Zajmowanie mieszkania komunalnego bez prawa do lokalu

Czy osoba obca może wstąpić w najem mieszkania komunalnego po śmierci najemcy?

W opisanej sytuacji podstawowe znaczenie ma art. 691 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Warunek z art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego jest równie istotny: osoby wymienione w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego wstępują w najem tylko wtedy, gdy stale zamieszkiwały z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci. Nie wystarcza więc samo zameldowanie, okazjonalne przebywanie w mieszkaniu ani ponoszenie części opłat.

Jeżeli najemczyni nie była z Panem spokrewniona, nie była Pana małżonkiem, nie była zobowiązana wobec Pana alimentacyjnie i nie pozostawał Pan z nią faktycznie we wspólnym pożyciu, to zasadniczo nie ma podstaw do przyjęcia, że wstąpił Pan w stosunek najmu po jej śmierci. W takim stanie faktycznym ryzyko przegrania sprawy o eksmisję jest wysokie.

Eksmisja z lokalu komunalnego bez tytułu prawnego

Jeżeli gmina jest właścicielem lokalu, a osoba zajmuje mieszkanie bez skutecznego wobec gminy tytułu prawnego, gmina może wystąpić do sądu z powództwem o wydanie lokalu. Podstawą takiego roszczenia jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby faktycznie władającej rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

W procesie o eksmisję najważniejszą linią obrony jest więc wykazanie, że istnieje tytuł prawny do lokalu. Może nim być na przykład skuteczne wstąpienie w stosunek najmu na podstawie art. 691 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego albo ważna umowa zawarta z właścicielem. Jeżeli takiego tytułu nie ma, samo twierdzenie, że lokal był zajmowany od wielu lat i że opłaty były regulowane, zwykle nie wystarcza do oddalenia pozwu.

W sprawach po śmierci najemcy podobne problemy pojawiają się często także w rodzinach. Warto porównać sytuację osoby obcej z sytuacją najbliższych, na przykład w sprawach takich jak wstąpienie w najem po śmierci najemcy czy jak nie stracić komunalnego po babci. Nawet bliska rodzina musi wykazać przesłanki ustawowe, a osoba obca ma jeszcze trudniejszą sytuację.

Wspólne pożycie z najemcą jako podstawa wstąpienia w najem

Jedyną realną podstawą z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego, która w pewnych sprawach może dotyczyć osoby niespokrewnionej z najemcą, jest pozostawanie faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. W praktyce oznacza to trwałą więź osobistą i życiową, zwykle ocenianą podobnie jak konkubinat, obejmującą wspólne gospodarstwo domowe, więź emocjonalną i wspólnotę życiową.

Nie wystarczy samo wspólne zamieszkiwanie, pomoc w codziennych sprawach albo ponoszenie opłat. Osoba powołująca się na art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego musi w razie sporu udowodnić przed sądem faktyczne wspólne pożycie oraz stałe zamieszkiwanie z najemcą do chwili jego śmierci, zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego, który nakłada ciężar udowodnienia faktu na osobę wywodzącą z niego skutki prawne.

Dowodami mogą być zeznania świadków, dokumenty potwierdzające wspólne prowadzenie gospodarstwa domowego, korespondencja, wspólne zobowiązania finansowe, wspólne konto, dokumentacja medyczna lub urzędowa wskazująca na relację partnerską. Jeżeli jednak twierdzenie o konkubinacie byłoby niezgodne z prawdą, nie należy go podnosić. Składanie fałszywych zeznań może rodzić odpowiedzialność karną na podstawie art. 233 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny.

Opłacanie czynszu, remont i zgoda najemcy na zamieszkanie

Opłacanie należności za lokal po śmierci najemcy nie powoduje samo przez się zawarcia umowy najmu z gminą. Jeżeli rachunki nadal były wystawiane na zmarłą najemczynię, a gmina nie złożyła jednoznacznego oświadczenia o zawarciu umowy z osobami faktycznie mieszkającymi w lokalu, trudno uznać, że powstał nowy stosunek najmu.

Również remont wykonany za życia najemczyni nie daje automatycznie prawa do lokalu. Nakłady mogą mieć znaczenie ewentualnie w odrębnym rozliczeniu cywilnym, zależnie od tego, kto je poniósł, za czyją zgodą i na jakiej podstawie. Nie zastępują jednak tytułu prawnego do zajmowania mieszkania komunalnego.

Jeżeli najemczyni za życia pozwoliła Panu i Pana matce mieszkać w lokalu, można rozważać, czy doszło do użyczenia albo podnajmu. W lokalach komunalnych takie udostępnienie lokalu osobom trzecim zwykle wymaga zgody właściciela albo wynajmującego, co wynika z umowy najmu oraz przepisów prawa miejscowego. Nawet jeżeli przez pewien czas istniała relacja faktycznego użyczenia, to po śmierci najemcy nie tworzy ona prawa do kontynuowania najmu wbrew gminie.

Czy można powołać się na długoletnie zajmowanie lokalu?

W szczególnych, dziś już rzadkich sytuacjach znaczenie może mieć art. 30 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepis ten miał charakter przejściowy. Dotyczył osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego do dnia wejścia w życie ustawy, czyli do 10 lipca 2001 r., przez okres nie krótszy niż 10 lat. Osoba taka mogła wstąpić z mocy prawa w stosunek najmu po upływie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy, jeżeli właściciel w tym czasie nie wniósł powództwa o opróżnienie lokalu ani powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu.

W praktyce oznacza to konieczność wykazania zajmowania lokalu bez tytułu prawnego co najmniej od 10 lipca 1991 r. do 10 lipca 2001 r. Jeżeli zamieszkanie rozpoczęło się w 1999 r., przesłanka 10 lat przed wejściem ustawy nie jest spełniona. Dlatego w opisanym stanie faktycznym art. 30 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów najprawdopodobniej nie pomoże.

Warunki ubiegania się o lokal komunalny

To, czy osoba może ubiegać się o zawarcie umowy najmu lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy, zależy od uchwały rady gminy. Obowiązek uchwalenia zasad wynajmowania lokali wynika z art. 21 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Elementy, które taka uchwała powinna określać, wskazuje art. 21 ust. 3 tej ustawy, w tym między innymi wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lokalu, warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy oraz kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu.

W Warszawie zasady wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu miasta określa uchwała Rady m.st. Warszawy wydana na podstawie art. 21 ustawy o ochronie praw lokatorów. Kryteria dochodowe i szczegółowe wymogi należy zawsze sprawdzić w aktualnym tekście uchwały oraz w informacji urzędu dzielnicy, ponieważ progi dochodowe, dokumenty i procedura mogą być zmieniane.

Jeżeli wnioskodawca albo jego małżonek ma realną możliwość zamieszkania w innym lokalu, osiąga dochody przekraczające kryteria lokalne albo nie spełnia przesłanek trudnej sytuacji mieszkaniowej, gmina może odmówić zawarcia umowy najmu lokalu komunalnego. Znaczenie może mieć także to, czy osoba ma tytuł prawny do innego mieszkania lub domu. W sprawach dotyczących mieszkań komunalnych warto zwrócić uwagę także na zagadnienia takie jak wykup komunalnego jako wnuk oraz wykup komunalnego a inne mieszkanie, ponieważ posiadanie innego lokalu często wpływa na ocenę uprawnień mieszkaniowych.

Najem socjalny lokalu przy eksmisji

Jeżeli sąd nakaże opróżnienie lokalu, musi rozstrzygnąć, czy osobie eksmitowanej przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Wynika to z art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 14 ust. 3 tej ustawy sąd bada z urzędu dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną osób, których dotyczy nakaz opróżnienia lokalu.

Art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów wskazuje kategorie osób, wobec których sąd nie może orzec o braku uprawnienia do najmu socjalnego lokalu, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Chodzi między innymi o kobietę w ciąży, małoletniego, osobę niepełnosprawną lub ubezwłasnowolnioną oraz osobę sprawującą nad nią opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadające status bezrobotnego oraz osoby spełniające przesłanki określone przez radę gminy.

Jeżeli sąd przyzna uprawnienie do najmu socjalnego lokalu, art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Nie oznacza to jednak nabycia prawa do dotychczasowego mieszkania. Oznacza jedynie, że eksmisja nie powinna zostać wykonana, dopóki gmina nie zapewni lokalu spełniającego wymogi najmu socjalnego.

Trzeba też pamiętać o art. 24 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten stanowi, że prawo do najmu socjalnego lokalu nie przysługuje osobie, która samowolnie zajmuje lokal i wobec której sąd nakazał opróżnienie lokalu, chyba że przyznanie najmu socjalnego lokalu byłoby szczególnie usprawiedliwione w świetle zasad współżycia społecznego. Ocena, czy zajmowanie lokalu było samowolne i czy istnieją szczególne względy, zależy od konkretnych faktów.

Czy można powołać się na prawo Unii Europejskiej?

W typowej sprawie o eksmisję z lokalu komunalnego po śmierci najemcy przepisy prawa Unii Europejskiej nie tworzą samodzielnego prawa do wstąpienia w najem. O tym, kto może kontynuować najem lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy, decyduje art. 691 Kodeksu cywilnego, a o zasadach gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy decyduje ustawa o ochronie praw lokatorów oraz uchwały rady gminy wydane na podstawie art. 21 tej ustawy.

W wyjątkowych sytuacjach można podnosić argumenty związane z ochroną życia rodzinnego i mieszkania, wynikające między innymi z art. 8 Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności. Nie zastępują one jednak tytułu prawnego do lokalu. Mogą mieć znaczenie raczej przy ocenie proporcjonalności eksmisji, szczególnej sytuacji rodzinnej albo uprawnienia do najmu socjalnego lokalu.

Co zrobić po otrzymaniu pisma z gminy albo pozwu o eksmisję?

Po pierwsze, trzeba ustalić, czy gmina wzywa jedynie do wyjaśnień, wypowiada umowę, żąda dobrowolnego opuszczenia lokalu czy już skierowała pozew do sądu. Terminy procesowe są ważne, zwłaszcza termin na złożenie odpowiedzi na pozew, jeżeli sąd zobowiąże do jej wniesienia.

Po drugie, należy zebrać dokumenty: potwierdzenia zamieszkiwania, opłat, korespondencję z administracją, dokumenty potwierdzające relację z najemcą, zaświadczenia o dochodach, stanie zdrowia, niepełnosprawności, bezrobociu oraz dokumenty dotyczące możliwości zamieszkania w innym lokalu. Jeżeli sprawa dotyczy utraty albo cofnięcia prawa do lokalu z powodu innego mieszkania, pomocne może być porównanie z problemem opisanym jako przywrócenie cofniętego prawa do mieszkania komunalnego.

Po trzecie, trzeba rozważyć realną strategię. Jeżeli nie ma podstaw do wykazania wstąpienia w najem, celem może być nie tyle oddalenie powództwa, ile uzyskanie czasu, zbadanie prawa do najmu socjalnego lokalu, negocjacje z gminą albo złożenie wniosku mieszkaniowego na zasadach określonych w uchwale rady gminy.

Podsumowanie

Zajmowanie mieszkania komunalnego bez tytułu prawnego po śmierci najemcy wiąże się z realnym ryzykiem eksmisji. Art. 691 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wąsko określa krąg osób, które mogą wstąpić w najem, a osoba obca dla najemcy musi wykazać szczególne przesłanki, najczęściej faktyczne wspólne pożycie. Długoletnie mieszkanie, opłacanie czynszu i remont nie tworzą same z siebie prawa do lokalu.

W procesie o eksmisję warto jednak sprawdzić wszystkie możliwe podstawy obrony: czy istniał tytuł prawny, czy gmina wiedziała o zamieszkiwaniu, czy osoba spełnia przesłanki najmu socjalnego lokalu, czy zachodzą szczególne okoliczności rodzinne, zdrowotne albo materialne. Każda sprawa zależy od dowodów i aktualnych zasad obowiązujących w danej gminie.

FAQ

Czy samo zameldowanie daje prawo do mieszkania komunalnego?

Nie. Meldunek ma charakter ewidencyjny i nie tworzy prawa do lokalu. O prawie do najmu decyduje umowa z wynajmującym, wstąpienie w najem na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego albo inna skuteczna podstawa prawna.

Czy płacenie czynszu po śmierci najemcy oznacza, że gmina zgodziła się na najem?

Co do zasady nie. Przyjmowanie opłat nie zawsze oznacza zawarcie umowy najmu. Potrzebne są okoliczności wskazujące na zgodny zamiar zawarcia umowy, a w lokalach komunalnych także spełnienie zasad wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów i uchwały rady gminy.

Czy osoba niespokrewniona z najemcą może przejąć mieszkanie komunalne?

Tak, ale tylko wyjątkowo. Najczęściej musiałaby wykazać, że pozostawała z najemcą faktycznie we wspólnym pożyciu oraz stale mieszkała z nim do chwili jego śmierci, zgodnie z art. 691 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy sąd zawsze przyzna lokal socjalny przy eksmisji?

Nie. Sąd bada przesłanki z art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów, w tym sytuację materialną i rodzinną. Jeżeli osoba może zamieszkać gdzie indziej albo nie spełnia przesłanek ustawowych i lokalnych, sąd może orzec brak uprawnienia do najmu socjalnego lokalu.

Czy można uniknąć eksmisji, powołując się na zasady współżycia społecznego?

Można taki zarzut podnieść na podstawie art. 5 Kodeksu cywilnego, ale w sprawach o wydanie lokalu jest to argument wyjątkowy. Sąd ocenia całokształt okoliczności, w tym czas i sposób zajmowania lokalu, sytuację zdrowotną, rodzinną, dochody oraz możliwość zamieszkania w innym miejscu.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 5, art. 6, art. 222 § 1 i art. 691 § 1-2 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 14, art. 21, art. 24 i art. 30 - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

3. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny, w szczególności art. 233 § 1 - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553

4. Konwencja o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności, w szczególności art. 8 - Dz.U. 1993 nr 61 poz. 284