Czy mogę wykupić mieszkanie komunalne jako wnuk głównego najemcy?

Czy wnuk może wykupić mieszkanie komunalne babci?

Co do zasady nie można wykupić mieszkania komunalnego „na wnuka” tylko dlatego, że wnuk od lat mieszka w lokalu i jest w nim zameldowany. Zgodnie z art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności zameldowanie ma charakter rejestracyjny. Oznacza to, że potwierdza fakt pobytu pod danym adresem, ale nie tworzy prawa najmu, własności ani prawa do wykupu lokalu.

Sprzedaż mieszkań komunalnych należy do kompetencji właściciela, czyli gminy. Na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami pierwszeństwo w nabyciu lokalu mieszkalnego przysługuje najemcy, jeżeli najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Jeżeli taka osoba korzysta z pierwszeństwa, sprzedaż może nastąpić bez przetargu na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 1 tej ustawy.

W praktyce oznacza to, że jeżeli babcia jest głównym najemcą lokalu komunalnego i umowa najmu jest zawarta na czas nieoznaczony, to zasadniczo ona może wystąpić do gminy z wnioskiem o wykup, o ile lokal został przeznaczony do sprzedaży. Wnuk nie uzyskuje takiego uprawnienia tylko z powodu zamieszkiwania w lokalu, ponoszenia opłat czy opieki nad babcią.

Od czego zależy możliwość wykupu lokalu komunalnego?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie nakazuje gminie sprzedaży każdego lokalu komunalnego. Z art. 13 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że nieruchomości gminne mogą być przedmiotem obrotu, w tym sprzedaży, ale decyzja o gospodarowaniu zasobem należy do gminy. Dodatkowo art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym przewiduje, że rada gminy określa zasady nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości.

O tym, czy lokal można wykupić, decydują więc w szczególności:

• czy lokal znajduje się w zasobie przeznaczonym przez gminę do sprzedaży,
• czy babcia jest najemcą lokalu na czas nieoznaczony,
• czy nie istnieją zaległości czynszowe lub inne przeszkody przewidziane w lokalnej uchwale,
• czy gmina stosuje bonifikatę i na jakich zasadach,
• czy najemca spełnia warunki formalne wymagane przez urząd.

Bonifikata przy sprzedaży lokalu mieszkalnego jest możliwa na podstawie art. 68 ust. 1 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ale nie jest prawem bezwarunkowym. Jej wysokość, warunki udzielenia oraz przypadki zwrotu wynikają z przepisów ustawy i uchwał organów gminy.

Czy można przepisać najem mieszkania komunalnego na wnuka za życia babci?

Nie ma ogólnopolskiego przepisu, który nakazywałby gminie „przepisać” najem lokalu komunalnego z babci na wnuka. Najem jest umową, której stronami są gmina i najemca. Z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny wynika, że przez umowę najmu wynajmujący oddaje rzecz do używania, a najemca płaci czynsz. Zmiana osoby najemcy wymaga więc zgody gminy jako wynajmującego.

Podstawą praktycznej oceny będzie lokalna uchwała rady gminy. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego rada gminy uchwala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Art. 21 ust. 3 tej ustawy wskazuje, że uchwała określa m.in. kryteria wyboru osób, z którymi umowy najmu powinny być zawierane w pierwszej kolejności, oraz warunki zamieszkiwania kwalifikujące do poprawy sytuacji mieszkaniowej.

W praktyce należy złożyć w urzędzie gminy albo zarządzie zasobu komunalnego wniosek o zmianę najemcy lub zawarcie umowy najmu z wnukiem. Trzeba liczyć się z tym, że gmina może odmówić, zwłaszcza jeżeli lokalna uchwała nie przewiduje takiej możliwości albo wnuk nie spełnia kryteriów dochodowych i mieszkaniowych.

Pełnomocnictwo od babci do spraw wykupu mieszkania

Jeżeli babcia nie może samodzielnie udać się do urzędu albo do notariusza, może ustanowić pełnomocnika. Do zwykłych czynności administracyjnych, takich jak złożenie zapytania czy wniosku w urzędzie, gmina może przyjąć pełnomocnictwo pisemne, chyba że wymaga szczególnej formy dla danej czynności.

Inaczej wygląda sama sprzedaż lokalu. Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego. Jeżeli pełnomocnik ma podpisać w imieniu babci akt notarialny nabycia lokalu, pełnomocnictwo powinno być udzielone w formie aktu notarialnego, ponieważ art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego wymaga dla pełnomocnictwa takiej samej formy, jaka jest potrzebna do czynności prawnej, której pełnomocnictwo dotyczy.

Jeżeli stan zdrowia babci uniemożliwia wizytę w kancelarii, notariusz może dokonać czynności poza kancelarią. Wynika to z art. 3 § 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie, zgodnie z którym czynność notarialna może być dokonana także w innym miejscu, jeżeli przemawia za tym charakter czynności albo szczególne okoliczności.

Co po wykupie mieszkania przez babcię?

Jeżeli babcia wykupi lokal od gminy, stanie się jego właścicielką. Wtedy może rozporządzać lokalem w granicach prawa, np. darować go wnukowi albo zapisać w testamencie. Trzeba jednak uważać na skutki bonifikaty.

Art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje obowiązek zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli nabywca lokalu zbył lokal albo wykorzystał go na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem ustawowego terminu. W przypadku lokalu mieszkalnego termin ten wynosi zasadniczo 5 lat od dnia nabycia. Ustawa przewiduje wyjątki, w tym dotyczące zbycia na rzecz osoby bliskiej, ale dalsze zbycie przez osobę bliską także może rodzić obowiązek zwrotu bonifikaty w przypadkach określonych w art. 68 ust. 2b ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przed darowizną lokalu wykupionego z bonifikatą należy więc sprawdzić treść aktu notarialnego, uchwały gminy i aktualne brzmienie art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wstąpienie wnuka w najem po śmierci babci

Największe ryzyko powstaje wtedy, gdy babcia umrze przed wykupem lokalu albo przed zmianą najemcy. Art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego wskazuje zamknięty krąg osób, które mogą wstąpić w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy. Są to: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Z art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego wynika dodatkowy warunek: osoby te muszą stale zamieszkiwać z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci. Samo zameldowanie nie wystarcza.

Wnuk nie jest wymieniony w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego jako odrębna kategoria. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 maja 2002 r., sygn. III CZP 26/02, przyjął, że wnuk zmarłego najemcy nie należy do osób wymienionych w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego tylko dlatego, że łączyła go z najemcą więź uczuciowa i gospodarcza. Wyjątek może dotyczyć sytuacji, w której babcia była wobec wnuka zobowiązana do świadczeń alimentacyjnych w rozumieniu art. 128 i nast. ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy. To jednak wymaga analizy konkretnego stanu faktycznego, wieku wnuka, jego samodzielności, sytuacji rodziców i rzeczywistego obowiązku alimentacyjnego.

Co grozi osobie, która zostaje w lokalu bez prawa najmu?

Jeżeli po śmierci najemcy wnuk nie wstąpi w stosunek najmu i gmina nie zawrze z nim nowej umowy, może zostać uznany za osobę zajmującą lokal bez tytułu prawnego. W takiej sytuacji gmina jako właściciel może żądać wydania lokalu na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego.

Dodatkowo art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje, że osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. W sprawie o eksmisję sąd bada również uprawnienie do lokalu socjalnego na zasadach określonych w art. 14 tej ustawy, ale nie oznacza to automatycznego prawa do pozostania w dotychczasowym mieszkaniu komunalnym.

Co zrobić krok po kroku?

1. Ustalić w gminie, czy lokal jest przeznaczony do sprzedaży i czy babcia ma umowę najmu na czas nieoznaczony.
2. Sprawdzić lokalną uchwałę dotyczącą sprzedaży lokali komunalnych, bonifikat i zasad wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy.
3. Jeżeli celem jest wykup przez babcię, przygotować wniosek o sprzedaż lokalu i ewentualne pełnomocnictwo dla wnuka.
4. Jeżeli celem jest zmiana najemcy, złożyć wniosek o zawarcie umowy najmu z wnukiem albo zmianę strony umowy, licząc się z uznaniową oceną gminy w granicach uchwały.
5. Przed darowizną albo testamentem po wykupie lokalu sprawdzić konsekwencje bonifikaty oraz skutki spadkowe i podatkowe.

FAQ

Czy meldunek u babci wystarczy do wykupu mieszkania komunalnego?

Nie. Art. 28 ust. 4 ustawy o ewidencji ludności przesądza, że zameldowanie ma charakter rejestracyjny. Nie daje prawa najmu ani pierwszeństwa w wykupie lokalu.

Czy gmina musi przepisać najem z babci na wnuka?

Nie. Przepisy nie nakładają na gminę takiego obowiązku. Zmiana najemcy wymaga zgody gminy i spełnienia warunków przewidzianych w lokalnej uchwale wydanej na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy babcia może dać wnukowi pełnomocnictwo do wykupu?

Tak. Jeżeli wnuk ma podpisać w imieniu babci akt notarialny nabycia lokalu, pełnomocnictwo powinno mieć formę aktu notarialnego, ponieważ art. 158 i art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego wymagają odpowiedniej formy dla czynności dotyczącej nieruchomości.

Czy wnuk wstępuje w najem po śmierci babci?

Zwykle nie. Wnuk nie jest samodzielnie wymieniony w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego. Może to być rozważane tylko w szczególnych przypadkach, np. gdy babcia była wobec niego zobowiązana alimentacyjnie i wnuk stale mieszkał z nią do chwili śmierci.

Czy po wykupie babcia może darować mieszkanie wnukowi?

Może, ale trzeba sprawdzić skutki bonifikaty. Art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje przypadki, w których zbycie lokalu wykupionego z bonifikatą może powodować obowiązek jej zwrotu po waloryzacji.

Źródła

• Art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.
• Art. 13 ust. 1, art. 34 ust. 1 pkt 3, art. 37 ust. 2 pkt 1 oraz art. 68 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym.
• Art. 14, art. 18 oraz art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 99 § 1, art. 158, art. 222 § 1, art. 659 § 1 oraz art. 691 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 128 i nast. ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 3 § 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2002 r., sygn. III CZP 26/02.