Zakup ziemi przez żonę obcokrajowca

Nabycie przez cudzoziemca nieruchomości położonej na terytorium Polski

Prawo polskie, a dokładnie ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758), wprowadza wymóg uzyskania zezwolenia w przypadku chęci nabycia przez cudzoziemca nieruchomości położonej na terytorium Polski.

Zezwolenie nabycia nieruchomości wydawane jest na wniosek cudzoziemca, jeżeli nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa i jeżeli wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską. Okolicznością potwierdzającą więzi z Rzecząpospolitą Polską jest m.in. zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Polski.

Kiedy cudzoziemiec może nabyć nieruchomość w Polsce bez obowiązku uzyskania zezwolenia?

Jednocześnie art 8 ust. 1 tej ustawy przewiduje okoliczności, zgodnie z którymi cudzoziemiec może nabyć nieruchomość w Polsce bez obowiązku uzyskania zezwolenia. Taka możliwość powstaje m.in. w przypadku, gdy przedmiotem nabycia nieruchomości jest:

„1) nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali;

1a) nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego;

2) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich;

3) nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;

4) nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat”.

W przedmiotowej sprawie należy zwrócić również uwagę na przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Wskazując na wzajemne stosunki majątkowe małżonków, które uregulowane zostały w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym (w skrócie K.r.io.), należy wziąć pod uwagę brzmienie art. 37 § 1 pkt 1 (K.r.io.): zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Czy do nabycia nieruchomości przez jednego z małżonków potrzebna jest zgoda drugiego małżonka?

Przepis ten jednoznacznie wskazuje, że do nabycia nieruchomości przez jednego z małżonków potrzebna jest zgoda drugiego małżonka, jeżeli oczywiście małżonkowie nie mają rozdzielności majątkowej, a pozostają, tak jak Państwo, we wspólności majątkowej małżeńskiej. W przypadku gdy małżonkowie nie zawierali umowy majątkowej małżeńskiej, w myśl przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa, w skład której wchodzą przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich.

Należy jednocześnie wskazać, że jeżeli środki na zakup nieruchomości pochodzą z majątku odrębnego małżonka, wówczas wystarczy, że umowę zawrze tylko dany małżonek, nawet bez zgody drugiego małżonka. Jednak w przypadku odpłatnego nabycia nieruchomości ze środków pochodzących z majątku wspólnego niezbędna jest zgoda współmałżonka, ponieważ nabycie nieruchomości jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu majątkiem wspólnym. Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. Zgoda powinna być wyrażona w formie wymaganej dla danej czynności prawnej. W przypadku nabycia nieruchomości jest to forma aktu notarialnego.

Co składa się na majątek osobisty każdego z małżonków?

W myśl art. 33 K.r.io. na majątek osobisty (odrębny) każdego z małżonków składają się:

„przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej,

1. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił,
2. prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom,
3. przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków (np. rzeczy osobiste),
4. prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie,
5. przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę (nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość),
6. wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków,
7. przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków,
8. prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy,
9. przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej”.

Podkreślić należy, że każdy z małżonków może swobodnie dysponować swoim majątkiem odrębnym, bez konieczności uzyskiwania zgody współmałżonka na zbycie czy obciążenie danego przedmiotu.

Nabycie nieruchomości z majątku osobistego jednego z małżonków

Reasumując, może Pani nabywać bez przeszkód nieruchomości w Polsce, jeżeli środki na ich zakup pochodzą z Pani majątku osobistego. Jednocześnie sugeruje się, aby w trakcie nabywania nieruchomości w akcie notarialnym zostało wskazane, iż nieruchomość nabyta została z Pani majątku osobistego i że do takiego właśnie majątku nieruchomość wejdzie. Jeżeli jednak środki na zakup nieruchomości będą pochodziły z Państwa majątku wspólnego (np. z dochodów za pracę), wówczas mąż zostanie współwłaścicielem tej nieruchomości, a ponieważ jest cudzoziemcem (którego nie obejmują zwolnienia), będzie musiał uzyskać zezwolenie ministra spraw wewnętrznych i administracji na zakup nieruchomości – wynika to z postawień ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Nabycie przez obywatela polskiego i małżonka cudzoziemca nieruchomości na terenie Polski

W tym miejscu należy wskazać, iż przy wspólnym nabyciu przez obywatela polskiego i małżonka cudzoziemca potrzebne jest zezwolenie ministra, a umowa zawarta bez tego zezwolenia jest – zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców – nieważna. Stwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 25 czerwca 2008 r. (sygn. akt III CZP 53/08): „nieruchomość nabywana do majątku wspólnego w drodze czynności prawnej dokonywanej przez obu małżonków – cudzoziemca i obywatela polskiego jest nieruchomością nabywaną przez cudzoziemca w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Oznacza to, że taka czynność nabycia nieruchomości dokonana bez wymaganego zezwolenia (art. 1 ust. 1 ustawy) jest dotknięta sankcją nieważności bezwzględnej (art. 6 ust. 1 ustawy)”.

Jeżeli jest Pani w stanie wykazać, że środki na zakup pochodzą z Pani majątku osobistego, wówczas może Pani zakupić nieruchomość bez konieczności uzyskiwania żadnych zezwoleń i konieczności obecności męża. Jeżeli jednak środki na zakup pochodzą z majątku wspólnego (dorobkowego), przed zakupem Pani mąż musi uzyskać zezwolenie, o którym wspomniano powyżej, i albo być razem z Panią przy podpisywaniu aktu notarialnego zakupu nieruchomości, albo musi Pani przedstawić notariuszowi jego zgodę na dokonanie takiej czynności – zgoda ta powinna być wyrażona w formie aktu notarialnego.

W związku z faktem, iż objęci są Państwo ustawową wspólnością majątkową, można, jako osobne rozwiązanie, zasugerować dokonanie przed zakupem nieruchomości sporządzenia umowy rozdzielności majątkowej. Po dokonaniu zakupu nieruchomości można również w drodze umownej znieść rozdzielność majątkową i powrócić do ustawowej wspólności majątkowej. Jednakże minusem tego rodzaju rozwiązania jest niewątpliwie konieczność poniesienia dodatkowych kosztów związanych z takim działaniem, gdyż zarówno ustanowienie, jak i zniesienie rozdzielności majątkowej musi odbyć się w formie aktu notarialnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2008 r. sygn. akt III CZP 53/08