Hałas i remont u sąsiada a rozwiązanie umowy najmu

Rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego

W opisanej sprawie kluczowe znaczenie ma to, że chodzi o najem okazjonalny lokalu. Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego najmem okazjonalnym jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez właściciela będącego osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat.

Zgodnie z art. 19d ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, albo ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia określonego w tej umowie. Oznacza to, że w pierwszej kolejności trzeba sprawdzić postanowienia umowy: czy przewiduje ona wypowiedzenie przez najemcę, jaki jest okres wypowiedzenia oraz na jaki dzień wywołuje ono skutek.

Jeżeli umowa przewiduje miesięczny okres wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, to wypowiedzenie doręczone właścicielowi w marcu zasadniczo prowadzi do zakończenia umowy z końcem kwietnia. Samo skierowanie do właściciela propozycji rozwiązania umowy z końcem marca nie jest jeszcze skutecznym rozwiązaniem umowy, jeżeli właściciel tej propozycji nie przyjął.

Najem na czas oznaczony a wcześniejsze wypowiedzenie

Do najmu okazjonalnego stosuje się również przepisy Kodeksu cywilnego w zakresie nieuregulowanym w ustawie o ochronie praw lokatorów. Szczególnie ważny jest art. 673 § 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Przepis ten stanowi, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

W praktyce oznacza to, że najemca nie może dowolnie skrócić umowy zawartej na czas oznaczony tylko dlatego, że dalsze zamieszkiwanie stało się dla niego uciążliwe. Jeżeli umowa nie przewiduje szczególnego uprawnienia do natychmiastowego wypowiedzenia z powodu hałasu, remontu w budynku albo innych uciążliwości, zasadą pozostaje zachowanie umownego okresu wypowiedzenia.

Porozumienie stron jest oczywiście możliwe. Wynika ono z ogólnej zasady swobody umów określonej w art. 353¹ Kodeksu cywilnego oraz z tego, że strony mogą zgodnie zakończyć łączący je stosunek prawny. Właściciel nie ma jednak obowiązku zgodzić się na rozwiązanie umowy z końcem marca, jeżeli obowiązująca umowa przewiduje skutek dopiero na koniec kwietnia.

Czy hałas z sąsiedniego lokalu jest wadą mieszkania?

Najemca może powoływać się na art. 682 Kodeksu cywilnego tylko wtedy, gdy wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych. W takiej sytuacji najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet jeśli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Trzeba jednak odróżnić wadę wynajętego lokalu od uciążliwości pochodzącej z innego mieszkania. Hałas z remontu prowadzonego przez sąsiada, nawet bardzo dokuczliwy, zwykle nie jest wadą lokalu oddanego najemcy przez właściciela. Właściciel wynajmowanego mieszkania nie zawsze ma wpływ na prace prowadzone w innym lokalu, zwłaszcza gdy remont wykonuje inny właściciel, lokator, spółdzielnia albo wspólnota.

Inna ocena mogłaby być możliwa w szczególnych sytuacjach, na przykład gdy wynajmujący wiedział przed zawarciem umowy, że w budynku będzie prowadzony długotrwały i bardzo uciążliwy remont uniemożliwiający normalne korzystanie z lokalu, a mimo to zataił tę informację. Wtedy należałoby analizować nie tylko art. 682 Kodeksu cywilnego, lecz także art. 664 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, które dotyczą wad ograniczających przydatność rzeczy najętej do umówionego użytku oraz możliwości żądania obniżenia czynszu albo wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów, jeżeli wady uniemożliwiają używanie rzeczy zgodnie z umową i nie zostają usunięte.

Co można zrobić z uciążliwym hałasem?

Jeżeli remont jest prowadzony w godzinach od 8:00 do 20:00, od poniedziałku do soboty, nie oznacza to automatycznie, że jest bezprawny. Polskie przepisy nie zawierają jednej ogólnej ustawowej godziny ciszy nocnej dla wszystkich budynków mieszkalnych. Znaczenie mogą mieć jednak regulaminy spółdzielni, wspólnoty mieszkaniowej, uchwały porządkowe, zasady prowadzenia prac remontowych oraz konkretna skala hałasu.

W przypadku hałasu przekraczającego przeciętną miarę można powołać się na art. 144 Kodeksu cywilnego. Przepis ten nakazuje właścicielowi nieruchomości powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Najemca może korzystać z ochrony swojego prawa do używania lokalu, ponieważ art. 690 Kodeksu cywilnego przewiduje odpowiednie stosowanie przepisów o ochronie własności do ochrony praw najemcy do używania lokalu.

W skrajnych przypadkach można rozważyć również zawiadomienie policji lub straży miejskiej. Art. 51 § 1 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. - Kodeks wykroczeń przewiduje odpowiedzialność m.in. za zakłócanie spokoju, porządku publicznego lub spoczynku nocnego krzykiem, hałasem, alarmem albo innym wybrykiem. Nie każde głośne wiercenie w dzień będzie jednak wykroczeniem; znaczenie ma intensywność, częstotliwość, pora, charakter prac i lokalne zasady porządkowe.

Czy można nie płacić czynszu za kolejny miesiąc?

Jeżeli wypowiedzenie jest skuteczne dopiero na koniec kwietnia, najemca zasadniczo powinien płacić czynsz i opłaty do dnia zakończenia umowy. Wynika to z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz.

Sam fakt, że mieszkanie stało się mniej komfortowe z powodu hałasu z innego lokalu, nie oznacza automatycznie zwolnienia z czynszu. Wstrzymanie płatności bez podstawy może narazić najemcę na żądanie zapłaty, odsetki ustawowe za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, a także potrącenie należności z kaucji.

Jeżeli najemca chce żądać obniżenia czynszu, powinien wykazać, że spełnione są przesłanki z art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego, czyli że lokal ma wadę ograniczającą jego przydatność do umówionego użytku. W typowym przypadku hałasu z remontu u sąsiada będzie to trudne, ale nie jest całkowicie wykluczone przy szczególnych okolicznościach.

Zwrot kaucji po zakończeniu najmu

Przy najmie okazjonalnym zasady kaucji określa art. 19a ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Z przepisu tego wynika, że zawarcie umowy może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, a kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.

Jeżeli umowa przewiduje zwrot kaucji w terminie miesiąca od wydania mieszkania, to takie postanowienie jest zgodne z ustawowym standardem. Najemca nie może jednostronnie wymagać zwrotu kaucji do końca marca, jeżeli umowa trwa do końca kwietnia albo lokal nie został jeszcze skutecznie opróżniony i rozliczony.

Jak bezpiecznie złożyć wypowiedzenie?

Wypowiedzenie powinno być złożone w sposób pozwalający udowodnić datę jego doręczenia właścicielowi. Najbezpieczniejsze rozwiązania to osobiste doręczenie za pisemnym potwierdzeniem odbioru, list polecony za potwierdzeniem odbioru albo forma wskazana w umowie. Jeżeli umowa wymaga formy pisemnej, należy jej dochować.

W treści wypowiedzenia warto wskazać: strony umowy, adres lokalu, datę zawarcia umowy, podstawę wypowiedzenia wynikającą z umowy, datę, z którą umowa ma się zakończyć, oraz propozycję terminu sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego. Dla celów dowodowych warto zachować kopię pisma i potwierdzenie doręczenia.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji najemca może próbować negocjować z właścicielem wcześniejsze zakończenie najmu, ale co do zasady nie może wymagać uchylenia umownego okresu wypowiedzenia tylko dlatego, że w sąsiednim lokalu prowadzone są głośne prace remontowe. Jeżeli umowa przewiduje miesięczne wypowiedzenie ze skutkiem na koniec miesiąca, wypowiedzenie złożone w marcu najczęściej zakończy najem z końcem kwietnia.

Natychmiastowe wypowiedzenie na podstawie art. 682 Kodeksu cywilnego wymagałoby wykazania, że chodzi o wadę najętego lokalu zagrażającą zdrowiu. Hałas z innego mieszkania zwykle nie spełnia tej przesłanki, choć w szczególnych okolicznościach warto ocenić sprawę indywidualnie. Kaucja powinna zostać zwrócona w terminie miesiąca od opróżnienia lokalu, po rozliczeniu ewentualnych należności właściciela.

FAQ

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733.

3. Ustawa z dnia 20 maja 1971 r. - Kodeks wykroczeń - Dz.U. 1971 nr 12 poz. 114.