Sąsiad postawił panele fotowoltaiczne przy granicy i zacienił mój ogród, co na to prawo?

Panele fotowoltaiczne i instalacja towarzysząca a przepisy Prawa budowlanego

Na wstępie wskazuję, że co do zasady panele i ogniwa fotowoltaiczne nie są budowlą. Aktualne orzecznictwo stoi na stanowisku, że samo ogniwo fotowoltaiczne nie stanowi budowli. Jest nią jedynie część budowlana w postaci systemu mocowania ogniwa. Przy czym nie chodzi wyłącznie o fundamenty. Należy zauważyć, że budowlą jest także konstrukcja nośna zamocowana na tych fundamentach – w postaci stołów wsporczych.

Budowa paneli, które są elementami krzemowych płyt półprzewodnikowych zamocowanymi do gruntu za pomocą specjalnego systemu kotew, palowania, czy płyt betonowych, oraz funkcja, jaką spełniają – zamiana energii słonecznej na elektryczną, sprawiają, że należy za budowle uznać jedynie ich części budowlane. W konsekwencji w takim zakresie podlegają podatkowi od nieruchomości. Jednakże części te nie ograniczają się jedynie do samych fundamentów. Obejmują też konstrukcję nośną na tych fundamentach zamocowaną – w postaci stołów wsporczych. Te elementy – w przeciwieństwie do samych paneli – tworzą całość techniczno-użytkową, bo stanowią całość także pod względem technicznym (wykonane są według tej samej techniki). [wyrok WSA w Gdańsku z dnia 7 marca 2023 r., sygn. akt I SA/Gd 1071/22].

Za takim stanowiskiem przemawia również pogląd NSA, zgodnie z którym: Skoro panele fotowoltaiczne oraz falowniki nie są traktowane jako budowla w świetle art. 1a ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1170 z późn. zm.) w związku z art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 z późn. zm.), powiązane z nimi użytkowo stacje transformatorowe, tworząc razem zespół prądotwórczy, nie mogą zostać uznane za urządzenia budowlane w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 2 u.p.o.l. w związku z art. 3 pkt 9 u.P.b. (wyrok NSA z dnia 6 grudnia 2022 r., sygn. akt III FSK 740/22).

Wobec powyższego wątpliwości może budzić fakt, czy dla lokalizacji paneli fotowoltaicznych należy stosować rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W mojej ocenie bezpieczne byłoby zastosowanie odległości od granicy, o których mowa w rozporządzeniu, gdyż jeśli nie całość, to poszczególne elementy mogą stanowić obiekty budowlane.

Odległość paneli fotowoltaicznych od granicy sąsiedniej działki

Należałoby najpierw ustalić, czy montaż paneli odbył się w oparciu o zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy też na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli któryś z tych aktów dopuścił montaż instalacji, wtedy uznać należałoby jego zapisy o odległościach od granicy za wiążące. Być może w danym przypadku nie było wymogu uzyskiwania stosownych pozwoleń. Warto zauważyć, że niewielkie domowe instalacje fotowoltaiczne mieszczą się w trzeciej kategorii inwestycji, które zgodnie z postanowieniami art. 29 ust. 4 pkt 3 lit. c) Prawa Budowlanego nie wymagają decyzji o pozwoleniu na budowę ani zgłoszenia wykonywania robót budowlanych. Zgodnie z tym przepisem nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia instalowanie pomp ciepła, wolno stojących kolektorów słonecznych, urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 150 kW z zastrzeżeniem, że do urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 6,5 kW stosuje się obowiązek uzgodnienia z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych. Chodzi o sprawdzenie pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej projektu tych urządzeń oraz zawiadomienia organów Państwowej Straży Pożarnej, o którym mowa w art. 56 ust. 1a P.b. Niemniej jednak „Dla możliwości zastosowania przedmiotowego zwolnienia niezbędne jest zatem, aby roboty budowlane polegały na „instalowaniu” na istniejących obiektach budowlanych określonych urządzeń” (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 2 października 2024 r., sygn. akt II SA/Po 289/24).

Ostateczne określenie odległości paneli od ogrodzenia może wynikać z różnych aktów prawa, w tym z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto dopiero analiza konstrukcji paneli ostatecznie może pozwolić na ustalenie, czy dane panele faktycznie w całości stanowią obiekt budowlany, a w konsekwencji mają do nich zastosowanie przepisy dotyczące np.: budynków. Teoretycznie można by przyjąć, że panele winny być zlokalizowane w minimalnej odległości 3-4 m od granicy działki. Niemniej jednak również prawo dopuszcza wyjątki lokalizacji obiektu budowlanego w odległości 1,5 m od granicy lub nawet w granicy działki.

Nadto przepisy powszechnie obowiązujące nie wskazują na dopuszczalną wysokość paneli. Ewentualnie takie ograniczenia mogłyby zostać wprowadzone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy.

Gdyby okazało się, że zakres instalacji wymagał zgłoszenia, a nie zostało ono dokonane, stanowiłoby to samowolę budowlaną.

Zakaz immisji

Jeżeli nawet panele zostały posadowione bez naruszenia przepisów Prawa budowlanego (i w granicach działki sąsiada), wskazywać można na naruszenie w postaci immisji.

Należy tu zwrócić uwagę na oddziaływanie obiektu poprzez np. zacienienie. Można takie zachowania i działania określić mianem immisji. Zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego (K.c.) właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Wyjaśniam, że źródłem immisji jest zachowanie podejmowane przez właściciela w całości na własnej nieruchomości. Cecha ta odróżnia immisję od wtargnięcia na cudzą nieruchomość, które polega na bezprawnym wkroczeniu na cudzą nieruchomość i ewentualnie również na podejmowaniu tam kolejnych działań (por. wyrok SN z dnia 17 lipca 2020 r., sygn. akt CSK 6/18). Zatem immisje to po prostu oddziaływanie jednej nieruchomości na drugą. Może tu chodzić zarówno o działanie właściciela korzystającego z nieruchomości, jak i nieruchomości samej w sobie (np. dziko rosnące drzewa przeszkadzają (zagrażają) sąsiadom, obiekt powoduje nadmierne zacienienie działki).

Wskazuję, że: „Naruszenie prawa własności polegało na nienależytej pielęgnacji przez pozwanych posadzonego przez nich na granicy nieruchomości skarżących i powodów żywopłotu, którego nadmierny wzrost i rozrost bryły korzeniowej doprowadził do zacienienia części działki gruntu powodów, wyjałowienia gleby znajdującej się na działce powodów oraz uniemożliwienia powodom konserwacji płotu. Zgodnie z jednolitym stanowiskiem judykatury, w takiej sytuacji właściciel nieruchomości może z mocy uprawnień wynikających z prawa własności wskazanych przede wszystkim w art. 140 k.c, domagać się powstrzymania się sąsiada od działania zakłócającego korzystanie z nieruchomości na skutek ograniczenia nasłonecznienia gruntu (por. wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 22 czerwca 1972 r. III CRN 126/72 OSNCP 1973/3 poz. 45).” (wyrok SO w Gdańsku z dnia 26 października 2011 r., sygn. akt III Ca 651/11).

Należy również zwrócić uwagę, że „Ograniczenie możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego w postaci nadmiernego zacienienia może prowadzić do obiektywnego obniżenia jego wartości, a tym samym wartości całej nieruchomości i w konsekwencji powodować szkodę jej właściciela” (wyrok SN z dnia 17 grudnia 2008 r., sygn. akt I CSK 191/08).

Wezwanie sąsiada do zaprzestania naruszeń

W opisanej sytuacji należałoby w pierwszej kolejności wezwać właściciela sąsiedniej działki do zaprzestania naruszeń. A jeśli to nie poskutkuje, jedynym rozwiązaniem będzie powództwo wytoczone przed sądem powszechnym. Ze względu na majątkowy charakter roszczeń o immisje pozew objęty jest opłatą w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu. Za wartość sporu w tym przypadku uznaje się wartość nieruchomości lub kwotę obniżenia tej wartości w wyniku immisji. Jednak nie jest to jedyny koszt w postępowaniu, gdyby zdarzyło się jednak przegrać sprawę. Wówczas sąd zasądzi od strony przegrywającej na rzecz wygrywającego obowiązek zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów ewentualnego zastępstwa procesowego. Jeśli sprawa zostanie wygrana, wówczas pozwany zwróci Pani zapłaconą opłatę sądową plus pozostałe koszty zasądzone przez sąd.

Na zakończenie podkreślę, że trzeba udowodnić istnienie immisji, gdyż zgodnie z art. 6 K.c.: Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Środkami dowodowymi przed sądem mogą być m.in. przesłuchanie stron, zeznania świadków, dokumentacja fotograficzna, nagrania, notatki z interwencji policyjnych, wycena rzeczoznawcy itp.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych - Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31
3. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2022 poz. 1225
4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93