Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Niedozwolony zapis w umowie najmu

Autor: Monika Cieszyńska • Opublikowane: 16.11.2015

Wynajmuję mieszkanie na zasadzie umowy okazjonalnej minimum na rok. Osoba zainteresowana chce zabezpieczyć się na wypadek utraty pracy. Czy mogę umieścić w umowie zapis, iż „umowa najmu staje się nieważna na skutek utraty pracy przez najemcę”?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Umowę najmu okazjonalnego reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w rozdziale 2a.

 

Przez umowę najmu okazjonalnego lokalu należy rozumieć umowę najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawartą na czas oznaczony, nie dłuższy jednak niż 10 lat.

 

Umowa najmu lokalu okazjonalnego winna zawierać określone przez ustawę załączniki, mianowicie:

1) sporządzone w formie aktu notarialnego oświadczenie najemcy, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania najętego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego (właściciela lokalu),

2) pismo, w którym najemca wskaże lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu (najemca musi bowiem wskazać lokal, w którym on i jego rodzina będą mogli zamieszkać po zakończeniu umowy najmu w razie gdyby najemca nie miał gdzie się wyprowadzić),

3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w piśmie o którym mowa w ww. punkcie 2.

 

Najbezpieczniej byłoby, aby to oświadczenie z punktu 3 zostało notarialnie poświadczone, czego Pani jako wynajmująca ma prawo żądać od najemcy.

 

W przypadku umowy najmu okazjonalnego, na wypadek zakończenia umowy najmu, nie ma już potrzeby wytaczania przed sądem postępowania eksmisyjnego, co niewątpliwie jest dużą zaletą tej umowy. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 7 dni od dnia doręczenia żądania. W przypadku bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu i kieruje wniosek egzekucyjny do komornika o wykonanie eksmisji do wskazanego w ww. oświadczeniu lokalu.

 

Umowa najmu okazjonalnego musi być zgłoszona przez wynajmującego do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

 

Jeśli chodzi o proponowane przez Panią zastrzeżenie, iż „umowa najmu staje się nieważna na skutek utraty pracy przez najemcę”, to sprawa wygląda następująco.

 

Zgodnie z naszym prawem cywilnym umowa jest nieważna, jeśli jest sprzeczna z prawem, z zasadami współżycia społecznego lub jeśli zmierza do obejścia prawa (art. 58 Kodeksu cywilnego).

 

Umowę nieważną uznaje się za niebyłą od samego początku, tj. za umowę, która w ogóle nie mogła wywołać żadnych skutków prawnych. Z tego więc względu proponowane przez Panią zastrzeżenie w umowie byłoby nieskuteczne i sprzeczne z prawem.

 

Ewentualnie można zastanowić się nad zastrzeżeniem warunku na zasadzie swobody umów. Prawo dopuszcza zastrzeżenie warunku. Warunek to zastrzeżenie (postanowienie) zawarte w treści czynności prawnej, mocą którego powstanie lub ustanie skutków tej czynności uzależnione zostaje od określonego zdarzenia przyszłego i niepewnego. Zastrzeżenie warunku może dotyczyć wszystkich albo tylko niektórych skutków czynności prawnej.

 

Warunek może być zawieszający bądź rozwiązujący. Przedmiotowe zastrzeżenie należałoby uznać za warunek rozwiązujący, tj. zastrzeżenie, że ustanie skutków czynności prawnej zależeć będzie od zdarzenia przyszłego i niepewnego (np. umowa najmu rozwiąże się z chwilą utraty przez najemcę zatrudnienia).

 

Niemniej należy pamiętać, iż warunek zawieszający przeciwny ustawie lub zasadom współżycia społecznego uważa się za niezastrzeżony.

 

I właśnie, w razie sporu sądowego, taki warunek w przypadku Państwa umowy, musiałby zostać uznany za przeciwny ustawie, a tym samym za niezastrzeżony.

 

W przypadku bowiem, gdy najem dotyczy lokalu mieszkalnego, a najemcą jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, to najemcę chroni ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

 

Przede wszystkim rozwiązanie umowy najmu w ww. przypadku winno nastąpić na zasadach określonych w ustawie.

 

I tak, zgodnie z art. 11 ust. 1 ww. ustawy, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić z następujących powodów:

– zwłoka lokatora w zapłacie czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,

– używanie lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem lub umową,

– zaniedbywanie obowiązków, dopuszczanie do powstania szkód w lokalu,

– niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców,

– wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,

– wynajęcie, podnajęcie albo oddanie do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez pisemnej zgody właściciela,

– używanie lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

 

Podsumowując, z punktu widzenia prawa, proponowane przez Panią zastrzeżenie nie wchodzi w grę.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • zero plus zero =

»Podobne materiały

Śmierć wykonawcy robót budowlanych a ważność umowy

Tydzień temu zmarł mój mąż, który był właścicielem firmy od 1998 r. Działalność prowadził jako osoba fizyczna. Od paru lat miałam notarialnie poświadczone pełnomocnictwo, dzięki któremu mogłam m.in. reprezentować firmę. Mąż przed śmiercią podpisał umowę o roboty budowlane. Zamawiający twierdzi, że u

 

Pożyczka od rodziców

Planujemy z mężem budowę domu. Część środków ma pochodzić z kredytu bankowego, a część (100 000 zł) mamy zamiar pożyczyć od moich rodziców. Czy powinnam sporządzić dwie umowy (osobno z matką i ojcem – z każdym na połowę pożyczonej sumy), czy wystarczy jedna? Rodzice nie mają rozdziel

 

Wezwanie do zwrotu pożyczki

Mam znajomą, która pożyczyła ode mnie sporą sumę na spłatę zadłużenia w spółdzielni mieszkaniowej. Nie chciałem, żeby eksmitowano znajomą i jej dzieci, więc zgodziłem się pomóc. Pierwszą pożyczkę uzyskała w zeszłym roku. Kwotę prawie 10 tys. zł przelałem ze swojego konta na konto spółdzielni (mam po

 

Czy możliwe jest cedowanie przyszłych należności?

Udzielam często pożyczek. Podpisałem umowę cesji z windykatorem, na której podstawie pożyczki już udzielone oraz te, które dopiero zostaną udzielone, staną się automatycznie przedmiotem cesji z windykatorem. Umowa cesji określa, że dotyczy to wszystkich pożyczek, które zapadną z powodu niespłacenia

 

Gwarancja bankowa i jej wykorzystanie

Posiadam budynek wybudowany przez firmę, która obecnie jest w likwidacji. Mam od tej firmy gwarancję bankową na ewentualne naprawy wynikłe ze złego wykonania. Gwarancja ta jest ważna do końca tego roku, a na budynku pojawiła się potrzeba remontu wynikła ze złego wykonania i objęta gwarancją. Zgłosił

 

Kiedy przedsiębiorca może odstąpić od umowy?

Zawarłem umowę z firmą na zakup pewnego urządzenia medycznego. Sprzedawca był u mnie w domu, gdzie dla kilku osób zrobił pokaz i namawiał do kupna. Namówił mnie do zakupu tego urządzenia nie prywatnie lecz na firmę. Podpisałem z nim umowę kupna jako przedsiębiorca. Jednak następnego dnia, po analizi

 

Umowa o opiekę nad zwierzęciem

Jeśli zawrę umowę cywilnoprawną z osobą świadczącą usługę opieki nad zwierzęciem, a wskutek tej „opieki” dojdzie do szkody, np. śmierci zwierzęcia, to jak mogę dochodzić odszkodowania? Czy umowa powinna być skonstruowana w jakiś konkretny sposób, by umożliwić dochodzenie takich roszczeń?

 

Rozliczenie z US za pracę w Islandii

Pracowałam na Islandii 2006 do 2016 r., równocześnie pobierałam emeryturę w Polsce (za 32 lata pracy w Polsce). Od 1 czerwca 2016 otrzymuję również emeryturę islandzką, ponieważ doczekałam się wieku emerytalnego obowiązującego na Islandii (67 lat). Mam teraz dylemat z rozliczeniem się z US, gdyż od

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »