Darowizna działki dla obcokrajowca

Czy obywatel Kolumbii może otrzymać w darowiźnie działkę w Polsce?

Tak, obywatel Kolumbii może nabyć w Polsce udział w działce w drodze darowizny, ale w opisanej sytuacji zasadą będzie konieczność uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Wynika to z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, zgodnie z którym nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia, jeżeli ustawa nie przewiduje zwolnienia.

Obywatel Kolumbii jest cudzoziemcem w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, ponieważ nie posiada obywatelstwa polskiego. Irlandzki status pobytowy Stamp 4 EUFAM może mieć znaczenie dla legalnego pobytu i pracy w Irlandii, ale nie czyni z niego obywatela państwa EOG ani obywatela Konfederacji Szwajcarskiej. Nie korzysta więc z ogólnego zwolnienia przewidzianego w art. 8 ust. 2 tej ustawy dla cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej.

Darowizna połowy działki oznacza nabycie udziału we własności nieruchomości. Art. 1 ust. 4 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. stanowi, że nabyciem nieruchomości jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Obejmuje to także darowiznę udziału, nie tylko sprzedaż całej nieruchomości.

Kiedy zezwolenie MSWiA jest konieczne?

W opisanym przypadku zezwolenie będzie potrzebne, jeżeli przedmiotem darowizny jest działka gruntu, a obdarowany jest obywatelem państwa spoza EOG i Szwajcarii. Zezwolenie wydaje minister właściwy do spraw wewnętrznych w drodze decyzji administracyjnej na podstawie art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Jeżeli nieruchomość jest nieruchomością rolną, znaczenie ma także brak sprzeciwu ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, o którym mowa w art. 1 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 1a ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. zezwolenie może zostać wydane, jeżeli nabycie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa oraz cudzoziemiec wykaże okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską.

Art. 1a ust. 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. wskazuje przykładowe okoliczności potwierdzające więzi z Polską, m.in. polską narodowość lub polskie pochodzenie, małżeństwo z obywatelem polskim, posiadanie określonych zezwoleń pobytowych w Polsce, członkostwo w organie zarządzającym polskiej spółki kontrolowanej przez cudzoziemców albo wykonywanie w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej zgodnie z prawem polskim. Sam związek partnerski z obywatelką polską może być opisany we wniosku jako okoliczność faktyczna, ale nie jest wskazany w ustawie jako typowa, samodzielna przesłanka zwolnienia lub uzyskania zezwolenia.

W przypadku nabywania nieruchomości w celu zaspokojenia potrzeb życiowych trzeba zwrócić uwagę na art. 1a ust. 5 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. Przepis ten stanowi, że powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha. Jeżeli nieruchomość ma służyć działalności gospodarczej lub rolniczej, jej powierzchnia powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru tej działalności.

Najczęstsze zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia

Art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. przewiduje przypadki, w których cudzoziemiec nie musi uzyskiwać zezwolenia. W praktyce przy darowiźnie działki dla partnera spoza EOG najczęściej żadne z tych zwolnień nie będzie miało zastosowania, ale warto je sprawdzić przed rozpoczęciem procedury.

Trzeba też pamiętać o art. 8 ust. 3 ustawy z dnia 24 marca 1920 r., który ogranicza stosowanie zwolnień m.in. przy nieruchomościach położonych w strefie nadgranicznej oraz przy gruntach rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha. Dlatego przed przyjęciem, że zezwolenie nie jest potrzebne, należy sprawdzić nie tylko obywatelstwo i status pobytowy cudzoziemca, lecz także rodzaj, powierzchnię i położenie nieruchomości.

Jak wygląda wniosek o zezwolenie na nabycie działki?

Wniosek składa sam cudzoziemiec, który ma nabyć nieruchomość. Powinien on zawierać informacje wymagane przez art. 1a ustawy z dnia 24 marca 1920 r. oraz przez rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości.

W praktyce we wniosku trzeba wskazać przede wszystkim:

• dane cudzoziemca, w tym obywatelstwo, adres zamieszkania i dane dokumentu tożsamości,
• dokładne oznaczenie nabywanej nieruchomości lub udziału, w tym miejscowość, numer działki, powierzchnię, numer księgi wieczystej oraz przeznaczenie nieruchomości,
• dane zbywcy, czyli darczyńcy,
• rodzaj czynności prawnej, czyli planowaną umowę darowizny udziału w nieruchomości,
• cel nabycia nieruchomości, np. cel mieszkaniowy, rekreacyjny, rodzinny lub gospodarczy,
• okoliczności potwierdzające więzi cudzoziemca z Polską,
• informację, czy cudzoziemiec posiada już inne nieruchomości w Polsce.

Do wniosku zwykle dołącza się m.in. dokument tożsamości cudzoziemca, dokumenty potwierdzające więzi z Polską, aktualny odpis księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej, dokumenty planistyczne, np. wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo zaświadczenie o braku planu, oraz oświadczenie darczyńcy o zamiarze dokonania darowizny. Zakres dokumentów zależy od stanu faktycznego, rodzaju nieruchomości i celu nabycia.

Dokumenty obcojęzyczne powinny zostać złożone wraz z tłumaczeniem na język polski sporządzonym przez tłumacza przysięgłego. Jeżeli dokument pochodzi z zagranicy, może być potrzebna legalizacja albo apostille, chyba że właściwa umowa międzynarodowa znosi taki wymóg.

Opłata skarbowa za zezwolenie na nabycie nieruchomości wynosi 1570 zł. Wynika to z części III załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej. Jeżeli cudzoziemiec chce najpierw uzyskać promesę zezwolenia, opłata skarbowa od promesy wynosi 98 zł. Zezwolenie jest ważne 2 lata od dnia wydania, zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r.

Co grozi za zawarcie umowy bez wymaganego zezwolenia?

Umowa darowizny działki zawarta bez wymaganego zezwolenia jest nieważna. Wynika to wprost z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Notariusz powinien odmówić sporządzenia aktu notarialnego, jeżeli dla czynności wymagane jest zezwolenie, a cudzoziemiec go nie przedstawi.

Darowizna nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny stanowi, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego; to samo dotyczy umowy przenoszącej własność nieruchomości. W przypadku darowizny udziału w działce notariusz sporządza akt, pobiera należne podatki i opłaty oraz składa wniosek o wpis własności w księdze wieczystej.

Jeżeli działka jest rolna, mogą dojść dodatkowe ograniczenia

Jeżeli działka jest nieruchomością rolną, samo zezwolenie wydawane na podstawie ustawy z dnia 24 marca 1920 r. może nie wystarczyć do bezpiecznego przeprowadzenia transakcji. Trzeba sprawdzić ustawę z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z art. 2a ust. 1 tej ustawy nabywcą nieruchomości rolnej może być co do zasady rolnik indywidualny, chyba że ustawa przewiduje wyjątek albo zostanie uzyskana zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Znaczenie ma m.in. powierzchnia działki, jej przeznaczenie w planie miejscowym, sposób ujawnienia w ewidencji gruntów, położenie oraz to, czy zachodzi jeden z wyjątków przewidzianych w art. 1a i art. 2a ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. W przypadku darowizny nieruchomości rolnej na rzecz osoby niespokrewnionej z darczyńcą ograniczenia mogą być istotne, dlatego przed wizytą u notariusza należy sprawdzić dokumenty geodezyjne i planistyczne.

Podatek od darowizny dla partnera z zagranicy

Darowizna nieruchomości położonej w Polsce podlega podatkowi od spadków i darowizn w Polsce. Wynika to z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, który obejmuje nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej tytułem darowizny.

Nieformalny partner darczyńcy jest traktowany jak osoba obca i należy do III grupy podatkowej na podstawie art. 14 ust. 3 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. Do III grupy zalicza się innych nabywców, czyli osoby niewymienione w I i II grupie podatkowej. Obywatelstwo obdarowanego nie zmienia tej kwalifikacji.

Kwota wolna dla III grupy podatkowej wynosi 5733 zł, zgodnie z art. 9 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. Podatek oblicza się od nadwyżki ponad tę kwotę wolną według skali z art. 15 ust. 1 tej ustawy. Dla III grupy podatkowej stawki wynoszą:

• 12% od nadwyżki do 11 833 zł,
• 1420 zł i 16% od nadwyżki ponad 11 833 zł, jeżeli nadwyżka wynosi ponad 11 833 zł do 23 665 zł,
• 3313 zł 20 gr i 20% od nadwyżki ponad 23 665 zł, jeżeli nadwyżka przekracza 23 665 zł.

Przy darowiźnie nieruchomości dokonanej w formie aktu notarialnego podatku nie rozlicza się samodzielnie na formularzu SD-3. Notariusz jest płatnikiem podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. Oznacza to, że notariusz obliczy, pobierze i odprowadzi podatek przy podpisywaniu aktu, o ile podatek będzie należny.

Jeżeli darczyńca zapłaci podatek za obdarowanego, może powstać dodatkowa korzyść majątkowa po stronie obdarowanego. Warto ustalić z notariuszem, kto faktycznie ponosi koszty podatku i opłat, aby uniknąć późniejszych wątpliwości podatkowych.

Czy przy darowiźnie występuje PCC?

Podatek od czynności cywilnoprawnych przy darowiźnie pojawia się tylko w ograniczonym zakresie. Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych obejmuje umowę darowizny wyłącznie w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów, ciężarów albo zobowiązań darczyńcy. Jeżeli darowizna udziału w działce jest czysta i obdarowany nie przejmuje żadnych długów ani ciężarów, PCC zasadniczo nie wystąpi.

Inaczej byłoby przy sprzedaży działki. Przy umowie sprzedaży nieruchomości obowiązek podatkowy w PCC ciąży na kupującym na podstawie art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r., podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, a stawka dla sprzedaży nieruchomości wynosi 2% na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a tej ustawy.

Koszty notarialne i księgi wieczystej

Taksa notarialna zależy od wartości przedmiotu darowizny, czyli zwykle od wartości przekazywanego udziału w nieruchomości. Maksymalne stawki określa § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Do taksy notarialnej dolicza się VAT według właściwej stawki.

Notariusz pobiera także opłaty za wypisy aktu notarialnego. Zgodnie z § 12 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. maksymalna stawka za wypis, odpis lub wyciąg z aktu notarialnego wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę, do czego doliczany jest VAT.

Opłata sądowa za wpis prawa własności w księdze wieczystej wynosi 200 zł. Wynika to z art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Wniosek o wpis składa zwykle notariusz elektronicznie po podpisaniu aktu.

Jak przeprowadzić darowiznę krok po kroku?

1. Sprawdź dokumenty działki: księgę wieczystą, wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej i przeznaczenie w planie miejscowym.
2. Ustal, czy działka jest rolna, czy leży w strefie nadgranicznej i czy nie występują ograniczenia z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
3. Przygotuj projekt wniosku o zezwolenie na nabycie udziału w nieruchomości przez cudzoziemca.
4. Zbierz dokumenty cudzoziemca, dokumenty nieruchomości, oświadczenie darczyńcy i dowody więzi z Polską.
5. Wnieś opłatę skarbową i złóż wniosek do ministra właściwego do spraw wewnętrznych.
6. Po uzyskaniu zezwolenia umów akt notarialny darowizny.
7. Przy akcie notariusz pobierze należne podatki i opłaty oraz złoży wniosek o wpis obdarowanego do księgi wieczystej.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sytuacji darowizna połowy działki na rzecz obywatela Kolumbii mieszkającego w Irlandii będzie co do zasady wymagała wcześniejszego zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Irlandzki status pobytowy nie zastępuje polskiego zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. Przed złożeniem wniosku trzeba ustalić charakter działki, jej powierzchnię, przeznaczenie, położenie oraz ewentualne ograniczenia rolne.

Po uzyskaniu zezwolenia darowizna musi zostać dokonana u notariusza. Obdarowany partner będzie zwykle rozliczany jako osoba z III grupy podatkowej w podatku od spadków i darowizn, a notariusz pobierze należny podatek i opłaty przy akcie.

Źródła

• art. 1, art. 1a, art. 3, art. 6 i art. 8 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców,
• rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości,
• art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny,
• art. 1a i art. 2a ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego,
• art. 1, art. 9, art. 14, art. 15 i art. 18 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn,
• art. 1, art. 4, art. 6 i art. 7 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych,
• ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej,
• § 3 i § 12 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej,
• art. 42 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.