Sprzeciw na likwidację zsypu w bloku

Sprzeciw wobec likwidacji zsypu - od czego zacząć?

Jeżeli spółdzielnia przesłała mieszkańcom pismo dotyczące likwidacji zsypu, pierwszym krokiem powinno być ustalenie, czy jest to jedynie ankieta konsultacyjna, głosowanie, zapowiedź uchwały, czy informacja o decyzji już podjętej przez zarząd, radę nadzorczą albo właścicieli lokali. Od tej kwalifikacji zależy, jakie środki prawne będą realnie dostępne.

Warto nie poprzestawać na rozmowie telefonicznej. Należy złożyć do spółdzielni krótkie pismo, w którym jasno wskazuje się brak zgody na likwidację zsypu oraz żąda wyjaśnienia, na jakiej podstawie brak odpowiedzi ma być traktowany jako zgoda. Pismo najlepiej złożyć w administracji za potwierdzeniem przyjęcia na kopii albo wysłać listem poleconym.

W piśmie można także zażądać informacji, kto jest uprawniony do podjęcia decyzji, jaki jest planowany zakres prac, czy sporządzono kosztorys, czy istnieje opinia sanitarna lub techniczna oraz czy przewidziano alternatywne rozwiązanie w zakresie wyrzucania i segregowania odpadów. Członek spółdzielni mieszkaniowej ma ponadto ustawowe uprawnienia do uzyskiwania odpisów statutu, regulaminów, kopii uchwał, protokołów oraz innych dokumentów wskazanych w art. 8¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Kto decyduje o zsypie: spółdzielnia czy właściciele lokali?

W budynku spółdzielczym sytuacja prawna może być różna. Sam fakt, że niektóre lokale zostały wykupione, nie oznacza jeszcze automatycznie, że wszystkie decyzje podejmuje klasyczna wspólnota mieszkaniowa. Zasadą z art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest to, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, z wyjątkami przewidzianymi w ustawie.

Inaczej może być wtedy, gdy większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości podjęła uchwałę na podstawie art. 24¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Jeszcze inaczej wygląda sytuacja, gdy wyodrębniono własność wszystkich lokali; wtedy co do zasady po wyodrębnieniu ostatniego lokalu stosuje się ustawę o własności lokali.

Dlatego przy sporze o likwidację zsypu trzeba ustalić trzy rzeczy: jaki tytuł prawny przysługuje poszczególnym mieszkańcom, czy właściciele lokali podjęli uchwałę o przejściu na zasady ustawy o własności lokali oraz czy decyzja o zsypie mieści się w zwykłym zarządzie, czy przekracza zwykły zarząd. Likwidacja zsypu może być oceniana różnie, zależnie od zakresu robót, kosztów, wpływu na sposób korzystania z nieruchomości wspólnej oraz dalszego przeznaczenia pomieszczeń.

Zobacz również: prawo do lokalu spółdzielczego oraz obowiązki wobec wspólnoty mieszkaniowej.

Czy brak odpowiedzi może być uznany za zgodę?

Co do zasady milczenie nie powinno być swobodnie interpretowane jako zgoda mieszkańca na określoną zmianę w nieruchomości. Oświadczenie woli może być wyrażone przez każde zachowanie ujawniające wolę w sposób dostateczny, ale nie oznacza to, że administracja spółdzielni może dowolnie dopisywać osobom milczącym stanowisko „za”.

W praktyce sądowej dopuszcza się wyjątkowo możliwość przypisania znaczenia milczeniu, ale tylko wtedy, gdy konkretne okoliczności sprawy uzasadniają wniosek, że dana osoba mogła i powinna była zająć stanowisko. Nie jest to jednak blankietowa reguła dla ankiet spółdzielni. W sprawach dotyczących zbiorowego głosowania, uchwał i konsultacji bezpieczne jest liczenie wyłącznie głosów oddanych zgodnie z właściwą procedurą.

Jeżeli w piśmie spółdzielni wskazano, że brak odpowiedzi będzie traktowany jako zgoda, należy zażądać wskazania podstawy: przepisu ustawy, postanowienia statutu, regulaminu albo uchwały, która wprowadza taki mechanizm. Warto też poprosić o protokół z liczenia głosów lub ankiet, wskazanie liczby osób uprawnionych do wypowiedzenia się oraz rozdzielenie głosów „za”, „przeciw” i głosów nieważnych lub nieoddanych.

Likwidacja zsypu a względy sanitarne i gospodarka odpadami

Argumenty dotyczące insektów, przykrych zapachów, zabrudzeń lub trudności z selektywnym zbieraniem odpadów mogą mieć znaczenie. Obowiązujące przepisy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach oraz regulaminy gminne wymagają prawidłowego postępowania z odpadami komunalnymi, w tym ich selektywnego zbierania. W wielu budynkach stare zsypy faktycznie utrudniają utrzymanie higieny i segregację.

Nie oznacza to jednak, że każdy zamiar likwidacji zsypu można przeprowadzić bez procedury i bez wyjaśnień. Spółdzielnia powinna przedstawić mieszkańcom rzeczywiste przyczyny decyzji, zakres robót, przewidywane koszty, sposób finansowania, planowane miejsce wyrzucania odpadów oraz sposób zapewnienia dostępności dla osób starszych lub osób z niepełnosprawnościami. Jeżeli planowane jest trwałe przekształcenie pomieszczenia po zsypie, trzeba dodatkowo wyjaśnić, kto i na jakich zasadach będzie z niego korzystał.

Jak działać praktycznie, gdy nie zgadzasz się na likwidację zsypu?

Najlepiej połączyć działania indywidualne i zbiorowe. Indywidualnie należy złożyć pisemny sprzeciw oraz wniosek o udostępnienie dokumentów. Zbiorowo warto porozmawiać z sąsiadami, zebrać podpisy pod wspólnym stanowiskiem i ustalić, ilu mieszkańców rzeczywiście popiera likwidację, ilu jest przeciw, a ilu oczekuje jedynie usunięcia problemu insektów bez likwidowania zsypu.

Jeżeli jest Pani członkiem spółdzielni, można skorzystać z instrumentów spółdzielczych. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje m.in. prawo członków do udziału w walnym zgromadzeniu, zgłaszania projektów uchwał i żądań zamieszczenia spraw w porządku obrad. Żądanie zwołania walnego zgromadzenia mogą zgłosić m.in. członkowie w liczbie określonej w ustawie i statucie, a żądanie powinno być złożone pisemnie z podaniem celu.

Jeżeli sprawa dotyczy już wspólnoty mieszkaniowej, właściciele lokali powinni sprawdzić, czy podjęto uchwałę zgodnie z ustawą o własności lokali. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu, jeżeli jest sprzeczna z prawem lub umową właścicieli, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jego interesy. Termin z art. 25 ustawy o własności lokali wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Jeżeli decyzję podjęło walne zgromadzenie spółdzielni, członek spółdzielni może rozważyć powództwo na podstawie art. 42 Prawa spółdzielczego. W typowych sprawach termin na wniesienie powództwa o uchylenie uchwały wynosi 6 tygodni, ale sposób liczenia terminu zależy od trybu podjęcia i zawiadomienia o uchwale. Właściciel lokalu niebędący członkiem spółdzielni może zaskarżyć uchwałę walnego zgromadzenia spółdzielni w zakresie, w jakim dotyczy ona jego prawa odrębnej własności lokalu.

Zobacz również: obowiązki wobec wspólnoty przy podwyżce czynszu.

Jakie pismo złożyć do spółdzielni?

W piśmie do spółdzielni warto zawrzeć kilka elementów: jednoznaczny sprzeciw wobec likwidacji zsypu, żądanie nieuwzględniania braku odpowiedzi innych mieszkańców jako głosu „za”, wniosek o udostępnienie dokumentów oraz prośbę o wskazanie trybu podejmowania decyzji. Dobrze jest też zażądać informacji, czy rozważano inne rozwiązania, np. dezynsekcję, sprzątanie, naprawę zsypu albo zmianę zasad korzystania.

Przy zbieraniu podpisów od sąsiadów trzeba zadbać o jasną treść listy. Nagłówek powinien wskazywać, że podpisujący sprzeciwiają się likwidacji zsypu albo żądają wstrzymania decyzji do czasu przedstawienia dokumentów i przeprowadzenia prawidłowej procedury. Nie należy zbierać podpisów pod ogólnym lub wieloznacznym tekstem, bo później może powstać spór, czego faktycznie dotyczyło poparcie.

FAQ

Czy spółdzielnia może zlikwidować zsyp mimo sprzeciwu jednego mieszkańca?

Tak, sprzeciw jednej osoby nie zawsze blokuje decyzję, zwłaszcza gdy decyzja zostanie podjęta przez właściwy organ i zgodnie z procedurą. Sprzeciw ma jednak znaczenie dowodowe i pozwala żądać wyjaśnień, dokumentów oraz ewentualnie podważać decyzję, jeżeli narusza prawo, statut lub interes uprawnionych osób.

Czy brak odesłania ankiety oznacza zgodę na likwidację zsypu?

Nie powinno się przyjmować takiej zasady automatycznie. Spółdzielnia powinna wskazać konkretną podstawę prawną lub statutową. W zwykłej ankiecie konsultacyjnej brak odpowiedzi powinien być traktowany raczej jako brak stanowiska, a nie jako głos „za”.

Czy mogę żądać listy osób, które podpisały wniosek o likwidację zsypu?

Można żądać udostępnienia dokumentów dotyczących sprawy, ale dane osobowe podpisujących mogą zostać ograniczone lub zanonimizowane, jeżeli nie są konieczne do kontroli procedury. Ważniejsze jest ustalenie liczby podpisów, treści wniosku, daty jego złożenia oraz tego, czy podpisujące osoby były uprawnione do zajmowania stanowiska.

Czy insekty w zsypie wystarczą do jego likwidacji?

Same insekty mogą być poważnym argumentem, ale nie zawsze przesądzają sprawę. Najpierw warto ustalić, czy problem można rozwiązać przez dezynsekcję, sprzątanie, naprawę zsypu albo zmianę zasad korzystania. Jeżeli likwidacja jest konieczna, spółdzielnia powinna wyjaśnić zakres prac i ich finansowanie.

Co zrobić, gdy decyzja została już podjęta?

Należy jak najszybciej uzyskać uchwałę albo decyzję wraz z uzasadnieniem i ustalić tryb jej podjęcia. Jeżeli była to uchwała wspólnoty albo walnego zgromadzenia spółdzielni, mogą obowiązywać krótkie terminy sądowe, często liczone w tygodniach, dlatego zwłoka może pozbawić realnej możliwości reakcji.

Źródła

• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności art. 8¹, art. 8³, art. 24, art. 24¹, art. 26 i art. 27 - tekst aktu.
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 18, art. 22, art. 23 i art. 25 - tekst jednolity.
• Ustawa z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze, w szczególności art. 18 i art. 42 - tekst jednolity.
• Ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach - tekst jednolity.
• Kodeks cywilny, w szczególności art. 60 i art. 65; Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 232.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 marca 2006 r., sygn. I CSK 63/05 - w zakresie oceny milczenia jako możliwego przejawu oświadczenia woli w szczególnych okolicznościach.