Miejsce garażowe we wspólnocie a szafa gospodarcza – czy brak odpowiedzi oznacza zgodę?

Czy brak odpowiedzi zarządu wspólnoty oznacza zgodę?

Co do zasady – nie. W opisanej sytuacji nie można przyjąć, że milczenie zarządu albo administratora oznacza zgodę na ustawienie szafy gospodarczej na miejscu postojowym.

Art. 122a § 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego przewiduje, że sprawa może być załatwiona milcząco tylko wtedy, gdy przepis szczególny tak stanowi. Dodatkowo zgodnie z art. 1 pkt 1 tej ustawy K.p.a. reguluje postępowanie przed organami administracji publicznej w sprawach indywidualnych rozstrzyganych decyzją albo załatwianych milcząco.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej ani administrator nie są w takiej sprawie organem administracji publicznej prowadzącym postępowanie administracyjne. Dlatego sama konstrukcja „milczącego załatwienia sprawy” z K.p.a. nie ma tu zastosowania.

Inaczej mówiąc: jeżeli wspólnota lub administrator nie odpowiedzieli przez miesiąc, nie daje to bezpiecznej podstawy do uznania, że zgoda została udzielona.

Dlaczego Kodeks postępowania administracyjnego tu nie działa?

Wspólnota mieszkaniowa działa na podstawie ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 6 tej ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, ale nie jest organem administracji publicznej.

Z kolei zarząd wspólnoty prowadzi sprawy wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz na podstawie art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali. Nie oznacza to jednak, że wydaje „decyzje administracyjne” w rozumieniu K.p.a.

Dlatego podstaw prawnych należy szukać nie w K.p.a., lecz przede wszystkim w:

• ustawie o własności lokali,
• treści księgi wieczystej i aktu notarialnego nabycia lokalu lub udziału w garażu,
• ewentualnym regulaminie korzystania z hali garażowej,
• przepisach przeciwpożarowych i techniczno-budowlanych.

Najpierw trzeba ustalić, jaki jest status prawny miejsca garażowego

To najważniejsza kwestia praktyczna. Samo potoczne określenie „miejsce przynależy do mieszkania” bywa mylące. W praktyce spotyka się kilka modeli prawnych:

Jeżeli – jak wskazał administrator – hala garażowa jest samodzielnym lokalem niemieszkalnym z odrębną księgą wieczystą, to bardzo możliwe, że nie chodzi o część wspólną nieruchomości, lecz o lokal stanowiący współwłasność wielu osób. W takim układzie zarząd wspólnoty może w ogóle nie być jedynym podmiotem właściwym do wyrażenia zgody.

Podstawą do oceny są wtedy także art. 195 i nast. ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, regulujące współwłasność. W szczególności art. 199 Kodeksu cywilnego wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Jeżeli ustawienie trwałej zabudowy lub szafy jest kwalifikowane jako czynność przekraczająca zwykły zarząd albo jako ingerencja w sposób korzystania z lokalu garażowego, brak takiej zgody może być problemem.

Czy ustawienie szafy na miejscu postojowym to tylko „korzystanie”, czy już zmiana wymagająca zgody?

To zależy od konkretnego stanu faktycznego. Jeżeli na miejscu postojowym pojawia się wolnostojąca szafa, regał, zabudowa lub inny trwały element, można argumentować, że nie jest to już zwykłe parkowanie pojazdu, lecz zmiana sposobu korzystania z miejsca.

W praktyce znaczenie mają zwłaszcza:

• czy miejsce jest przeznaczone wyłącznie do postoju pojazdu według aktu notarialnego, regulaminu lub projektu budynku,
• czy szafa jest trwale mocowana do podłoża, ścian lub stropu,
• czy przechowywane mają być przedmioty palne, chemikalia, opony, sprzęt elektryczny lub akumulatory,
• czy zabudowa wpływa na bezpieczeństwo pożarowe, wentylację, drogi ewakuacyjne albo dostęp służb,
• czy pozostali współwłaściciele garażu mogą twierdzić, że doszło do zawłaszczenia części wspólnej przestrzeni.

Nawet gdy szafa mieści się w obrysie miejsca i nie utrudnia ruchu, nie przesądza to jeszcze o legalności rozwiązania.

Znaczenie przepisów przeciwpożarowych i regulaminu garażu

W halach garażowych bardzo często problem nie sprowadza się wyłącznie do zgody właścicieli. Istotne mogą być też przepisy bezpieczeństwa pożarowego. Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy z 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej właściciel, zarządca lub użytkownik budynku ma obowiązek przestrzegać przeciwpożarowych wymagań techniczno-budowlanych, instalacyjnych i technologicznych.

Dodatkowo § 4 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów zakazuje składowania materiałów palnych na drogach komunikacji ogólnej służących ewakuacji albo umieszczania przedmiotów zmniejszających wymaganą szerokość lub wysokość tych dróg. W praktyce w garażach podziemnych ocenia się także, czy zabudowa nie narusza warunków użytkowania obiektu i instrukcji bezpieczeństwa pożarowego.

To oznacza, że nawet atesty samej szafy nie przesądzają sprawy. Liczy się także to, co będzie w niej przechowywane, gdzie dokładnie stoi i czy lokalne zasady dla hali garażowej w ogóle dopuszczają takie rozwiązania.

Zobacz również:

opłaty za miejsce parkingowe wyłączone z użytku we wspólnocie

Czy administrator może żądać okazania zgody?

Jeżeli administrator działa na zlecenie wspólnoty albo zarządza lokalem garażowym w ramach przyjętych kompetencji, może domagać się wykazania podstawy do dokonanej zabudowy lub ustawienia szafy. Sam administrator nie zawsze jest organem decyzyjnym, ale może wykonywać czynności nadzorcze i techniczne wynikające z umowy o administrowanie.

Jeżeli nie ma Pani pisemnej zgody właściwego podmiotu, administrator może uznać, że doszło do bezumownej ingerencji w sposób korzystania z hali garażowej i wezwać do usunięcia szafy. Gdyby spór się zaostrzył, wspólnota albo współwłaściciele garażu mogliby powoływać się m.in. na art. 222 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego w zakresie ochrony własności lub na zasady współwłasności.

Jak postąpić teraz, żeby ograniczyć ryzyko sporu?

Najbezpieczniej nie opierać się na argumencie „milczącej zgody”, tylko uporządkować sytuację dokumentacyjnie.

1. Ustalić stan prawny hali garażowej – sprawdzić akt notarialny, księgę wieczystą i ewentualną umowę quoad usum albo regulamin korzystania z miejsc.
2. Zażądać pisemnego stanowiska – najlepiej od zarządu wspólnoty oraz, jeżeli garaż jest odrębnym lokalem współwłaścicieli, od podmiotu reprezentującego współwłaścicieli garażu.
3. Opisać dokładnie rozwiązanie – wymiary szafy, sposób montażu, brak mocowania albo sposób mocowania, rodzaj przechowywanych rzeczy, odległości od ciągów komunikacyjnych.
4. Poprosić o wskazanie podstawy odmowy – czy chodzi o ustawę, regulamin, przeciwpożarowe warunki użytkowania czy uchwałę właścicieli.
5. Rozważyć czasowe usunięcie szafy do czasu wyjaśnienia sprawy, jeżeli administrator wzywa do tego stanowczo i powołuje się na bezpieczeństwo lub brak zgody.

W piśmie warto wyraźnie wskazać, że montaż nastąpił wskutek błędnego założenia co do skutków braku odpowiedzi i że oczekuje Pani jednoznacznego stanowiska co do dalszego dopuszczalnego korzystania z miejsca.

Czy potrzebna jest uchwała wspólnoty, zgoda zarządu czy zgoda wszystkich współwłaścicieli?

Nie da się odpowiedzieć jednakowo dla każdego garażu. To zależy od konstrukcji prawnej nieruchomości.

• Jeżeli miejsce znajduje się w nieruchomości wspólnej, znaczenie mają przepisy ustawy o własności lokali. W sprawach zwykłego zarządu zarząd działa samodzielnie, a do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli – art. 22 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali.
• Jeżeli garaż jest odrębnym lokalem we współwłasności, sama zgoda zarządu wspólnoty może nie wystarczyć, bo ingerencja dotyczy lokalu należącego do współwłaścicieli. Wtedy trzeba badać zasady wynikające z art. 199 i art. 201 Kodeksu cywilnego.
• Jeżeli obowiązuje regulamin hali garażowej, może on dodatkowo zakazywać przechowywania rzeczy innych niż pojazd lub przedmioty ściśle związane z jego eksploatacją.

W praktyce najczęstszy błąd polega na tym, że właściciel pyta tylko zarząd wspólnoty, chociaż właściwym adresatem zgody powinni być współwłaściciele odrębnego lokalu garażowego albo podmiot przez nich umocowany.

Co może grozić, jeśli szafa pozostanie bez wymaganej zgody?

Możliwe konsekwencje zależą od podstawy sprzeciwu i intensywności sporu. Najczęściej pojawiają się:

• wezwanie do usunięcia szafy w określonym terminie,
• obciążenie kosztami przywrócenia stanu poprzedniego, jeśli wspólnota lub zarządca usuną element po bezskutecznym wezwaniu – o ile mają do tego podstawę prawną i faktyczną,
• spór cywilny o naruszenie zasad korzystania z nieruchomości albo lokalu garażowego,
• zarzuty związane z naruszeniem przepisów przeciwpożarowych lub regulaminu obiektu.

Jeżeli szafa nie jest jeszcze przedmiotem formalnej uchwały, decyzji lub pozwu, zwykle najlepiej działa szybkie wyjaśnienie sprawy na piśmie i próba uzyskania jednoznacznej zgody albo wskazania warunków, pod jakimi rozwiązanie byłoby dopuszczalne.

Co napisać w kolejnym piśmie?

Warto złożyć krótkie, rzeczowe pismo, w którym:

• powoła się Pani na datę wcześniejszego wniosku,
• wyjaśni, że brak odpowiedzi został błędnie odczytany jako brak sprzeciwu,
• załączy Pani opis techniczny szafy i zdjęcia,
• poprosi Pani o wskazanie, kto jest właściwy do wyrażenia zgody,
• zażąda Pani pisemnego stanowiska w rozsądnym terminie, np. 14 dni,
• poprosi Pani o wskazanie konkretnych przepisów, uchwał albo zapisów regulaminu, jeżeli stanowisko ma być odmowne.

Taki krok jest bezpieczniejszy niż dalsze powoływanie się na K.p.a., bo przenosi rozmowę na właściwe podstawy prawne.

Zobacz również:

wydzielenie części nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania

FAQ

Czy miesiąc ciszy ze strony zarządu wspólnoty oznacza zgodę?

Nie. W relacjach ze wspólnotą mieszkaniową nie działa automatycznie instytucja milczącego załatwienia sprawy z art. 122a K.p.a. Brak odpowiedzi nie zastępuje wymaganej zgody.

Czy administrator może zakazać ustawienia szafy, choć wcześniej nie odpowiedział?

Tak, jeżeli działa w imieniu wspólnoty lub zarządcy i stwierdzi brak zgody albo naruszenie regulaminu czy zasad bezpieczeństwa. Brak wcześniejszej odpowiedzi nie legalizuje samowolnego działania.

Czy atest przeciwpożarowy szafy rozwiązuje problem?

Nie. Atest jednego elementu nie przesądza, że ustawienie szafy w hali garażowej jest dopuszczalne. Znaczenie mają też warunki użytkowania garażu, regulamin, drogi komunikacyjne i rodzaj przechowywanych rzeczy.

Czy zawsze trzeba mieć zgodę wszystkich współwłaścicieli garażu?

Nie zawsze. Zależy to od statusu prawnego garażu i od tego, czy dana czynność jest kwalifikowana jako zwykłe korzystanie, czy jako czynność przekraczająca zwykły zarząd. Bez dokumentów nie da się tego ocenić w sposób pewny.

Co zrobić, jeśli szafa już stoi?

Najlepiej wystąpić niezwłocznie o pisemne stanowisko, wyjaśnić okoliczności montażu i ustalić, kto jest właściwy do wyrażenia zgody. Jeżeli pada zarzut naruszenia przepisów ppoż., warto rozważyć czasowe usunięcie szafy do czasu wyjaśnienia sprawy.

Źródła

• art. 1 pkt 1 oraz art. 122a § 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego,
• art. 6, art. 21 ust. 1 oraz art. 22 ust. 1–2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,
• art. 195, art. 199, art. 201 oraz art. 222 § 1–2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
• art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy z 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej,
• § 4 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów.