Cofnięcie wypowiedzenia najmu po zobowiązaniu do spłaty długu

Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć najem z powodu zaległości czynszowych?

W najmie najemca ma podstawowy obowiązek zapłaty czynszu w umówionym terminie. Wynika to z art. 659 § 1 oraz art. 669 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Jeżeli termin płatności nie został oznaczony w umowie, zastosowanie ma art. 669 § 2 Kodeksu cywilnego: czynsz powinien być płacony z góry, a przy najmie krótszym niż miesiąc za cały czas najmu, natomiast przy najmie dłuższym niż miesiąc albo zawartym na czas nieoznaczony miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

W przypadku lokalu użytkowego kluczowe znaczenie ma art. 687 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Musi jednak najpierw uprzedzić najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i udzielić mu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Oznacza to, że samo powstanie zaległości nie zawsze wystarczy do natychmiastowego rozwiązania umowy. Jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, dwa pełne okresy płatności oznaczają co do zasady zaległość odpowiadającą dwóm pełnym czynszom. Jeżeli czynsz jest płatny kwartalnie, punktem odniesienia są dwa pełne okresy kwartalne.

Najem lokalu użytkowego a najem mieszkania — ważna różnica

Opisany problem dotyczy lokalu użytkowego, dlatego podstawą jest przede wszystkim Kodeks cywilny. Inaczej wygląda sytuacja przy najmie lokalu mieszkalnego. Wtedy wynajmujący musi uwzględnić art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala wypowiedzieć stosunek prawny z powodu zaległości dopiero wtedy, gdy lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, a właściciel uprzedził go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczył dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Przy lokalach użytkowych art. 687 Kodeksu cywilnego przewiduje próg dwóch pełnych okresów płatności i dotyczy zaległego czynszu. W praktyce umowa najmu lokalu użytkowego często reguluje również opłaty eksploatacyjne, media, kaucję, odsetki i inne należności. Trzeba więc sprawdzić, czy przyczyna wypowiedzenia rzeczywiście mieści się w przesłance z art. 687 Kodeksu cywilnego, czy też wynika z odrębnych postanowień umowy.

Jakie znaczenie ma pisemne uprzedzenie i dodatkowy miesięczny termin?

Art. 687 Kodeksu cywilnego wymaga dwóch odrębnych etapów: najpierw pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia miesięcznego terminu do zapłaty, a dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu złożenia wypowiedzenia bez zachowania terminów. Jeżeli wynajmujący pominie etap uprzedzenia, wypowiedzenie może okazać się nieskuteczne.

Takie rozumienie potwierdza uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego 1967 r., sygn. III CZP 113/66. Sąd Najwyższy wskazał, że w przypadku braku uprzedzenia i braku udzielenia dodatkowego miesięcznego terminu powództwo o natychmiastowe rozwiązanie najmu i eksmisję nie jest zasadne. W praktyce pismo nazwane wypowiedzeniem, złożone z naruszeniem art. 687 Kodeksu cywilnego, może być traktowane co najwyżej jako uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia, jeżeli z jego treści wynika taka wola wynajmującego.

Jeżeli po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu najemca nadal nie zapłaci, wynajmujący powinien złożyć kolejne oświadczenie o wypowiedzeniu. Dopiero ono kończy stosunek najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jeżeli sprawa trafi później do sądu, prawidłowe zachowanie tej sekwencji może mieć decydujące znaczenie dla skuteczności roszczenia o opróżnienie lokalu i zapłatę.

Zobacz również: przebieg postępowania eksmisyjnego.

Czy można cofnąć wypowiedzenie najmu po zobowiązaniu najemcy do spłaty długu?

Jeżeli wypowiedzenie nie dotarło jeszcze do najemcy, jego odwołanie jest możliwe na zasadzie art. 61 § 1 zdanie drugie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem odwołanie oświadczenia woli jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem albo wcześniej. W praktyce oznacza to sytuacje rzadkie, na przykład gdy wynajmujący wysyła odwołanie szybszym kanałem komunikacji i najemca otrzymuje je przed wypowiedzeniem.

Jeżeli wypowiedzenie już doszło do najemcy w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego treścią, zastosowanie ma art. 61 § 1 zdanie pierwsze Kodeksu cywilnego. Oświadczenie o wypowiedzeniu wywołuje wtedy skutek prawny. Późniejsze jednostronne cofnięcie wypowiedzenia przez wynajmującego nie wystarczy. Potrzebna jest zgoda najemcy albo porozumienie stron.

Takie porozumienie może przewidywać, że wynajmujący zgadza się na dalsze trwanie stosunku najmu pod warunkiem spłaty zaległości w określonym terminie i terminowego regulowania bieżących należności. Podstawą dopuszczalności takiego ukształtowania stosunku prawnego jest zasada swobody umów z art. 353¹ Kodeksu cywilnego, a w zakresie warunku art. 89 Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak pamiętać, że warunek nie może sprzeciwiać się ustawie, właściwości czynności prawnej ani zasadom współżycia społecznego.

Czy oświadczenie o cofnięciu wypowiedzenia może być warunkowe?

Najbezpieczniej nie składać samego jednostronnego „oświadczenia o wycofaniu wypowiedzenia pod warunkiem”, lecz zawrzeć z najemcą pisemne porozumienie. Po doręczeniu wypowiedzenia to zgoda najemcy jest kluczowa, ponieważ nie chodzi już wyłącznie o odwołanie własnego oświadczenia woli, lecz o wspólne uregulowanie skutków wcześniejszego wypowiedzenia.

Porozumienie może zawierać warunek zawieszający albo warunek rozwiązujący, ale jego konstrukcja powinna być jasna. Warunek zawieszający, o którym mowa w art. 89 Kodeksu cywilnego, powoduje, że skutek czynności prawnej powstaje dopiero po ziszczeniu się warunku. W realiach najmu oznaczałoby to na przykład: wynajmujący uzna, że wypowiedzenie nie wywołuje skutku i najem będzie kontynuowany, jeżeli najemca zapłaci pełną zaległość do konkretnej daty. Warunek rozwiązujący prowadzi natomiast do ustania skutku czynności po ziszczeniu się warunku, na przykład: strony uzgadniają dalsze trwanie umowy, ale brak zapłaty choćby jednej raty powoduje utratę tej zgody.

W praktyce lepsze jest precyzyjne porozumienie niż ogólne stwierdzenie, że wypowiedzenie zostaje cofnięte „pod warunkiem spłaty długu”. Jeżeli sformułowanie będzie niejasne, powstanie spór, czy najem trwał nieprzerwanie, czy został przywrócony, czy też doszło do zawarcia nowej umowy.

Co powinno znaleźć się w porozumieniu z najemcą?

Porozumienie powinno być konkretne i możliwe do wykonania. Warto rozpocząć je od krótkiej preambuły opisującej stan faktyczny: datę zawarcia umowy najmu, wysokość zaległości, datę wcześniejszego wezwania, datę wypowiedzenia oraz prośbę najemcy o umożliwienie dalszego korzystania z lokalu. Taki opis zmniejsza ryzyko późniejszego sporu o to, dlaczego strony podpisały dokument.

W części zasadniczej należy wskazać co najmniej:

• dokładną kwotę zaległości na dzień podpisania porozumienia, najlepiej z rozbiciem na czynsz, media, opłaty dodatkowe, odsetki i ewentualne koszty windykacji;
• termin jednorazowej zapłaty albo harmonogram rat z datami i kwotami;
• obowiązek terminowego płacenia bieżącego czynszu i innych opłat;
• numer rachunku bankowego i zasadę zaliczania wpłat, na przykład najpierw na koszty, odsetki, a potem należność główną, jeżeli strony tak uzgodnią;
• skutek braku zapłaty w terminie, na przykład utratę zgody wynajmującego na kontynuowanie najmu;
• zastrzeżenie, że porozumienie nie oznacza zrzeczenia się roszczeń o zapłatę długu, odsetek ani kosztów dochodzenia należności;
• zastrzeżenie, że porozumienie nie wyłącza prawa wypowiedzenia umowy z innych podstaw przewidzianych w umowie lub ustawie.

Warto unikać sformułowań, które można rozumieć jako definitywne zrzeczenie się przez wynajmującego prawa do powoływania się na wcześniejsze naruszenia. Jeżeli celem jest danie najemcy ostatniej szansy, dokument powinien to jasno wyrażać.

Czy porozumienie ograniczy wynajmującego przy innych naruszeniach umowy?

Porozumienie dotyczące spłaty zaległości czynszowych co do zasady odnosi się tylko do tej konkretnej przyczyny. Nie powinno blokować wypowiedzenia z innych przyczyn, na przykład używania lokalu niezgodnie z umową, oddania lokalu osobie trzeciej bez zgody wynajmującego, rażącego naruszania porządku albo niszczenia lokalu.

Przykładowo art. 667 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala wynajmującemu wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie. Z kolei art. 685 Kodeksu cywilnego dotyczy rażącego lub uporczywego wykraczania przez najemcę lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego korzystanie z innych lokali uciążliwym.

Aby uniknąć wątpliwości, w porozumieniu warto zamieścić zdanie, że dotyczy ono wyłącznie skutków zaległości czynszowych opisanych w dokumencie i nie ogranicza praw wynajmującego wynikających z umowy najmu, art. 667 § 2, art. 672, art. 685, art. 687 Kodeksu cywilnego ani innych bezwzględnie obowiązujących przepisów.

Zobacz również: zasady wypowiedzenia umowy najmu oraz brak przedłużenia na piśmie umowy.

Co zrobić, gdy najemca nie wykona warunków ugody?

Jeżeli najemca nie zapłaci w terminie albo nie będzie płacił bieżącego czynszu, dalsze kroki zależą od konstrukcji porozumienia i od tego, czy wcześniejsze wypowiedzenie było skuteczne. Jeżeli strony jednoznacznie uzgodniły, że wypowiedzenie pozostaje skuteczne w razie braku zapłaty, wynajmujący może powołać się na ten skutek. Jeżeli dokument jedynie ogólnie mówi o cofnięciu wypowiedzenia, konieczne może być ponowne wezwanie i ponowne wypowiedzenie, zwłaszcza gdy wymaga tego art. 687 Kodeksu cywilnego.

W razie sporu wynajmujący powinien dysponować dowodami: umową najmu, rozliczeniem zaległości, wezwaniem z wyznaczonym miesięcznym terminem, potwierdzeniem doręczenia, wypowiedzeniem, korespondencją z najemcą, porozumieniem oraz historią płatności. Bez tych dokumentów dochodzenie eksmisji albo zapłaty może być znacznie trudniejsze.

Jeżeli po zakończeniu najmu najemca nie opróżnia lokalu, wynajmujący nie powinien samowolnie wymieniać zamków ani usuwać rzeczy najemcy bez odpowiedniej podstawy prawnej. Co do zasady konieczne może być postępowanie sądowe o wydanie lub opróżnienie lokalu, a następnie egzekucja komornicza.

Terminy wypowiedzenia, gdy nie chodzi o zaległości czynszowe

Jeżeli wynajmujący wypowiada umowę z zachowaniem terminów, trzeba najpierw ustalić, czy umowa została zawarta na czas oznaczony, czy nieoznaczony. Art. 673 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

Terminy ustawowe z art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego zależą od sposobu płatności czynszu: przy czynszu płatnym w odstępach dłuższych niż miesiąc wypowiedzenie następuje najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; przy czynszu płatnym miesięcznie na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; przy czynszu płatnym w krótszych odstępach na trzy dni naprzód; przy najmie dziennym na jeden dzień naprzód. Przy najmie lokalu na czas nieoznaczony, gdy czynsz jest płatny miesięcznie, art. 688 Kodeksu cywilnego przewiduje termin trzymiesięczny na koniec miesiąca kalendarzowego.

Przy umowie zawartej na czas oznaczony zastosowanie ma art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Strony mogą wypowiedzieć taki najem w przypadkach określonych w umowie. Jeżeli umowa nie przewiduje możliwości wcześniejszego wypowiedzenia, zwykłe wypowiedzenie może być niedopuszczalne, chyba że istnieje szczególna ustawowa podstawa rozwiązania umowy.

Zobacz również: zmiana właściciela lokali użytkowych oraz wypowiedzenie najmu okazjonalnego przez najemcę.

FAQ

Podsumowanie

Warunkowe „cofnięcie” wypowiedzenia po deklaracji spłaty długu jest możliwe przede wszystkim jako porozumienie stron, a nie jako jednostronna decyzja wynajmującego po doręczeniu wypowiedzenia. W lokalu użytkowym trzeba szczególnie pilnować art. 687 Kodeksu cywilnego: najpierw pisemne uprzedzenie i dodatkowy miesięczny termin, potem ewentualne wypowiedzenie bez zachowania terminów. Jeżeli najemca prosi o ostatnią szansę, porozumienie powinno dokładnie regulować kwotę długu, harmonogram spłaty, bieżące płatności i skutki naruszenia. Dobrze przygotowany dokument pozwala zachować kontrolę nad sytuacją i nie powinien blokować wypowiedzenia umowy z innych uzasadnionych przyczyn.

Źródła

• Art. 60, art. 61 § 1, art. 89, art. 353¹, art. 659 § 1, art. 667 § 2, art. 669 § 1 i § 2, art. 672, art. 673 § 1-3, art. 685, art. 687 oraz art. 688 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego 1967 r., sygn. III CZP 113/66.