Jak urządzić legalny gabinet kosmetyczny we własnym mieszkaniu, wymogi prawne, sanitarne i budowlane

Gabinet kosmetyczny w jednym z pomieszczeń mieszkania

Obowiązujące przepisy nie zabraniają prowadzenia działalności gospodarczej w mieszkaniu, w którym na co dzień mieszka przedsiębiorca. Trzeba jednak rozważyć, czy względy techniczne oraz administracyjne pozwalają w danym mieszkaniu prowadzić działalność usługową w postaci gabinetu kosmetycznego.

Z uwagi na fakt, że byłyby tam świadczone usługi stacjonarne, należy spełniać określone wymogi sanitarne, a także przygotować odpowiednio lokal do przyjmowania klientów. Ponadto należy zadbać zarówno o wszystkie wymogi BHP i przeciwpożarowe, jak i sprawdzić, czy pomieszczenia są odpowiednio wysokie i przestronne.

Wymogi sanitarne

Wyjaśniam również, że otwarcie gabinetu kosmetycznego wymaga odbioru sanepidu. Wniosek zgłoszeniowy w placówce Inspektora Sanitarnego należy złożyć na co najmniej 2 tygodnie przed rozpoczęciem działalności w danym miejscu. Kontrola sanepidu może mieć charakter zapowiedziany – poprzez pisemne wyznaczenie terminu inspekcji lub charakter interwencyjny, niespodziewany.

Rozpoczęcie działalności kosmetycznej i uzyskanie akceptu sanepidu to również posiadanie stosownych dokumentów, jak m.in.: prawo własności czy użytkowania lokalu, protokoły odbiorów kominiarskich i wentylacyjnych, protokoły odbiorów technicznych np.: klimatyzacji, książeczki sanepidu wszystkich pracowników salonu i inne.

Bardzo istotne – z punktu widzenia sanepidu – jest także posiadanie wydzielonych miejsc dla określonych funkcjonalności. I tak, gabinet kosmetyczny powinien mieć odrębne miejsce do: przeprowadzania zabiegów, przechowywania odzieży, przechowywania narzędzi i materiałów, łazienkę.

Zmiana sposobu użytkowania części obiektu budowlanego

Nadto rozpoczęcie działalności w zakresie usług kosmetycznych wiąże się z dostosowaniem lokalu użytkowego do wytycznych zawartych w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Określono tam między innymi wysokość pomieszczeń, oświetlenie czy rodzaj wentylacji.

Z uwagi na charakter działalności dla pomieszczeń, w których prowadzona miałaby być działalność kosmetyczna, konieczne będzie dokonanie zmiany przeznaczenia przynajmniej tych pomieszczeń. Zgodnie z obowiązującymi przepisami zmiany sposobu użytkowania można dokonać w trybie art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (zwanej dalej: P.b.). Taki sposób dostosowania pomieszczenia lub budynku do nowych warunków jest dopuszczalny, jeżeli nie jest wymagana ingerencja w konstrukcję budynku. Natomiast w przypadku, gdy zmiana sposobu użytkowania wiąże się ze zmianami konstrukcyjnymi, wówczas wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonanie zgłoszenia robót budowlanych. Zgodnie z art. 71 ust. 1 P.b.

1. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:

1) (uchylony);

2) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;

3) podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Należy przy tym pamiętać, że zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

1. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
2. zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
3. oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
4. zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
5. w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust. 1 pkt 2 – ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, lub kopię takiej ekspertyzy;
6. w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień i opinii.

Następnie wyjaśniam, że w świetle przepisów Prawa budowlanego wykonanie robót budowlanych bez odpowiedniego zezwolenia (pozwolenia na budowę lub zgłoszenia robót budowlanych) stanowi samowolę budowlaną.

Warunki MPZP, zgoda wspólnoty mieszkaniowej

Wobec powyższego brak dokonania zmiany przeznaczenia części obiektu uniemożliwia rozpoczęcie prowadzenia działalności opisanej w zapytaniu. Jednocześnie wskazuję, że w pierwszym kroku należy ustalić, czy zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dopuszczają w Pani lokalu prowadzenie działalności usługowej. Jeżeli będą dopuszczały taką możliwość, wówczas, zanim zacznie Pani dokonywać wszystkich formalności, zalecam wystąpienie do wspólnoty mieszkaniowej z wnioskiem o uzyskanie stosownej zgody na zmianę przeznaczenia lokalu z mieszkalnego np.: na lokal mieszkalny z dopuszczeniem usług. Co prawda, zgodnie z orzecznictwem „Zmiana przeznaczenia lokalu należącego do innego członka wspólnoty nie mieści się w katalogu czynności wymienionych w art. 22 ustawy z 1994 r. o własności lokali, a tym samym rozpoznawanie sprawy w kontekście tego przepisu nie znajduje uzasadnienia prawnego” (wyrok SN z dnia 16 stycznia 2008 r., sygn. akt IV CSK 393/07). Niemniej jednak z uwagi na fakt, iż klienci gabinetu kosmetycznego będą korzystali również z części wspólnych nieruchomości należącej do wspólnoty, zalecam uzyskanie zgody na prowadzenie gabinetu kosmetycznego w lokalu mieszkalnym należącym do Pani.

Zwracam również uwagę, zważywszy na to, że mieszkanie, które „będzie Pani własnością”, iż dla przeprowadzenia procedury zmiany przeznaczenia użytkowania oraz w celu podejmowania wszelkich działań opisanych w niniejszej poradzie, niezbędny jest tytuł prawny do nieruchomości (np. prawo własności). W innej sytuacji należy uzyskać zgodę właściciela do przeprowadzenia opisanych w poradzie procedur oraz stosowne upoważnienia.

Wnioski

W pierwszej kolejności należy zweryfikować, czy zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przewidują możliwość zabudowy usługowej na danym terenie. Jeżeli tak, należy uzyskać stosowną zgodę wspólnoty na zmianę przeznaczenia, a następnie przystąpić do procedury zmiany przeznaczenia części lokalu, która będzie przeznaczona pod gabinet kosmetyczny.

Źródła:

1. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2022 poz. 1225
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Ustawa z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko - Dz.U. 2008 nr 199 poz. 1227
4. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

5. Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 17 lutego 2004 r. w sprawie szczegółowych wymagań sanitarnych, jakim powinny odpowiadać zakłady fryzjerskie, kosmetyczne, tatuażu i odnowy biologicznej, Dz.U. 2004 nr 31 poz. 273