Żądanie opuszczenia lokalu przy najmie okazjonalnym

Kiedy właściciel może żądać opróżnienia lokalu?

Najem okazjonalny lokalu mieszkalnego jest szczególnym rodzajem najmu uregulowanym w art. 19a-19e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 19a ust. 1 tej ustawy umowa najmu okazjonalnego może być zawarta przez właściciela będącego osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat.

Po wygaśnięciu albo rozwiązaniu takiej umowy najemca ma obowiązek opróżnić lokal, czyli wyprowadzić się z niego wraz z osobami z nim zamieszkującymi oraz usunąć swoje rzeczy. Jeżeli tego nie robi dobrowolnie, właściciel stosuje procedurę z art. 19d ust. 2-4 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Praktycznie oznacza to, że samo zakończenie umowy nie wystarcza jeszcze do skierowania sprawy do komornika. Najpierw trzeba doręczyć najemcy formalne żądanie opróżnienia lokalu spełniające wymogi ustawowe.

Forma i treść żądania opróżnienia lokalu

Art. 19d ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wymaga, aby żądanie opróżnienia lokalu było sporządzone na piśmie i opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. W praktyce podpis najczęściej poświadcza notariusz.

Zgodnie z art. 19d ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów żądanie powinno zawierać co najmniej:

Brak podpisu urzędowo poświadczonego, zbyt krótki termin albo nieprecyzyjne oznaczenie umowy mogą spowodować problem na etapie nadawania klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Sąd bada bowiem, czy właściciel dołączył dokumenty wymagane przez art. 19d ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jak liczyć termin 7 dni?

Termin wskazany w żądaniu opróżnienia lokalu liczy się od doręczenia żądania najemcy, a nie od dnia jego sporządzenia ani wysłania. Wynika to wprost z art. 19d ust. 3 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, który mówi o terminie nie krótszym niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy.

Jeżeli żądanie doręczono np. 30 kwietnia, to przy obliczaniu terminu stosuje się ogólne reguły z art. 111 § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym nie wlicza się dnia, w którym nastąpiło zdarzenie będące początkiem terminu. Pierwszym dniem będzie więc 1 maja. Jeżeli ostatni dzień terminu przypada w sobotę albo w dzień ustawowo wolny od pracy, zastosowanie ma art. 115 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym termin upływa następnego dnia, który nie jest sobotą ani dniem ustawowo wolnym od pracy.

W praktyce bezpieczniej jest wyznaczyć termin dłuższy niż minimalne 7 dni, np. 10 albo 14 dni od doręczenia. Zmniejsza to ryzyko sporu o prawidłowość terminu, zwłaszcza gdy żądanie jest doręczane w okresie świąt albo długich weekendów.

Klauzula wykonalności na akt notarialny

Najem okazjonalny wymaga załączenia do umowy oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się opróżnić oraz wydać lokal w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. Obowiązek taki wynika z art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jeżeli najemca nie opróżni lokalu w terminie z żądania, właściciel może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Podstawą egzekucji jest wtedy art. 776 Kodeksu postępowania cywilnego w związku z art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego.

Do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności trzeba dołączyć dokumenty wymienione w art. 19d ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, w szczególności:

• żądanie opróżnienia lokalu sporządzone zgodnie z art. 19d ust. 2 i 3 ustawy o ochronie praw lokatorów,
• dowód doręczenia żądania najemcy albo dowód wysłania go przesyłką poleconą,
• dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu,
• potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego.

Opłata od wniosku o nadanie klauzuli wykonalności wynosi 50 zł na podstawie art. 71 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego

Zgodnie z art. 19b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Termin wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Jeżeli właściciel nie zgłosi umowy w terminie, traci możliwość korzystania z najważniejszych ułatwień właściwych dla najmu okazjonalnego. W szczególności może pojawić się problem z uzyskaniem klauzuli wykonalności na akt notarialny i konieczność prowadzenia klasycznej sprawy o eksmisję.

Najemca może żądać od właściciela potwierdzenia zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Uprawnienie to wynika z art. 19b ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy komornik może odmówić eksmisji z powodu złych warunków w lokalu wskazanym przez najemcę?

Komornik wykonuje tytuł wykonawczy, czyli akt notarialny zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Nie jest organem powołanym do rozstrzygania, czy lokal wskazany przez najemcę jest wygodny, odpowiednio duży albo czy zapewnia standard oczekiwany przez rodzinę najemcy. Komornik działa w granicach tytułu wykonawczego oraz przepisów o egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, w szczególności art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego.

Nie oznacza to jednak, że każda eksmisja przebiega automatycznie i bez przeszkód. Jeżeli pojawia się spór o to, czy najemca rzeczywiście ma możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w dokumentach, albo jeżeli osoba wskazana w oświadczeniu odmawia przyjęcia najemcy, mogą powstać praktyczne problemy na etapie egzekucji. Komornik nie rozstrzyga wtedy ważności podpisu ani prawdziwości oświadczenia tak jak sąd w procesie cywilnym.

Warto pamiętać, że art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów wyłącza przy najmie okazjonalnym stosowanie części ochronnych przepisów ustawy, w tym zasad dotyczących lokalu socjalnego przewidzianych w art. 14 tej ustawy oraz okresów ochronnych z art. 16 tej ustawy. To jest jedna z podstawowych różnic między najmem okazjonalnym a zwykłym najmem lokalu mieszkalnego.

Oświadczenie osoby, która ma przyjąć najemcę

Art. 19a ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wymaga, aby najemca wskazał inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia najmowanego lokalu. Z kolei art. 19a ust. 2 pkt 3 tej ustawy wymaga oświadczenia właściciela tego lokalu albo osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących.

Na żądanie wynajmującego dołącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. Wynika to z art. 19a ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. W interesie właściciela jest żądanie takiego poświadczenia już przy zawieraniu umowy, ponieważ znacząco ogranicza to ryzyko późniejszego sporu o autentyczność podpisu.

Jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w oświadczeniu, ma obowiązek w terminie 21 dni od powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal oraz przedstawić nowe oświadczenie osoby uprawnionej. Wynika to z art. 19a ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Niedopełnienie tego obowiązku może stanowić podstawę wypowiedzenia umowy z zachowaniem co najmniej 7-dniowego terminu wypowiedzenia, zgodnie z art. 19a ust. 4 tej ustawy.

Co jeśli podpis pod oświadczeniem został podrobiony?

Jeżeli najemca przedłożył oświadczenie z podrobionym podpisem osoby, która rzekomo zgodziła się przyjąć go do swojego lokalu, może wchodzić w grę odpowiedzialność karna z art. 270 § 1 Kodeksu karnego. Przepis ten penalizuje podrobienie albo przerobienie dokumentu w celu użycia go za autentyczny oraz użycie takiego dokumentu jako autentycznego.

W zależności od okoliczności sprawy można rozważać także inne kwalifikacje prawne, np. oszustwo z art. 286 § 1 Kodeksu karnego, jeżeli najemca działał w celu osiągnięcia korzyści majątkowej i doprowadził właściciela do niekorzystnego rozporządzenia mieniem, np. do zawarcia umowy, której właściciel nie zawarłby przy znajomości prawdziwego stanu rzeczy.

Właściciel może złożyć zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa do policji albo prokuratury. W postępowaniu karnym kluczowe znaczenie mogą mieć oryginał oświadczenia, korespondencja z najemcą, dane osoby wskazanej jako udzielająca zgody oraz ewentualna opinia biegłego z zakresu badania pisma ręcznego.

Co zrobić krok po kroku?

1. Sprawdź, czy umowa spełnia wymogi art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, w tym czy zawiera wymagane załączniki.
2. Upewnij się, że umowa została zgłoszona do urzędu skarbowego w terminie z art. 19b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.
3. Sporządź pisemne żądanie opróżnienia lokalu zgodnie z art. 19d ust. 2 i 3 ustawy o ochronie praw lokatorów.
4. Poświadcz urzędowo podpis pod żądaniem, najczęściej u notariusza.
5. Doręcz żądanie najemcy w sposób pozwalający wykazać datę doręczenia albo wyślij je listem poleconym.
6. Po bezskutecznym upływie terminu złóż do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.
7. Po uzyskaniu tytułu wykonawczego skieruj wniosek egzekucyjny do komornika.

FAQ

Źródła

• Art. 19a-19e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 111 § 2 i art. 115 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
• Art. 776, art. 777 § 1 pkt 4 i art. 1046 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 71 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
• Art. 270 § 1 i art. 286 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny.