Sprzedaż nieruchomości spółce z o.o. przez udziałowca

Uchwała zgromadzenia wspólników zakupu nieruchomości przez spółkę z o.o.

Już na wstępie wskazuję, że w opisanej sytuacji sama wizyta u notariusza nie będzie wystarczająca. Muszą jeszcze zostać podjęte stosowne uchwały w spółce, których na pewno notariusz zażąda w celu sporządzenia aktu notarialnego. I tak wyjaśniając, zgodnie z art. 15 § 1 Kodeksu spółek handlowych (K.s.h.) – zawarcie przez spółkę kapitałową umowy kredytu, pożyczki, poręczenia lub innej podobnej umowy z członkiem zarządu, rady nadzorczej, komisji rewizyjnej, prokurentem, likwidatorem albo na rzecz którejkolwiek z tych osób, wymaga zgody zgromadzenia wspólników albo walnego zgromadzenia, chyba że ustawa stanowi inaczej. Ponieważ Pan wraz z małżonką będziecie zbywcami tej nieruchomości, a jest Pan członkiem zarządu, zgromadzenie wspólników (czyli de facto Pan i syn, ale jednak) winno podjąć uchwałę udzielającą zgody na nabycie tej nieruchomości. Podobnie stanowi też art. 228 pkt 4 K.s.h., który mówi, że uchwały wspólników wymaga m.in. nabycie nieruchomości, jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej.

Wymóg uchwały wspólników wystąpi także, jeśli cena nabycia tej nieruchomość będzie wyższa niż dwukrotność kapitału zakładowego spółki. Stanowi o tym art. 230 K.s.h.

Reasumując, uchwała zgromadzenia wspólników będzie bezwzględnie potrzebna do sfinalizowania tej transakcji.

Pełnomocnik do zawarcia umowy sprzedaży między spółką a członkiem zarządu

Kolejną kwestią jest zawarcie tej umowy przez odpowiednią osobę. Mianowicie zapis § 1 art. 210 K.s.h. wprowadza wymóg powołania specjalnego pełnomocnika do transakcji, takiej jak zakup nieruchomości, między spółką a członkiem zarządu, nawet jeżeli w spółce jest powołany prokurent. W tym miejscu przywołam również fragment wyroku, który potwierdza, iż przepis ten dotyczy wszystkich umów z członkiem zarządu, w tym także umów sprzedaży. Oto wyroku Sądu Najwyższego z dnia 18 sierpnia 2005 r., V CK 103/05, czytamy:

„Celem przepisu art. 210 k.s.h. jest ochrona interesów spółki z ograniczoną odpowiedzialnością i jej wspólników na wypadek konfliktu interesów, który może się ujawnić w sytuacji, gdy członek zarządu zawiera umowę »z samym sobą«, a więc w sytuacji, gdy po obu stronach umowy występują te same osoby. Art. 210 k.s.h. nie różnicuje czynności prawnych i dotyczy wszystkich umów między spółką a członkiem zarządu, bez względu na to, czy umowy te mają związek z funkcją pełnioną przez tego członka w zarządzie spółki.”

Proszę zauważyć, że art. 210 K.s.h. nie określa, kto może być pełnomocnikiem spółki. W związku z tym nie ma przeszkód, aby pełnomocnikiem takim była osoba, której została udzielona prokura. Na potwierdzenie fragment wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 1 lipca 2015 r., III AUa 1520/14:

„Przepis art. 210 k.s.h. nie określa, kto może być pełnomocnikiem spółki, a tym samym pozostawia swobodę wyboru zgromadzeniu wspólników. Zważywszy zatem, że art. 210 § 1 k.s.h. nie określa, kto może być pełnomocnikiem spółki oraz że na gruncie tego przepisu dopuszczalne jest umocowanie przez zgromadzenie wspólników członka zarządu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością do zawarcia umowy o pracę z innym członkiem zarządu, a skoro tak, to za dopuszczalne uznać również należy umocowanie przez zgromadzenie wspólników prokurenta do zawarcia umowy o pracę z członkiem zarządu.”

Niestety nie potrafię Panu wyjaśnić, dlaczego wspomniany notariusz jest innego zdania.