Niepłacący najemca firmy – co może zrobić właściciel lokalu?

Najpierw trzeba rozdzielić trzy różne problemy

W opisanej sytuacji występują równolegle trzy odrębne kwestie: zaległy czynsz, dalsze zajmowanie lokalu po ustaniu umowy oraz koszty mediów. Każda z nich ma inną podstawę prawną i wymaga nieco innych działań.

Jeżeli chodzi o sam czynsz, podstawowy obowiązek najemcy wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Jeżeli termin płatności został określony w umowie, brak zapłaty oznacza opóźnienie i otwiera drogę do dochodzenia należności przed sądem.

Jeżeli zaś umowa wygasła albo została skutecznie wypowiedziana, były najemca nie ma już tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości. Wtedy właściciel może żądać wydania lokalu na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego oraz zapłaty za dalsze korzystanie z lokalu.

Zaległy czynsz i odsetki – co wolno dochodzić od spółki

Właściciel może żądać nie tylko zaległego czynszu, ale także odsetek ustawowych za opóźnienie. Podstawą jest art. 481 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, nawet gdyby nie poniósł szkody i nawet gdy opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności.

Jeżeli w umowie nie przewidziano odsetek umownych, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie według stopy wynikającej z art. 481 § 2 Kodeksu cywilnego. W pozwie warto więc precyzyjnie wskazać kwoty, terminy wymagalności poszczególnych rat czynszu i sposób liczenia odsetek.

Do pozwu najlepiej dołączyć: umowę najmu, aneksy, wezwania do zapłaty, potwierdzenia doręczeń, faktury lub rachunki, zestawienie zaległości, korespondencję z najemcą oraz dowody potwierdzające, że lokal został wydany spółce do używania.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego

W sprawach lokali użytkowych zasadnicze znaczenie ma sama treść umowy. Jeżeli umowa była zawarta na czas oznaczony, można ją wypowiedzieć tylko w wypadkach przewidzianych w umowie albo w przepisach szczególnych. Jeżeli była zawarta na czas nieoznaczony, zastosowanie mają terminy ustawowe z art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego, chyba że strony ustaliły inne terminy.

Przy zaległościach czynszowych trzeba też sprawdzić, czy umowa przewidywała dodatkową procedurę wezwania do zapłaty przed rozwiązaniem stosunku najmu. W praktyce przy sporze sądowym bardzo ważne jest wykazanie, że wypowiedzenie zostało złożone zgodnie z umową i prawidłowo doręczone spółce.

Jeżeli umowa już wygasła z upływem terminu, nie trzeba jej dodatkowo wypowiadać. Od następnego dnia po wygaśnięciu tytułu prawnego były najemca staje się posiadaczem bez tytułu prawnego.

Po wygaśnięciu umowy – wydanie lokalu i wynagrodzenie za bezumowne korzystanie

Jeżeli spółka nie wyprowadza się po wygaśnięciu umowy, właściciel może żądać wydania nieruchomości na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. To klasyczne roszczenie windykacyjne właściciela przeciwko osobie, która włada rzeczą bez skutecznego prawa.

Równolegle można dochodzić zapłaty za okres, w którym były najemca nadal zajmuje lokal. Podstawę stanowi art. 224 § 2 w zw. z art. 225 Kodeksu cywilnego. Posiadacz w złej wierze jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, a po ustaniu najmu i mimo wezwania do opuszczenia lokalu spółka co do zasady będzie traktowana właśnie jako posiadacz w złej wierze.

W praktyce sądy często przyjmują jako punkt odniesienia stawkę dotychczasowego czynszu, ale jeżeli rynkowa stawka za podobny lokal jest wyższa, można rozważyć dochodzenie wyższej kwoty. To zależy jednak od materiału dowodowego, np. ofert rynkowych, opinii biegłego lub porównywalnych umów.

Eksmisja z lokalu użytkowego – bez samowolki

Właściciel nie może samodzielnie usuwać spółki z lokalu, wymieniać zamków, wynosić jej rzeczy ani blokować dostępu tylko dlatego, że umowa się skończyła. Co do zasady odzyskanie lokalu powinno nastąpić w drodze wyroku, a następnie – jeżeli dłużnik dalej nie wyda nieruchomości – przez komornika na podstawie tytułu wykonawczego.

Przy lokalach użytkowych sytuacja właściciela jest jednak korzystniejsza niż przy lokalach mieszkalnych. Nie stosuje się tu mechanizmów ochronnych dotyczących lokalu socjalnego czy wstrzymania wykonania eksmisji z powodu szczególnej ochrony lokatorów. To oznacza, że droga prawna nadal jest konieczna, ale zwykle prostsza niż przy najmie mieszkalnym.

Jeżeli chcesz porównać podobny problem praktyczny dotyczący lokalu po zakończeniu najmu, zobacz także materiał o tym, gdy zasady wypowiedzenia umowy najmu stają się kluczowe dla rozliczeń między stronami.

Czy można odłączyć prąd lub gaz?

To najbardziej wrażliwy punkt całej sprawy. Odpowiedź zależy od kilku elementów stanu faktycznego: kto jest stroną umów z dostawcami, czy media są rozliczane odrębnie, czy umowa najmu nadal obowiązuje oraz czy odłączenie miałoby być wykonane przez właściciela samodzielnie, czy zgodnie z procedurą operatora i po ustaniu tytułu prawnego najemcy.

W czasie trwania umowy najmu samowolne odcinanie mediów jest działaniem bardzo ryzykownym. Przy lokalach mieszkalnych penalizuje to wprost art. 191 § 1a ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny. Przepis ten dotyczy lokalu mieszkalnego, ale także przy lokalu użytkowym samowolne działania mogą prowadzić do odpowiedzialności cywilnej, roszczeń z tytułu naruszenia posiadania, a nawet roszczeń odszkodowawczych za szkody w działalności przedsiębiorcy.

Po wygaśnięciu umowy sytuacja jest inna. Jeżeli to właściciel jest stroną umów z dostawcami, może co do zasady złożyć oświadczenie o ich rozwiązaniu lub wypowiedzeniu zgodnie z warunkami umowy z operatorem. Nie oznacza to jednak, że zawsze jest to rozwiązanie całkowicie bezsporne. Jeżeli były najemca nadal zajmuje lokal, może próbować twierdzić, że odłączenie miało na celu wymuszenie wyprowadzki. Dlatego takie działanie powinno być dobrze udokumentowane i oparte na zapisach umowy z dostawcą, a nie na fizycznej samowoli właściciela.

Bezpieczniejsze jest wysłanie do spółki pisma informującego, że umowa najmu wygasła, właściciel nie zgadza się na dalsze zajmowanie lokalu i z określoną datą kończy finansowanie mediów. Równolegle należy powiadomić dostawcę i wykonać wszystkie formalności, np. odczyt liczników, protokoły czy wymagane wypowiedzenie.

Odpowiedzialność zarządu spółki z o.o.

Jeżeli po uzyskaniu wyroku i skierowaniu sprawy do komornika okaże się, że egzekucja przeciwko spółce jest bezskuteczna, właściciel może rozważyć pozew przeciwko członkom zarządu. Podstawą jest art. 299 § 1 Kodeksu spółek handlowych, zgodnie z którym jeżeli egzekucja przeciwko spółce z o.o. okaże się bezskuteczna, członkowie zarządu odpowiadają solidarnie za jej zobowiązania.

W praktyce zwykle potrzebne jest wykazanie bezskuteczności egzekucji, np. postanowieniem komornika lub innym materiałem dowodowym pokazującym, że z majątku spółki nie udało się uzyskać zaspokojenia. Dopiero wtedy otwiera się realna droga do roszczeń wobec zarządu.

To istotne narzędzie nacisku, zwłaszcza gdy spółka formalnie istnieje, ale nie reguluje zobowiązań mimo prowadzenia działalności lub przerzucania majątku.

Jakie roszczenia można połączyć w praktyce

W zależności od etapu sprawy właściciel może dochodzić kilku świadczeń jednocześnie albo w osobnych postępowaniach. Najczęściej pojawiają się:

Podatki – czy trzeba płacić PIT od nieotrzymanego czynszu?

Jeżeli chodzi o najem prywatny opodatkowany ryczałtem, przychód co do zasady powstaje dopiero z chwilą faktycznego otrzymania pieniędzy albo postawienia ich do dyspozycji podatnika. Wynika to z art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

To oznacza, że od nieotrzymanego czynszu nie powinno się płacić ryczałtu tylko dlatego, że należność była wymagalna. Jeżeli podatek został zapłacony mimo braku wpływu, może powstać nadpłata, którą co do zasady można odzyskać przez korektę rozliczeń lub właściwe rozliczenie roczne – zależnie od konkretnego okresu i stanu rozliczeń.

Trzeba jednak odróżnić najem prywatny od najmu w ramach działalności gospodarczej, bo wtedy zasady podatkowe mogą wyglądać inaczej. Jeśli forma rozliczeń była mieszana albo nieruchomość była składnikiem majątku firmowego, warto zweryfikować to indywidualnie.

Praktyczny plan działania dla właściciela

W opisanym stanie faktycznym najbezpieczniejsza kolejność działań wygląda zwykle tak:

1. zebrać pełną dokumentację umowy, zaległości i korespondencji,
2. upewnić się, czy umowa wygasła albo została skutecznie wypowiedziana,
3. dochodzić zapłaty zaległego czynszu i odsetek,
4. po ustaniu umowy wezwać do wydania lokalu,
5. w razie braku reakcji wnieść pozew o wydanie lokalu i ewentualnie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie,
6. po uzyskaniu tytułu wykonawczego skierować sprawę do komornika,
7. jeżeli egzekucja wobec spółki okaże się bezskuteczna – rozważyć odpowiedzialność członków zarządu,
8. kwestię mediów prowadzić wyłącznie formalnie i zgodnie z umowami z dostawcami.

W sprawach związanych z lokalami komunalnymi mechanizmy ochrony bywają inne, dlatego dla porównania można zobaczyć materiał o tym, czym jest wstąpienie w najem komunalny.

FAQ

Czy właściciel może sam wymienić zamki po wygaśnięciu umowy?

Nie powinien. Nawet po ustaniu umowy odzyskanie lokalu powinno nastąpić zgodnie z prawem, czyli co do zasady po wyroku i w razie potrzeby z udziałem komornika. Samowolne działania mogą prowadzić do roszczeń odszkodowawczych.

Czy można żądać pieniędzy za okres po wygaśnięciu umowy?

Tak. Właściciel może dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu na podstawie art. 224 § 2 w zw. z art. 225 Kodeksu cywilnego, niezależnie od roszczenia o wydanie lokalu.

Czy odsetki należą się automatycznie?

Tak, jeżeli najemca spóźnia się z zapłatą świadczenia pieniężnego. Wynika to z art. 481 § 1 Kodeksu cywilnego. Trzeba je jednak prawidłowo wyliczyć i zgłosić w pozwie.

Czy po bezskutecznej egzekucji można pozwać zarząd spółki?

Tak, co do zasady na podstawie art. 299 § 1 Kodeksu spółek handlowych. Konieczne jest jednak wykazanie bezskuteczności egzekucji przeciwko samej spółce.

Czy trzeba płacić PIT od nieotrzymanego czynszu?

Przy najmie prywatnym opodatkowanym ryczałtem co do zasady nie, bo przychód powstaje przy faktycznym otrzymaniu pieniędzy. Jeżeli najem był rozliczany w innej formule, trzeba to sprawdzić indywidualnie.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych – Dz.U. 2000 nr 94 poz. 1037
3. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny – Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553
4. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – Dz.U. 1998 nr 144 poz. 930