Sprzedaż nieruchomości przez cudzoziemca

Czy cudzoziemiec może sprzedać nieruchomość w Polsce?

Tak. Jeżeli cudzoziemiec jest właścicielem nieruchomości położonej w Polsce, co do zasady może ją sprzedać na takich samych zasadach jak obywatel polski. Kluczowe znaczenie ma to, że ograniczenia przewidziane w ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców dotyczą nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, a nie zbywania już posiadanej nieruchomości.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia, chyba że ustawa przewiduje wyjątek. Z kolei art. 1 ust. 2 pkt 1 tej ustawy wskazuje, że cudzoziemcem jest m.in. osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego. Przepisy te nie wprowadzają jednak wymogu uzyskania zezwolenia na sprzedaż nieruchomości przez cudzoziemca.

Oznacza to, że osoba, która ma obecnie wyłącznie obywatelstwo niemieckie i jest w Polsce traktowana jako cudzoziemiec, nie musi przed sprzedażą nieruchomości potwierdzać obywatelstwa polskiego ani wyrabiać polskiego dowodu osobistego lub paszportu. Jeśli występuje jako obywatel Niemiec, powinna posługiwać się aktualnym niemieckim dokumentem tożsamości.

Forma sprzedaży nieruchomości i dokument tożsamości cudzoziemca

Sprzedaż nieruchomości położonej w Polsce musi zostać dokonana w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W praktyce umowa sprzedaży nieruchomości zawiera jednocześnie zobowiązanie do sprzedaży i przeniesienie własności, co wynika z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, o ile strony nie postanowią inaczej albo przepisy szczególne nie stanowią inaczej.

Notariusz ma obowiązek ustalić tożsamość osób biorących udział w czynności notarialnej. Wynika to z art. 85 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie. W przypadku cudzoziemca będzie to zwykle ważny paszport albo ważny dowód osobisty państwa, którego jest obywatelem, jeżeli taki dokument pozwala na jednoznaczną identyfikację osoby.

Notariusz może poprosić również o dodatkowe dane potrzebne do aktu, np. adres zamieszkania, stan cywilny, numer identyfikacji podatkowej lub informację o rezydencji podatkowej. Zakres tych danych zależy od konkretnej czynności, rodzaju nieruchomości i wymagań wynikających z przepisów podatkowych, przepisów o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz praktyki kancelarii notarialnej.

Sprzedaż nieruchomości z zagranicy przez pełnomocnika

Jeżeli właściciel mieszka za granicą i nie chce przyjeżdżać do Polski na podpisanie aktu, może ustanowić pełnomocnika. Ponieważ sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego, pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości również powinno być udzielone w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo sporządzone za granicą może wymagać dodatkowych formalności, np. apostille albo legalizacji oraz tłumaczenia przysięgłego na język polski. W przypadku państw będących stronami Konwencji znoszącej wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych, sporządzonej w Hadze dnia 5 października 1961 r., zasadą jest apostille, o którym mowa w art. 3 tej konwencji. Zawsze warto wcześniej przesłać projekt pełnomocnictwa polskiemu notariuszowi, który będzie sporządzał umowę sprzedaży.

Jeżeli planują Państwo sprzedaż mieszkania z zagranicy, praktycznym rozwiązaniem jest wcześniejsze ustalenie z notariuszem treści pełnomocnictwa, sposobu identyfikacji sprzedawcy, wymaganych zaświadczeń i sposobu przekazania ceny sprzedaży.

Jakie dokumenty przygotować do sprzedaży nieruchomości?

Dokumenty wymagane do aktu zależą od rodzaju nieruchomości, sposobu jej nabycia, stanu księgi wieczystej, przeznaczenia działki i tego, czy nieruchomość jest lokalem, domem, działką budowlaną, działką rolną czy nieruchomością zabudowaną. Poniżej znajduje się praktyczna lista dokumentów, o które notariusze najczęściej proszą przy sprzedaży.

Przy domu dodatkowo mogą być potrzebne dokumenty dotyczące budynku, np. pozwolenie na użytkowanie, zawiadomienie o zakończeniu budowy, dokumentacja techniczna, a przy starszych budynkach także dokumenty potwierdzające legalność zabudowy. Przy lokalu spółdzielczym notariusz zwykle wymaga zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej.

Kiedy mogą pojawić się dodatkowe ograniczenia?

Sam fakt, że sprzedawca jest cudzoziemcem, nie blokuje sprzedaży nieruchomości. Ograniczenia mogą jednak wynikać z rodzaju nieruchomości albo jej stanu prawnego.

Jeżeli nieruchomość ma charakter rolny, znaczenie może mieć ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Art. 2a tej ustawy określa zasady nabywania nieruchomości rolnych, a art. 3 i art. 4 przewidują m.in. prawo pierwokupu albo prawo nabycia Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w określonych sytuacjach. W praktyce te przepisy dotyczą głównie osoby kupującego i procedury sprzedaży, ale sprzedawca musi liczyć się z dodatkowymi dokumentami oraz dłuższą procedurą.

Jeżeli nieruchomość jest objęta prawem pierwokupu gminy, np. w związku z rewitalizacją, notariusz może sporządzić najpierw warunkową umowę sprzedaży. Dopiero po niewykonaniu prawa pierwokupu przez uprawniony podmiot możliwe jest zawarcie umowy przenoszącej własność. Podobne dodatkowe wymogi mogą wystąpić przy nieruchomościach leśnych na podstawie art. 37a ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.

Jeżeli nieruchomość wchodzi do majątku wspólnego małżonków, do sprzedaży może być konieczny udział małżonka albo jego zgoda. Zasady zarządu majątkiem wspólnym wynikają z art. 36 i art. 37 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy. W szczególności art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wymaga zgody drugiego małżonka na czynność prowadzącą do zbycia nieruchomości należącej do majątku wspólnego.

Podatki przy sprzedaży nieruchomości przez cudzoziemca

Przy sprzedaży nieruchomości trzeba odróżnić podatek dochodowy sprzedawcy od podatku od czynności cywilnoprawnych, który zasadniczo obciąża kupującego.

Dla sprzedawcy kluczowy jest art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem odpłatne zbycie nieruchomości stanowi źródło przychodu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie nieruchomości, i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Jeżeli sprzedaż następuje po upływie tego terminu, co do zasady nie powstaje przychód z tego źródła w PIT.

Jeżeli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, podatek wynosi 19% dochodu zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o PIT. Sprzedawca składa wtedy zeznanie PIT-39, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o PIT, do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Możliwe jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, jeżeli spełnione są warunki z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Jeżeli sprzedawca mieszka za granicą, trzeba dodatkowo ustalić jego rezydencję podatkową oraz treść właściwej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Nieruchomość położona w Polsce zwykle daje Polsce prawo do opodatkowania dochodu z jej sprzedaży, ale szczegóły zależą od konkretnego państwa rezydencji i aktualnej umowy międzynarodowej.

Podatek od czynności cywilnoprawnych przy sprzedaży nieruchomości zasadniczo płaci kupujący. Wynika to z art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka PCC od umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2% zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a tej ustawy. Wyjątki mogą wystąpić np. przy transakcjach objętych VAT albo zwolnionych z VAT na zasadach właściwych dla podatku od towarów i usług.

FAQ

Podsumowanie

Cudzoziemiec, który jest właścicielem nieruchomości w Polsce, może ją sprzedać bez uzyskiwania zezwolenia na sprzedaż i bez wyrabiania polskich dokumentów tożsamości. Sprzedaż wymaga aktu notarialnego, a notariusz ustali tożsamość sprzedawcy na podstawie ważnego zagranicznego dokumentu. Najważniejsze jest wcześniejsze przygotowanie dokumentów dotyczących nieruchomości, ustalenie ewentualnych ograniczeń, np. rolnych lub pierwokupu, oraz sprawdzenie skutków podatkowych.

Źródła

• Art. 1 ust. 1 i art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
• Art. 99 § 1, art. 155 § 1 i art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 85 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie.
• Art. 36 i art. 37 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 2a, art. 3 i art. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
• Art. 37a ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.
• Art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Art. 4 pkt 1 i art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
• Art. 11 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków.
• Art. 3 Konwencji znoszącej wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych, sporządzonej w Hadze dnia 5 października 1961 r.