Rozwiązanie umowy najmu po śmierci właściciela mieszkania

Czy umowa najmu wygasa po śmierci właściciela?

Nie. Sama śmierć właściciela mieszkania nie rozwiązuje umowy najmu. Z chwilą śmierci prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą na spadkobierców zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Oznacza to, że stosunek najmu trwa dalej, a po stronie wynajmującego w miejsce zmarłego wchodzą jego spadkobiercy.

Jeżeli spadkobierców jest kilku, do czasu działu spadku przysługuje im wspólność majątku spadkowego, a do tej wspólności stosuje się art. 1035 Kodeksu cywilnego w zw. z przepisami o współwłasności w częściach ułamkowych. W praktyce najemca nie musi czekać na zakończenie sprawy spadkowej, aby złożyć wypowiedzenie lub żądać rozliczenia najmu.

Nie ma też potrzeby podpisywania nowej umowy tylko dlatego, że właściciel zmarł. Dotychczasowa umowa nadal wiąże strony, chyba że została skutecznie rozwiązana albo wygasła z innej przyczyny.

Do kogo adresować wypowiedzenie po śmierci właściciela?

Najbezpieczniej skierować wypowiedzenie do wszystkich znanych spadkobierców zmarłego właściciela. Jeżeli nie zna Pani pełnego kręgu spadkobierców, warto wysłać pismo do osoby, która po śmierci właściciela pobiera czynsz, kontaktuje się w sprawie lokalu lub podaje się za następcę prawnego. Taka osoba przynajmniej zostanie formalnie zawiadomiona o zakończeniu najmu.

Jeżeli czynsz był płacony matce zmarłego i to ona występuje wobec Pani jako osoba zarządzająca mieszkaniem, wypowiedzenie można złożyć właśnie jej, zaznaczając w piśmie, że działa Pani wobec spadkobierców zmarłego właściciela. Warto jednocześnie zażądać wskazania wszystkich osób uprawnionych do odbioru lokalu i rozliczenia kaucji.

Jeżeli umowa przewiduje 2-miesięczny okres wypowiedzenia, należy dochować zasad z umowy, chyba że konkretne postanowienie byłoby nieważne albo w danym stanie faktycznym zachodziłaby podstawa do wypowiedzenia bez zachowania terminów. Taka ocena zależy już od treści umowy i okoliczności sprawy.

Zobacz również:

rozliczenie kaucji najmu

Jak złożyć wypowiedzenie, żeby nie było sporu?

Najlepiej zrobić to pisemnie, z datą, podpisem i potwierdzeniem nadania albo odbioru. W piśmie warto wskazać:

• dane najemcy i adres lokalu,
• datę zawarcia umowy,
• informację, że wypowiada Pani umowę z zachowaniem umownego okresu wypowiedzenia,
• datę, na którą najem ma się zakończyć,
• propozycję terminu zdania lokalu i spisania protokołu,
• wezwanie do zwrotu kaucji na wskazany rachunek.

Dobrze jest wysłać pismo listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo e-mailem, jeśli strony dotąd komunikowały się mailowo i można wykazać doręczenie. W sporze znaczenie ma nie tylko treść wypowiedzenia, ale też możliwość udowodnienia, że dotarło do adresata.

Kto ma zwrócić kaucję po śmierci właściciela?

Jeżeli chodzi o najem lokalu mieszkalnego, kaucję reguluje art. 6 ust. 1 oraz art. 6 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Kaucja służy zabezpieczeniu należności z tytułu najmu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu, a zwrot zwaloryzowanej kaucji powinien nastąpić w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego.

Po śmierci właściciela obowiązek rozliczenia kaucji nie znika. Wchodzi do spadku jako element praw i obowiązków majątkowych zmarłego, czyli obciąża spadkobierców na podstawie art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli spadkobierców jest kilku, to do chwili działu spadku za długi spadkowe odpowiadają solidarnie zgodnie z art. 1034 § 1 Kodeksu cywilnego. W praktyce może Pani dochodzić zwrotu całej kwoty od wszystkich łącznie albo od jednego ze spadkobierców, a ich wewnętrzne rozliczenia pozostają już między nimi.

Jeżeli lokal zostałby później sprzedany, sama zmiana właściciela nie zawsze rozstrzyga automatycznie, kto oddaje kaucję. W takich sytuacjach znaczenie mają okoliczności przejęcia obowiązków i treść rozliczeń między właścicielami. Dlatego przy zbyciu lokalu warto odrębnie ustalać rozliczenie kaucji najmu.

Jak zdać mieszkanie, jeśli nie było protokołu przy wydaniu?

Brak protokołu zdawczo-odbiorczego utrudnia rozliczenie, ale nie oznacza automatycznie, że wynajmujący ma rację co do wszystkich uszkodzeń. Nadal obowiązują ogólne reguły dowodowe z art. 6 Kodeksu cywilnego – kto wywodzi skutki prawne z określonych faktów, powinien je udowodnić.

W praktyce warto:

• wykonać szczegółowe zdjęcia i nagranie lokalu przy wyprowadzce,
• spisać własny protokół zdania mieszkania z opisem stanu ścian, podłóg, sprzętów i liczników,
• zaprosić drugą stronę do odbioru lokalu na konkretny termin,
• jeżeli nikt się nie stawi – sporządzić jednostronny protokół w obecności świadka,
• zachować korespondencję dotyczącą wcześniejszych usterek,
• zebrać potwierdzenia przelewów czynszu i opłat.

Jeżeli przy zawarciu umowy właściciel wiedział o konkretnych usterkach, pomocne będą wiadomości SMS, e-maile, ogłoszenie najmu, zdjęcia z dnia wprowadzenia się, a nawet zeznania osób, które widziały lokal na początku najmu.

Czy trzeba płacić za uszkodzenia, które były wcześniej?

Nie, ale trzeba to umieć wykazać. Najemca odpowiada za pogorszenie rzeczy wykraczające poza normalne zużycie wynikające z prawidłowego używania. Wynika to z art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym po zakończeniu najmu najemca powinien zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, jednak nie ponosi odpowiedzialności za zużycie będące następstwem prawidłowego używania.

Jeżeli uszkodzenia istniały już wcześniej i właściciel o nich wiedział, nie powinny obciążać najemcy. Problem jest czysto dowodowy: bez protokołu początkowego łatwiej o spór. Dlatego warto przedstawić wszystkie dostępne dowody, że np. uszkodzone drzwi zamrażalnika czy gniazdko w łazience były wadliwe już przy objęciu lokalu.

Wynajmujący nie może też dowolnie zatrzymać całej kaucji bez rozliczenia. Powinien wykazać, jakie należności potrąca i z czego one wynikają. Jeżeli przedstawia kosztorys napraw, musi istnieć związek między tymi kosztami a odpowiedzialnością najemcy.

Zobacz również:

rozliczenie kaucji najmu

Co zrobić, gdy spadkobiercy nie chcą rozliczyć najmu?

Jeżeli po opróżnieniu lokalu i przekazaniu kluczy nie dojdzie do zwrotu kaucji, warto wysłać pisemne wezwanie do zapłaty. W wezwaniu należy wskazać:

• kwotę kaucji,
• datę opróżnienia lokalu,
• podstawę prawną żądania – art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów oraz art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego,
• termin zapłaty, np. 7 albo 14 dni,
• numer rachunku bankowego.

Jeżeli spadkobiercy odmawiają zapłaty albo nie reagują, pozostaje pozew o zapłatę. W sprawie przydadzą się: umowa najmu, dowód wpłaty kaucji, wypowiedzenie, dowody zdania lokalu, korespondencja o uszkodzeniach i wezwanie do zapłaty.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce zabezpieczyć swoje interesy po śmierci właściciela mieszkania.

FAQ

Czy mogę wypowiedzieć umowę, jeśli nie znam jeszcze formalnie spadkobierców?

Tak. Proszę złożyć wypowiedzenie osobie, która po śmierci właściciela pobiera czynsz lub zarządza lokalem, a dodatkowo wysłać je na ostatni znany adres właściciela. Najważniejsze jest udokumentowanie doręczenia.

Czy matka zmarłego może przyjąć wypowiedzenie?

Tak, jeżeli jest spadkobierczynią albo działa w imieniu spadkobierców i faktycznie prowadzi sprawy najmu. W razie wątpliwości warto w piśmie wskazać, że składa je Pani wobec spadkobierców zmarłego właściciela.

Ile czasu jest na zwrot kaucji?

Przy najmie lokalu mieszkalnego co do zasady miesiąc od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego – art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy brak protokołu oznacza, że przegram spór o kaucję?

Nie. Brak protokołu osłabia sytuację dowodową, ale można posługiwać się zdjęciami, wiadomościami, świadkami i własnym protokołem zdania lokalu.

Czy spadkobierca może zatrzymać kaucję bez uzasadnienia?

Nie powinien. Potrącenie z kaucji musi odpowiadać konkretnym należnościom wynajmującego i być możliwe do wykazania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733.

3. Dla porównania przy zmianie właściciela lokalu w drodze zbycia znaczenie ma także art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, ale nie jest to podstawa dziedziczenia po zmarłym wynajmującym.