Hałas i głośne prace remontowe powodem rozwiązania umowy najmu

Rozwiązanie umowy najmu

Podkreślić należy, co istotne w tej sprawie, że zawarł Panu umowę najmu okazjonalnego, która jest uregulowana po części w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a po części w ustawie Kodeks cywilny. Art. 19 d tejże ustawy o ochronie praw lokatorów wskazuje na dwie podstawy do jej rozwiązania:

• upływ okresu, na jaki została zawarta,
• wypowiedzenie, tj. z upływem okresu wypowiedzenia wskazanego w takiej umowie.

Umowa najmu okazjonalnego

Oprócz tego, jak każdy stosunek prawny, tak i najem okazjonalny może zostać rozwiązany w każdym czasie mocą porozumienia stron, przy czym tutaj jest to tyko forma fakultatywna, tj. wynajmujący nie musi zgodzić się na rozwiązanie najmu za porozumieniem stron (co zresztą stało się w Pana przypadku).

Co ważne, art. 19e owej ustawy o ochronie praw lokatorów wskazuje, że do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów nie stosuje się, z wyjątkiem art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 2 pkt 1–3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2, art. 19a-19d oraz art. 25d pkt 2, z zastrzeżeniem że właściciel dokonał zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1. Część z tych przepisów odnosi się do wypowiedzenia umowy, ale tylko przez wynajmującego. Ustawa o ochronie praw lokatorów nie przewiduje żadnych możliwości dla lokatora dla wypowiedzenia najmu okazjonalnego poza upływem okresu na jaki zawarto umowę i poza rozwiązaniem za wypowiedzeniem w okresie wskazanym w umowie.

Zgodnie zaś z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, który również do najmu okazjonalnego ma zastosowanie, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Umowa nie przewiduje żadnych sytuacji dla najemcy do wypowiedzenia umowy w inny sposób niż zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

Uciążliwy hałas w sąsiednim lokalu

Nadto, art. 682 Kodeksu cywilnego wskazuje, że jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Przepis ten ma zastosowanie nawet, gdy nie ma go wprowadzonego do umowy. Niemniej, w Pana przypadku nie może znaleźć zastosowania, a to dlatego, że hałas z innego lokalu nie jest wadą Pana lokalu i tym bardziej taką, która zagraża Pana zdrowiu lub życiu.

Hałas w sąsiednim lokalu jest poza działaniem i poza odpowiedzialnością wynajmującego. Nie ponosi on za ten fakt jakiejkolwiek winy.

Podsumowując powyższe, ma Pan prawo wypowiedzieć najem, tylko składając pisemne wypowiedzenie z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca. Czyli składając wypowiedzenie na piśmie w marcu (listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, wówczas zachowa Pan formę pisemną), najem rozwiąże się z końcem kwietnia. Jednakże za marzec i za kwiecień ma Pan obowiązek uiszczać opłaty zgodnie z umową, pod rygorem wytoczenia pozwu o zapłatę przez wynajmującego i naliczania odsetek za opóźnienie w płatności. Nie ma również żadnych podstaw, aby żądać zwrotu kaucji w innym terminie niż wskazany w umowie. Umowa jest zgodna z przepisami prawa i jeśli wynajmujący na mocy porozumienia nie godzi się na inne regulacje, to ma ku temu pełne prawo i jego działanie jest poprawne z prawnego punktu widzenia.