Zwrot pieniędzy z funduszu remontowego po powstaniu wspólnoty

Czy spółdzielnia musi rozliczyć fundusz remontowy po powstaniu wspólnoty?

Tak. W aktualnym stanie prawnym obowiązek rozliczenia wynika wprost z art. 24¹ ust. 3–5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Jeżeli większość właścicieli lokali podejmie uchwałę, że do ich praw i obowiązków oraz do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się ustawę o własności lokali, powstaje wspólnota mieszkaniowa, a dotychczasowy reżim zarządu spółdzielczego ustaje.

Z chwilą ustania członkostwa właściciel lokalu staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym w części odpowiadającej udziałowi związanemu z jego lokalem. Tę samą zasadę stosuje się do właściciela, który nie był członkiem spółdzielni. Spółdzielnia ma następnie niezwłocznie rozliczyć z właścicielami zaewidencjonowane wpływy i wydatki funduszu remontowego oraz pozostałe nakłady na remonty nieruchomości.

Podobnie jest wtedy, gdy wyodrębniono własność wszystkich lokali w danej nieruchomości. Zgodnie z art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych po wyodrębnieniu ostatniego lokalu co do zasady zaczyna obowiązywać ustawa o własności lokali. Spółdzielnia powinna w terminie 14 dni zawiadomić o tym właścicieli, a rozliczenie funduszu remontowego nadal następuje na zasadach określonych w art. 24¹.

Według przepisów obowiązujących w 2026 r. większość właścicieli może w ciągu 3 miesięcy od wyodrębnienia ostatniego lokalu podjąć uchwałę, że w zakresie praw, obowiązków i zarządu nieruchomością wspólną nadal stosuje się odpowiednio art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Taka decyzja wpływa na dalszy model zarządzania, lecz nie daje spółdzielni podstawy do pominięcia rozliczenia przewidzianego w art. 24¹ ust. 5.

Jak oblicza się kwotę podlegającą rozliczeniu?

Nie wystarczy zsumować miesięcznych odpisów wpłaconych przez mieszkańców. Zarząd spółdzielni ma obowiązek prowadzić odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencję i rozliczenie wszystkich wpływów oraz wydatków funduszu remontowego. Przy ustalaniu salda trzeba zatem uwzględnić między innymi:

• wpłaty przypisane do danej nieruchomości,
• wydatki na wykonane remonty i naprawy,
• koszty dokumentacji, nadzoru, ekspertyz i innych czynności rzeczywiście związanych z remontami,
• pozostałe nakłady remontowe poniesione przez spółdzielnię,
• stan ewidencji na dzień ustania członkostwa albo powstania wspólnoty.

Właściciel nie nabywa więc roszczenia o zwrot całej historii swoich wpłat. Przedmiotem rozliczenia jest jego udział w rzeczywistym saldzie funduszu ustalonym na podstawie ewidencji nieruchomości. Jeżeli spółdzielnia twierdzi, że środki zostały wykorzystane, powinna wykazać, jakie wydatki poniosła, kiedy, na jakiej podstawie i z jakim związkiem z daną nieruchomością.

Rozliczenie może wykazać dodatnie saldo, saldo zerowe albo spór co do tego, czy wydatki przewyższały wpływy. Samo przedstawienie zbiorczej kwoty bez dokumentów nie przesądza, że rozliczenie jest prawidłowe. Szczególnie dokładnie należy sprawdzić wydatki przypisane do innych budynków oraz nakłady poniesione przed wprowadzeniem obowiązku szczegółowej ewidencji dla poszczególnych nieruchomości.

Czy pieniądze należy przekazać wspólnocie czy poszczególnym właścicielom?

Przepisy stanowią, że spółdzielnia rozlicza się z właścicielami lokali, a każdy z nich staje się współwłaścicielem odpowiedniej części środków. Nie oznacza to jednak, że w każdym przypadku spółdzielnia musi wykonywać kilkadziesiąt oddzielnych przelewów. Rozliczone saldo może zostać przekazane na rachunek wspólnoty, jeżeli istnieje wyraźna podstawa do działania w imieniu wszystkich uprawnionych właścicieli.

Dla bezpieczeństwa sama uchwała większości powinna być uzupełniona o właściwe pełnomocnictwa właścicieli, zgodne oświadczenia albo przelewy wierzytelności, jeżeli rozporządzenie dotyczy ich indywidualnych praw do środków zgromadzonych przed powstaniem wspólnoty. Kwestia ta zależy od treści uchwał, sposobu powstania wspólnoty i sformułowania żądania. W razie sporu wspólnota musi wykazać, dlaczego może dochodzić całej kwoty we własnym imieniu.

Starsze orzecznictwo, w tym wyrok Sądu Najwyższego z 12 kwietnia 2007 r., sygn. III CSK 412/06, wskazywało, że fundusz remontowy jest funduszem własnym spółdzielni. Nie można jednak na tej podstawie pomijać późniejszych zmian ustawowych. Od 2017 r. ustawa wyraźnie przyznaje właścicielom udział w środkach i nakłada na spółdzielnię obowiązek rozliczenia po powstaniu wspólnoty.

Zmiana zarządcy a powstanie wspólnoty to nie to samo

Trzeba odróżnić powstanie wspólnoty od zwykłej zmiany zarządcy. Jeżeli wspólnota już działała, miała własny rachunek albo środki należące do jej majątku, a spółdzielnia wykonywała jedynie zarząd na podstawie umowy lub uchwały, zakończenie zarządzania powinno skutkować wydaniem wspólnocie pieniędzy, dokumentacji księgowej, umów, faktur, protokołów oraz informacji o zobowiązaniach.

W takim wariancie podstawą żądania nie jest przede wszystkim art. 24¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, lecz umowa o zarządzanie, uchwała odwołująca zarządcę oraz przepisy Kodeksu cywilnego nakazujące rozliczenie się z powierzonych środków. Dotychczasowy zarządca nie może zatrzymać pieniędzy należących do wspólnoty tylko dlatego, że wcześniej prowadził jej księgowość lub rachunek techniczny.

Jeżeli natomiast budynek pozostawał dotąd w reżimie zarządu spółdzielczego i dopiero uchwała właścicieli albo wyodrębnienie ostatniego lokalu spowodowały przejście do ustawy o własności lokali, właściwa jest procedura ustawowego rozliczenia funduszu opisana wyżej.

Jak wezwać spółdzielnię do rozliczenia funduszu?

Najbezpieczniej rozpocząć od pisemnego wezwania podpisanego zgodnie z zasadami reprezentacji wspólnoty albo przez właścicieli lokali. W piśmie należy wskazać podstawę powstania wspólnoty, datę zdarzenia, numery uchwał oraz rachunek, na który mają zostać przekazane środki.

Warto zażądać:

1. pełnego rozliczenia wpływów i wydatków funduszu remontowego dla nieruchomości,
2. wskazania salda na właściwy dzień,
3. wykazu wydatków i pozostałych nakładów remontowych,
4. kopii lub udostępnienia dokumentów potwierdzających wydatki,
5. wyjaśnienia sposobu obliczenia udziału każdego właściciela,
6. przekazania należnej kwoty w wyznaczonym terminie, na przykład 14 dni od doręczenia wezwania.

Termin 14 dni podany w wezwaniu nie wynika wprost z ustawy jako termin rozliczenia. Ustawa posługuje się określeniem „niezwłocznie”. Wyznaczenie konkretnego terminu porządkuje jednak sytuację i pozwala ustalić moment opóźnienia. Po bezskutecznym upływie terminu można żądać odsetek ustawowych za opóźnienie, jeżeli roszczenie pieniężne jest już wymagalne.

Jeżeli spółdzielnia odmawia rozliczenia lub przedstawia nierzetelne zestawienie, sprawa może trafić do sądu cywilnego. Pozew powinien precyzyjnie wskazywać, czy zapłaty dochodzą poszczególni właściciele, właściciele wspólnie, czy wspólnota dysponująca właściwymi umocowaniami albo nabytymi wierzytelnościami. W toku postępowania można żądać przedstawienia ksiąg, ewidencji, faktur, uchwał i dokumentacji remontowej.

Roszczenie pieniężne może ulec przedawnieniu. W typowej sytuacji stosuje się ogólny sześcioletni termin z art. 118 Kodeksu cywilnego, przy czym ustalenie początku biegu terminu zależy od daty wymagalności konkretnego roszczenia, a dla starszych stanów faktycznych znaczenie mogą mieć przepisy przejściowe. Z tego względu nie należy zwlekać z wezwaniem do rozliczenia i zapłaty.

Najczęściej zadawane pytania

Źródła

• Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, tekst jednolity ogłoszony w 2026 r.
• Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity ogłoszony w 2026 r.
• Kodeks cywilny, tekst jednolity ogłoszony w 2026 r.
• Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 5 lutego 2015 r., K 60/13
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 29 kwietnia 2022 r., III CZP 49/22
• Wyrok Sądu Najwyższego z 15 maja 2014 r., IV CSK 470/13
• Wyrok Sądu Najwyższego z 12 kwietnia 2007 r., III CSK 412/06