Groźby i wyprowadzka najemcy – co może zrobić wynajmujący?

Najemczyni chce się wyprowadzić i wysyła obraźliwe wiadomości – od czego zacząć?

W opisanej sytuacji trzeba rozdzielić trzy sprawy: zakończenie najmu, rozliczenie pieniędzy oraz ocenę gróźb i zniewag. To, że najemczyni napisała, iż chce się wyprowadzić, nie oznacza jeszcze automatycznie skutecznego rozwiązania umowy. Przy najmie lokalu mieszkalnego podstawowe znaczenie ma treść umowy oraz art. 673 § 1–3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony, to zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego można ją wypowiedzieć przed terminem tylko w wypadkach określonych w umowie. Jeżeli więc umowa przewiduje wcześniejsze rozwiązanie wyłącznie za zgodą obu stron albo w konkretnych sytuacjach, najemczyni nie może jednostronnie zakończyć najmu „ze skutkiem natychmiastowym”, chyba że istnieje odrębna podstawa ustawowa lub umowna.

Jeżeli natomiast umowa była zawarta na czas nieoznaczony, zastosowanie mają terminy wypowiedzenia z art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego, o ile strony nie ustaliły ich inaczej w granicach dopuszczalnych przepisami.

Dlatego pierwszym krokiem powinno być spokojne, pisemne stanowisko: proszę wezwać najemczynię do potwierdzenia, czy składa wypowiedzenie, na jakiej podstawie i kiedy zamierza zdać lokal. W tym samym piśmie warto wskazać potrzebę ustalenia terminu odbioru mieszkania, spisania protokołu oraz rozliczenia czynszu, mediów i kaucji.

Czy wynajmujący może żądać dalszej zapłaty mimo wyprowadzki?

To zależy od tego, czy umowa została skutecznie rozwiązana. Jeżeli nie, a najemczyni po prostu opuszcza lokal, wynajmujący może dochodzić należności wynikających z umowy, w szczególności czynszu i opłat należnych do dnia skutecznego zakończenia najmu. Podstawą obowiązku płacenia czynszu jest art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego.

W praktyce trzeba jednak uważać z automatycznym założeniem, że kaucja „przepada”. Kaucję reguluje art. 6 ust. 1–4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 6 ust. 1 tej ustawy kaucja zabezpiecza pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Oznacza to, że można ją przeznaczyć na zaległy czynsz, opłaty, odszkodowanie za uszkodzenia czy inne wymagalne należności związane z najmem, ale tylko w zakresie rzeczywiście istniejących roszczeń.

Z kolei art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi, że kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Dlatego rozliczenie powinno być konkretne i udokumentowane.

Jeżeli problem dotyczy także wyposażenia mieszkania, warto porównać stan lokalu z protokołem zdawczo-odbiorczym i dokumentacją zdjęciową. W podobnych sporach przydatny może być materiał: najemca usunął meble wynajmowanego.

Czy można wypowiedzieć umowę natychmiast i zatrzymać całą kaucję?

Nie należy zakładać tego automatycznie. Po pierwsze, tryb wypowiedzenia zależy od rodzaju umowy i jej postanowień. Po drugie, kaucja nie jest „karą” dla najemcy, lecz zabezpieczeniem roszczeń. Jeżeli roszczenia są niższe niż kwota kaucji, nadwyżkę trzeba zwrócić.

Jeżeli chodzi o wypowiedzenie przez wynajmującego umowy dotyczącej lokalu mieszkalnego, ograniczenia wynikają z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten wskazuje zamknięty katalog sytuacji, w których właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, oraz określa wymogi formalne, w tym formę pisemną i przyczynę wypowiedzenia. W przypadku lokalu mieszkalnego nie warto więc opierać się wyłącznie na ogólnym sformułowaniu z umowy bez sprawdzenia zgodności z art. 11 tej ustawy.

Jeżeli w sprawie występują zaległości czynszowe, rażące naruszenia porządku domowego albo używanie lokalu sprzecznie z umową, trzeba ocenić, czy spełnione są konkretne warunki ustawowe z art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, w tym wcześniejsze upomnienie lub wyznaczenie dodatkowego terminu – zależnie od podstawy wypowiedzenia. Bez tej analizy łatwo popełnić błąd formalny.

Wejście do mieszkania – kiedy jest legalne?

Wynajmujący nie może wejść do lokalu tylko dlatego, że najemca zachowuje się agresywnie albo nie odpowiada na wiadomości. Zasady udostępniania lokalu reguluje art. 10 ust. 1–3 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 tej ustawy po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien udostępnić lokal w celu:

1. okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach także doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;
2. zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.

Jeżeli zachodzi awaria wywołująca szkodę lub grożąca bezpośrednio jej powstaniem, art. 10 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów pozwala właścicielowi wejść do lokalu także pod nieobecność lokatora, ale w obecności funkcjonariusza Policji albo straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także z jej udziałem.

Natomiast samowolne wejście bez podstawy może prowadzić do zarzutu naruszenia miru domowego z art. 193 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny. Przepis ten penalizuje wdarcie się do cudzego mieszkania albo nieopuszczenie go wbrew żądaniu osoby uprawnionej.

Jeżeli obawia się Pan, że po wyprowadzce lokal zostanie opróżniony z wyposażenia lub pozostawiony w złym stanie, trzeba to rozwiązać legalnie: wyznaczyć termin odbioru, wezwać do wydania kluczy, sporządzić protokół, a przy braku współpracy dokumentować korespondencję i stan faktyczny.

Groźby i zniewagi – kiedy warto zgłosić sprawę?

Sama obraźliwa wiadomość nie zawsze oznacza przestępstwo ścigane z urzędu, ale nie należy jej lekceważyć. Trzeba zachować SMS-y, e-maile, nagrania poczty głosowej, komunikatory, daty i numery telefonów. Materiał dowodowy ma znaczenie zarówno przy ewentualnym postępowaniu karnym, jak i przy późniejszym sporze cywilnym.

Jeżeli wiadomości zawierają groźby bezprawne służące zmuszeniu Pana do określonego zachowania, w grę może wchodzić art. 191 § 1 Kodeksu karnego. Przepis ten dotyczy stosowania przemocy wobec osoby lub groźby bezprawnej w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia.

Definicję groźby bezprawnej zawiera art. 115 § 12 Kodeksu karnego. Zgodnie z tym przepisem jest nią zarówno groźba, o której mowa w art. 190 Kodeksu karnego, jak i groźba spowodowania postępowania karnego lub rozgłoszenia wiadomości uwłaczającej czci zagrożonego albo jego osoby najbliższej; wyjątkiem jest zapowiedź postępowania karnego mająca jedynie na celu ochronę prawa naruszonego przestępstwem.

Jeżeli treść wiadomości wywołuje u Pana uzasadnioną obawę, że groźba zostanie spełniona, możliwe jest także rozważenie art. 190 § 1 Kodeksu karnego, który dotyczy groźby karalnej. Tu jednak znaczenie ma konkretna treść wypowiedzi i okoliczności sprawy – nie każda arogancka albo emocjonalna wiadomość spełnia znamiona tego czynu.

Z kolei obraźliwe sformułowania mogą podpadać pod art. 216 § 1 Kodeksu karnego, który penalizuje znieważenie innej osoby. Trzeba jednak pamiętać, że co do zasady jest to przestępstwo ścigane z oskarżenia prywatnego. W praktyce oznacza to zwykle konieczność wniesienia prywatnego aktu oskarżenia do sądu, a nie zwykłego oczekiwania, że policja sama poprowadzi sprawę do końca.

Jeżeli wiadomości są jedynie napastliwe, ale nie zawierają realnych gróźb i nie przekraczają progu odpowiedzialności karnej, nadal warto je zachować. Mogą uzasadniać bardziej formalny sposób komunikacji z najemczynią i całkowite przejście na korespondencję pisemną.

Jak odpowiadać najemczyni, żeby nie pogorszyć sytuacji?

Najbezpieczniej nie wdawać się w emocjonalną wymianę wiadomości. Proszę wysłać krótką, rzeczową odpowiedź: wskazać, że dalszy kontakt powinien dotyczyć wyłącznie rozliczenia najmu, terminu zdania lokalu i wydania kluczy oraz że obraźliwe lub grożące wiadomości są archiwizowane.

Dobrą praktyką jest wysłanie pisma e-mailem i listem, w którym:

1. prosi Pan o potwierdzenie daty opuszczenia lokalu,
2. wzywa do ustalenia terminu odbioru mieszkania,
3. wskazuje obowiązek zapłaty należności wynikających z umowy do dnia jej skutecznego rozwiązania,
4. informuje o rozliczeniu kaucji po opróżnieniu lokalu i sprawdzeniu stanu mieszkania,
5. zastrzega, że groźby i zniewagi mogą zostać zgłoszone odpowiednim organom.

Jeżeli obawia się Pan dalszych manipulacji, proszę unikać rozmów telefonicznych bez świadków i potwierdzać ustalenia na piśmie. W razie spotkania warto sporządzić protokół odbioru lokalu i poprosić osobę trzecią o obecność jako świadka.

Co zrobić po opuszczeniu mieszkania przez najemczynię?

Po wydaniu lokalu należy sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy. Warto opisać stan pomieszczeń, liczników, wyposażenia, liczbę wydanych kluczy i ewentualne uszkodzenia. Dobrze jest dołączyć dokumentację zdjęciową z datą.

Jeżeli pozostaną zaległości albo szkody, można wystawić najemczyni szczegółowe rozliczenie: czynsz, opłaty, koszty napraw, brakujące elementy wyposażenia. W części pokrytej z kaucji trzeba to wyraźnie wykazać. Gdy należności przewyższają kaucję, pozostałej kwoty można dochodzić na drodze cywilnej.

Jeżeli nie zna Pan nowego adresu najemczyni, nadal warto wysłać rozliczenie na ostatni znany adres do korespondencji oraz na adres wynajmowanego lokalu, jeśli był wskazany w umowie. W wielu sporach najmu problemem staje się później skuteczne dochodzenie zapłaty, zwłaszcza gdy dłużnik unika odbioru pism.

Jakie błędy popełniają wynajmujący w podobnych sprawach?

Najczęstsze błędy to: samowolne wejście do mieszkania, „zatrzymanie całej kaucji z zasady”, brak protokołu i zdjęć, grożenie najemcy bez podstawy prawnej oraz wysyłanie emocjonalnych wiadomości, które później mogą zostać użyte przeciwko właścicielowi.

Nie warto też zakładać, że każda obraźliwa wiadomość zakończy się skazaniem. W sprawach o zniewagę lub groźby bardzo dużo zależy od treści komunikatów, kontekstu, liczby wiadomości, wiarygodności stron i tego, czy groźba rzeczywiście wywołała uzasadnioną obawę jej spełnienia.

FAQ

Czy najemca może po prostu wysłać SMS, że kończy najem?

Nie zawsze. Przy umowie na czas oznaczony decydują przypadki wypowiedzenia przewidziane w umowie i art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Sam SMS nie zastępuje skutecznej podstawy prawnej.

Czy wynajmujący może wejść do mieszkania, gdy najemca go obraża?

Nie. Konflikt lub obraźliwe wiadomości nie dają prawa do samowolnego wejścia. Zasady udostępniania lokalu określa art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy można zatrzymać kaucję za niewywiązanie się z umowy?

Można potrącić z kaucji konkretne należności z tytułu najmu istniejące w dniu opróżnienia lokalu, ale nie wolno zatrzymać jej bez rozliczenia. Podstawa to art. 6 ust. 1 i 4 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy obraźliwy SMS to przestępstwo?

Może chodzić o zniewagę z art. 216 § 1 Kodeksu karnego, ale co do zasady jest to czyn ścigany z oskarżenia prywatnego. Ocena zależy od treści wiadomości i okoliczności.

Czy groźba zgłoszenia sprawy na policję jest groźbą bezprawną?

Nie zawsze. Zgodnie z art. 115 § 12 Kodeksu karnego nie jest groźbą bezprawną zapowiedź spowodowania postępowania karnego, jeżeli ma jedynie na celu ochronę prawa naruszonego przestępstwem.

Podsumowanie

Wynajmujący w podobnej sytuacji powinien działać spokojnie i formalnie: ustalić, czy umowa została skutecznie rozwiązana, zabezpieczyć dowody obraźliwych i grożących wiadomości, doprowadzić do legalnego odbioru lokalu oraz prawidłowo rozliczyć kaucję. Sam konflikt z najemcą nie daje prawa do wejścia do mieszkania ani do automatycznego zatrzymania całej kaucji.

Jeżeli wiadomości mają charakter grożący albo sprawa może skończyć się sporem o czynsz, szkody lub bezprawne rozwiązanie umowy, warto przygotować pisma tak, aby później mogły stanowić materiał dowodowy w postępowaniu cywilnym lub karnym.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny – Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553
4. Art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów
5. Art. 193 Kodeksu karnego, art. 191 Kodeksu karnego, art. 115 Kodeksu karnego, art. 190 Kodeksu karnego, art. 216 Kodeksu karnego