Mamy 10 452 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup mieszkania z zarejestrowanymi firmami

Autor: Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 17.05.2019

Planuję zakup mieszkania na rynku wtórnym. Są/były w nim jednak zarejestrowane firmy (najemców lokalu). Właściciel jest w trakcie ich wyrejestrowywania. Co mogę zrobić? Czy taki zakup jest bezpieczny?

Monika Wycykał

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Jak wynika ze wskazanej KW:

 

  1. jest to lokal mieszkalny z komórka lokatorską,

  2. nie posiada wpisów o roszczeniach, prawach, ograniczeniach lub obciążeniach.

 

Ale jak Pan pisze, pod adresem lokalu figurują 3 firmy (ich siedziby), a właściciel jest w trakcie ich wyrejestrowywania (cokolwiek to znaczy).

 

Zna Pan numery KRS firm, co umożliwia Panu zajrzenie do ich akt i sprawdzenie, czy w aktach jest umowa najmu i jaka (na ile czasu) oraz na jakich warunkach.

 

Przede wszystkim powinien Pan sprawdzić, czy w tym mieszkaniu są jakiekolwiek ślady działania tych firm, pozwalające uznać, że one tam funkcjonują. Może Pan sprawdzić dane o firmach, adresy członków zarządu oraz ich dane osobowe w KRS/

 

Od właściciela niech Pan poprosi o umowy najmu – by sprawdzić czas ich trwania, warunki na jakich zostały zawarte, czy podpisy na nich były potwierdzane przez notariusza (umowa z datą pewną). Jest to istotne w razie aktualnej umowy najmu i zbycia lokalu i na jaki ona jest zawarta – bowiem według Kodeksu cywilnego:


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

„Art. 678 § 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
§ 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana”.

 

Zakup mieszkania z najemcami będącymi podmiotami gospodarczymi nie stanowi zasadniczo większego zagrożenia.

 

Gdyby umowy były ważne i trwające, Pan staje się strona umowy (wynajmującym), ale ma prawo umowy wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. W razie nieodebrania pod adresem wskazanym w CEIDG oraz KRS (powrót do Pana z adnotacja o tym, że było awizo) – doręczenie będzie uznane za skuteczne. Pisma mogą też wrócić z adnotacją, że podmiot pod tym adresem nie istnieje( nie funkcjonuje).

 

Taka sytuacja stwarza jednak zagrożenie, że firmy te pomimo swej fizycznej nieobecności zgłoszą się i zechcą tam dalej funkcjonować.

 

Stąd istotne jest, czy sprzedający doprowadził do rozwiązania umów. W przypadku ich rozwiązania nie powinny one rościć sobie praw do posiadania lokalu i prowadzenia w nim swojej działalności. Może Pan zażądać okazania (a nawet przekazania sobie kopii) porozumienia sprzedającego z tymi firmami co do rozwiązania umowy, pisma o wypowiedzeniu umowy (przez firmy lub przez niego) z potwierdzeniem otrzymania wypowiedzenia przez firmy oraz daty otrzymania.

 

Jeżeli nie ma śladów po tych firmach (prawdopodobnie oglądał Pan to mieszkanie i może to stwierdzić osobiście) – wtedy w akcie notarialnym sprzedający powinien złożyć oświadczenie, że owszem, były zawarte umowy najmu z określonymi podmiotami, ale obecnie są one rozwiązane i podmioty te nie posiadają prawa do tego lokalu; w lokalu tym nie ma żadnych rzeczy należących do tych firm; umowy najmu nie były ujawnione w księdze wieczystej.

 

Powinien Pan poprosić sprzedającego o przedstawienie dowodów na wyrejestrowanie tych firm z tego adresu( czego nie uda mu się uczynić, bowiem może to zrobić tylko właściciel lub zarząd spółki). Nie ma tutaj molwy o ewentualnym wymeldowaniu. Sprzedający może jedynie przedstawić pisma do CEIDG oraz KRS informujące, że firmy te wyprowadziły się z tego miejsca i nie wskazały mu nowego adresu (niech Pan poprosi o kopie tego pisma dla siebie).

 

Biorąc pod uwagę daty rejestracji, można byłoby uznać, że spółki nie funkcjonują już pod tym adresem (aczkolwiek nie takie rzeczy się zdarzają), ale nie zgłosiły tego do KRS. Po zakupie (gdyby nie zrobił tego sprzedający) Pan zawiadomi właściwy sąd o tym fakcie, a ten podejmie swoje działania z urzędu. Dla Pana sprawa jest załatwiona.

 

Przy spółkach w KRS warto sprawdzić w aktach rejestrowych, czy był złożony wniosek o ich wykreślenie, o likwidacji, upadłości itp.

A jeżeli takie wnioski nie są złożone – to firmy nadal widnieją w rejestrach pod danym adresem.

 

Puste mieszkanie oraz oświadczenie sprzedającego (jak wskazałem wcześniej) pozwala na uznanie, że lokal jest wolny do obciążeń oraz praw osób trzecich. Pan to sprawdzał osobiście i kupuje lokal w dobrej wierze oraz zaufaniu do ksiąg wieczystych. Teoretycznie bez śladów bytności najemców oraz bez ważnych umów najmu (o ile sprzedający wykaże ich rozwiązanie).

 

Bez oświadczenia sprzedającego Pana działania sprawdzające niewiele dadzą. Potwierdzą tylko to, co Pan już wie; ale przy rozwiązanych umowach najmu Pana problem byłby z głowy.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 5 minus 7 =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Płacenie za media w mieszkaniu w którym się nie mieszka

W lipcu 2007 roku kupiłem mieszkanie, w którym jednak nie mieszkam i nie jestem zameldowany. Nie podpisałem nawet umowy ze wspólnotą mieszkaniową. Mieszkam 200 kilometrów od tej miejscowości i bywam tam bardzo rzadko. Teraz dostałem wezwanie do zapłaty z tytułu nie płaconego czynszu za media. Czy mam obowiązek płacić za media, z których nie korzystam?

Sprzedaż mieszkania a zachowanie bonifikaty

Teściowa w 2007 r. wykupiła z bonifikatą mieszkanie komunalne w kamienicy. Chcemy zbyć tę nieruchomość. Rozpatrujemy 2 rozwiązania: 1) Jeśli mój mąż otrzyma mieszkanie w darowiźnie i będzie chciał je sprzedać przed upływem 5 lat osobie obcej, to czy będzie trzeba zwrócić uzyskaną bonifikatę? 2) Jeśli mieszkanie zostanie sprzedane przed upływem 5 lat od wykupu, a środki ze sprzedaży zostaną przekazane na zakup innej nieruchomości (sprzedalibyśmy teściowej nasze mieszkanie w bloku), to czy bonifikatę należałoby zwrócić? Jakie byłyby koszty notarialne takiej transakcji? Czy wariant „sprzedaż-kupno” ma sens, czy korzystniejsza byłaby zamiana mieszkań?

Brak bonifikaty na grunt przy wykupie mieszkania zakładowego

Jestem lokatorką mieszkania zakładowego przeznaczonego do wykupu, który obejmuje 10 mieszkań i działkę. Wartość mieszkań do wykupu została pomniejszona o bonifikatę z tytułu ilości lat pracy i najmu. Większość lokatorów ma do zapłaty 5% wartości mieszkania, natomiast grunty zostały wycenione na 100% ich wartości, bez żadnej bonifikaty. W Gazecie Wyborczej z 19 sierpnia 2009 r. jest artykuł na temat wykupu mieszkań (co prawda komunalnych), gdzie podano taką informację: „od początku 2008 roku, po nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, bonifikata obejmuje też cenę gruntu”. Czy sytuacja wygląda tak samo w przypadku mieszkań zakładowych?

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »