Betonowe ogrodzenie między sąsiadami
Przepust pod drogą przy działce• Opublikowano: 04-04-2022 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion |
|
W tym roku zakupiliśmy działkę z niezbyt dużym spadem w kierunku południowym. Działka była porośnięta samosiejkami i ogólnie zapuszczona. Od północy graniczy z drogą gminną. Jako że działka jest poniżej tej drogi, nie ma tam żadnego rowu melioracyjnego. Natomiast przy porządkowaniu działki odkryliśmy przepust pod drogą. Jeden koniec znajduje się już na terenie naszej działki i mamy obawy, że będzie nam zalewać teren podczas dużych opadów. Ponadto planujemy budowę domu i boimy się, że woda z tego przepustu będzie nam szła prosto w dom. Co możemy zrobić, skoro odkryliśmy na zakupionej działce ten przepust? Jakie mamy prawa? |
|
Zgoda na przepust na działceUregulowanie tej kwestii należy zacząć od ustalenia czy przepust jest tam legalnie, czy nie. Czy został wybudowany prze gminę jako odwodnienie drogi, czy w innym celu. Może przepust nie służy już niczemu i można go zasypać.
Przepust mógł być wykonany za zgodą poprzednich właścicieli. Właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej, ani kierunku odpływu ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich ani odprowadzać wód oraz ścieków na grunty sąsiednie. Jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom. Szkodliwy wpływ na gruntTak więc do tego, by nakazać właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom, należy ustalić, czy występuje szkodliwy wpływ na grunty sąsiedzkie i co je powoduje. Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych spowodowane przez właściciela zmiany stanu wody na gruncie to takie działania, które ingerują w naturalny stan wody na danym terenie związany z jego ukształtowaniem, warunkami przyrodniczymi czy też hydrologicznymi. W orzecznictwie wymienia się liczne przypadki działań, które mogą spowodować zmianę stanu wody na gruncie w rozumieniu art. 29 ust. 3 Prawa wodnego, takie jak: zmiana naturalnego ukształtowania terenu (przykładowo: nawiezienie ziemi w celu podwyższenia terenu, usunięcie ziemi w celu obniżenia terenu, wykopanie rowu), wykonanie robót budowlanych (wybetonowanie działki, wzniesienie murowanego ogrodzenia), a także wykonanie innego rodzaju prac, powodujących określone zmiany na gruncie właściciela nieruchomości
Aby można było zobowiązać właściciela nieruchomości do przywrócenia stanu poprzedniego lub wykonania urządzeń zapobiegających szkodom, niezbędne jest ustalenie stanu faktycznego sprawy, w szczególności tego, jaki był ostatnio stan wody na gruncie, czy doszło do jego zmiany, czy nastąpiła zmiana kierunku odpływu wody opadowej, a jeśli tak – z jakiej przyczyny, w szczególności, czy spowodowane to było dokonanymi zmianami, które szkodliwie wpłynęły na sąsiednie grunty (zob. wyrok NSA z dnia 14 maja 2008 r., sygn. akt II OSK 613/07).
Ocena zmiany stosunków wodnych wymaga – co do zasady – wiadomości specjalnych i odpowiedniej wiedzy z zakresu hydrologii, gospodarki wodnej, melioracji wodnych i postępowań wodnoprawnych oraz ewentualnie przeprowadzenia odpowiednich analiz, badań, pomiarów lub obliczeń. Oględziny nieruchomości czy zeznania świadków nieposiadających fachowej wiedzy w tym zakresie nie zawsze mogą być wystarczające dla obiektywnej oceny okoliczności danej sprawy, to jest tego, czy doszło do zmiany stanu wody na gruncie ze szkodą dla gruntów sąsiednich. Z tego względu, zasadne jest przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego.
Być może przepust nie jest częścią żadnego urządzenia wodnego. Przepust jako wada ukrytaTrudno uznać przepust za wadę ukrytą. Pojęcie wady fizycznej rzeczy uregulowane zostało w treści art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne). Stosownie do art. 563 § 1 kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć. Zgodnie zaś z art. 568 § 1 uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku – po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.
Nie jest wykluczone, że przepust w ogóle nie będzie powodował żadnych przeszkód w korzystaniu z działki. Ale sprawę należy rozpocząć od sprawdzenia stanu urządzenia melioracyjnego, własności tego urządzenia. Nie jest wykluczone, że nie spełnia żadnej roli i będzie możliwe jego zasypanie. PrzykładyWoda po nawałnicy zalała nowo zakupioną działkę Państwo Nowakowie kupili działkę budowlaną na skraju wsi. Podczas porządkowania terenu odkryli przepust pod gminną drogą. Początkowo nie budził on ich obaw. Dopiero pierwsza duża nawałnica po kilku tygodniach pokazała problem — woda z pól i drogi wpływała przez przepust prosto na ich działkę, tworząc ogromne kałuże w miejscu, gdzie planowali fundamenty domu. Po analizie dokumentacji okazało się, że przepust wykonano kilka lat wcześniej przy modernizacji drogi, bez uzgodnień z właścicielem poprzedniego gruntu, a dodatkowo nie wykonano żadnych urządzeń rozprowadzających wodę na działce. Konieczna była interwencja wójta i przeprojektowanie odwodnienia w ramach gminnej inwestycji.
Przepust służył sąsiadowi, teraz przeszkadza nowemu właścicielowi Pan Tomasz kupił działkę rekreacyjną na wsi. Na działce istniał przepust pod drogą, z którego od lat korzystał sąsiad z wyżej położonej parceli, odprowadzając przez niego wodę opadową z własnego rowu melioracyjnego. Przez wiele lat poprzedni właściciel działki Pana Tomasza godził się na takie rozwiązanie. Po zakupie nowy właściciel nie był świadomy istnienia przepustu i planował w tym miejscu budowę wiaty na samochód. Dopiero przy przygotowaniu terenu zauważył rurę i zaczął interweniować. W efekcie konieczne było przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego, czy sąsiad posiadał zgodę wodnoprawną i czy przepust może dalej funkcjonować. Sprawę musiał rozstrzygnąć starosta i inspektor nadzoru wodnego.
Stary przepust z czasów PGR-u bez funkcji użytkowej Pani Anna nabyła działkę rolną z przeznaczeniem pod przyszłe siedlisko. Na działce odkryła betonowy przepust biegnący z drogi gminnej, kończący się w środku jej terenu. Jak się okazało, przepust pochodził jeszcze z czasów funkcjonowania PGR-u i służył dawniej do odprowadzania wody z drogi do rowu, który obecnie został zlikwidowany. Ponieważ przepust nie pełnił już żadnej funkcji, po uzyskaniu opinii biegłego ds. melioracji i zgody gminy, Pani Anna mogła legalnie zlikwidować rurę i zabezpieczyć teren pod planowaną zabudowę. PodsumowaniePrzepust pod drogą znajdujący się przy działce może być zarówno elementem legalnej infrastruktury odwodnieniowej, jak i źródłem potencjalnych problemów dla właściciela gruntu. Kluczowe jest ustalenie, kto i w jakim celu go wykonał, czy posiada on aktualną funkcję oraz czy jego istnienie nie powoduje szkody dla sąsiednich nieruchomości. W razie wątpliwości warto zasięgnąć opinii specjalistów oraz skonsultować sprawę z właściwym organem administracyjnym, aby uniknąć nieprzewidzianych konsekwencji przy przyszłym zagospodarowaniu działki. Oferta porad prawnychJeśli masz podobny problem związany z przepustem, odwodnieniem lub inną sprawą dotyczącą Twojej działki, skorzystaj z naszej pomocy prawnej online. Przeanalizujemy Twoją sytuację, wyjaśnimy obowiązujące przepisy i wskażemy najlepsze możliwe rozwiązania, dostosowane do Twojego konkretnego przypadku. Źródła:1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm. |
|
