Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czynności zwykłego zarządu a czynności przekraczające zwykły zarząd

Autor: Łukasz Poczyński • Opublikowane: 26.07.2010

Mieszkam na działce budowlanej wraz z sąsiadem, nie ma podziału fizycznego. Zabudowania są w kształcie czworoboku i mamy wspólną stodołę – według wyroku sądu mamy podział do użytkowania 50/50. Mam pytanie o zakres czynności zwykłego zarządu, a mianowicie czy sąsiad miał prawo zdjąć z tego budynku pokrycie dachowe (dachówkę) i położyć na swoim budynku mieszkalnym bez zgody drugiego właściciela? Czy Prawo budowlane określa takie zachowanie jako czynności zwykłego zarządu, czy jako czynności przekraczające zwykły zarząd?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

W przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą nie tyle przepisy Prawa budowlanego, co regulacje dotyczące współwłasności zawarte w Kodeksie cywilnym (dalej K.c.).

 

Zgodnie z art. 201 K.c. do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

 

Z kolei z art. 199 K.c. wynika, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

 

Warto pamiętać, że czynności zwykłego zarządu podjęte bez wymaganej zgody większości czy wszystkich współwłaścicieli są bezwzględnie nieważne. Potwierdził to Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dn.07.02.2006 r. (I ACa 829/05), zgodnie z którym czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 K.c. (a zatem bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu) czy z art. 201 K.c. (bez zgody większości współwłaścicieli lub zastępującego ją upoważnienia sądu) są bezwzględnie nieważne, nie mogą być później potwierdzone przez innych współwłaścicieli.

 

W tym miejscu należy dodać, że większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów (art. 204 K.c.).

 

W praktyce szczególnego znaczenia nabiera rozróżnienie czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zakres takiego (zwykłego) zarządu. Ustawodawca nie definiuje pojęcia „czynności zwykłego zarządu” ani „czynności przekraczających zwykły zarząd”, a Kodeks cywilny nie zawiera katalogu takich czynności. Zadanie zdefiniowania tych pojęć zostało więc pozostawione doktrynie i orzecznictwu.

 

Według utrwalonego poglądu przez czynności zwykłego zarządu rozumie się załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i zachowaniem jej w stanie niepogorszonym. Pozostałe czynności, które się w tych granicach nie mieszczą, należą do czynności przekraczających zwykły zarząd. Ocena, czy czynność należy do czynności zwykłego zarządu, czy też przekracza te granice, powinna być dokonywana w konkretnych okolicznościach faktycznych, nie jest bowiem możliwe przyjęcie jednolitego kryterium ich rozgraniczenia.

 

Z pytania wynika, że jeden ze współwłaścicieli zdjął ze stodoły (będącej przedmiotem współwłasności) pokrycie dachowe i wykorzystał je na swoim budynku mieszkalnym. Takie zachowanie prowadzi niewątpliwe do pogorszenia stanu technicznego przedmiotu współwłasności i w moim przekonaniu na taką czynność powinna być wyrażona zgoda przez wszystkich współwłaścicieli, ponieważ przekracza ona zakres zwykłych czynności i nie należy do czynności zwykłego zarządu.

 

Pewnym potwierdzeniem powyższej tezy może być wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 30.06.2008 r. (II SA/Gl 913/07), zgodnie z którym roboty polegające na dociepleniu budynku wykraczają poza bieżące jego utrzymanie w należytym stanie technicznym i stanowią modernizację obiektu budowlanego. Tym samym uznać należy, że ich wykonanie przekracza zakres czynności zwykłego zarządu.

 

Kierując się powyższym orzeczeniem, można stwierdzić, iż roboty polegające na zdjęciu pokrycia dachowego również wykraczają poza bieżące utrzymanie stodoły w należytym stanie technicznym.

 

Z kolei w wyroku z 9.01.2008 r. (II SA/Gl 824/07) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach uznał, iż nawet usunięcie drzewa stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli zgodnie z art. 199 K.c.

 

Tym bardziej więc usunięcie dachówki stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd. Ponadto jest to działanie pogarszające stan stodoły czy wręcz powodujące jej uszkodzenie.

 

Reasumując powyższe, uważam, że w zaistniałej sytuacji ma Pan prawo zwrócić się do drugiego współwłaściciela z roszczeniem odszkodowawczym.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dwa + siedem =

»Podobne materiały

Wysokość balustrady na balkonie

Czy można użytkować balkon usytuowany w czteropiętrowym budynku, na którym balustrada ma mniej niż 110 cm?

 

Częściowa samowola budowlana

Duży budynek jednorodzinny, w środku którego zaprojektowano kryty basen, uzyskał pozwolenie na użytkowanie w 2002 r., ale z wyłączeniem basenu, a urząd zobowiązał się do przedłożenia dokumentacji po zakończeniu robót. Nieruchomość wybudowano na podstawie pozwolenia na budowę, ale budowa nie zos

 

Przebudowa budynku gospodarczego na mieszkania i sprzedaż

Mam pytanie dotyczące przebudowy (ważne: przebudowy, a nie budowy od podstaw) budynku gospodarczego na mieszkania i sprzedaż tych mieszkań bez założonej działalności gospodarczej. Czy osoba fizyczna jednorazowo może przebudować budek (budek gospodarczy) i sprzedać (6 mieszkań)? Jeśli tak, to jakie p

 

Wynajem pokoi jako kwater pracowniczych

Niedawno kupiliśmy z mężem dom jednorodzinny z ośmioma pokojami, chcemy te pokoje wynająć jako kwatery pracownicze. Jakie dokumenty musimy załatwić, żeby móc prowadzić taką działalność?

 

Czy muszę przesunąć ogrodzenie?

Ma się odbyć rozgraniczenie działek pomiędzy moją działką a nowego sąsiada. Niewykluczone, że podmurówka mojego ogrodzenia może miejscami znajdować się na sąsiedniej działce. Moją posesję kupiłem 25 lat temu z tak położonym ogrodzeniem. Chciałbym uniknąć kłopotów związanych z przesuwaniem ogrodzenia

 

Dom wybudowany zbyt blisko sąsiedniej działki

Sąsiad stawia obok mojej działki dom. Zamiast wymaganych 3 m odstępu pozostawił go ok. 2,5 m (a zwisy dachowe są jeszcze bliżej). Czy mogę zgłosić do starostwa brak nadzoru budowlanego?

 

Zgoda współwłaściciel domu na montaż markizy

Ja i drugi współwłaściciel mamy po 1/2 domu. Czy potrzebuję jego zgody na montaż markizy? Mamy dwie księgi wieczyste.

 

Budynek gospodarczy 1,5 metra od granicy

Chcę postawić budynek gospodarczy na swojej działce, w zabudowie jednorodzinnej – budynek do 35 m2 i nie większy niż 6,5 m/3 m w odległości 1,5 m od granicy działki, ściana do granicy działki bez okien i drzwi, na zgłoszenie, bez pozwolenia na budowę. Miejscowy plan i warunki zabudowy pozwalaj

 

Utwardzenie drogi

Jestem współwłaścicielem drogi dojazdowej. Granica między działką moją i sąsiada biegnie pośrodku drogi. Sąsiad sprzedał część swojej nieruchomości i na rzecz nowego właściciela ustanowiliśmy odpłatną służebność gruntową (wydzieloną w księdze wieczystej). Chce on doprowadzić do utwardzenia drogi. Cz

 

Legalizacja blaszanego garażu

Mój dziadek (poprzedni właściciel domu, w którym mieszkam) w 1994 r. postawił na działce blaszany budynek o powierzchni ok. 35 m2 (przez kilka lat służył jako warsztat, ja parkuję w nim samochód). Jest on usytuowany w odległości ok. metra od granic sąsiedniej działki, z której właścicielami jestem s

 

Odpowiedzialność odszkodowawcza jednostki projektowej

Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą polegającą na projektowaniu domów jednorodzinnych. Jestem inżynierem budownictwa, ale nie posiadam jeszcze uprawnień budowlanych i moje projekty są dodatkowo zatwierdzane przez architekta i konstruktora z uprawnieniami. Chciałem wykupić sobie OC na firmę

 

Odrolnienie działki posiadającej drogę służebną

Planuję zakup działki rolnej ok. 28 arów. Działka ta sąsiaduje bezpośrednio z nieruchomością, na której powstaje nowy dom. Dojazd do mojej działki byłby jedynie z drogi służebnej. Czy w takiej sytuacji będzie możliwe odrolnienie tej działki na cele budowlane?

 

Zwykłe czynności spółki

Posiadam 50% udziałów w spółce z o.o. i jednocześnie jestem w jej zarządzie. Każdy ze wspólników ma prawo do samodzielnego podejmowania decyzji w sprawie spółki, a także do jej reprezentowania. Nie podobają mi się jednak decyzje wspólnika dotyczące wynagrodzeń pracowników, zakupów i sprzedaży b

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »