Dziedziczenie mieszkania we wspólnocie mieszkaniowej

Kto dziedziczy mieszkanie po bezdzietnej wdowie?

Dziedziczenie ustawowe stosuje się wtedy, gdy spadkodawca nie zostawił ważnego testamentu albo testament nie obejmuje całego spadku. Wynika to z art. 926 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, o czym stanowi art. 924 Kodeksu cywilnego, a spadkobierca nabywa spadek z tą samą chwilą zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli zmarła była wdową i nie miała dzieci ani dalszych zstępnych, w pierwszej kolejności trzeba ustalić, czy żyją jej rodzice. Zgodnie z art. 932 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli spadkodawca nie pozostawił zstępnych ani małżonka, cały spadek przypada jego rodzicom w częściach równych. Jeżeli rodzice nie żyją, zastosowanie ma art. 932 § 4 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym udział spadkowy rodzica, który nie dożył otwarcia spadku, przypada rodzeństwu spadkodawcy w częściach równych.

W opisanej sytuacji, jeżeli zmarła nie miała dzieci, męża, rodziców ani testamentu, a jej jedynymi żyjącymi krewnymi uprawnionymi do dziedziczenia są dwie siostry, każda z nich dziedziczy po 1/2 spadku. Jeżeli któraś z sióstr nie dożyłaby otwarcia spadku, należałoby sprawdzić, czy pozostawiła dzieci, ponieważ art. 932 § 5 Kodeksu cywilnego przewiduje dziedziczenie przez zstępnych rodzeństwa.

Sąd czy notariusz: jak potwierdzić prawa do spadku?

Samo nabycie spadku następuje z mocy prawa, ale w praktyce spadkobiercy potrzebują dokumentu, którym wykażą swoje prawa wobec wspólnoty mieszkaniowej, banku, urzędu skarbowego i sądu wieczystoksięgowego. Taką funkcję pełni postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia. Podstawę stanowi art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym sąd stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę, a notariusz sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.

Postępowanie sądowe jest właściwe także wtedy, gdy między spadkobiercami istnieje spór, nie wiadomo, kto należy do kręgu spadkobierców, są wątpliwości co do testamentu albo nie wszyscy mogą stawić się u notariusza. Wniosek składa się do sądu spadku. Zgodnie z art. 628 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego sądem spadku jest co do zasady sąd ostatniego miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy, a jeżeli nie da się go ustalić w Polsce, sąd miejsca, w którym znajduje się majątek spadkowy lub jego część.

Notarialne poświadczenie dziedziczenia jest szybsze, ale wymaga zgodnego udziału osób wchodzących w rachubę jako spadkobiercy ustawowi i testamentowi. Notariusz nie rozstrzyga sporu między spadkobiercami. Jeżeli siostry są zgodne, wiedzą, że nie ma innych spadkobierców ani testamentu, i mogą stawić się u notariusza, akt poświadczenia dziedziczenia zwykle pozwala szybciej uporządkować sprawę mieszkania.

Jakie dokumenty przygotować do sprawy spadkowej?

W sprawie po bezdzietnej wdowie, która nie zostawiła testamentu, najczęściej potrzebne są dokumenty potwierdzające zgon spadkodawczyni i pokrewieństwo sióstr ze zmarłą. Do sądu albo notariusza należy zwykle przygotować:

• odpis skrócony aktu zgonu spadkodawczyni,
• odpis skrócony aktu małżeństwa spadkodawczyni, jeżeli zmieniała nazwisko,
• odpisy aktów urodzenia albo małżeństwa sióstr, zależnie od tego, czy po zawarciu małżeństwa zmieniły nazwisko,
• odpis aktu zgonu męża spadkodawczyni, jeżeli trzeba wykazać, że była wdową,
• odpisy aktów zgonu rodziców spadkodawczyni, jeżeli są potrzebne do wykazania przejścia dziedziczenia na rodzeństwo,
• numer księgi wieczystej mieszkania i dokumenty dotyczące lokalu, jeżeli są dostępne,
• informację, czy zmarła zostawiła testament, a jeżeli tak, oryginał testamentu.

Odpisy aktów stanu cywilnego wydaje urząd stanu cywilnego. Standardowa opłata skarbowa za odpis skrócony aktu stanu cywilnego wynosi 22 zł, co wynika z części II załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej.

Zapewnienie spadkowe i przebieg postępowania w sądzie

W postępowaniu sądowym sąd bada z urzędu, kto jest spadkobiercą. Wynika to z art. 670 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Sąd może odebrać od zgłaszającego się spadkobiercy zapewnienie spadkowe, czyli oświadczenie co do znanych mu osób uprawnionych do dziedziczenia oraz testamentów. Podstawę stanowi art. 671 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

W zapewnieniu należy wskazać między innymi, czy spadkodawczyni miała dzieci, małżonka, rodziców, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa oraz czy sporządziła testament. Osoba składająca zapewnienie powinna podać znane jej dane osobowe i adresy osób, które mogą wchodzić w rachubę jako spadkobiercy.

Zgodnie z art. 669 Kodeksu postępowania cywilnego sąd wydaje postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku po przeprowadzeniu rozprawy, na którą wzywa wnioskodawcę oraz osoby mogące wchodzić w rachubę jako spadkobiercy ustawowi i testamentowi. Jeżeli dokumenty są kompletne, a stan faktyczny prosty, sprawa często kończy się na jednej rozprawie.

Przyjęcie albo odrzucenie spadku i odpowiedzialność za długi

Każda z sióstr powinna ustalić, czy spadkodawczyni nie zostawiła długów. Zgodnie z art. 1012 Kodeksu cywilnego spadkobierca może przyjąć spadek bez ograniczenia odpowiedzialności za długi, przyjąć spadek z dobrodziejstwem inwentarza albo spadek odrzucić. Termin na złożenie oświadczenia wynosi 6 miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swojego powołania, co wynika z art. 1015 § 1 Kodeksu cywilnego.

Aktualnie brak oświadczenia w tym terminie oznacza przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza. Tak stanowi art. 1015 § 2 Kodeksu cywilnego. To istotna zmiana względem starszego stanu prawnego, w którym milczenie mogło prowadzić do prostego przyjęcia spadku. Przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza ogranicza odpowiedzialność za długi spadkowe do wartości ustalonego stanu czynnego spadku, zgodnie z art. 1031 § 2 Kodeksu cywilnego.

Co zrobić wobec wspólnoty mieszkaniowej?

Wspólnota mieszkaniowa nie decyduje o tym, kto dziedziczy lokal. Dziedziczenie wynika z Kodeksu cywilnego, a prawa spadkobierców potwierdza postanowienie sądu albo akt poświadczenia dziedziczenia. W praktyce po uzyskaniu dokumentu spadkobierczynie powinny niezwłocznie poinformować zarząd wspólnoty albo zarządcę nieruchomości o zmianie właścicieli lokalu.

Właściciel lokalu ma obowiązek ponosić wydatki związane z utrzymaniem lokalu, utrzymywać lokal w należytym stanie, uczestniczyć w kosztach zarządu nieruchomością wspólną i korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli. Wynika to z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Koszty zarządu nieruchomością wspólną obciążają właścicieli lokali w stosunku do ich udziałów, zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Jeżeli dwie siostry odziedziczyły lokal po 1/2, powinny ustalić, kto będzie kontaktował się ze wspólnotą, odbierał korespondencję i regulował opłaty. W relacjach między współwłaścicielkami zastosowanie ma art. 207 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną współwłaściciele ponoszą w stosunku do wielkości udziałów, chyba że ustalą między sobą inny sposób rozliczeń.

Wpis spadkobierców do księgi wieczystej mieszkania

Po uzyskaniu prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia warto złożyć wniosek o wpis spadkobierczyń jako właścicielek w księdze wieczystej. Dokument potwierdzający dziedziczenie jest potrzebny także dlatego, że zgodnie z art. 1027 Kodeksu cywilnego względem osoby trzeciej, która nie rości sobie praw do spadku, spadkobierca może udowodnić swoje prawa wynikające z dziedziczenia tylko stwierdzeniem nabycia spadku albo zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia.

Wniosek składa się na formularzu KW-WPIS do sądu wieczystoksięgowego prowadzącego księgę wieczystą lokalu. Opłata sądowa od wniosku o wpis własności nabytej między innymi w drodze dziedziczenia wynosi 150 zł, co wynika z art. 42 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Podatek od spadku po siostrze

Rodzeństwo należy do najbliższej rodziny objętej zwolnieniem podatkowym, jeżeli spełni warunki zgłoszenia. Zgodnie z art. 4a ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn zwolnione od podatku jest nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez między innymi rodzeństwo, jeżeli nabycie zostanie zgłoszone naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy.

Termin ten liczy się co do zasady od dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo od dnia zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia. Wynika to z art. 4a ust. 1 pkt 1 w związku z art. 4a ust. 1a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zgłoszenia dokonuje się na formularzu SD-Z2. Jeżeli termin zostanie przekroczony, zwolnienie może przepaść, a nabycie będzie rozliczane według zasad właściwych dla danej grupy podatkowej.

Czy trzeba przeprowadzić dział spadku?

Stwierdzenie nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia określa, kto i w jakich udziałach dziedziczy po zmarłej. Nie przesądza jednak, komu przypadnie konkretne mieszkanie, jeżeli spadkobierców jest kilku. Do czasu działu spadku siostry są współwłaścicielkami mieszkania w udziałach po 1/2.

Zgodnie z art. 1035 Kodeksu cywilnego do wspólności majątku spadkowego stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Dział spadku może nastąpić na podstawie umowy między wszystkimi spadkobiercami albo na mocy orzeczenia sądu, co wynika z art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział spadku musi być zawarta w formie aktu notarialnego zgodnie z art. 1037 § 2 Kodeksu cywilnego.

Dział spadku nie jest konieczny, jeżeli siostry chcą nadal wspólnie posiadać mieszkanie, zgodnie opłacają koszty i potrafią podejmować decyzje dotyczące lokalu. Będzie natomiast potrzebny, jeżeli mieszkanie ma przypaść jednej z nich ze spłatą drugiej, ma zostać sprzedane po uporządkowaniu udziałów albo współwłasność powoduje konflikty.

Praktyczna kolejność działań

Najbezpieczniej zacząć od zebrania dokumentów stanu cywilnego i sprawdzenia księgi wieczystej mieszkania. Następnie siostry powinny zdecydować, czy sprawę przeprowadzą u notariusza, czy w sądzie. Jeżeli są zgodne i mogą stawić się razem, notariusz może być szybszy. Jeżeli istnieją wątpliwości co do kręgu spadkobierców, testamentu albo danych rodzinnych, właściwszy będzie sąd.

Po uzyskaniu dokumentu potwierdzającego dziedziczenie należy:

• przekazać odpis dokumentu zarządowi wspólnoty albo zarządcy,
• ustalić sposób płacenia zaliczek i opłat za media,
• złożyć wniosek o wpis własności w księdze wieczystej,
• zgłosić nabycie spadku do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2, jeżeli siostry chcą skorzystać ze zwolnienia,
• rozważyć dział spadku, jeżeli mieszkanie ma przypaść tylko jednej osobie albo ma zostać sprzedane.

FAQ

Czy wspólnota mieszkaniowa może odmówić uznania spadkobierców?

Wspólnota nie decyduje o dziedziczeniu. Może jednak wymagać dokumentu potwierdzającego prawa do lokalu, czyli prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia. Wynika to praktycznie z art. 1027 Kodeksu cywilnego, który określa, jak spadkobierca wykazuje swoje prawa wobec osób trzecich.

Czy wszystkie siostry muszą iść do notariusza?

Tak, przy notarialnym poświadczeniu dziedziczenia konieczne jest zgodne stawiennictwo osób, które mogą wchodzić w rachubę jako spadkobiercy ustawowi i testamentowi. Jeżeli jedna z nich nie może albo nie chce uczestniczyć w czynności, sprawę należy skierować do sądu.

Czy można złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku po wielu latach?

Tak. Przepisy nie przewidują przedawnienia prawa do złożenia wniosku o stwierdzenie nabycia spadku. Im więcej czasu upłynęło od śmierci spadkodawcy, tym trudniejsze może być jednak ustalenie dokumentów i pełnego kręgu spadkobierców.

Czy siostry muszą od razu dzielić mieszkanie?

Nie. Mogą pozostać współwłaścicielkami lokalu po 1/2 i wspólnie ponosić opłaty. Dział spadku jest potrzebny wtedy, gdy chcą zakończyć współwłasność, przyznać mieszkanie jednej osobie, rozliczyć spłaty albo uporządkować sytuację przed sprzedażą.

Czy rodzeństwo zapłaci podatek od odziedziczonego mieszkania?

Rodzeństwo może skorzystać ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Trzeba jednak zgłosić nabycie spadku na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia sądu albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia.

Źródła

• Art. 924, art. 925, art. 926, art. 932, art. 1012, art. 1015, art. 1025, art. 1027, art. 1031, art. 1035 i art. 1037 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 628, art. 669, art. 670 i art. 671 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
• Art. 42 ust. 2 oraz przepisy o opłatach od wniosku o stwierdzenie nabycia spadku i dział spadku z ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
• Art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
• Część II załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej.