Zmiana kierownika budowy po śmierci poprzednika

Jak ocenić brak zgłoszenia zmiany kierownika budowy po latach

W opisanej sytuacji trzeba rozdzielić dwie kwestie: jakie obowiązki istniały w dacie zmiany kierownika budowy oraz jakie znaczenie ma dziś brak pełnej dokumentacji. To ważne, bo organ nadzoru budowlanego ocenia zwykle legalność przebiegu procesu budowlanego według przepisów obowiązujących w czasie wykonywania danych czynności, natomiast obecne zakończenie sprawy odbywa się już według aktualnych reguł proceduralnych.

Jeżeli zmiana nastąpiła wiele lat temu, sama śmierć poprzedniego kierownika budowy nie powodowała automatycznego przejęcia funkcji przez inną osobę. Potrzebne było prawidłowe ustanowienie nowego kierownika i dopełnienie wymaganych formalności po stronie inwestora.

Jakie obowiązki miał inwestor według dawnych przepisów

Podstawą był art. 42 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane w ówczesnym brzmieniu. Przepis ten nakładał na inwestora obowiązek niezwłocznego zawiadomienia właściwego organu o zmianie kierownika budowy, kierownika robót, inspektora nadzoru inwestorskiego lub projektanta sprawującego nadzór autorski.

W praktyce oznaczało to, że sam wpis w papierowym dzienniku budowy nie wyczerpywał obowiązku ustawowego. Wpis był ważny dowodowo, ale nie zastępował wymaganego zawiadomienia organu nadzoru budowlanego.

Zakres tego, jakie są generalne kierownik budowy obowiązki - w innym poradniku - pokazuje też, dlaczego organy tak dużą wagę przywiązują do prawidłowego wskazania osoby pełniącej tę funkcję.

Co wynika z obecnych przepisów

Aktualnie kwestię zmiany osoby pełniącej samodzielną funkcję techniczną na budowie reguluje art. 44 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem w przypadku zmiany kierownika budowy, kierownika robót, inspektora nadzoru inwestorskiego albo projektanta sprawującego nadzór autorski inwestor dołącza do dokumentacji budowy oświadczenia o przejęciu obowiązków przez nową osobę, z podaniem daty zmiany.

Obecnie dokumentacja może być prowadzona także elektronicznie. W nowszych inwestycjach obowiązuje dziennik budowy EDB, ale w starszych sprawach nadal kluczowe znaczenie mają dokumenty papierowe zgromadzone w aktach budowy.

Jakie mogą być skutki braku zgłoszenia

Brak formalnego zgłoszenia zmiany kierownika budowy nie oznacza automatycznie, że cały obiekt jest nielegalny albo że po latach nadzór nakaże rozbiórkę. Skutki zależą od stanu sprawy, dokumentów i tego, czy budowa została formalnie zakończona.

W praktyce problem najczęściej ujawnia się w jednej z trzech sytuacji:

• przy zawiadomieniu o zakończeniu budowy albo wniosku o pozwolenie na użytkowanie,
• przy kontroli PINB,
• przy sprzedaży nieruchomości, gdy nabywca, bank albo notariusz analizuje dokumentację.

Jeżeli budowa trwała bez prawidłowo zgłoszonego kierownika, organ może uznać, że dokumentacja budowy jest niepełna lub niespójna. To może skutkować wezwaniem do wyjaśnień, uzupełnienia akt, a czasem także koniecznością przedstawienia dodatkowych oświadczeń osób z uprawnieniami budowlanymi.

Czy po latach grożą jeszcze sankcje

Jeżeli chodzi o odpowiedzialność wykroczeniową, po wielu latach co do zasady nie ma już realnego ryzyka ukarania za dawne uchybienia formalne. Nie oznacza to jednak, że sprawa jest całkowicie obojętna prawnie. Nadal może istnieć problem administracyjny i dowodowy, jeżeli trzeba wykazać prawidłowy przebieg budowy.

Największe znaczenie ma to wtedy, gdy:

• obiekt nigdy nie został formalnie oddany do użytkowania,
• dom był użytkowany mimo braku zakończenia procedury,
• w aktach brakuje oświadczeń kierownika budowy,
• występują rozbieżności między projektem, dziennikiem budowy i stanem faktycznym.

Jeżeli sprawa dotyczy użytkowania domu od wielu lat bez formalnego domknięcia procedury, specyficznie zakończenie budowy po latach ma ograniczenia i zwykle wymaga dokładnego przejrzenia całej historii inwestycji.

Jak można naprawić braki w dokumentacji

W praktyce najczęściej nie chodzi o „cofnięcie czasu”, lecz o wiarygodne uzupełnienie akt. Zakres możliwych działań zależy od tego, jakie dokumenty się zachowały i czy osoba, która faktycznie przejęła budowę, żyje oraz miała odpowiednie uprawnienia.

Najczęściej pomocne są:

• kopia wpisu w dzienniku budowy dotyczącego przejęcia obowiązków,
• oświadczenie osoby, która przejęła funkcję kierownika budowy, z podaniem daty i zakresu przejęcia,
• dokumenty potwierdzające posiadanie przez tę osobę uprawnień budowlanych w dacie przejęcia funkcji,
• zaświadczenie o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego, jeżeli jest dostępne lub możliwe do odtworzenia,
• inne dokumenty z akt budowy lub archiwum starostwa czy PINB.

Jeżeli osoba, która przejęła budowę, nie może już złożyć oświadczenia, sytuacja staje się bardziej złożona. Wtedy często potrzebna jest analiza, czy dokumentację da się odtworzyć innymi środkami dowodowymi, czy potrzebne będą dodatkowe ekspertyzy, a czasem także udział aktualnego kierownika budowy lub projektanta oceniającego stan obiektu.

Czy można powołać nowego kierownika budowy po latach

Tak, ale trzeba rozumieć zakres takiego działania. Nowo powołany kierownik budowy nie „potwierdzi wstecz” automatycznie wszystkich dawnych czynności, których nie wykonywał osobiście. Może natomiast – zależnie od stanu faktycznego – przejąć obowiązki na dalszym etapie, ocenić stan robót, przeanalizować dokumentację i sporządzić wymagane aktualnie oświadczenia w granicach swojej odpowiedzialności zawodowej.

Znaczenie ma tu art. 57 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, który określa dokumenty dołączane przy zawiadomieniu o zakończeniu budowy albo wniosku o pozwolenie na użytkowanie. W zależności od trybu zakończenia inwestycji konieczne mogą być m.in. oświadczenia kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia oraz przepisami, a także o doprowadzeniu terenu budowy do należytego stanu i porządku.

Jeżeli obiekt istnieje od lat i był użytkowany, organ może oczekiwać dodatkowych wyjaśnień, ponieważ zakres odpowiedzialności nowego kierownika zależy od tego, czy nadal trwają jakiekolwiek roboty, czy chodzi wyłącznie o uporządkowanie formalności końcowych.

Jakie przepisy dotyczą zakończenia budowy i użytkowania

To, czy wystarczy zawiadomienie o zakończeniu budowy, czy konieczne jest pozwolenie na użytkowanie, zależy od rodzaju inwestycji, treści decyzji i stanu faktycznego. Obecnie podstawę stanowią w szczególności:

• art. 54 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – przystąpienie do użytkowania po zawiadomieniu organu, jeżeli nie wniesie sprzeciwu,
• art. 55 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – przypadki, gdy wymagane jest pozwolenie na użytkowanie,
• art. 57 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – dokumenty wymagane przy zakończeniu budowy.

Jeżeli dom był zasiedlony bez wymaganej procedury, organ może badać nie tylko sam brak zgłoszenia zmiany kierownika budowy, ale też to, czy w ogóle doszło do legalnego przystąpienia do użytkowania.

Co zrobić krok po kroku

Kiedy sprawa wymaga indywidualnej analizy

Nie da się uczciwie odpowiedzieć identycznie w każdej sprawie. Kluczowe są zwłaszcza:

• rok prowadzenia robót i obowiązujące wtedy brzmienie przepisów,
• czy zachował się pełny dziennik budowy,
• czy następca rzeczywiście miał uprawnienia budowlane,
• czy budowa została formalnie zakończona,
• czy obiekt był użytkowany legalnie,
• czy w międzyczasie wykonywano jeszcze dalsze roboty.

Jeżeli którykolwiek z tych elementów jest niejasny, przed kontaktem z organem warto ustalić kompletny stan faktyczny. W sprawach starszych inwestycji właśnie szczegóły dokumentacyjne decydują, czy organ zaakceptuje uzupełnienie akt, czy zażąda dalej idących czynności.

FAQ

Czy wpis w dzienniku budowy wystarczał jako zgłoszenie zmiany kierownika?

Nie zawsze. Jeżeli w dacie zmiany obowiązywał art. 42 ust. 4 ustawy – Prawo budowlane w dawnym brzmieniu, inwestor miał obowiązek zawiadomić właściwy organ. Sam wpis w dzienniku budowy miał znaczenie dowodowe, ale co do zasady nie zastępował zawiadomienia.

Czy po 20 latach grozi mandat albo grzywna?

Co do zasady nie chodzi już o realne sankcje wykroczeniowe za dawny brak zgłoszenia. Problemem pozostają raczej braki administracyjne i dokumentacyjne, które mogą utrudnić zakończenie budowy, użytkowanie albo sprzedaż nieruchomości.

Czy można dziś uzupełnić brakujące dokumenty?

Często tak. W praktyce składa się oświadczenia, kopie dokumentów o uprawnieniach i inne dowody pozwalające odtworzyć przebieg budowy. To, czy taki komplet będzie wystarczający, zależy od akt sprawy i stanowiska PINB.

Czy nowy kierownik budowy może potwierdzić wszystko wstecz?

Nie automatycznie. Może przejąć obowiązki na dalszym etapie i składać oświadczenia w granicach swojej odpowiedzialności zawodowej, ale nie zastąpi własną deklaracją wszystkich dawnych czynności, których nie wykonywał osobiście.

Czy brak zgłoszenia uniemożliwia sprzedaż domu?

Nie zawsze, ale może wywołać problemy przy badaniu dokumentacji przez kupującego, bank lub notariusza. Im wcześniej uporządkuje się akta, tym mniejsze ryzyko opóźnienia transakcji.

Źródła

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414.

2. Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 22 grudnia 2022 r. w sprawie dziennika budowy oraz systemu Elektroniczny Dziennik Budowy.

3. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 czerwca 2002 r. w sprawie dziennika budowy, montażu i rozbiórki, tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia.