Zakup działki przez żonę cudzoziemca

Zakup działki w Polsce a małżonek cudzoziemiec

W opisanej sytuacji najważniejsze są trzy pytania: czy mąż jest obywatelem państwa UE, EOG albo Szwajcarii, czy działka ma wejść do majątku wspólnego małżonków oraz z jakich środków zostanie zapłacona cena. Sam fakt, że małżonkowie mieszkają w Irlandii, nie rozstrzyga jeszcze sprawy. Znaczenie ma przede wszystkim obywatelstwo cudzoziemca, jego status pobytowy w Polsce oraz sposób nabycia nieruchomości.

Jeżeli kupującą jest wyłącznie obywatelka polska, a nieruchomość ma wejść do jej majątku osobistego, nie dochodzi do nabycia nieruchomości przez cudzoziemca. Wtedy co do zasady nie jest potrzebne zezwolenie MSWiA tylko dlatego, że mąż jest cudzoziemcem. Inaczej będzie wtedy, gdy nieruchomość ma stanowić majątek wspólny małżonków albo gdy przy zakupie występuje również małżonek cudzoziemiec.

Kiedy zezwolenie MSWiA jest potrzebne?

Zgodnie z ustawą z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców cudzoziemiec spoza UE, EOG albo Szwajcarii co do zasady musi uzyskać zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych na nabycie własności nieruchomości albo prawa użytkowania wieczystego w Polsce. Zezwolenie jest wydawane na wniosek cudzoziemca, jeżeli nabycie nie zagraża obronności, bezpieczeństwu państwa ani porządkowi publicznemu, nie sprzeciwiają się mu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa, a cudzoziemiec wykaże więzi z Polską.

Taką więzią może być między innymi małżeństwo z obywatelem polskim, polskie pochodzenie, posiadanie określonego zezwolenia pobytowego, prowadzenie działalności gospodarczej w Polsce albo członkostwo w organie spółki z siedzibą w Polsce. Samo małżeństwo z Polką nie zwalnia jednak automatycznie z obowiązku uzyskania zezwolenia przy zakupie działki, jeżeli nie są spełnione warunki ustawowego zwolnienia.

Kiedy cudzoziemiec może kupić nieruchomość bez zezwolenia?

Ustawa przewiduje kilka ważnych zwolnień. Zezwolenia nie wymaga co do zasady nabywanie nieruchomości przez obywateli i przedsiębiorców z państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Konfederacji Szwajcarskiej. Jeżeli więc mąż jest np. obywatelem Irlandii, Niemiec, Norwegii albo Szwajcarii, sytuacja będzie inna niż przy obywatelu państwa trzeciego.

W odniesieniu do cudzoziemców spoza UE, EOG i Szwajcarii nadal trzeba sprawdzić zwolnienia z art. 8 ustawy. Zezwolenia nie wymaga między innymi nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego, nabycie lokalu garażowego lub udziału w takim lokalu w określonych sytuacjach, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały albo zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE, a także nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania jednego z tych zezwoleń, jeżeli nabywana nieruchomość ma wejść do wspólności ustawowej małżonków.

Przy działce budowlanej szczególnie trzeba uważać, ponieważ zwolnienie dotyczące lokalu mieszkalnego nie obejmuje automatycznie gruntu przeznaczonego pod budowę domu. W praktyce warto przed transakcją sprawdzić, kiedy nie trzeba zezwolenia MSWiA, zwłaszcza przy zakupie mieszkania z udziałem w gruncie, garażu albo udziału w nieruchomości wspólnej.

Zgoda małżonka a zakup nieruchomości do majątku wspólnego

Jeżeli do ustroju majątkowego małżonków stosuje się prawo polskie i nie została zawarta umowa majątkowa małżeńska, między małżonkami istnieje wspólność ustawowa. Zgodnie z art. 31 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego obejmuje ona przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności przez oboje małżonków albo przez jednego z nich. Co do zasady wynagrodzenie za pracę i dochody z działalności zarobkowej uzyskiwane w czasie trwania wspólności są składnikami majątku wspólnego.

Art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wymaga zgody drugiego małżonka do czynności prowadzącej między innymi do odpłatnego nabycia nieruchomości, jeżeli czynność dotyczy majątku wspólnego. Zgoda powinna być udzielona w formie wymaganej dla danej czynności, a więc przy nieruchomości w formie aktu notarialnego. Brak wymaganej zgody nie zawsze oznacza natychmiastową nieważność całej czynności, ponieważ drugi małżonek może ją potwierdzić, ale w praktyce notariusz powinien tę kwestię wyjaśnić przed zawarciem umowy.

Trzeba jednak odróżnić zgodę małżonka od zezwolenia MSWiA. Zgoda męża na zakup przez żonę działki z majątku wspólnego nie zastępuje zezwolenia wymaganego od cudzoziemca. Jeżeli nieruchomość ma wejść do majątku wspólnego, to w świetle ustawy może dojść do nabycia nieruchomości także przez cudzoziemca.

Zakup działki z majątku osobistego żony

Jeżeli działka ma zostać kupiona wyłącznie przez obywatelkę polską i za środki należące do jej majątku osobistego, może wejść do tego majątku osobistego. Majątek osobisty obejmuje między innymi przedmioty nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, przedmioty nabyte przez dziedziczenie, zapis albo darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca postanowił inaczej, oraz przedmioty nabyte w zamian za składniki majątku osobistego.

W takim przypadku w akcie notarialnym należy wyraźnie wskazać, że cena pochodzi z majątku osobistego kupującej, a nieruchomość wchodzi do jej majątku osobistego. Dla notariusza znaczenie mogą mieć dokumenty potwierdzające źródło pieniędzy, np. umowa darowizny, dokumenty spadkowe, historia rachunku, umowa sprzedaży rzeczy należącej wcześniej do majątku osobistego albo inne dowody pochodzenia środków.

Jeżeli rzeczywiste źródło finansowania jest mieszane albo nie da się jasno wykazać, że pieniądze są osobiste, transakcja może rodzić ryzyko sporu między małżonkami oraz ryzyko zakwestionowania prawidłowości nabycia w kontekście przepisów o cudzoziemcach.

Zakup działki z majątku wspólnego

Jeżeli działka ma być kupiona ze środków wspólnych małżonków, np. z bieżących dochodów z pracy osiąganych w czasie trwania małżeństwa, zasadą jest wejście nieruchomości do majątku wspólnego. Wtedy małżonek cudzoziemiec staje się uczestnikiem nabycia w znaczeniu majątkowym, nawet gdy formalnie w akcie występuje tylko drugi małżonek.

Przy cudzoziemcu spoza UE, EOG albo Szwajcarii i braku ustawowego zwolnienia oznacza to konieczność wcześniejszego uzyskania zezwolenia MSWiA. Zezwolenie jest ważne 2 lata od dnia wydania, dlatego powinno zostać uzyskane przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli zezwolenie jest wymagane, a transakcja zostanie dokonana bez niego, nabycie nieruchomości jest nieważne na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy. Sąd Najwyższy w uchwale z 25 czerwca 2008 r., sygn. III CZP 53/08, potwierdził, że nieruchomość nabywana do majątku wspólnego przez małżonków, z których jedno jest cudzoziemcem, jest nabywana przez cudzoziemca w rozumieniu ustawy.

Czy rozdzielność majątkowa rozwiązuje problem?

Rozdzielność majątkowa może być pomocna, ale nie działa automatycznie i nie powinna być traktowana jako prosty sposób obejścia przepisów. Jeżeli małżonkowie zawrą umowę majątkową małżeńską przed zakupem, a żona kupi działkę za własne środki i wyłącznie do swojego majątku, ryzyko stosowania ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców do męża zasadniczo maleje, ponieważ cudzoziemiec nie nabywa prawa do nieruchomości.

Trzeba jednak oddzielić przyszłe dochody od majątku zgromadzonego wcześniej. Samo ustanowienie rozdzielności nie zmienia automatycznie pochodzenia pieniędzy już zgromadzonych w majątku wspólnym. Jeżeli środki na zakup pochodzą z majątku wspólnego sprzed rozdzielności, konieczne może być wcześniejsze rozliczenie albo podział majątku wspólnego. Umowa majątkowa małżeńska wymaga aktu notarialnego.

Małżeństwo za granicą i prawo właściwe dla majątku małżonków

W sprawach z elementem zagranicznym nie można pominąć prawa właściwego dla stosunków majątkowych małżeńskich. Jeżeli małżonkowie mieszkają w Irlandii, mają różne obywatelstwa albo zawierali małżeństwo za granicą, notariusz może wymagać dodatkowych dokumentów potwierdzających ustrój majątkowy. W niektórych sytuacjach konieczne bywa przedstawienie odpisu aktu małżeństwa, tłumaczeń przysięgłych, oświadczeń małżonków albo wyjaśnienia prawa obcego.

Dla bezpieczeństwa transakcji najlepiej jeszcze przed umową przedwstępną ustalić u notariusza, jakie dokumenty będą potrzebne. Pozwala to uniknąć sytuacji, w której sprzedający i kupujący są gotowi do aktu, ale pojawia się problem z potwierdzeniem ustroju majątkowego albo obowiązku uzyskania zezwolenia.

Jak bezpiecznie przygotować zakup działki?

Przed zakupem działki warto ustalić kilka kwestii w konkretnej kolejności. Po pierwsze, należy sprawdzić obywatelstwo małżonka i to, czy jest on objęty zwolnieniem dla obywateli UE, EOG albo Szwajcarii. Po drugie, trzeba ustalić, czy nieruchomość ma wejść do majątku osobistego żony czy do majątku wspólnego małżonków. Po trzecie, należy przygotować dokumenty pokazujące źródło finansowania.

Jeżeli w sprawie występuje cudzoziemiec spoza UE, EOG albo Szwajcarii, a nieruchomość ma wejść do majątku wspólnego, trzeba przed zakupem przeanalizować przesłanki zwolnienia z art. 8 ustawy albo złożyć wniosek o zezwolenie. Bezpiecznym rozwiązaniem może być także zawarcie umowy przedwstępnej z warunkiem uzyskania zezwolenia, jednak treść takiej umowy powinna być dopasowana do konkretnej transakcji.

FAQ

Czy żona może sama kupić działkę, jeśli mąż jest cudzoziemcem?

Tak, jeżeli kupuje działkę do swojego majątku osobistego i za środki z tego majątku. Jeżeli jednak działka ma wejść do majątku wspólnego, trzeba sprawdzić, czy mąż jako cudzoziemiec nie musi uzyskać zezwolenia MSWiA.

Czy zgoda męża zastępuje zezwolenie MSWiA?

Nie. Zgoda małżonka wymagana przez przepisy rodzinne i zezwolenie MSWiA wymagane przez ustawę o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców to dwie różne kwestie. Jeżeli zezwolenie jest wymagane, sama zgoda małżonka nie wystarczy.

Czy cudzoziemiec z Irlandii potrzebuje zezwolenia na zakup działki w Polsce?

Jeżeli jest obywatelem Irlandii, czyli państwa UE, co do zasady nie potrzebuje zezwolenia MSWiA. Jeżeli tylko mieszka w Irlandii, ale jest obywatelem państwa trzeciego, trzeba sprawdzić ogólne zasady i zwolnienia ustawowe.

Czy zakup działki za wspólne oszczędności oznacza majątek wspólny?

W typowej sytuacji przy polskiej wspólności ustawowej tak. Wynagrodzenia i dochody uzyskiwane w czasie małżeństwa zwykle wchodzą do majątku wspólnego, więc zakup za takie środki może oznaczać nabycie nieruchomości do majątku wspólnego.

Czy warto zrobić rozdzielność majątkową przed zakupem?

Czasem tak, ale trzeba ją zaplanować ostrożnie. Rozdzielność dotyczy ustroju majątkowego na przyszłość, a pieniądze zgromadzone wcześniej jako majątek wspólny mogą wymagać dodatkowego rozliczenia. Sama intercyza nie usuwa automatycznie każdego ryzyka.

Podsumowanie

Obywatelka polska może kupić działkę w Polsce mimo tego, że jej mąż jest cudzoziemcem, ale transakcję trzeba prawidłowo przygotować. Jeżeli zakup następuje z majątku osobistego i nieruchomość ma wejść wyłącznie do majątku osobistego żony, co do zasady nie jest to nabycie przez cudzoziemca. Jeżeli natomiast działka ma wejść do majątku wspólnego, a mąż jest cudzoziemcem spoza UE, EOG albo Szwajcarii i nie korzysta ze zwolnienia ustawowego, potrzebne może być zezwolenie MSWiA. Brak wymaganego zezwolenia powoduje nieważność nabycia, dlatego status małżonka, źródło środków i treść aktu notarialnego należy wyjaśnić przed transakcją.

Źródła

1. Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców - ISAP
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - ISAP
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - ISAP
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2008 r., sygn. III CZP 53/08 - SAOS