Czynności zwykłego zarządu a czynności przekraczające zwykły zarząd

Jakie przepisy stosuje się do wspólnej nieruchomości?

W opisanej sytuacji podstawowe znaczenie mają przepisy o współwłasności zawarte w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Prawo budowlane może mieć znaczenie wtedy, gdy działanie współwłaściciela jest jednocześnie robotą budowlaną, remontem, rozbiórką albo prowadzi do zagrożenia stanu technicznego obiektu.

Zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Jeżeli takiej zgody nie ma, każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Większość oblicza się według wielkości udziałów, co wynika z art. 204 Kodeksu cywilnego, a nie według liczby osób.

Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli zgody nie ma, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd powinien ocenić cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Co jest czynnością zwykłego zarządu?

Kodeks cywilny nie zawiera zamkniętego katalogu czynności zwykłego zarządu. W praktyce przyjmuje się, że są to czynności związane z normalnym korzystaniem z rzeczy wspólnej, jej bieżącą eksploatacją, zachowaniem w stanie niepogorszonym oraz typowymi, koniecznymi naprawami.

Przykładami czynności zwykłego zarządu mogą być drobne naprawy, bieżące porządki, zakup niewielkich materiałów potrzebnych do utrzymania nieruchomości albo usunięcie drobnej awarii. Ocena zawsze zależy od konkretnego stanu faktycznego: wartości rzeczy, zakresu prac, skutków dla pozostałych współwłaścicieli, kosztów oraz tego, czy działanie zmienia sposób korzystania z nieruchomości.

Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Jeżeli więc konieczna jest naprawa wspólnego dachu, zasadą jest rozliczenie kosztów według udziałów, chyba że współwłaściciele umówili się inaczej.

Kiedy czynność przekracza zwykły zarząd?

Czynność przekracza zwykły zarząd wtedy, gdy wykracza poza bieżące utrzymanie rzeczy, istotnie wpływa na jej wartość, przeznaczenie, substancję, stan techniczny albo sposób korzystania przez pozostałych współwłaścicieli. W takiej sytuacji zastosowanie ma art. 199 Kodeksu cywilnego, czyli potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli albo rozstrzygnięcie sądu.

Do takich czynności często należą większe remonty, modernizacje, przebudowy, rozbudowy, zmiana sposobu użytkowania, ustanowienie obciążeń, sprzedaż części rzeczy wspólnej albo działania prowadzące do pogorszenia stanu wspólnego obiektu. Spór o rozbudowę a zgodę współwłaścicieli to klasyczna sytuacja, w której zwykle nie wystarcza samodzielna decyzja jednego współwłaściciela.

Podobnie należy oceniać prace, które ingerują w substancję nieruchomości wspólnej albo zmieniają sposób korzystania z niej przez innych. Przykładowo zgoda na utwardzenie wspólnej drogi może wymagać większości albo jednomyślności, zależnie od skali prac, kosztów i wpływu na prawa pozostałych współwłaścicieli.

Czy zdjęcie dachówki ze wspólnej stodoły wymagało zgody?

Samowolne zdjęcie pokrycia dachowego ze wspólnej stodoły i wykorzystanie dachówki na prywatnym budynku mieszkalnym co do zasady nie mieści się w zwykłym zarządzie. Nie jest to zwykła konserwacja ani bieżące utrzymanie rzeczy wspólnej, lecz ingerencja w substancję wspólnego obiektu, która może pogorszyć jego stan techniczny, obniżyć wartość i naruszyć uprawnienia drugiego współwłaściciela.

Jeżeli dachówka stanowiła część wspólnego budynku, to jej usunięcie bez zgody drugiego współwłaściciela może być traktowane jako bezprawne naruszenie współwłasności. W zależności od szczegółów sprawy pokrzywdzony współwłaściciel może powoływać się w szczególności na art. 199 Kodeksu cywilnego, art. 206 Kodeksu cywilnego, art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, art. 415 Kodeksu cywilnego, art. 363 § 1 Kodeksu cywilnego oraz ewentualnie art. 405 Kodeksu cywilnego.

Art. 206 Kodeksu cywilnego przyznaje każdemu współwłaścicielowi prawo do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Działanie polegające na pozbawieniu wspólnego budynku pokrycia dachowego może to prawo naruszać.

Art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala właścicielowi żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń, jeżeli naruszenie własności ma inną postać niż pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą. Roszczenie to może mieć znaczenie również przy ochronie praw współwłaściciela, o ile konkretny stan faktyczny to uzasadnia.

Jakie znaczenie ma podział do korzystania 50/50?

Podział nieruchomości do korzystania, często określany jako podział quoad usum, porządkuje faktyczne używanie nieruchomości przez współwłaścicieli. Nie znosi jednak współwłasności i sam w sobie nie daje jednemu współwłaścicielowi prawa do rozporządzania elementami wspólnego budynku, jeżeli nie wynika to wyraźnie z treści orzeczenia sądu albo umowy współwłaścicieli.

Jeżeli stodoła pozostaje przedmiotem współwłasności, a orzeczenie sądu przewiduje jedynie sposób korzystania, to zdjęcie dachówki i przeniesienie jej na prywatny budynek nadal wymaga oceny według art. 199-201 Kodeksu cywilnego. Trzeba sprawdzić dokładną treść wyroku: czy przyznaje poszczególne części do wyłącznego korzystania, czy tylko wskazuje udział w użytkowaniu, i czy reguluje prawo do remontów albo pobierania materiałów.

Jeżeli nieruchomość ma więcej współwłaścicieli albo potrzebne jest stałe podejmowanie decyzji o utrzymaniu obiektu, formalne zarządzanie nieruchomością wspólną może wymagać ustanowienia zarządcy lub precyzyjnego uregulowania zasad podejmowania decyzji.

Prawo budowlane a zdjęcie pokrycia dachowego

Prawo budowlane nie rozstrzyga, ilu współwłaścicieli musi wyrazić zgodę na daną czynność. Tę kwestię regulują przede wszystkim art. 199-201 Kodeksu cywilnego. Prawo budowlane ma natomiast znaczenie dla oceny, czy prace przy dachu były dopuszczalne technicznie i formalnie.

Zgodnie z art. 61 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma obowiązek utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami określonymi w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego. Obiekt powinien być utrzymany w należytym stanie technicznym i estetycznym, a jego użytkowanie nie może prowadzić do nadmiernego pogorszenia właściwości użytkowych i sprawności technicznej.

Roboty budowlane obejmują między innymi budowę, przebudowę, montaż, remont i rozbiórkę, co wynika z art. 3 pkt 7 Prawa budowlanego. Remont został zdefiniowany w art. 3 pkt 8 Prawa budowlanego jako wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Jeżeli działanie polega jedynie na demontażu pokrycia i pozostawieniu budynku bez zabezpieczenia, może to prowadzić do zagrożenia dla obiektu. Zgodnie z art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego organ nadzoru budowlanego może nakazać usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, jeżeli obiekt jest w nieodpowiednim stanie technicznym, może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia albo środowisku, albo jest użytkowany w sposób zagrażający tym dobrom.

Przed wykonaniem prac przy dachu należy też sprawdzić, czy w konkretnym przypadku potrzebne jest pozwolenie na budowę albo zgłoszenie. Zasadę obowiązku uzyskania pozwolenia przewiduje art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego, a wyjątki i procedury wynikają w szczególności z art. 29 i art. 30 Prawa budowlanego. Ocena zależy od rodzaju obiektu, zakresu robót, ingerencji w przegrody zewnętrzne albo elementy konstrukcyjne oraz ewentualnej ochrony konserwatorskiej.

Jakie roszczenia ma drugi współwłaściciel?

Jeżeli jeden ze współwłaścicieli bez zgody drugiego zdjął dachówkę ze wspólnego budynku i użył jej na własnym budynku, możliwe są różne działania. Wybór zależy od tego, czy dachówka nadal istnieje, czy można ją zdemontować i zwrócić, jaki jest zakres szkody oraz czy stodoła wymaga pilnego zabezpieczenia.

• Wezwanie do przywrócenia stanu poprzedniego - można żądać ponownego pokrycia dachu albo zwrotu zabranych materiałów, jeżeli jest to technicznie i ekonomicznie uzasadnione.
• Roszczenie negatoryjne - na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego można żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania dalszych naruszeń.
• Odszkodowanie - jeżeli powstała szkoda, podstawą może być art. 415 Kodeksu cywilnego, a sposób naprawienia szkody określa art. 363 § 1 Kodeksu cywilnego.
• Rozliczenie bezpodstawnego wzbogacenia - jeżeli współwłaściciel uzyskał korzyść kosztem pozostałych, w grę może wchodzić art. 405 Kodeksu cywilnego.
• Wniosek do sądu o rozstrzygnięcie sporu zarządczego - w razie braku zgody na konieczne prace można skorzystać z art. 199 albo art. 201 Kodeksu cywilnego, zależnie od rodzaju czynności.
• Zawiadomienie nadzoru budowlanego - jeżeli budynek po zdjęciu dachu jest w złym stanie technicznym albo zagraża bezpieczeństwu, można zwrócić się do organu nadzoru budowlanego o kontrolę.

W sprawie odszkodowawczej trzeba wykazać trzy podstawowe elementy: bezprawne i zawinione działanie sprawcy, szkodę oraz związek przyczynowy między działaniem a szkodą. Wynika to z art. 415 Kodeksu cywilnego. Warto więc przygotować dokumentację zdjęciową, kosztorys naprawy, dowody własności i udziałów, a także kopię wyroku regulującego korzystanie z nieruchomości.

Czy brak zgody oznacza nieważność?

Trzeba odróżnić czynności prawne od czynności faktycznych. Jeżeli współwłaściciel bez wymaganej zgody zawiera umowę dotyczącą rozporządzenia rzeczą wspólną albo dokonuje innej czynności prawnej przekraczającej zwykły zarząd, może pojawić się problem jej bezskuteczności albo nieważności w relacji do pozostałych współwłaścicieli, oceniany na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego i przepisów ogólnych Kodeksu cywilnego.

Inaczej wygląda samowolne działanie faktyczne, takie jak fizyczne zdjęcie dachówki. Takiego działania nie określa się jako nieważnego, bo nie jest to czynność prawna. Jest to natomiast działanie, które może być bezprawne i rodzić roszczenia o przywrócenie stanu zgodnego z prawem, zapłatę odszkodowania albo zwrot korzyści.

W wyroku z dnia 7 lutego 2006 r., sygn. I ACa 829/05, Sąd Apelacyjny w Poznaniu wskazał, że czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 albo art. 201 Kodeksu cywilnego nie mogą być dowolnie zastępowane późniejszą zgodą, jeżeli ustawa wymaga zgody współwłaścicieli albo rozstrzygnięcia sądu. Orzeczenie to ma znaczenie przede wszystkim dla czynności prawnych, a nie dla fizycznego usunięcia elementów budynku.

FAQ

Czy współwłaściciel może sam zdjąć dachówkę ze wspólnego budynku?

Co do zasady nie, jeżeli nie jest to konieczna czynność zabezpieczająca i prowadzi do ingerencji w substancję wspólnego budynku. Taka czynność zwykle przekracza zwykły zarząd, więc wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.

Czy wystarczy zgoda większości współwłaścicieli?

Wystarczy tylko przy czynnościach zwykłego zarządu, zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego. Przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli albo rozstrzygnięcie sądu na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.

Czy podział do korzystania 50/50 pozwala zabrać materiały z części używanej przez jednego współwłaściciela?

Nie automatycznie. Podział do korzystania nie znosi współwłasności. Jeżeli dachówka stanowi element wspólnego budynku, jej zabranie i użycie na prywatnym budynku wymaga odrębnej oceny według art. 199-201 Kodeksu cywilnego oraz treści orzeczenia lub umowy o sposobie korzystania.

Czy mogę żądać odszkodowania?

Tak, jeżeli wykażesz szkodę, bezprawne i zawinione działanie współwłaściciela oraz związek przyczynowy. Podstawą może być art. 415 Kodeksu cywilnego, a sposób naprawienia szkody określa art. 363 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy można zawiadomić nadzór budowlany?

Tak, jeżeli zdjęcie pokrycia dachowego spowodowało zły stan techniczny obiektu albo zagrożenie bezpieczeństwa. Organ nadzoru budowlanego może działać na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, jeżeli stwierdzi przesłanki wskazane w tym przepisie.

Podsumowanie

Zdjęcie dachówki ze wspólnej stodoły i wykorzystanie jej na prywatnym budynku nie powinno być traktowane jako zwykła czynność zarządu. W typowym stanie faktycznym jest to działanie przekraczające zwykły zarząd, wymagające zgody wszystkich współwłaścicieli zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego. Jeżeli zgody nie było, drugi współwłaściciel może żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem, naprawienia szkody, zwrotu korzyści albo rozstrzygnięcia sporu przez sąd.

W pierwszej kolejności warto zabezpieczyć dowody, ustalić zakres szkody i wysłać pisemne wezwanie do dobrowolnego rozwiązania sprawy. Jeżeli budynek został narażony na zniszczenie albo stanowi zagrożenie, równolegle można rozważyć zawiadomienie organu nadzoru budowlanego.

Źródła

• art. 195-221, art. 222 § 2, art. 363 § 1, art. 405, art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny
• art. 3 pkt 7, art. 3 pkt 8, art. 5 ust. 2, art. 28 ust. 1, art. 29, art. 30, art. 61 pkt 1, art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane
• wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2006 r., sygn. I ACa 829/05
• wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 30 czerwca 2008 r., sygn. II SA/Gl 913/07
• wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 9 stycznia 2008 r., sygn. II SA/Gl 824/07