Darowizna mieszkania w rodzinie a ryzyko kontroli skarbowej

Darowizna mieszkania i późniejszy przepływ pieniędzy – gdzie pojawia się problem

W opisanym wariancie najistotniejsze nie jest samo nazwanie umów „darowizną”, lecz ich rzeczywisty sens gospodarczy i prawny. Jeżeli ojciec przekazuje córce mieszkanie, a córka ma następnie oddać część jego wartości ojcu oraz bratu jako ustaloną wcześniej rekompensatę, organ podatkowy może uznać, że nie była to klasyczna, nieodpłatna darowizna.

Podstawą do takiej oceny jest art. 888 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Jeżeli więc po stronie obdarowanej od początku istnieje uzgodniony obowiązek przekazania pieniędzy w związku z otrzymaniem mieszkania, pojawia się wątpliwość, czy nadal mówimy o darowiźnie, czy już o czynności odpłatnej.

To właśnie na tym tle powstaje ryzyko zarzutu, że strony próbują osiągnąć taki sam efekt jak przy odpłatnym przeniesieniu własności, ale przy korzystniejszych skutkach podatkowych.

Kiedy urząd skarbowy może uznać darowiznę za czynność pozorną lub ukrytą

Z punktu widzenia podatków bardzo ważny jest art. 199a § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa. Przepis ten stanowi, że organ podatkowy, dokonując ustalenia treści czynności prawnej, uwzględnia zgodny zamiar stron i cel czynności, a nie tylko dosłowne brzmienie oświadczeń woli.

Oznacza to, że fiskus nie musi poprzestać na treści aktu notarialnego. Może badać:

• czy przekazanie pieniędzy było wcześniej uzgodnione,
• czy stanowiło warunek przekazania mieszkania,
• czy strony od początku chciały osiągnąć efekt ekonomiczny taki jak przy sprzedaży lub innym odpłatnym rozliczeniu.

Dodatkowo art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje nieważność oświadczenia woli złożonego drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli więc darowizna byłaby tylko „na papierze”, a rzeczywista czynność miałaby charakter odpłatny, organ może próbować ustalić jej prawdziwy charakter na podstawie całokształtu dowodów.

W praktyce znaczenie mają nie tylko dokumenty, ale też przelewy, korespondencja, ustalenia rodzinne, terminy transakcji i wzajemne powiązanie poszczególnych czynności.

Zobacz również:

Zwolnienie podatkowe w najbliższej rodzinie – kiedy działa

Samo przekazanie mieszkania przez ojca córce może co do zasady korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 4a ust. 1 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, ponieważ zstępni i wstępni należą do tzw. grupy zerowej.

W przypadku darowizny nieruchomości dokonanej w formie aktu notarialnego obowiązki formalne wobec fiskusa są w praktyce realizowane przy udziale notariusza, a odrębne zgłoszenie SD-Z2 nie jest wymagane, jeżeli nabycie następuje na podstawie aktu notarialnego. Wynika to z art. 4a ust. 4 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Przy darowiźnie pieniędzy między najbliższą rodziną zwolnienie także może mieć zastosowanie, ale co do zasady wymaga spełnienia warunków z art. 4a ust. 1 pkt 1 i 2 tej ustawy, czyli zgłoszenia nabycia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy oraz – gdy przedmiotem darowizny są środki pieniężne – udokumentowania ich otrzymania dowodem przekazania na rachunek płatniczy, rachunek bankowy lub przekazem pocztowym.

To jednak nie rozwiązuje głównego problemu. Zwolnienie z art. 4a chroni prawdziwą darowiznę, a nie czynność, która tylko formalnie została tak nazwana.

Czy taki układ może zostać potraktowany jak sprzedaż

Jeżeli z okoliczności wynikałoby, że córka otrzymuje mieszkanie pod warunkiem rozliczenia się pieniężnie z ojcem i bratem, organ może twierdzić, że ekonomicznie doszło do odpłatnego przeniesienia własności.

Wtedy skutki podatkowe mogą być oceniane nie jak dla darowizny, lecz jak dla czynności odpłatnej. W zależności od ustalonego stanu faktycznego mogą pojawić się w szczególności:

Trzeba też pamiętać, że przy nieruchomości odziedziczonej po rodzicach sposób liczenia 5-letniego terminu nie zawsze jest intuicyjny. Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, przy odpłatnym zbyciu nieruchomości nabytej w drodze spadku okres ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca. W wielu sprawach oznacza to brak PIT, ale wymaga to sprawdzenia konkretnej daty nabycia przez rodziców.

Jeżeli więc rodzice byli właścicielami lokalu od dawna, ryzyko PIT może być zerowe, ale nadal pozostaje ryzyko zakwestionowania samej konstrukcji jako obejścia rzeczywistego charakteru czynności.

Klauzula przeciwko unikaniu opodatkowania – czy ma tu znaczenie

W bardziej złożonych lub sztucznych schematach fiskus może analizować również przepisy o unikaniu opodatkowania. Zgodnie z art. 119a § 1 Ordynacji podatkowej, czynność dokonana przede wszystkim w celu osiągnięcia korzyści podatkowej, sprzeczna w danych okolicznościach z przedmiotem lub celem ustawy podatkowej, jeżeli sposób działania był sztuczny, nie skutkuje osiągnięciem tej korzyści podatkowej, jeśli był to główny lub jeden z głównych celów działania.

Nie każda darowizna rodzinna podlega od razu tej klauzuli. Jednak gdy kilka powiązanych czynności jest aranżowanych wyłącznie po to, aby uniknąć podatku właściwego dla sprzedaży, organ może brać te przepisy pod uwagę.

W praktyce ryzyko rośnie wtedy, gdy:

• przekazanie pieniędzy jest z góry ustalone i ściśle odpowiada wartości nieruchomości,
• wszystkie czynności następują niemal równocześnie,
• strony nie potrafią wskazać pozapodatkowego uzasadnienia przyjętej konstrukcji,
• przepływy pieniężne mają charakter rozliczenia ceny, a nie samodzielnych darowizn.

Jak bezpieczniej rozwiązać sprawę

Najbezpieczniejsze podatkowo są rozwiązania, w których forma prawna odpowiada rzeczywistej treści czynności.

Jeżeli celem rodziny jest rzeczywiście przekazanie mieszkania córce bez żadnego ekwiwalentu, a późniejsze darowizny pieniężne mają być całkowicie samodzielne, niewymuszone i niepowiązane z wcześniejszym przeniesieniem własności, ryzyko jest mniejsze. Problem pojawia się wtedy, gdy już na etapie pierwszej czynności istnieje ustalenie, że córka „ma oddać” określone kwoty.

Jeżeli natomiast rzeczywistą intencją jest przekazanie mieszkania jednej osobie z jednoczesnym finansowym wyrównaniem dla pozostałych członków rodziny, często warto rozważyć inne, bardziej przejrzyste rozwiązania cywilnoprawne i podatkowe, zamiast tworzyć sekwencję wzajemnych darowizn.

W zależności od stanu faktycznego do rozważenia bywają m.in.:

• sprzedaż na realnych warunkach z prawidłowym rozliczeniem podatków,
• dział spadku lub zniesienie współwłasności, jeżeli sprawa jest związana z majątkiem spadkowym,
• inne rozliczenie rodzinne, które nie tworzy pozoru nieodpłatności.

Jeżeli transakcja dotyczy lokalu i członków rodziny, pomocne może być też porównanie ryzyk przy konstrukcji odpłatnej – zobacz materiał o sprzedaży mieszkania w rodzinie.

Na co urząd zwraca uwagę w praktyce

W podobnych sprawach organ zwykle analizuje nie tylko akt notarialny, ale cały obraz zdarzeń. Znaczenie mogą mieć:

• terminy zawarcia umów,
• wysokość i kierunek przelewów,
• tytuły przelewów,
• ustalenia zapisane w wiadomościach, projektach umów albo korespondencji z notariuszem,
• to, czy obdarowana dysponowała własnymi środkami, czy pieniądze były tylko elementem rozliczenia wartości lokalu.

W sprawach związanych z nieruchomościami i przepływami rodzinnymi fiskus może też badać pochodzenie środków oraz ich ekonomiczny sens. W tym kontekście przydatny może być materiał o tym, jak wygląda weryfikacja źródeł majątku.

Czy w opisanej sytuacji trzeba będzie zapłacić podatek

Nie da się odpowiedzieć na to jednym zdaniem bez znajomości pełnego planu i dokumentów.

Jeżeli rzeczywiście dochodzi do odrębnych, samodzielnych i nieodpłatnych darowizn między najbliższą rodziną, co do zasady można korzystać ze zwolnienia z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, przy zachowaniu warunków formalnych właściwych dla danej darowizny.

Jeżeli jednak darowizna mieszkania jest w istocie powiązana z obowiązkiem zapłaty lub finansowego wyrównania, organ może próbować ustalić, że mamy do czynienia z czynnością odpłatną. Wtedy mogą pojawić się inne podatki niż przy darowiźnie.

Dlatego z prawnego i podatkowego punktu widzenia nie jest to schemat wolny od ryzyka. Im silniejsze powiązanie między przekazaniem mieszkania a późniejszym przekazaniem pieniędzy, tym większe prawdopodobieństwo zakwestionowania całej konstrukcji.

FAQ

Czy darowizna mieszkania dla córki zawsze jest zwolniona z podatku?

Co do zasady tak, na podstawie art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, jeśli chodzi o najbliższą rodzinę. Przy nieruchomości przekazywanej aktem notarialnym nie trzeba osobno składać SD-Z2, bo wynika to z art. 4a ust. 4 pkt 2 tej ustawy.

Czy córka może potem podarować pieniądze ojcu i bratu?

Może, ale jeżeli takie przelewy są wcześniej ustalonym elementem rozliczenia za mieszkanie, urząd może badać, czy nie doszło do czynności odpłatnej ukrytej pod pozorem darowizn.

Czy sam akt notarialny zabezpiecza przed zarzutami fiskusa?

Nie. Organ podatkowy może badać rzeczywistą treść czynności na podstawie art. 199a § 1 Ordynacji podatkowej, a więc także okoliczności poza samym aktem notarialnym.

Kiedy może wystąpić 19% PIT?

Przy odpłatnym zbyciu nieruchomości przed upływem terminu z art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 30e ustawy o PIT. Przy nieruchomości nabytej w spadku termin liczy się według art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, czyli od nabycia przez spadkodawcę.

Czy urząd może sprawdzać przelewy i źródło pieniędzy?

Tak, w toku postępowania podatkowego organ może analizować dokumenty bankowe, przepływy środków i ich związek z daną czynnością. Ma to szczególne znaczenie, gdy pojawia się podejrzenie czynności pozornej.

Źródła

• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 83 § 1 oraz art. 888 § 1.
• Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, w szczególności art. 119a § 1 oraz art. 199a § 1.
• Ustawa z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 4a ust. 1 oraz art. 4a ust. 4 pkt 2.
• Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 10 ust. 5 oraz art. 30e ust. 1.
• Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a oraz art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a.