Najem lokalu żonie przy wspólności majątkowej

Czy mąż może wynająć żonie część wspólnego budynku?

Jeżeli budynek usługowy został nabyty w czasie trwania małżeństwa i nie obowiązuje rozdzielność majątkowa, nieruchomość co do zasady wchodzi do majątku wspólnego małżonków. Wynika to z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność ustawowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich.

Wspólność ustawowa małżeńska nie jest współwłasnością ułamkową. Zgodnie z art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego ani rozporządzać udziałem, który przypadłby mu w razie ustania wspólności. W praktyce oznacza to, że nie można powiedzieć, że mąż ma połowę budynku, a żona drugą połowę. Oboje są uprawnieni do całego składnika majątku wspólnego.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu czynsz. Przy majątku wspólnym problem polega na tym, że żona już ma prawo korzystać ze wspólnej nieruchomości. Mąż nie oddaje więc żonie cudzej rzeczy do używania, lecz próbuje odpłatnie udostępnić jej składnik majątku, do którego ona sama jest współuprawniona.

Dlatego zawarcie przez męża i żonę umowy najmu części budynku należącego do majątku wspólnego należy uznać za rozwiązanie co najmniej bardzo ryzykowne, a w typowej sytuacji nieskuteczne jako podstawa do rozliczania czynszu między małżonkami. Taka umowa nie powinna być wykorzystywana do tworzenia kosztu podatkowego w działalności gospodarczej żony.

Jak żona może korzystać z lokalu we własnej działalności?

Brak skutecznej umowy najmu między małżonkami nie oznacza, że żona nie może prowadzić działalności w części wspólnego budynku. Może to robić jako osoba współuprawniona do majątku wspólnego. Podstawą nie jest wtedy najem, lecz prawo małżonka do korzystania z majątku wspólnego oraz obowiązek współdziałania w zarządzie tym majątkiem, wynikające z art. 36 § 1 i § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Dla celów organizacyjnych małżonkowie mogą sporządzić wewnętrzne porozumienie, w którym wskażą, jaka część budynku jest faktycznie wykorzystywana w działalności żony, kto ponosi koszty mediów, remontów i utrzymania oraz jak dokumentowane są wydatki. Takie porozumienie nie powinno jednak udawać odpłatnej umowy najmu, jeżeli dotyczy składnika majątku wspólnego.

W praktyce najbezpieczniejsze jest rozliczanie rzeczywistych kosztów przypadających na działalność żony, a nie czynszu płaconego mężowi. Jeżeli żona prowadzi działalność opodatkowaną PIT, koszt musi spełniać warunki z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli musi być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu albo zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodu i nie może być wyłączony z kosztów na podstawie art. 23 tej ustawy.

Koszty podatkowe przy wspólnym budynku

Jeżeli żona wykorzystuje część budynku w swojej działalności, może rozważyć zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów wydatków faktycznie związanych z tą działalnością, np. kosztów energii, ogrzewania, usług remontowych, wyposażenia lub części opłat eksploatacyjnych. Każdy wydatek powinien być oceniany osobno na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jeżeli budynek usługowy stanowi środek trwały, znaczenie może mieć art. 22g ust. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten stanowi, że przy współwłasności wartość początkową ustala się proporcjonalnie do udziału podatnika, przy czym zasady tej co do zasady nie stosuje się do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie. Jeżeli więc oboje małżonkowie używają tego samego budynku w odrębnych firmach, sposób ustalenia wartości początkowej i amortyzacji wymaga szczególnej ostrożności.

Odpisy amortyzacyjne od budynku usługowego mogą być kosztem, jeżeli spełnione są warunki przewidziane w art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz nie zachodzi wyłączenie z art. 22c tej ustawy. Warto pamiętać, że od 2022 r. budynki i lokale mieszkalne nie podlegają amortyzacji podatkowej na podstawie art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W opisanym przypadku mowa jednak o budynku usługowym, więc zakaz dotyczący lokali mieszkalnych nie powinien automatycznie przesądzać sprawy.

Jeżeli część budynku jest wynajmowana prywatnie innym firmom, przychody z najmu prywatnego są obecnie opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym stawka wynosi 8,5% przychodów do limitu oraz 12,5% od nadwyżki. W przypadku małżonków pozostających we wspólności majątkowej trzeba uwzględnić art. 12 ust. 13 tej ustawy, który przewiduje podwyższony limit 200 000 zł dla przychodów z najmu prywatnego osiąganych przez małżonków.

VAT przy udostępnianiu lokalu żonie albo spółce

Najem lokalu użytkowego jest co do zasady świadczeniem usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Podatnikiem VAT jest podmiot wykonujący samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT. Jeżeli mąż wynajmuje lokale użytkowe innym firmom, może działać jako podatnik VAT także w zakresie najmu prywatnego, nawet jeżeli przychód z tego najmu rozlicza w PIT jako najem prywatny.

W przypadku lokali użytkowych nie stosuje się zwolnienia przewidzianego dla wynajmu nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Najem lokalu użytkowego na cele działalności gospodarczej jest więc zasadniczo opodatkowany VAT według stawki podstawowej, jeżeli wynajmujący występuje jako podatnik VAT.

Przy rzekomym najmie między małżonkami problemem jest jednak nie sama stawka VAT, lecz skuteczność i realność transakcji. Jeżeli organ uzna, że żona nie mogła skutecznie wynająć od męża części majątku wspólnego, może kwestionować zarówno koszt podatkowy, jak i prawo do odliczenia VAT z faktur. Prawo do odliczenia VAT przysługuje tylko w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, co wynika z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Najem lokalu dla spółki z o.o. prowadzonej przez żonę

Inaczej należy ocenić wynajęcie części budynku spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Spółka z o.o. jest odrębnym podmiotem prawa. Zgodnie z art. 12 ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych spółka z o.o. w organizacji z chwilą wpisu do rejestru staje się spółką z o.o. i uzyskuje osobowość prawną. Oznacza to, że najemcą nie jest żona jako osoba fizyczna, ale spółka.

Jeżeli nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków, umowę najmu ze spółką najlepiej zawrzeć w ten sposób, aby po stronie wynajmujących wystąpili oboje małżonkowie. Wynika to z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który wymaga zgody drugiego małżonka na czynność prawną prowadzącą m.in. do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków. Umowa najmu nieruchomości mieści się w tym zakresie.

Jeżeli umowę podpisze tylko jeden małżonek bez wymaganej zgody drugiego, stosuje się art. 37 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Ważność umowy zależy wtedy od potwierdzenia jej przez drugiego małżonka. Druga strona umowy może wyznaczyć małżonkowi termin do potwierdzenia czynności, co wynika z art. 37 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Po stronie spółki z o.o. czynsz może stanowić koszt uzyskania przychodów, jeżeli spełnia warunki z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, czyli jest poniesiony w celu osiągnięcia przychodów albo zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów i nie jest wyłączony z kosztów na podstawie art. 16 ust. 1 tej ustawy.

Jeżeli spółka jest powiązana z żoną, mężem albo innymi członkami rodziny, czynsz powinien odpowiadać warunkom rynkowym. Podstawę do badania cen rynkowych w transakcjach między podmiotami powiązanymi stanowią art. 11a i art. 11c ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Przy większej skali transakcji trzeba również sprawdzić obowiązek dokumentacji cen transferowych z art. 11k tej ustawy.

Jeżeli spółka z o.o. korzysta z opodatkowania ryczałtem od dochodów spółek, czyli tzw. estońskim CIT, należy dodatkowo ocenić art. 28m ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Przepis ten dotyczy ukrytych zysków, w tym świadczeń wykonywanych w związku z prawem do udziału w zysku. Rynkowy, gospodarczo uzasadniony najem lokalu jest co do zasady możliwy, ale zawyżony czynsz lub sztuczna konstrukcja umowy może powodować ryzyko podatkowe.

Co powinno znaleźć się w umowie ze spółką z o.o.?

Umowa najmu ze spółką z o.o. powinna jasno określać strony, przedmiot najmu, powierzchnię, sposób korzystania z lokalu, wysokość czynszu, termin płatności, zasady rozliczania mediów, odpowiedzialność za remonty, okres wypowiedzenia oraz sposób dokumentowania przekazania lokalu. Jeżeli wynajmowana jest tylko część budynku, warto dołączyć szkic albo opis pomieszczeń.

Jeżeli czynsz ma być kosztem spółki, umowa powinna odpowiadać realnemu korzystaniu z lokalu. Spółka powinna faktycznie używać pomieszczeń w działalności, płacić czynsz przelewem i posiadać dokumenty potwierdzające związek wydatku z działalnością. W przypadku VAT potrzebna będzie prawidłowa faktura, a przy odliczeniu podatku naliczonego trzeba uwzględnić art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

FAQ

Podsumowanie

Przy wspólności majątkowej małżeńskiej mąż nie powinien wynajmować żonie części budynku należącego do majątku wspólnego tylko po to, aby żona zaliczała czynsz do kosztów działalności. Żona może korzystać z lokalu jako współuprawniona do majątku wspólnego, a podatkowo należy koncentrować się na rzeczywistych, udokumentowanych kosztach związanych z działalnością.

Najem na rzecz spółki z o.o. jest inną sytuacją. Spółka jest odrębnym podmiotem, więc może być najemcą lokalu. Umowa powinna jednak uwzględniać zgodę małżonków, VAT, rynkowy czynsz, ewentualne powiązania i realne korzystanie z nieruchomości.

Źródła

• Art. 31 § 1, art. 35, art. 36 § 1 i § 2, art. 37 § 1 pkt 1, art. 37 § 2 i § 3 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 22 ust. 1, art. 22a ust. 1, art. 22c pkt 2, art. 22g ust. 11 i art. 23 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a i art. 12 ust. 13 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
• Art. 8 ust. 1, art. 15 ust. 1 i ust. 2, art. 43 ust. 1 pkt 36 oraz art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
• Art. 12 ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych.
• Art. 11a, art. 11c, art. 11k, art. 15 ust. 1, art. 16 ust. 1 oraz art. 28m ust. 3 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.