Hałas i głośne prace remontowe powodem rozwiązania umowy najmu |
|
Od połowy grudnia jestem najemcą mieszkania. Od lutego w lokalu pod nim toczą się hałaśliwe prace remontowe. Spółdzielnia przewiduje, że potrwają co najmniej do końca kwietnia. Umowa ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia 1 miesiąca, na koniec miesiąca kalendarzowego. Nie wypowiedziałem umowy w lutym. Hałaśliwe prace odbywających się w godzinach od 8 rano do 8 wieczorem, od poniedziałku do soboty. Obawiam się ich negatywnego wpływu na mój stan zdrowia. 7 marca zwróciłem się do właściciela mieszkania z propozycją rozwiązania umowy z końcem marca. W odpowiedzi zostałem odesłany do zapisu w umowie o okresie wypowiedzenia. Czy ze względu na hałasy z lokalu remontowanego pod mieszkaniem mogę wymagać od właściciela uchylenia zapisu o okresie wypowiedzenia i konieczności opłaty czynszu za kwiecień? Umowa określa również termin zwrotu kaucji na miesiąc od dnia wydania przez najemcę mieszkania. Czy mogę wymagać od właściciela zwrotu kaucji do końca marca? |
|
Rozwiązanie umowy najmuPodkreślić należy, co istotne w tej sprawie, że zawarł Panu umowę najmu okazjonalnego, która jest uregulowana po części w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a po części w ustawie Kodeks cywilny. Art. 19 d tejże ustawy o ochronie praw lokatorów wskazuje na dwie podstawy do jej rozwiązania:
Umowa najmu okazjonalnegoOprócz tego, jak każdy stosunek prawny, tak i najem okazjonalny może zostać rozwiązany w każdym czasie mocą porozumienia stron, przy czym tutaj jest to tyko forma fakultatywna, tj. wynajmujący nie musi zgodzić się na rozwiązanie najmu za porozumieniem stron (co zresztą stało się w Pana przypadku).
Co ważne, art. 19e owej ustawy o ochronie praw lokatorów wskazuje, że do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów nie stosuje się, z wyjątkiem art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 2 pkt 1–3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2, art. 19a-19d oraz art. 25d pkt 2, z zastrzeżeniem że właściciel dokonał zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1. Część z tych przepisów odnosi się do wypowiedzenia umowy, ale tylko przez wynajmującego. Ustawa o ochronie praw lokatorów nie przewiduje żadnych możliwości dla lokatora dla wypowiedzenia najmu okazjonalnego poza upływem okresu na jaki zawarto umowę i poza rozwiązaniem za wypowiedzeniem w okresie wskazanym w umowie.
Zgodnie zaś z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, który również do najmu okazjonalnego ma zastosowanie, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Umowa nie przewiduje żadnych sytuacji dla najemcy do wypowiedzenia umowy w inny sposób niż zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Uciążliwy hałas w sąsiednim lokaluNadto, art. 682 Kodeksu cywilnego wskazuje, że jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Przepis ten ma zastosowanie nawet, gdy nie ma go wprowadzonego do umowy. Niemniej, w Pana przypadku nie może znaleźć zastosowania, a to dlatego, że hałas z innego lokalu nie jest wadą Pana lokalu i tym bardziej taką, która zagraża Pana zdrowiu lub życiu.
Hałas w sąsiednim lokalu jest poza działaniem i poza odpowiedzialnością wynajmującego. Nie ponosi on za ten fakt jakiejkolwiek winy.
Podsumowując powyższe, ma Pan prawo wypowiedzieć najem, tylko składając pisemne wypowiedzenie z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca. Czyli składając wypowiedzenie na piśmie w marcu (listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, wówczas zachowa Pan formę pisemną), najem rozwiąże się z końcem kwietnia. Jednakże za marzec i za kwiecień ma Pan obowiązek uiszczać opłaty zgodnie z umową, pod rygorem wytoczenia pozwu o zapłatę przez wynajmującego i naliczania odsetek za opóźnienie w płatności. Nie ma również żadnych podstaw, aby żądać zwrotu kaucji w innym terminie niż wskazany w umowie. Umowa jest zgodna z przepisami prawa i jeśli wynajmujący na mocy porozumienia nie godzi się na inne regulacje, to ma ku temu pełne prawo i jego działanie jest poprawne z prawnego punktu widzenia. PrzykładyAnna wynajmowała kawalerkę w centrum miasta. W marcu w sąsiednim lokalu ruszył kapitalny remont — codzienny hałas od wczesnego rana aż po wieczór uniemożliwiał jej pracę zdalną. Mimo próśb o polubowne rozwiązanie umowy, właściciel upierał się przy zachowaniu pełnego okresu wypowiedzenia, co dla Anny oznaczało konieczność ponoszenia kosztów za mieszkanie, którego w praktyce nie mogła użytkować.
Tomasz wprowadził się do świeżo wynajętego mieszkania z nadzieją na spokojne środowisko do nauki. Szybko jednak okazało się, że w sąsiednim lokalu rozpoczęły się prace budowlane. Nieprzerwany huk wiertarek i młotów przez sześć dni w tygodniu spowodował u niego przewlekłe bóle głowy i problemy ze snem. Po bezskutecznych próbach dogadania się z właścicielem postanowił wypowiedzieć umowę zgodnie z zapisami, choć czuł się pokrzywdzony sytuacją.
Małżeństwo z małym dzieckiem przeprowadziło się do nowego mieszkania w grudniu. Już w lutym rozpoczęły się intensywne prace remontowe u sąsiadów. Hałas trwający od rana do wieczora był szczególnie uciążliwy dla dziecka, które miało problemy z zasypianiem. Rodzice próbowali uzgodnić z właścicielem wcześniejsze zakończenie najmu, powołując się na dobro dziecka, lecz bezskutecznie — umowa przewidywała standardowy okres wypowiedzenia. PodsumowanieChoć uciążliwy hałas z sąsiedniego lokalu może znacząco wpływać na komfort życia najemcy, to prawo nie daje mu automatycznej możliwości wcześniejszego zakończenia umowy najmu okazjonalnego bez zgody właściciela lub bez zachowania ustalonych terminów wypowiedzenia. warto pamiętać, że odpowiedzialność za tego rodzaju niedogodności nie spoczywa na wynajmującym, a przepisy przewidują konkretne zasady rozwiązywania takich umów. dlatego w podobnych sytuacjach najrozsądniej jest dążyć do polubownego porozumienia z właścicielem, a przy braku zgody — działać zgodnie z zapisami umowy. Oferta porad prawnychJeżeli znajdujesz się w podobnej sytuacji i potrzebujesz pomocy w rozwiązaniu problemów związanych z najmem, skorzystaj z naszych porad prawnych online. szybko i wygodnie uzyskasz rzetelną opinię prawną oraz wskazówki, jak najlepiej chronić swoje prawa i interesy jako najemca. Źródła:1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe. |
|
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Najem apartamentu przez pośrednika a ryczałt
Groźby, zniewagi i wypowiedzenie najmu, co może zrobić wynajmujący?
Najemca nie płaci pełnego czynszu, kiedy i jak można wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego?
Naprawa komina w wynajmowanym mieszkaniu, kto ponosi koszty?
Jak rozwiązać umowę najmu okazjonalnego po rozstaniu najemców i odzyskać należności?
Jak zakończyć umowę najmu garażu, gdy najemca unika kontaktu?
Najem okazjonalny z małżonkami, czy oboje muszą podpisać oświadczenie o poddaniu się egzekucji?
Waloryzacja czynszu dwa razy w roku, jak prawidłowo waloryzować czynsz?
Najemca nie chce się wyprowadzić, jak odzyskać mieszkanie?
Samodzielne rozliczanie mediów przez najemcę w umowie najmu
