Zakup nieruchomości przez cudzoziemca z USA w Polsce

Zakup nieruchomości przez obywatela USA a zezwolenie MSWiA

Obywatel USA jest w rozumieniu polskiej ustawy cudzoziemcem, ponieważ nie ma obywatelstwa polskiego. Jeżeli chce nabyć w Polsce nieruchomość, prawo własności albo prawo użytkowania wieczystego, co do zasady powinien uzyskać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Dotyczy to zwłaszcza zakupu domu, działki budowlanej, działki rolnej, udziału w gruncie albo udziału w nieruchomości. Inne zasady mogą mieć znaczenie, gdy cudzoziemiec nie kupuje nieruchomości, lecz nabywa ją w drodze spadku; osobno omawiamy dziedziczenie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca.

Bez wymaganego zezwolenia nabycie nieruchomości przez cudzoziemca jest nieważne. W praktyce notariusz przed sporządzeniem aktu sprzedaży powinien zbadać, czy zezwolenie jest potrzebne, a sąd wieczystoksięgowy może odmówić wpisu własności, jeżeli wymóg ten został pominięty.

Nie każdy zakup wymaga jednak zezwolenia. Ustawa przewiduje kilka wyjątków. Najważniejszy praktyczny wyjątek dotyczy nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego położonego poza strefą nadgraniczną. Inaczej należy oceniać zakup domu z gruntem, działki albo nieruchomości rolnej. Przy takich transakcjach obywatel USA najczęściej musi przejść procedurę przed MSWiA.

Kiedy zezwolenie nie jest potrzebne?

Zezwolenia nie potrzebują obywatele i przedsiębiorcy z państw UE, EOG oraz Szwajcarii. Obywatel USA nie korzysta z tego zwolnienia tylko z powodu obywatelstwa, ale może skorzystać z innych wyjątków, jeżeli spełnia ich warunki.

Najczęściej spotykane wyjątki obejmują nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego poza strefą nadgraniczną oraz nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym albo udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych. Zezwolenie może też nie być wymagane w szczególnych sytuacjach związanych z długoletnim pobytem w Polsce, małżeństwem z obywatelem polskim, dziedziczeniem ustawowym albo nabyciem przez określone spółki kontrolowane przez cudzoziemców.

Każdy wyjątek trzeba sprawdzić przed zawarciem aktu notarialnego. Znaczenie ma m.in. rodzaj nieruchomości, jej położenie, powierzchnia, status gruntu, sposób nabycia, cel nabycia oraz status pobytowy cudzoziemca. Jeżeli nieruchomość jest rolna, mogą dojść dodatkowe ograniczenia wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Jak uzyskać zezwolenie na zakup nieruchomości?

Postępowanie wszczyna się na wniosek cudzoziemca. Wniosek nie ma jednego urzędowego formularza, ale musi zawierać dane wnioskodawcy, dokładne oznaczenie nieruchomości, dane zbywcy, wskazanie tytułu prawnego nabycia, cel nabycia oraz informację o źródle pochodzenia środków finansowych.

Do wniosku trzeba dołączyć dokumenty potwierdzające okoliczności opisane we wniosku. W praktyce są to m.in. dokument tożsamości, dokumenty dotyczące nieruchomości, dokumenty od zbywcy, dokumenty potwierdzające więzi z Polską, dokumenty finansowe oraz inne załączniki wymagane przez MSWiA. Dokumenty w języku obcym należy przedłożyć z tłumaczeniem przysięgłym na język polski.

Zezwolenie jest wydawane, jeżeli nabycie nieruchomości nie zagraża obronności, bezpieczeństwu państwa ani porządkowi publicznemu, nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa, a cudzoziemiec wykaże więzi z Polską. Takimi więziami mogą być np. polskie pochodzenie, małżeństwo z obywatelem RP, pobyt w Polsce albo prowadzenie działalności gospodarczej lub rolniczej w Polsce.

Opłata skarbowa za zezwolenie na nabycie nieruchomości wynosi obecnie 1570 zł. Promesa zezwolenia kosztuje 98 zł i może być przydatna przed finalizacją transakcji, ale sama promesa nie wystarcza do zawarcia umowy przenoszącej własność. Promesa jest ważna rok, natomiast zezwolenie na nabycie nieruchomości jest zasadniczo ważne 2 lata od dnia wydania.

MSWiA wskazuje, że sprawy te są skomplikowane i w praktyce mogą trwać kilka miesięcy, zwłaszcza gdy organ wymaga uzupełnienia dokumentów albo opinii innych instytucji. Dlatego przy zakupie domu lub działki przez obywatela USA bezpieczniej nie zakładać, że transakcję da się przeprowadzić natychmiast.

Zakup nieruchomości w Polsce na odległość

Zakup nieruchomości w Polsce wymaga aktu notarialnego. Nie oznacza to jednak, że kupujący zawsze musi osobiście stawić się u notariusza. Można działać przez pełnomocnika, ale pełnomocnictwo musi być przygotowane bardzo precyzyjnie.

Skoro umowa sprzedaży nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, pełnomocnictwo do jej zawarcia również powinno mieć formę wymaganą dla tej czynności. Jeżeli pełnomocnictwo jest sporządzane za granicą, polski notariusz zwykle będzie wymagał dokumentu sporządzonego przez właściwy organ lub notariusza zagranicznego, apostille albo legalizacji, a następnie tłumaczenia przysięgłego na język polski. Warto wcześniej przesłać projekt pełnomocnictwa do notariusza, który będzie prowadził transakcję.

Pełnomocnikiem może być osoba zaufana, adwokat, radca prawny albo inna osoba mająca pełną zdolność do czynności prawnych. Przy zakupie przez cudzoziemca lepiej unikać pełnomocnika powiązanego ze sprzedającym, ponieważ może powstać konflikt interesów. Pełnomocnictwo powinno dokładnie wskazywać nieruchomość, cenę, sposób zapłaty, uprawnienie do składania wniosków wieczystoksięgowych, odbioru dokumentów oraz reprezentowania przed urzędami, jeżeli ma obejmować także sprawę zezwolenia.

Podatek i koszty przy zakupie nieruchomości

Zakup nieruchomości sam w sobie nie powoduje po stronie kupującego podatku dochodowego. Przy zakupie z rynku wtórnego najczęściej występuje podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC. Standardowa stawka przy sprzedaży rzeczy, w tym nieruchomości, wynosi 2% podstawy opodatkowania, którą jest co do zasady wartość rynkowa nieruchomości. Podatek pobiera i odprowadza notariusz, jeżeli umowa jest zawierana w formie aktu notarialnego.

Od 31 sierpnia 2023 r. funkcjonuje zwolnienie z PCC dla zakupu pierwszego mieszkania lub domu na rynku wtórnym, jeżeli nabywca spełnia warunki ustawowe. Nie jest to jednak automatyczne zwolnienie dla każdej transakcji. Notariusz ocenia je na podstawie oświadczeń i dokumentów kupującego. Zwolnienie nie rozwiązuje też kwestii zezwolenia MSWiA, jeżeli jest ono wymagane.

Przy zakupie od dewelopera albo przedsiębiorcy transakcja może być objęta VAT. W typowej sytuacji, gdy dana sprzedaż jest opodatkowana VAT, PCC nie występuje, choć są od tego szczególne wyjątki. Oprócz podatków trzeba uwzględnić taksę notarialną, opłaty sądowe za wpis w księdze wieczystej, koszty tłumaczeń, pełnomocnictw, ewentualnej obsługi prawnej i pośrednictwa.

Sprzedający może natomiast mieć własne obowiązki podatkowe, zwłaszcza w podatku dochodowym, jeżeli sprzedaje nieruchomość przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym ją nabył lub wybudował. To jednak zasadniczo obowiązek sprzedającego, a nie kupującego.

Czy można zapłacić właścicielce, a nieruchomość przenieść na wnuczkę?

Pomysł, aby obywatel USA zapłacił właścicielce nieruchomości, a właścicielka następnie przeniosła dom na swoją wnuczkę, wymaga dużej ostrożności. Jeżeli rzeczywistym celem jest sprzedaż nieruchomości, a zapłata ma pochodzić od osoby trzeciej, ukrywanie tej transakcji pod pozorem darowizny może zostać zakwestionowane jako czynność pozorna albo jako konstrukcja mająca na celu obejście prawa lub podatków.

Darowizna nieruchomości od babci na rzecz wnuczki mieści się w kręgu najbliższej rodziny, czyli tzw. grupy 0. Co do zasady taka darowizna może korzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Jeżeli darowizna nieruchomości jest dokonana w formie aktu notarialnego, notariusz wykonuje obowiązki płatnika i informacyjne, a obdarowana zwykle nie składa dodatkowo SD-Z2. To nie oznacza jednak, że osoba trzecia może bezpiecznie finansować transakcję bez skutków podatkowych.

Jeżeli obywatel USA przekazuje pieniądze właścicielce albo wnuczce, trzeba ustalić, jaki jest tytuł prawny tej płatności: darowizna, pożyczka, zapłata ceny w cudzym imieniu, depozyt, rozliczenie inwestycyjne czy inna umowa. Każdy wariant może mieć inne konsekwencje podatkowe i dowodowe. Dodatkowo, jeżeli nieruchomość formalnie stanie się własnością wnuczki, obywatel USA nie będzie jej właścicielem, chyba że zostanie zawarta osobna, ważna i skuteczna umowa zabezpieczająca jego interesy. Taka konstrukcja może być bardzo ryzykowna.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie to nazwać transakcję zgodnie z jej rzeczywistym celem. Jeżeli obywatel USA ma kupić nieruchomość dla siebie, należy sprawdzić wymóg zezwolenia MSWiA i przeprowadzić sprzedaż na jego rzecz. Jeżeli nieruchomość ma otrzymać wnuczka, trzeba prawidłowo rozliczyć źródło finansowania oraz podatki związane z przepływem pieniędzy.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 99 i art. 158.
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 4a.
• Informacje MSWiA: zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.
• Informacje podatkowe Gov.pl: podatek od czynności cywilnoprawnych oraz zgłoszenie darowizny SD-Z2.