Stan cywilny wpisany do aktu notarialnego a sprzedaż nieruchomości• Autor: Tomasz Ciasnocha |
|
Zamierzam kupić mieszkanie. Sprzedający nabył je w 2002 r. i oświadczył w akcie notarialnym, że jest stanu wolnego. Jak się okazało, był żonaty, ale ślub zawarł za granicą i sądził, że jest on w Polsce nieważny. Czy kupując mieszkanie, mam się obawiać, że poprzedni akt zakupu zostanie uznany za nieważny (skoro poprzedni nabywca podał niewłaściwe dane o swoim stanie cywilnym)? Czy pomocne będzie dokonanie przez żonę orzeczenia, że mieszkanie należy do majątku osobistego męża? |
|
Niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnymMieszkanie kupuje Pan od jego właściciela. Formalnie jest nim osoba wpisana do księgi wieczystej w dziale II wskazującym, kto jest właścicielem danej nieruchomości.
Notariusz spisujący umowę poprosi o przedłożenie wypisu z księgi celem ustalenia, kto jest właścicielem mieszkania.
Wpisy z księgi wieczystej korzystają z domniemania zgodności ze stanem prawnym.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece „domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym”.
Z domniemania tego wynika, że Pan jako kupujący, wiedząc, że w księdze wieczystej jest wpisany jedynie mąż, ma prawo sądzić, iż tylko on jest właścicielem tego mieszkania, i tylko z nim zawrzeć umowę sprzedaży.
Ponadto korzysta Pan z ochrony rękojmi dobrej wiary wynikającej z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)”. Prawna ochrona dla nabywcy nieruchomości jeżeli nabył on nieruchomość od osoby wpisanej w księdze jako jej właścicielZ rękojmi wiary ksiąg publicznych wynika prawna ochrona dla nabywcy nieruchomości, jeżeli nabył on nieruchomość od osoby wpisanej w księdze jako jej właściciel, nawet jeżeli wpis w księdze wieczystej nie odpowiada stanowi prawnemu, gdyż, jak w Pańskim przypadku, nieruchomość nie należy do jednej osoby, a do małżeństwa.
Tu jednak uprzedzam, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni jedynie nabywców będących w dobrej wierze. Pan nie jest w dobrej wierze, gdyż wie Pan, że mieszkanie stanowi własności małżonków – tj. stanowi ich wspólność małżeńską.
Art. 7 Kodeksu cywilnego domniemywa istnienie dobrej wiary. Oznacza to, że gdyby ktokolwiek chciał podważyć umowę sprzedaży mieszkania, zawartą pomiędzy Panem a widniejącym w księdze wieczystej właścicielem mieszkania, np. z tego powodu, iż zgody na sprzedaż nie wyraziła jego żona, musiałby udowodnić Pańską złą wolę – czyli udowodnić, że wiedział Pan, iż mieszkanie stanowiło własność małżonków. Dowód taki jest trudny do przeprowadzenia.
Nie ma przeszkód, by żona właściciela mieszkania złożyła oświadczenie do aktu notarialnego, że mieszkanie to wchodzi do majątku osobistego męża. Prawo przewiduje takie sytuacje, nawet jeżeli nieruchomość została zakupiona w trakcie trwania małżeństwa – np. w przypadku nabycia nieruchomości za środki pochodzące z majątku osobistego. Będzie to dodatkowy dowód przemawiający za tym, iż miał Pan prawo wierzyć, że mieszkanie należy tylko do małżonka, a tym samym będzie to dowód na Pańską dobrą wiarę.
Jeśli chodzi o pytanie o możliwość stwierdzenia nieważności umowy z 2002 r., to fakt, że mąż, zawierając umowę, podał, iż jest stanu wolnego, nie stanowi podstawy do stwierdzenia jej nieważności. Umowa jest jak najbardziej ważna, a żonie formalnego właściciela przysługiwało roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wpisanie do księgi wieczystej informacji, że mieszkanie stanowi wspólność małżeńską. PrzykładySprzedaż mieszkania bez wiedzy małżonka Pan Krzysztof sprzedał mieszkanie w 2020 roku, podając w akcie notarialnym, że jest stanu wolnego. Kupujący nie miał powodu wątpić w prawdziwość tej informacji – Krzysztof występował jako jedyny właściciel w księdze wieczystej. Kilka miesięcy po zakupie okazało się, że Krzysztof od 2005 roku pozostaje w związku małżeńskim zawartym we Francji, o którym nie poinformował notariusza, uznając go za nieważny w Polsce. Jego żona wniosła powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej, twierdząc, że sprzedaż była nieważna bez jej zgody. Ostatecznie sąd nie unieważnił transakcji, uznając dobrą wiarę nabywcy oraz brak udowodnionej złej woli – jednak procedura trwała ponad rok i wiązała się z dużym stresem oraz kosztami prawnymi.
Oświadczenie o majątku osobistym uchroniło przed komplikacjami Pani Katarzyna kupiła apartament od mężczyzny wpisanego jako właściciel w księdze wieczystej. Dowiedziała się jednak, że sprzedający pozostaje w związku małżeńskim zawartym za granicą. By nie ryzykować komplikacji, poprosiła, by do aktu sprzedaży dołączono oświadczenie małżonki, że mieszkanie zostało nabyte za środki pochodzące z majątku osobistego męża, a więc nie wchodzi do ich wspólności majątkowej. Dzięki temu Katarzyna zyskała dodatkową ochronę – w razie próby zakwestionowania sprzedaży przez małżonkę, mogła wykazać dobrą wiarę i zgodność działań z prawem.
Zakwestionowana sprzedaż i skomplikowane postępowanie sądowe Pan Andrzej kupił dom od osoby, która – zgodnie z księgą wieczystą – była jego jedynym właścicielem. W akcie notarialnym sprzedający podał, że jest rozwiedziony. Po transakcji okazało się, że rozwód nigdy nie został sfinalizowany – trwało jedynie postępowanie sądowe, a wyrok nie uprawomocnił się w chwili sprzedaży. Była żona wystąpiła do sądu, domagając się unieważnienia sprzedaży, twierdząc, że nie wyraziła zgody na rozporządzenie wspólnym majątkiem. Spór zakończył się dopiero po dwóch latach, ugodą sądową, która zobowiązała Andrzeja do zapłaty odszkodowania. Chociaż umowa sprzedaży nie została unieważniona, sprawa uwidoczniła, jak ważne jest weryfikowanie stanu cywilnego sprzedającego i jego zgodności z oświadczeniami w akcie. PodsumowaniePodanie nieprawdziwego stanu cywilnego w akcie notarialnym nie czyni automatycznie umowy sprzedaży nieważną, jednak może rodzić poważne konsekwencje prawne, zwłaszcza gdy nieruchomość wchodziła do majątku wspólnego małżonków. Nabywca korzysta z ochrony rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, o ile działa w dobrej wierze i nie wiedział o nieujawnionej wspólności. Dla większego bezpieczeństwa warto zadbać o dodatkowe oświadczenia małżonka lub dokumenty potwierdzające, że nieruchomość stanowiła majątek osobisty sprzedającego. Każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy, najlepiej przy udziale prawnika. Oferta porad prawnychPotrzebujesz pewności, że Twoja transakcja jest bezpieczna? Skorzystaj z naszej porady prawnej online – szybko i wygodnie wyjaśnimy Twoją sytuację, sprawdzimy dokumenty i podpowiemy, jak uniknąć ryzyka. Nasi prawnicy pomogą Ci zadbać o interesy przy zakupie lub sprzedaży nieruchomości, także gdy pojawiają się wątpliwości co do stanu cywilnego stron. Źródła:1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Tomasz Ciasnocha Magister prawa, absolwent Uniwersytetu Rzeszowskiego. Aplikację sadową również ukończył w Rzeszowie. Specjalizuje się w prawie administracyjnym oraz cywilnym, na co dzień zajmuje się gospodarką nieruchomościami. Dzięki stałej współpracy z bankiem spółdzielczym doskonale orientuje się w prawie bankowym. Za sprawą pobytu na uniwersytecie katolickim w Angers we Francji oraz stażu w firmie ubezpieczeniowej AXA, również w Angers, poznał dość dobrze prawo francuskie. Językiem francuskim posługuje się w stopniu biegłym. Prywatnie interesuje się ochroną prawną człowieka, w szczególności wynikającą z Europejskiej Konwencji Praw Człowieka. |
|
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Cesja kredytu na faktycznego kredytobiorcę 
