Ulga mieszkaniowa przy sprzedaży mieszkania i umowie deweloperskiej

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat – kiedy powstaje podatek?

Jeżeli mieszkanie zostało nabyte w drodze darowizny, a następnie sprzedane przed upływem 5 lat, trzeba w pierwszej kolejności sprawdzić termin z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten stanowi, że źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

To oznacza, że przy darowiźnie otrzymanej w 2016 r. 5-letni termin liczy się od końca 2016 r. Sprzedaż dokonana do 31 grudnia 2021 r. włącznie mieściła się jeszcze w okresie opodatkowania. Sprzedaż od 1 stycznia 2022 r. nie podlegałaby już temu podatkowi z tego tytułu.

Przy wydatkach na nowy lokal ulga mieszkaniowa po sprzedaży mieszkania zależy od dochowania trzyletniego terminu i zakwalifikowania wydatków jako własnych celów mieszkaniowych. Podatek wynosi 19% dochodu zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o PIT. Dochód ustala się jako różnicę między przychodem ze sprzedaży a kosztami ustalonymi według zasad z art. 22 ust. 6d i 6e ustawy o PIT. Przy nieruchomości nabytej w darowiźnie koszty bywają ograniczone, dlatego w praktyce ulga mieszkaniowa często ma kluczowe znaczenie.

Na czym polega ulga mieszkaniowa?

Zwolnienie wynika z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w takiej części, w jakiej przychód ze sprzedaży został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Przepis nie zwalnia automatycznie całej sprzedaży. Zwolnienie obejmuje tylko tę część dochodu, która odpowiada proporcji wydatkowanego przychodu na własne cele mieszkaniowe do całego przychodu ze sprzedaży. Jeżeli więc podatnik wyda tylko część środków, ulga będzie częściowa.

Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe określa art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. W praktyce najczęściej chodzi o:

• nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu – art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o PIT,
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. b ustawy o PIT,
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego – art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c ustawy o PIT,
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę albo remont własnego budynku lub lokalu – art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT,
• spłatę kredytu lub pożyczki wraz z odsetkami, zaciągniętych przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 – art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a-c ustawy o PIT.

Czy umowa deweloperska wystarczy do skorzystania z ulgi?

To najważniejsza kwestia w podobnych sprawach. Sama umowa deweloperska nie przenosi własności lokalu. Zgodnie z art. 3 pkt 5 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do ustanowienia lub przeniesienia prawa na nabywcę w przyszłości, a nabywcę do spełnienia świadczenia pieniężnego. Własność przechodzi dopiero na podstawie odrębnej umowy przenoszącej własność zawartej w formie aktu notarialnego.

W orzecznictwie i praktyce podatkowej utrwalił się pogląd, że przy wydatkach na nabycie lokalu od dewelopera dla pełnego bezpieczeństwa podatkowego nie wystarcza samo podpisanie umowy deweloperskiej i wpłacenie środków w terminie 3 lat. Istotne jest także to, aby w tym terminie doszło do skutecznego nabycia własności lokalu, jeżeli podatnik powołuje się na wydatek z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o PIT.

Takie podejście potwierdza m.in. uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 lutego 2020 r., sygn. II FPS 4/19, w której wskazano, że zawarcie samej umowy deweloperskiej nie jest równoznaczne z nabyciem własności nieruchomości dla celów ulgi mieszkaniowej. W konsekwencji, jeżeli przeniesienie własności nastąpi dopiero po upływie 3-letniego terminu, fiskus może odmówić prawa do zwolnienia w zakresie wydatku na nabycie lokalu.

W podobnych stanach faktycznych trzeba więc bardzo dokładnie sprawdzić daty: sprzedaży dotychczasowego mieszkania, wpłat do dewelopera oraz aktu notarialnego przenoszącego własność.

Czy można skorzystać z ulgi przez spłatę kredytu hipotecznego?

Tak, ale tylko po spełnieniu warunków ustawowych. Art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT pozwala zaliczyć do własnych celów mieszkaniowych spłatę kredytu wraz z odsetkami, jeśli kredyt został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży i był przeznaczony na cele mieszkaniowe wskazane w ustawie.

W praktyce oznacza to, że środki ze sprzedaży mieszkania można przeznaczyć np. na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wcześniej na zakup nowego mieszkania od dewelopera. Nie ma natomiast podstaw do ulgi, jeśli kredyt został zaciągnięty dopiero po sprzedaży albo jeśli jego cel nie był mieszkaniowy w rozumieniu art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

Trzeba też pamiętać o art. 21 ust. 30 ustawy o PIT, który wyłącza podwójne korzystanie z preferencji podatkowych w odniesieniu do tych samych wydatków. Dlatego sposób finansowania i rozliczenia powinien być spójny oraz dobrze udokumentowany.

Jak to wygląda w opisanej sytuacji?

Jeżeli podatnik najpierw zawarł umowę deweloperską i zaciągnął kredyt hipoteczny na nowe mieszkanie, a dopiero potem sprzedał mieszkanie otrzymane wcześniej w darowiźnie, to zasadniczo istnieją dwie możliwe podstawy do ulgi mieszkaniowej:

1. wydatkowanie przychodu na nabycie nowego lokalu – pod warunkiem że w terminie 3 lat od końca roku sprzedaży dojdzie do przeniesienia własności na podstawie aktu notarialnego,
2. wydatkowanie przychodu na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami – jeżeli kredyt spełnia warunki z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT.

Jeżeli więc środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przed sprzedażą na zakup tego nowego mieszkania, co do zasady może to dawać podstawę do ulgi mieszkaniowej. To rozwiązanie bywa szczególnie istotne wtedy, gdy pojawiają się wątpliwości, czy sama konstrukcja umowy deweloperskiej i terminy przeniesienia własności pozwolą obronić ulgę wyłącznie jako wydatek na nabycie lokalu.

W takim wariancie trzeba zachować dokumenty potwierdzające:

• datę nabycia sprzedawanego mieszkania,
• datę sprzedaży,
• umowę kredytową i cel kredytu,
• harmonogram i potwierdzenia spłat kredytu,
• umowę deweloperską i akt przeniesienia własności, jeśli został zawarty.

Termin 3 lat – jak go liczyć?

Termin określony w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT liczy się od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. To bardzo ważne, bo nie biegnie on od dnia zawarcia aktu sprzedaży.

Przykładowo: jeśli sprzedaż mieszkania nastąpiła 10 czerwca 2025 r., termin na wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe upływa 31 grudnia 2028 r.

Po sprzedaży należy też złożyć zeznanie PIT-39 za rok, w którym nastąpiło odpłatne zbycie – art. 30e ust. 4 i art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o PIT. W zeznaniu wykazuje się przychód, koszty, dochód i zamiar skorzystania z ulgi. Jeżeli później okaże się, że warunki ulgi nie zostały spełnione, trzeba skorygować rozliczenie i dopłacić podatek wraz z odsetkami.

Kiedy ulga może zostać zakwestionowana?

Najczęstsze problemy pojawiają się wtedy, gdy:

• przeniesienie własności od dewelopera następuje po upływie ustawowego terminu,
• sprzedażowe środki nie zostały faktycznie przeznaczone na własny cel mieszkaniowy podatnika,
• kredyt został zaciągnięty po sprzedaży, a nie przed nią,
• środki zostały wydane tylko częściowo, a podatnik błędnie uznał, że zwolnienie obejmuje całość dochodu,
• brakuje dowodów przeznaczenia pieniędzy na spłatę kredytu lub na zakup lokalu.

W sprawach deweloperskich duże znaczenie ma również to, czy lokal rzeczywiście ma służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Ocena ta zależy od stanu faktycznego. Jeżeli lokal od początku miał być przeznaczony wyłącznie na wynajem albo dla innej osoby, urząd może badać, czy rzeczywiście był to własny cel mieszkaniowy w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Jeżeli własny cel mieszkaniowy ma być realizowany na nieruchomości związanej także z partnerem, warto sprawdzić skutki dodania partnera jako współwłaściciela działki dla podatku i ulgi mieszkaniowej.

Praktyczny wniosek

W opisanym typie sprawy najbezpieczniejsze jest przyjęcie, że samo podpisanie umowy deweloperskiej i wpłaty na rachunek dewelopera nie dają jeszcze pełnej gwarancji ulgi. Dla bezpieczeństwa należy dopilnować, aby:

1. sprzedaż starego mieszkania została prawidłowo wykazana w PIT-39,
2. przychód został wydatkowany w terminie 3 lat od końca roku sprzedaży,
3. jeżeli podatnik opiera ulgę na zakupie od dewelopera – w tym terminie doszło do przeniesienia własności,
4. jeżeli podatnik opiera ulgę na spłacie kredytu – kredyt był zaciągnięty przed sprzedażą i służył własnym celom mieszkaniowym.

FAQ

Czy sama umowa deweloperska daje prawo do ulgi mieszkaniowej?

Nie daje pełnego bezpieczeństwa. Sama umowa deweloperska nie przenosi własności. Dla ulgi mieszkaniowej istotne jest, aby w ustawowym terminie doszło do nabycia lokalu albo aby środki zostały wydane w inny sposób mieszczący się w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, np. na spłatę wcześniejszego kredytu mieszkaniowego.

Czy pieniądze ze sprzedaży można przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego?

Tak, jeśli kredyt został zaciągnięty przed sprzedażą i służył własnemu celowi mieszkaniowemu podatnika. Podstawę stanowi art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT.

Ile jest czasu na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej?

3 lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości – art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Czy trzeba złożyć PIT-39, jeśli planuję ulgę mieszkaniową?

Tak. Zeznanie PIT-39 składa się za rok, w którym nastąpiła sprzedaż. W zeznaniu wykazuje się także zamiar skorzystania ze zwolnienia.

Co jeśli nie uda się spełnić warunków ulgi?

Wtedy trzeba skorygować rozliczenie i zapłacić należny podatek wraz z odsetkami. Dotyczy to np. sytuacji, gdy nie dojdzie do nabycia lokalu w wymaganym terminie albo środki nie zostaną wydane zgodnie z ustawą.

Źródła

• art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25, art. 21 ust. 30, art. 22 ust. 6d-6e, art. 30e, art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• art. 3 pkt 5 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym,
• uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 lutego 2020 r., II FPS 4/19.