Jak uniknąć podatku przy sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat?

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat – kiedy powstaje podatek?

Jeżeli rodzice sprzedadzą mieszkanie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyli, to co do zasady powstanie przychód z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W takim przypadku dochód jest opodatkowany 19% podatkiem na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochodem jest różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania, ustalanymi według art. 22 ust. 6c i 6d tej ustawy, czyli przede wszystkim udokumentowanymi kosztami nabycia i nakładami zwiększającymi wartość lokalu.

Pięcioletni termin liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie. Jeżeli więc nabycie nastąpiło np. w 2024 r., sprzedaż bez podatku będzie co do zasady możliwa dopiero od 1 stycznia 2030 r.

Znaczenie ma też dokładny sposób nabycia lokalu: wykup ze spółdzielni, darowizna, spadek, dział spadku czy zniesienie współwłasności mogą dawać odmienne skutki podatkowe. Dlatego przy bardziej złożonym stanie faktycznym trzeba przeanalizować dokument nabycia i daty poszczególnych czynności.

Czy da się legalnie nie zapłacić podatku?

Tak, ale nie przez samą zmianę formalną właściciela czy „obejście” transakcji. Najważniejszą podstawą zwolnienia jest art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem wolny od podatku jest dochód ze sprzedaży w takiej części, w jakiej przychód ze sprzedaży został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Obecnie przychód trzeba przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. To ważna aktualizacja – dawny termin 2-letni nie obowiązuje.

Warunkiem praktycznym jest również złożenie zeznania PIT-39 za rok sprzedaży, zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i prawidłowe wykazanie w nim przychodu, kosztów oraz zamiaru skorzystania ze zwolnienia albo wysokości dochodu zwolnionego.

Jeżeli podatnik zadeklaruje ulgę, a później nie wyda środków zgodnie z ustawą, musi złożyć korektę PIT-39 i dopłacić podatek z odsetkami za zwłokę.

Czy można „dopisać” rodziców do księgi wieczystej domu dziecka?

Nie. Nie da się po prostu „dopisać” kogoś do księgi wieczystej bez skutecznej podstawy nabycia prawa własności lub współwłasności. Wpis w księdze wieczystej ma charakter deklaratywny albo konstytutywny zależnie od rodzaju prawa, ale zawsze musi wynikać z określonego zdarzenia prawnego, np. umowy sprzedaży, darowizny, działu spadku albo orzeczenia sądu.

Podstawą rozporządzania własnością jest art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, a wpis prawa własności do księgi wieczystej następuje na podstawie dokumentu stanowiącego podstawę wpisu zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Samo zamieszkanie rodziców w domu dziecka lub faktyczne dokładanie się do rat kredytu nie czyni ich współwłaścicielami i nie daje automatycznie prawa do ulgi mieszkaniowej.

Zobacz również:

sprzedaż przed 5 latami

Czy spłata kredytu na dom dziecka pozwala skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Co do zasady ulga obejmuje spłatę kredytu tylko wtedy, gdy spełnione są warunki z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Chodzi o kredyt lub pożyczkę:

• zaciągnięte przez podatnika,
• przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży,
• na cele mieszkaniowe wskazane w ustawie.

To oznacza, że rodzice nie skorzystają z ulgi tylko dlatego, że przeznaczą pieniądze na spłatę kredytu zaciągniętego przez Państwa. Taki wydatek zasadniczo nie jest ich własnym celem mieszkaniowym w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

W praktyce możliwość skorzystania ze zwolnienia może pojawić się dopiero wtedy, gdy rodzice rzeczywiście nabędą udział we własności domu lub lokalu i środki ze sprzedaży wydadzą na własny udział mieszkaniowy albo na własny kredyt mieszkaniowy spełniający wymogi ustawy. Każdy taki wariant wymaga jednak ostrożnego zaplanowania i analizy skutków cywilnych oraz podatkowych.

Jakie wydatki mieszczą się w uldze mieszkaniowej?

Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe wynika z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Należą do nich w szczególności:

• nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego albo udziału w nich,
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego albo udziału w tym prawie,
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
• budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku albo lokalu mieszkalnego,
• adaptacja budynku lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne,
• spłata własnego kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami – przy spełnieniu warunków ustawowych.

Nie każdy wydatek związany z mieszkaniem daje prawo do zwolnienia. Kluczowe jest, aby miał związek z własnym celem mieszkaniowym podatnika, a nie z poprawą sytuacji mieszkaniowej innych osób.

Jeżeli mają Państwo wątpliwości, jakie konkretnie płatności można rozliczyć, pomocny może być także materiał o tym, jaki jest katalog wydatków objętych ulgą.

Umowa dożywocia albo darowizna – czy to rozwiązuje problem?

Nie automatycznie. Przeniesienie mieszkania na dziecko w drodze darowizny albo umowy dożywocia nie usuwa samo przez się skutków podatkowych po stronie zbywcy ani późniejszego nabywcy.

Umowa dożywocia jest uregulowana w art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego. Polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania. Dla celów podatku dochodowego orzecznictwo i praktyka podatkowa pokazują, że taka czynność może rodzić skutki podatkowe zależne od konkretnego stanu faktycznego oraz aktualnej linii interpretacyjnej.

Z kolei jeżeli dziecko otrzyma lokal w darowiźnie i będzie chciało go szybko sprzedać, to dla niego własny 5-letni termin będzie co do zasady liczony od końca roku, w którym ono nabyło nieruchomość w drodze darowizny – chyba że zastosowanie ma szczególny przepis dotyczący nabycia w spadku, a nie w darowiźnie. Sama darowizna nie „przenosi” więc dawnego terminu posiadania darczyńcy.

Jeżeli sprzedaż ma nastąpić po wcześniejszej darowiźnie, warto porównać zasady z materiałem o sytuacji, gdy następuje ulga przy kilku nieruchomościach, bo liczba posiadanych lokali sama w sobie nie wyklucza zwolnienia, ale wymaga dobrego uzasadnienia własnego celu mieszkaniowego.

Czy najlepszym rozwiązaniem może być sprzedaż udziału w domu rodziców?

W wielu przypadkach taki wariant bywa bezpieczniejszy niż próba finansowania cudzego kredytu. Jeżeli rodzice rzeczywiście kupią udział w domu lub lokalu, w którym mają mieszkać, to wydatek może odpowiadać ich własnemu celowi mieszkaniowemu z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o PIT.

Nie wystarczy jednak sama konstrukcja „na papierze”. Organy podatkowe badają, czy podatnik rzeczywiście realizował własny cel mieszkaniowy, a nie wyłącznie chciał uzyskać zwolnienie. Znaczenie mogą mieć m.in. sposób korzystania z nieruchomości, miejsce zamieszkania, ponoszenie kosztów utrzymania i cel ekonomiczny transakcji.

Jeżeli dom jest obciążony kredytem, trzeba osobno ocenić relacje z bankiem, zgodę na zbycie udziału, wpływ na hipotekę oraz konsekwencje cywilne między członkami rodziny.

Jak rozliczyć sprzedaż przed upływem 5 lat?

Po sprzedaży należy złożyć PIT-39 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło odpłatne zbycie – zgodnie z art. 45 ust. 1 i ust. 1a pkt 3 ustawy o PIT.

W zeznaniu wykazuje się:

• przychód ze sprzedaży,
• koszty nabycia i nakłady,
• dochód do opodatkowania albo dochód zwolniony,
• w razie korzystania z ulgi – kwotę przychodu przeznaczoną na własne cele mieszkaniowe.

Jeżeli tylko część przychodu zostanie wydana na cele mieszkaniowe, zwolnienie obejmie tylko odpowiednią część dochodu. Nie zawsze więc ulga oznacza pełne zwolnienie z podatku.

FAQ

Czy sprzedaż mieszkania po 5 latach zawsze jest bez podatku?

Co do zasady tak, jeżeli sprzedaż nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i 5 lat minęło od końca roku nabycia zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Czy rodzice mogą uniknąć podatku, jeśli zamieszkają u dzieci?

Samo zamieszkanie u dzieci nie wystarcza. Potrzebne jest wydatkowanie przychodu na własny cel mieszkaniowy wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

Czy spłata kredytu na dom należący do dziecka daje ulgę?

Zwykle nie, jeśli kredyt został zaciągnięty przez dziecko, a nie przez sprzedającego podatnika przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży.

Czy można skorzystać z ulgi tylko częściowo?

Tak. Jeżeli tylko część przychodu zostanie wydana na własne cele mieszkaniowe, zwolniona będzie odpowiednia część dochodu zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Jaki formularz trzeba złożyć po sprzedaży?

Należy złożyć PIT-39 za rok sprzedaży, do 30 kwietnia następnego roku podatkowego.

Źródła

• art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25-30, art. 22 ust. 6c-6e, art. 30e, art. 45 ust. 1 i ust. 1a pkt 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• art. 155 § 1 oraz art. 908 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 31 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece