Dziedziczenie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca

Czy cudzoziemiec może dziedziczyć nieruchomość w Polsce?

Tak. Sam brak polskiego obywatelstwa nie pozbawia prawa do dziedziczenia po ojcu, matce ani innym krewnym. Jeżeli spadkodawca nie zostawił testamentu, zastosowanie mają zasady dziedziczenia ustawowego wynikające z art. 931 i następnych ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

W przypadku nieruchomości położonej w Polsce trzeba dodatkowo sprawdzić ustawę z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zasadą z art. 1 ust. 1 tej ustawy jest obowiązek uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. Jednak art. 7 ust. 1 pkt 1 tej samej ustawy przewiduje wyjątek: zezwolenia nie wymaga nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w drodze dziedziczenia ustawowego.

To oznacza, że jeżeli córka lub syn dziedziczy po ojcu z ustawy, samo nabycie udziału w domu, mieszkaniu albo działce co do zasady nie wymaga uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Inaczej może być przy innych stanach faktycznych, zwłaszcza gdy w grę wchodzi nabycie na podstawie testamentu, dział spadku połączony z dodatkowymi dopłatami albo przeniesienie własności ponad udział spadkowy. Wtedy trzeba osobno ocenić, czy dana czynność nadal mieści się w wyjątku z art. 7 ustawy.

Kto dziedziczy po zmarłym, jeśli nie było testamentu?

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą śmierci na spadkobierców. Jeżeli nie ma testamentu, w pierwszej kolejności dziedziczą dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek – art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego. Dziedziczą oni w częściach równych, z tym że udział małżonka nie może być mniejszy niż 1/4 całości spadku.

Przykładowo:

• jeżeli zmarły pozostawił dwoje dzieci i nie miał małżonka – każde dziecko dziedziczy po 1/2;
• jeżeli zmarły pozostawił małżonka i dwoje dzieci – każde z nich dziedziczy po 1/3;
• jeżeli dziecko spadkodawcy zmarło wcześniej, jego udział przypada jego zstępnym, zgodnie z art. 931 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli dom należał wyłącznie do ojca, cały wchodzi do spadku. Jeżeli był objęty wspólnością majątkową małżeńską, najpierw trzeba ustalić, jaka część należała do żyjącego małżonka, a dopiero udział zmarłego wchodzi do spadku. Wynika to z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy oraz z zasad wspólności ustawowej.

Czy trzeba najpierw załatwić sprawę spadkową?

Tak. Choć spadek nabywa się z mocy prawa z chwilą śmierci spadkodawcy, to wobec sądu, banku, urzędu czy wydziału ksiąg wieczystych trzeba wykazać swoje prawa odpowiednim dokumentem. Służą do tego:

• postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku – art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego oraz art. 669 i następne ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego,
• akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza – art. 95a i następne ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie.

Jeżeli między spadkobiercami nie ma zgody albo pojawia się problem taki jak nieobecność spadkobiercy w sprawie, praktyczniejsza bywa droga sądowa.

Notariusz czy sąd – co wybrać?

Obie drogi są dopuszczalne, ale nie w każdej sprawie równie wygodne.

W praktyce notariusz jest szybszy, ale wymaga pełnej zgodności i gotowości wszystkich osób do udziału w czynności. Sąd jest bardziej elastyczny procesowo.

Postępowanie u notariusza

Akt poświadczenia dziedziczenia regulują art. 95a–95p Prawa o notariacie. Notariusz sporządza go po wcześniejszym spisaniu protokołu dziedziczenia. Zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia ma skutki prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku – art. 95j Prawa o notariacie.

U notariusza zwykle potrzebne są:

• akt zgonu spadkodawcy,
• akty stanu cywilnego spadkobierców, potwierdzające pokrewieństwo lub małżeństwo,
• numer PESEL spadkodawcy, jeżeli go posiadał,
• testament – jeśli został sporządzony,
• dane dotyczące nieruchomości, np. numer księgi wieczystej.

Dokładny zestaw dokumentów zależy od stanu faktycznego. Jeżeli dokumenty są zagraniczne, notariusz może wymagać ich urzędowego tłumaczenia na język polski.

Taksa notarialna za czynności spadkowe wynika z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Ostateczny koszt zależy od liczby czynności, wypisów i tego, czy notariusz sporządza dodatkowo oświadczenia o przyjęciu albo odrzuceniu spadku.

Postępowanie przed sądem

Wniosek o stwierdzenie nabycia spadku może złożyć każdy, kto ma w tym interes, w tym spadkobierca – art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego oraz art. 669 Kodeksu postępowania cywilnego. Co do właściwości, sprawę prowadzi sąd spadku, czyli co do zasady sąd ostatniego miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy w Polsce – art. 628 Kodeksu postępowania cywilnego.

Do wniosku zwykle dołącza się:

• odpis aktu zgonu spadkodawcy,
• akty stanu cywilnego spadkobierców,
• testament, jeśli istnieje,
• odpisy wniosku dla uczestników.

Opłata od wniosku o stwierdzenie nabycia spadku wynika z ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. W praktyce trzeba każdorazowo sprawdzić aktualną stawkę według obowiązującego brzmienia ustawy na dzień składania wniosku, ponieważ wysokości opłat bywają zmieniane.

Po zakończeniu sprawy sąd wydaje postanowienie wskazujące, kto i w jakim udziale nabył spadek. Samo to postanowienie nie dzieli jeszcze domu lub mieszkania między spadkobierców – tylko potwierdza udziały w spadku.

Zobacz również:

• sprawa spadkowa - przebieg i koszty

Termin na przyjęcie albo odrzucenie spadku

To bardzo ważna kwestia, zwłaszcza gdy nie wiadomo, czy zmarły miał długi. Zgodnie z art. 1015 § 1 Kodeksu cywilnego oświadczenie o przyjęciu albo odrzuceniu spadku można złożyć w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swego powołania.

Jeżeli spadkobierca nie złoży w tym terminie żadnego oświadczenia, co do zasady przyjmuje spadek z dobrodziejstwem inwentarza – art. 1015 § 2 Kodeksu cywilnego. Ogranicza to odpowiedzialność za długi spadkowe do wartości stanu czynnego spadku ustalonego w wykazie inwentarza albo spisie inwentarza, zgodnie z art. 1031 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli pojawia się ryzyko zadłużenia, nie warto zwlekać z analizą sytuacji. W niektórych sprawach konieczne jest też podjęcie działań w imieniu małoletnich spadkobierców, co wymaga dodatkowych czynności przed sądem opiekuńczym.

Dział spadku – co dalej z domem lub mieszkaniem?

Po uzyskaniu postanowienia sądu albo aktu poświadczenia dziedziczenia spadkobiercy nadal mogą być tylko współwłaścicielami udziałów. Aby ustalić, kto ostatecznie przejmie nieruchomość i czy będzie spłata dla pozostałych, trzeba przeprowadzić dział spadku.

Podstawą prawną jest art. 1035 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym do wspólności majątku spadkowego i do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, z zachowaniem przepisów tytułu VIII księgi czwartej Kodeksu cywilnego. Sam dział spadku może nastąpić umownie albo sądownie – art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, umowa o dział spadku musi być zawarta w formie aktu notarialnego – art. 1037 § 2 Kodeksu cywilnego.

Najczęstsze warianty działu spadku to:

1. przyznanie nieruchomości jednemu spadkobiercy z obowiązkiem spłaty pozostałych,
2. sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanych pieniędzy,
3. podział fizyczny nieruchomości, jeśli jest prawnie i technicznie możliwy.

Gdy spadkobiercy nie są zgodni, sprawę rozstrzyga sąd. W sporach o podział nieruchomości liczy się nie tylko wielkość udziałów, ale też możliwość spłat, sposób dotychczasowego korzystania z domu oraz wartość rynkowa nieruchomości.

Wpis do księgi wieczystej po spadku

Po potwierdzeniu nabycia spadku warto zaktualizować księgę wieczystą. Podstawą wpisu jest prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia. Obowiązek ujawniania zmian w księdze wieczystej wynika z art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Jeżeli akt poświadczenia dziedziczenia sporządza notariusz, może on przesłać elektroniczny wniosek wieczystoksięgowy. W postępowaniu sądowym wniosek o wpis składa się odrębnie na formularzu wieczystoksięgowym.

Podatek od spadku

Nabycie spadku przez dziecko po rodzicu co do zasady korzysta ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, jeżeli zostaną spełnione warunki z art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. W praktyce chodzi przede wszystkim o zgłoszenie nabycia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu albo od dnia zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia.

Jeżeli jednak stan faktyczny jest nietypowy, np. obejmuje zagraniczny majątek, podwójne obywatelstwo albo miejsce stałego pobytu za granicą, warto sprawdzić także przepisy kolizyjne i ewentualne obowiązki podatkowe poza Polską.

FAQ

Czy cudzoziemiec zawsze potrzebuje zezwolenia, aby odziedziczyć nieruchomość w Polsce?

Nie. Przy dziedziczeniu ustawowym przez osobę należącą do kręgu spadkobierców ustawowych działa wyjątek z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. W innych wariantach, np. przy określonych rozrządzeniach testamentowych lub późniejszych czynnościach działowych, sytuację trzeba ocenić osobno.

Czy obywatelstwo zmarłego ma znaczenie dla samego prawa do dziedziczenia?

Nie decyduje automatycznie o prawie dziecka do spadku. O tym, kto dziedziczy, rozstrzygają przepisy właściwe dla danej sprawy spadkowej, a przy braku testamentu w typowej sprawie po osobie zmarłej w Polsce stosuje się reguły z art. 931 i następnych Kodeksu cywilnego.

Czy można przeprowadzić sprawę spadkową bez obecności wszystkich spadkobierców?

Przed notariuszem co do zasady potrzebna jest zgodna i skoordynowana obecność osób uczestniczących w czynności. Jeżeli to niemożliwe, zwykle wybiera się drogę sądową.

Czy po stwierdzeniu nabycia spadku dom od razu przypada jednej osobie?

Nie. Stwierdzenie nabycia spadku tylko potwierdza udziały w spadku. Aby jedna osoba stała się wyłącznym właścicielem domu, potrzebny jest dział spadku, umowny albo sądowy.

Czy dziecko zmarłego musi zgłosić spadek do urzędu skarbowego?

Najczęściej tak, jeśli chce skorzystać ze zwolnienia podatkowego z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Termin i obowiązki zależą jednak od konkretnego stanu faktycznego.

Źródła

• art. 922 § 1, art. 931 § 1–2, art. 1015 § 1–2, art. 1025 § 1, art. 1031 § 2, art. 1035, art. 1037 § 1–2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 628, art. 669 i nast. ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 1 ust. 1 oraz art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców
• art. 95a–95p ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie
• art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych