnych z ustawą o ochronie praw lokatorów i z treścią umowy.

Wypowiedzenie najmu okazjonalnego przez wynajmującego

Wynajmujący może wypowiedzieć najem okazjonalny przede wszystkim w sytuacjach przewidzianych w ustawie i w umowie, o ile zapisy umowne nie naruszają ochrony lokatora. Przykładowo art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów pozwala wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko wtedy, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów albo usług, za co najmniej trzy pełne okresy płatności.

Przy zaległościach płatniczych konieczne jest wcześniejsze pisemne uprzedzenie lokatora o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenie mu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Ten wymóg wynika wprost z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu można wypowiedzieć umowę.

Art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczy natomiast m.in. używania lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, zaniedbywania obowiązków i dopuszczania do powstania szkód, niszczenia urządzeń wspólnych albo rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego. Art. 11 ust. 2 pkt 3 tej ustawy odnosi się do wynajęcia, podnajęcia albo oddania lokalu lub jego części do bezpłatnego używania bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Co po zakończeniu najmu okazjonalnego?

Jeżeli umowa najmu okazjonalnego wygasła albo została skutecznie rozwiązana, a najemca nie opróżnia lokalu dobrowolnie, wynajmujący powinien skorzystać z procedury z art. 19d ustawy o ochronie praw lokatorów. Najpierw doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie i opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Żądanie musi wskazywać termin opróżnienia lokalu. Zgodnie z art. 19d ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów termin ten nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy. Jeżeli najemca nadal nie opuści mieszkania, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji.

Po uzyskaniu klauzuli wykonalności właściciel może skierować sprawę do komornika. To właśnie akt notarialny z art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów zastępuje w tym modelu typowy proces eksmisyjny, ale tylko wtedy, gdy umowa najmu okazjonalnego została prawidłowo przygotowana i zgłoszona.

Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego

Art. 19b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów nakłada na właściciela obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Termin wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Jeżeli właściciel nie zgłosi umowy w terminie, najemca może żądać od niego potwierdzenia zgłoszenia na podstawie art. 19b ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Brak zgłoszenia jest ryzykowny dla wynajmującego, ponieważ może uniemożliwić korzystanie z ułatwień przewidzianych dla najmu okazjonalnego.

W praktyce zgłoszenie do urzędu skarbowego warto złożyć na piśmie i zachować potwierdzenie nadania albo urzędowe potwierdzenie odbioru. Sama umowa najmu oraz załączniki powinny być przechowywane przez cały okres najmu i po jego zakończeniu, zwłaszcza gdy istnieje ryzyko sporu.

Kaucja przy najmie okazjonalnym

Wynajmujący może pobrać kaucję zabezpieczającą. Zgodnie z art. 19a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów kaucja przy najmie okazjonalnym nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy.

Kaucja zabezpiecza należności z tytułu najmu oraz ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Zasady jej zwrotu wynikają z art. 19a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności przysługujących właścicielowi.

FAQ

Czy utrata pracy przez najemcę powoduje nieważność umowy najmu?

Nie. Nieważność umowy wynika z art. 58 Kodeksu cywilnego i dotyczy wad czynności prawnej, takich jak sprzeczność z ustawą albo zasadami współżycia społecznego. Późniejsza utrata pracy przez najemcę nie powoduje nieważności prawidłowo zawartej umowy.

Czy najemca może mieć prawo do wypowiedzenia umowy po utracie pracy?

Tak, jeżeli umowa zawarta na czas oznaczony przewiduje taki przypadek wypowiedzenia. Podstawą jest art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Warto określić okres wypowiedzenia oraz dokumenty potwierdzające utratę pracy lub stałego źródła dochodu.

Czy wynajmujący może wypowiedzieć umowę tylko dlatego, że najemca stracił pracę?

Co do zasady jest to bardzo ryzykowne, jeżeli najemca nadal płaci czynsz i wykonuje obowiązki z umowy. Wypowiedzenie przez wynajmującego musi respektować ustawę o ochronie praw lokatorów, w szczególności art. 11 ust. 2 pkt 1–3 tej ustawy w związku z art. 19e.

Czy najem okazjonalny trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Tak. Art. 19b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wymaga, aby właściciel zgłosił zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Termin wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Ile może wynosić kaucja przy najmie okazjonalnym?

Zgodnie z art. 19a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu z dnia zawarcia umowy.

Źródła

• Art. 19a, art. 19b, art. 19d, art. 19e oraz art. 11 ust. 2 pkt 1–3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 58, art. 89, art. 94, art. 353¹ oraz art. 673 § 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.