Prawa autorskie do projektu domu a garaż i brama

Czy właściciel połowy domu może swobodnie postawić garaż lub zamontować bramę?

Nie zawsze. Samo prawo własności nieruchomości nie wyłącza ochrony projektu architektonicznego jako utworu. Zgodnie z art. 1 ust. 1 oraz art. 1 ust. 2 pkt 6 ustawy z 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych utworem może być także utwór architektoniczny, architektoniczno-urbanistyczny lub urbanistyczny.

Jeżeli więc wygląd zewnętrzny budynku stanowi element indywidualnej koncepcji architektonicznej, twórcy przysługują osobiste prawa autorskie, w tym prawo do nienaruszalności treści i formy utworu oraz jego rzetelnego wykorzystania na podstawie art. 16 pkt 3 ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych.

W praktyce oznacza to, że ingerencja w elewację, bryłę, układ otworów, kolorystykę albo elementy wpływające na odbiór całego obiektu może wymagać zgody autora projektu, jeżeli taka ochrona rzeczywiście dotyczy danego rozwiązania i nie została skutecznie ograniczona w umowie.

Dotyczy to często także garażu, wiaty, zadaszenia, nowego ogrodzenia z bramą, zabudowy tarasu czy trwałych zmian na elewacji. Ostateczna ocena zależy jednak od konkretnego stanu faktycznego: treści umowy, zakresu praw nabytych przez dewelopera, rodzaju planowanej zmiany i tego, czy modyfikacja rzeczywiście ingeruje w chronione elementy projektu.

Dlaczego deweloper powołuje się na prawa autorskie?

Zwykle dlatego, że sam nie jest twórcą projektu, lecz korzysta z niego na podstawie umowy zawartej z architektem. To, czy deweloper może dalej zezwalać nabywcom na zmiany, zależy od treści tej umowy i od tego, czy nabył odpowiednie autorskie prawa majątkowe albo upoważnienie do wykonywania praw zależnych.

Na podstawie art. 17 ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych twórcy co do zasady przysługuje wyłączne prawo do korzystania z utworu i rozporządzania nim na wszystkich polach eksploatacji. Z kolei art. 2 ust. 1 tej ustawy stanowi, że opracowanie cudzego utworu, w szczególności przeróbka lub adaptacja, wymaga zezwolenia twórcy utworu pierwotnego, chyba że autorskie prawa majątkowe do utworu pierwotnego wygasły.

W odniesieniu do projektu budowlanego i architektonicznego często spór dotyczy tego, czy konkretna ingerencja jest jeszcze zwykłym korzystaniem z nieruchomości, czy już przeróbką albo naruszeniem integralności utworu. Z tego powodu sama ogólna informacja od dewelopera, że „nie wolno nic zmieniać”, nie jest wystarczająca do oceny sytuacji.

Czy taki zakaz w umowie zawsze jest skuteczny?

Nie. Jeżeli kupującym jest konsument, postanowienia umowy podlegają kontroli na podstawie art. 385¹ § 1 Kodeksu cywilnego. Niedozwolone są postanowienia nieuzgodnione indywidualnie, które kształtują prawa i obowiązki konsumenta sprzecznie z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy.

Nieprecyzyjny zapis, który bardzo szeroko zakazuje wszelkich zmian „w wyglądzie zewnętrznym”, bez jasnego określenia zakresu ograniczenia, może być oceniony jako abuzywny. Szczególnie wtedy, gdy konsument nie ma realnej możliwości ustalenia, jakie działania są zakazane, kto wydaje zgodę, w jakim terminie i według jakich kryteriów.

Trzeba jednak odróżnić dwie rzeczy:

• samą ochronę prawnoautorską projektu, która może istnieć niezależnie od umowy z nabywcą,
• wadliwy sposób sformułowania obowiązków kupującego w umowie konsumenckiej.

Nawet jeśli klauzula umowna okaże się niewiążąca, nie oznacza to automatycznie pełnej swobody ingerowania w budynek. Nadal trzeba ocenić, czy planowana zmiana nie naruszy praw autora projektu albo przepisów budowlanych.

Garaż i brama: prawa autorskie to nie wszystko

Nawet jeśli uzyskasz zgodę autora projektu albo okaże się, że nie jest ona potrzebna, trzeba jeszcze sprawdzić przepisy budowlane i planistyczne.

Kluczowe są w szczególności:

• ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane,
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzja o warunkach zabudowy,
• przepisy techniczno-budowlane, w tym rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,
• w przypadku domu dwulokalowego także stosunki własnościowe i ewentualna współwłasność części wspólnych.

To oznacza, że przed rozpoczęciem inwestycji trzeba równolegle odpowiedzieć na cztery pytania:

Kiedy potrzebne jest pozwolenie albo zgłoszenie?

To zależy od parametrów planowanego obiektu i rodzaju robót. Katalog robót niewymagających decyzji o pozwoleniu na budowę zawiera art. 29 ustawy – Prawo budowlane, a zasady zgłoszenia określa art. 30 tej ustawy.

Przepisy te są często nowelizowane, dlatego przed inwestycją trzeba sprawdzić ich aktualne brzmienie dla konkretnego zamierzenia. W praktyce znaczenie mają m.in. powierzchnia zabudowy, liczba obiektów na działce, sposób posadowienia, usytuowanie względem granic oraz to, czy planowana budowa stanowi odrębny obiekt, czy rozbudowę istniejącego budynku.

Nie warto opierać się wyłącznie na potocznej informacji, że „garaż do określonego metrażu jest bez formalności”. W wielu sprawach diabeł tkwi w szczegółach technicznych i miejscowym planie.

Jeśli budynek ma dwóch właścicieli, znaczenie ma też współwłasność

W domu dwulokalowym problemem bywa nie tylko zgoda architekta, ale też relacje między właścicielami. Jeżeli planowany garaż lub brama ma stanąć na części gruntu objętej współwłasnością albo ingerować w element wspólny, zastosowanie mogą mieć art. 199 i art. 201 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli zgody brak, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Jeżeli więc garaż, wiata albo nowa brama ma wpływać na wspólny wjazd, ogrodzenie, elewację lub zagospodarowanie wspólnej działki, trzeba ocenić również ten aspekt.

Co zrobić praktycznie przed rozpoczęciem prac?

1. Przeczytaj dokładnie akt notarialny, umowę deweloperską i ewentualne załączniki projektowe.
2. Ustal, czy zakaz dotyczy wszystkich zmian, czy tylko elewacji i konkretnych elementów zewnętrznych.
3. Zażądaj od dewelopera wskazania podstawy ograniczenia: czy działa w imieniu autora, czy tylko informuje o ochronie projektu.
4. Poproś o pisemne stanowisko co do konkretnej planowanej zmiany, najlepiej z rysunkiem lub projektem.
5. Sprawdź miejscowy plan, warunki techniczne i wymogi Prawa budowlanego.
6. Jeżeli nieruchomość obejmuje współwłasność części wspólnych, uzyskaj potrzebne zgody drugiego właściciela.

Pisemny wniosek o akceptację konkretnego rozwiązania jest bezpieczniejszy niż ogólne pytanie mailowe. Ułatwia też później wykazanie, czy odmowa była merytoryczna, czy arbitralna.

Zobacz również:

• Źle zamontowane parapety – jak dochodzić naprawy szkody

Czy można podważyć taki zapis umowy?

Tak, ale sposób działania zależy od celu.

Jeżeli chcesz przede wszystkim uniknąć ryzyka sporu przed budową, najlepiej najpierw wezwać dewelopera do wyjaśnienia zakresu ograniczenia i wskazać, że postanowienie może być niewiążące na podstawie art. 385¹ § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli przedsiębiorca podtrzymuje stanowisko, możliwe są w szczególności:

• spór o ustalenie, że dane postanowienie nie wiąże konsumenta na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego, gdy istnieje interes prawny w takim ustaleniu,
• zawiadomienie Prezesa UOKiK o stosowaniu postanowień mogących naruszać zbiorowe interesy konsumentów,
• obrona w ewentualnym procesie wytoczonym przez dewelopera lub autora projektu.

Warto przy tym pamiętać, że obecny model kontroli abuzywności nie działa już tak jak dawniej przez odrębne „powództwo o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone” prowadzące do wpisu do rejestru w starym trybie. W praktyce konsument najczęściej podnosi abuzywność w sporze indywidualnym, a Prezes UOKiK może prowadzić postępowanie administracyjne wobec przedsiębiorcy.

Czy deweloper może samodzielnie zakazać zmian, jeśli autorem jest architekt?

Nie powinien opierać zakazu wyłącznie na własnym uznaniu. Jeżeli deweloper twierdzi, że działa z uwagi na prawa autora projektu, powinien móc wskazać realną podstawę tego ograniczenia. W przeciwnym razie nabywca ma prawo kwestionować zarówno zakres zakazu, jak i sposób jego sformułowania.

W dodatku zgoda „dewelopera” i zgoda „autora projektu” to nie zawsze to samo. Jeżeli umowa wymaga akceptacji autora, a deweloper nie ma umocowania do udzielania jej w jego imieniu, uzyskanie samej zgody dewelopera może nie wystarczyć.

Jakie ryzyko grozi przy samowolnym wykonaniu zmian?

Ryzyko jest podwójne.

• Cywilne: autor projektu albo inny uprawniony może powoływać się na naruszenie autorskich praw osobistych lub majątkowych. Roszczenia mogą opierać się m.in. na art. 78 ust. 1 oraz art. 79 ust. 1 ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych.
• Administracyjne: jeśli roboty naruszają Prawo budowlane, mogą pojawić się konsekwencje przewidziane w tej ustawie, w tym obowiązek legalizacji, wstrzymanie robót albo nakaz rozbiórki zależnie od rodzaju naruszenia i etapu sprawy.

Dlatego praktycznie najgorszym rozwiązaniem jest rozpoczęcie inwestycji „na próbę”, bez oceny umowy i formalności.

FAQ

Czy architekt zawsze ma prawa autorskie do projektu domu?

Jeżeli projekt ma cechy utworu w rozumieniu art. 1 ust. 1 ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych, tak. Zakres dalszego korzystania z projektu zależy jednak od umów dotyczących autorskich praw majątkowych i zezwoleń na opracowania.

Czy jako właściciel mogę zmienić elewację bez niczyjej zgody?

Nie zawsze. Oprócz prawa własności trzeba ocenić ochronę projektu, treść umowy, przepisy Prawa budowlanego oraz ewentualną współwłasność części wspólnych.

Czy miejscowy plan wystarczy, żeby wybudować garaż?

Nie. Miejscowy plan mówi, czy dana zabudowa jest co do zasady dopuszczalna, ale nie zastępuje wymogów z ustawy – Prawo budowlane ani nie wyłącza ewentualnych praw autorskich do projektu budynku.

Czy niejasny zakaz zmian w umowie konsumenckiej może być nieważny?

Może być niewiążący wobec konsumenta jako klauzula abuzywna na podstawie art. 385¹ § 1 Kodeksu cywilnego. Nie działa to jednak automatycznie jako zgoda na każdą przebudowę.

Czy najpierw pytać dewelopera czy architekta?

Najbezpieczniej zacząć od pisemnego wezwania do dewelopera o wskazanie podstawy ograniczenia i podmiotu uprawnionego do udzielenia zgody. Dopiero wtedy widać, czy potrzebny jest bezpośredni kontakt z autorem projektu.

Źródła

• art. 1 ust. 1, art. 1 ust. 2 pkt 6, art. 2 ust. 1, art. 16 pkt 3, art. 17, art. 78 ust. 1, art. 79 ust. 1 ustawy z 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych
• art. 385¹ § 1, art. 199, art. 201 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 29 i art. 30 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
• art. 189 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
• rejestr klauzul niedozwolonych UOKiK: https://rejestr.uokik.gov.pl/wyszukiwanie.php?details=7424#details