Zakup mieszkania z zarejestrowanymi firmami

Czy zakup mieszkania z firmami zarejestrowanymi pod adresem jest bezpieczny?

Zakup takiego mieszkania może być bezpieczny, ale wymaga dokładnego sprawdzenia sytuacji. Sam fakt, że w KRS albo CEIDG przy danym adresie widnieją przedsiębiorcy, nie oznacza jeszcze, że mają oni skuteczne prawo do lokalu. Adres firmy w rejestrze może być nieaktualny, wpisany za zgodą poprzedniego właściciela albo związany z dawną umową najmu.

Nie można jednak poprzestać na zapewnieniu sprzedającego, że firmy zostaną wyrejestrowane. Trzeba ustalić, czy podmioty te miały umowę najmu, użyczenia lub inną podstawę korzystania z lokalu oraz czy te stosunki prawne zostały skutecznie zakończone. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy przedsiębiorcy mogli faktycznie korzystać z mieszkania albo odebrać klucze.

Zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. To właśnie w akcie notarialnym należy zabezpieczyć interes kupującego przez precyzyjne oświadczenia sprzedającego i odpowiedzialność za ich prawdziwość.

Co oznacza wpis firmy pod adresem mieszkania?

Wpis adresu w rejestrze przedsiębiorców ma przede wszystkim znaczenie ewidencyjne. Nie jest sam w sobie tytułem prawnym do lokalu. Dla kupującego ważniejsze jest to, czy firma ma umowę, zgodę właściciela albo faktyczne posiadanie lokalu.

Przedsiębiorca wpisany do CEIDG powinien aktualizować dane. Wynika to z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. o Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej i Punkcie Informacji dla Przedsiębiorcy, zgodnie z którym przedsiębiorca składa wniosek o zmianę wpisu nie później niż w terminie 7 dni od dnia zmiany danych. W przypadku spółek i innych podmiotów wpisanych do KRS termin na zgłoszenie zmiany wynika z art. 22 ustawy z dnia 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym i co do zasady wynosi 7 dni od zdarzenia uzasadniającego wpis.

Jeżeli firma nie aktualizuje danych, nowy właściciel nie może po prostu sam wykreślić jej adresu z rejestru. Może natomiast zgromadzić dowody, że podmiot nie ma prawa do lokalu, wezwać go do zmiany wpisu, a w przypadku spółki zawiadomić sąd rejestrowy. Art. 24 ust. 1 ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym pozwala sądowi rejestrowemu wezwać obowiązany podmiot do złożenia wymaganego wniosku pod rygorem grzywny.

Najem a sprzedaż mieszkania – kluczowy jest art. 678 Kodeksu cywilnego

Jeżeli w chwili sprzedaży istnieje ważna umowa najmu, kupujący musi liczyć się z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Oznacza to, że kupujący staje się wynajmującym wobec dotychczasowego najemcy.

Ten sam art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala nabywcy wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Nie zawsze jednak będzie to możliwe. Zgodnie z art. 678 § 2 Kodeksu cywilnego uprawnienie do wypowiedzenia nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, w formie pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

Data pewna wynika z art. 81 § 1 Kodeksu cywilnego. W praktyce może powstać na przykład przez urzędowe poświadczenie daty przez notariusza albo w innych sytuacjach przewidzianych w art. 81 Kodeksu cywilnego. Jeżeli więc sprzedający zawarł z firmą pisemną umowę najmu na kilka lat, opatrzoną datą pewną, i wydał lokal, kupujący może mieć ograniczone możliwości szybkiego zakończenia najmu.

Warto też pamiętać o art. 660 Kodeksu cywilnego. Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być stwierdzona pismem. W razie niezachowania formy pisemnej umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony. Taka kwalifikacja może mieć znaczenie przy późniejszym wypowiedzeniu.

Jakie dokumenty uzyskać od sprzedającego?

Najbezpieczniej jest zażądać od sprzedającego kompletu dokumentów dotyczących firm widniejących pod adresem lokalu. Jeżeli umowy najmu lub użyczenia były zawarte, sprzedający powinien okazać ich kopie oraz dokumenty rozwiązania. Mogą to być porozumienia stron, wypowiedzenia z dowodami doręczenia albo inne pisma potwierdzające ustanie prawa do lokalu.

Jeżeli sprzedający twierdzi, że firmy nigdy realnie nie korzystały z mieszkania, powinien złożyć takie oświadczenie w akcie notarialnym. Dobrze jest także sporządzić protokół wydania lokalu, w którym strony potwierdzą, że w mieszkaniu nie ma rzeczy należących do firm ani osób trzecich.

W przypadku spółek z KRS można sprawdzić akta rejestrowe, jeżeli jest podejrzenie, że do rejestru składano umowę najmu, zgodę właściciela albo inne dokumenty związane z adresem. Przy działalnościach wpisanych do CEIDG należy pobrać aktualny wydruk wpisu i ustalić dane przedsiębiorcy.

Jakie zapisy wprowadzić do aktu notarialnego?

W akcie notarialnym sprzedający powinien złożyć jednoznaczne oświadczenia, że lokal jest wolny od praw osób trzecich, nie jest przedmiotem obowiązującej umowy najmu, użyczenia ani innej umowy uprawniającej do korzystania z lokalu oraz że żadna firma nie posiada kluczy ani rzeczy w mieszkaniu.

Warto wprowadzić również oświadczenie, że wszystkie wcześniejsze umowy dotyczące korzystania z lokalu zostały skutecznie rozwiązane przed sprzedażą, a sprzedający ponosi odpowiedzialność za nieprawdziwość tych oświadczeń. Jeżeli sprawa budzi wątpliwości, można rozważyć zatrzymanie części ceny na rachunku depozytowym lub notarialnym do czasu dostarczenia dowodów aktualizacji danych w KRS lub CEIDG. Taki mechanizm wymaga zgody stron i precyzyjnego opisania warunków wypłaty.

Jeżeli po zakupie okaże się, że lokal jest obciążony prawem osoby trzeciej, znaczenie może mieć odpowiedzialność sprzedającego z tytułu rękojmi za wady prawne. Zgodnie z art. 556³ Kodeksu cywilnego wada prawna występuje między innymi wtedy, gdy rzecz stanowi własność osoby trzeciej albo jest obciążona prawem osoby trzeciej. Przy nieruchomościach termin odpowiedzialności z rękojmi wynika z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego i wynosi 5 lat od wydania rzeczy kupującemu.

Czy brak wpisów w księdze wieczystej wystarczy?

Brak wpisów w dziale III i IV księgi wieczystej jest dobrym sygnałem, ale nie wystarcza do pełnej oceny ryzyka. Najem nie zawsze jest ujawniony w księdze wieczystej. Księga wieczysta nie zastępuje więc sprawdzenia umów, faktycznego stanu lokalu oraz rejestrów przedsiębiorców.

Art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece ustanawia rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Chroni ona osobę, która nabywa prawo od osoby ujawnionej w księdze wieczystej, jeżeli treść księgi jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Nie oznacza to jednak automatycznie, że kupujący może zignorować informacje o firmach działających lub zarejestrowanych pod adresem lokalu, zwłaszcza gdy wie o możliwych umowach najmu.

Co zrobić po zakupie, jeżeli firmy nadal widnieją pod adresem?

Po zakupie warto wysłać do firm pisemne wezwania do aktualizacji danych w CEIDG albo KRS oraz do zaprzestania posługiwania się adresem lokalu. Pisma najlepiej kierować na wszystkie znane adresy: adres rejestrowy, adres do doręczeń, adresy członków zarządu ujawnione w KRS oraz adresy z umów, jeżeli są dostępne.

Skuteczność doręczenia oświadczeń poza procesem ocenia się według art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego. Oświadczenie woli jest złożone innej osobie z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Zwrot przesyłki z adnotacją poczty może być dowodem, ale w razie sporu trzeba ocenić konkretne okoliczności.

Jeżeli spółka z KRS nie zmienia danych, można zawiadomić sąd rejestrowy i dołączyć dowody, że podmiot nie ma prawa do lokalu. W przypadku jednoosobowej działalności gospodarczej można wezwać przedsiębiorcę do złożenia wniosku aktualizacyjnego, powołując się na obowiązek z art. 15 ust. 1 ustawy o CEIDG.

W praktyce warto także oznaczyć skrzynkę pocztową wyłącznie własnym nazwiskiem, nie odbierać korespondencji cudzych firm i zachować wszelkie zwroty oraz dokumenty. Jeżeli pod adresem pojawi się wierzyciel albo komornik poszukujący majątku dłużnika, należy okazać akt własności i dokumenty potwierdzające, że firma nie korzysta z lokalu.

Ryzyko pozornej albo antydatowanej umowy najmu

Najbardziej problematyczna jest sytuacja, w której po zakupie pojawia się podmiot twierdzący, że ma wieloletnią umowę najmu z datą pewną. Wtedy trzeba badać, czy umowa rzeczywiście została zawarta przed sprzedażą, czy lokal został wydany i czy dokument nie ma charakteru pozornego. Pozorność czynności prawnej ocenia się według art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli istnieją podejrzenia, że umowa została przygotowana tylko po to, aby utrudnić kupującemu korzystanie z mieszkania, trzeba zabezpieczyć dowody: protokół oględzin, zdjęcia pustego lokalu, korespondencję ze sprzedającym, rachunki za media, informacje od wspólnoty lub administracji oraz zeznania osób, które potwierdzą, że firmy nie działały w mieszkaniu.

Podobne problemy pojawiają się niekiedy przy lokalach nabywanych w egzekucji albo w sytuacjach konfliktowych. Warto porównać zasady obrony przed twierdzeniami najemcy w sprawie o pozorna umowa najmu po licytacji.

FAQ

Źródła

• Art. 61 § 1, art. 81 § 1, art. 83 § 1, art. 158, art. 556³, art. 568 § 1, art. 659 § 1, art. 660 oraz art. 678 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Art. 22 i art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym.
• Art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. o Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej i Punkcie Informacji dla Przedsiębiorcy.