Przedawnienie zaległego czynszu za mieszkanie

Kiedy przedawnia się roszczenie o zapłatę czynszu?

Przy zaległościach najemcy trzeba ustalić, jak prowadzić odzyskanie zaległego czynszu, zwłaszcza gdy zmienił się najemca, doszło do jego śmierci albo powstał spór o wysokość należności. Roszczenie o zapłatę czynszu najmu jest roszczeniem o świadczenie okresowe. Wynika to z charakteru czynszu, który jest płatny cyklicznie, zwykle co miesiąc. Zgodnie z art. 118 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny roszczenia o świadczenia okresowe przedawniają się z upływem 3 lat.

Każda miesięczna rata czynszu przedawnia się osobno. Początek biegu przedawnienia wyznacza art. 120 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym bieg terminu rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne. Jeżeli czynsz miał być zapłacony do 10. dnia miesiąca, roszczenie za ten miesiąc staje się wymagalne zasadniczo 11. dnia miesiąca.

Po zmianach w art. 118 Kodeksu cywilnego trzeba pamiętać o dodatkowej zasadzie: jeżeli termin przedawnienia wynosi co najmniej 2 lata, koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego. Dlatego przy czynszu najmu nie wystarczy odliczyć dokładnie 3 lat od daty wymagalności. W praktyce roszczenie o czynsz wymagalny w 2022 r. przedawni się co do zasady z końcem 2025 r., a roszczenie wymagalne w 2023 r. z końcem 2026 r.

Czy gmina może żądać zapłaty przedawnionego czynszu?

Przedawnienie nie powoduje, że dług automatycznie znika. Zgodnie z art. 117 § 2 Kodeksu cywilnego po upływie terminu przedawnienia osoba, przeciwko której przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia. Zrzeczenie się zarzutu przedawnienia przed upływem terminu jest nieważne na podstawie art. 117 § 2 zdanie drugie Kodeksu cywilnego.

Oznacza to, że gmina może wysłać wezwanie do zapłaty obejmujące także starsze należności, ale w razie sporu najemca może powołać się na przedawnienie. Jeżeli najemca występuje jako konsument, bardzo ważny jest art. 117 § 2^1 Kodeksu cywilnego: po upływie terminu przedawnienia nie można domagać się zaspokojenia roszczenia przysługującego przeciwko konsumentowi. W sprawie sądowej sąd powinien więc co do zasady uwzględnić przedawnienie z urzędu.

Od tej zasady istnieje wyjątek. Na podstawie art. 117^1 § 1 Kodeksu cywilnego sąd może, w wyjątkowych przypadkach i po rozważeniu interesów stron, nie uwzględnić upływu terminu przedawnienia roszczenia przeciwko konsumentowi, jeżeli wymagają tego względy słuszności. Zgodnie z art. 117^1 § 2 Kodeksu cywilnego sąd bierze pod uwagę w szczególności długość terminu przedawnienia, długość okresu od upływu terminu do dochodzenia roszczenia oraz charakter okoliczności, które spowodowały opóźnienie wierzyciela.

Co zrobić po otrzymaniu wezwania do zapłaty z gminy?

Po otrzymaniu wezwania warto najpierw sprawdzić, jakiego okresu dotyczy zadłużenie. Gmina, jako wierzyciel, powinna wykazać podstawę i wysokość roszczenia. Ogólna reguła ciężaru dowodu wynika z art. 6 Kodeksu cywilnego: ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.

Najemca powinien zażądać rozliczenia kartoteki lokalu: miesięcy objętych zadłużeniem, terminów płatności, naliczonych odsetek, sposobu zaliczania wpłat oraz ewentualnych kosztów. Odsetki za opóźnienie również przedawniają się jako świadczenia okresowe w terminie 3 lat na podstawie art. 118 Kodeksu cywilnego, przy czym ich los jest zwykle powiązany z konkretną należnością główną.

Jeżeli część długu jest przedawniona, w odpowiedzi do gminy można wskazać, że w zakresie roszczeń przedawnionych najemca korzysta z uprawnienia przewidzianego w art. 117 § 2 Kodeksu cywilnego. W przypadku konsumenta warto dodatkowo powołać art. 117 § 2^1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli część długu nie jest przedawniona, należy rozważyć zapłatę albo pisemny wniosek o raty.

Zaliczanie wpłat na czynsz bieżący i zaległy

Przy zadłużeniu czynszowym bardzo ważne jest oznaczanie przelewów. Zgodnie z art. 451 § 1 Kodeksu cywilnego dłużnik mający względem tego samego wierzyciela kilka długów tego samego rodzaju może przy spełnieniu świadczenia wskazać, który dług chce zaspokoić. W praktyce w tytule przelewu warto wpisywać np. „czynsz za lipiec 2026 r.”.

Jeżeli najemca nie wskaże, na jaki dług dokonuje wpłaty, wierzyciel może zaliczyć ją w sposób przewidziany w art. 451 § 2 Kodeksu cywilnego, a gdy żadna ze stron nie dokona skutecznego wskazania, zastosowanie ma art. 451 § 3 Kodeksu cywilnego, czyli zaliczenie przede wszystkim na dług najdawniej wymagalny. To może powodować, że lokator płaci regularnie, ale w kartotece nadal powstają zaległości bieżące.

Czy zapłata przedawnionego czynszu podlega zwrotowi?

Jeżeli najemca dobrowolnie zapłaci przedawniony dług, co do zasady nie może żądać zwrotu tylko dlatego, że roszczenie było przedawnione. Wynika to z art. 411 pkt 3 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym nie można żądać zwrotu świadczenia, jeżeli zostało spełnione w celu zadośćuczynienia przedawnionemu roszczeniu.

Ostrożności wymagają także ugody, oświadczenia o uznaniu długu i wnioski o rozłożenie całej kwoty na raty. Zgodnie z art. 123 § 1 pkt 2 Kodeksu cywilnego bieg przedawnienia przerywa się przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje. Po każdym przerwaniu przedawnienia biegnie ono na nowo na podstawie art. 124 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli roszczenie było już przedawnione, treść ugody może mieć znaczenie przy ocenie, czy dłużnik zrzekł się zarzutu przedawnienia, dlatego przed podpisaniem dokumentu warto go dokładnie przeanalizować.

Czy gmina może wypowiedzieć umowę najmu za zaległy czynsz?

W przypadku lokalu komunalnego zastosowanie ma art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za 3 pełne okresy płatności.

Ten sam art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wymaga jednak dwóch działań przed wypowiedzeniem: właściciel musi uprzedzić lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia oraz wyznaczyć mu dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Bez takiego uprzedzenia wypowiedzenie może być wadliwe.

Jeżeli zaległość obejmuje zarówno należności przedawnione, jak i nieprzedawnione, kluczowe jest ustalenie, czy nieprzedawniona część długu obejmuje co najmniej 3 pełne okresy płatności. Jeżeli tak, ryzyko skutecznego wypowiedzenia najmu jest realne. Jeżeli gmina opiera wypowiedzenie wyłącznie na należnościach przedawnionych, najemca ma argumenty do kwestionowania wypowiedzenia, ale ocena zależy od dokumentów, sposobu rozliczenia wpłat i treści korespondencji.

Jak odpowiedzieć gminie, żeby ograniczyć ryzyko wypowiedzenia?

Najbezpieczniej odpowiedzieć pisemnie i zachować dowód nadania albo potwierdzenie złożenia pisma. W piśmie można zażądać szczegółowego rozliczenia zadłużenia, wskazać roszczenia przedawnione, powołać art. 117 § 2 oraz art. 117 § 2^1 Kodeksu cywilnego, a jednocześnie zaproponować spłatę nieprzedawnionej części długu w ratach.

Jeżeli najemca chce uniknąć wypowiedzenia, nie powinien ignorować pisma gminy. Art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów daje dodatkowy miesięczny termin właśnie po to, aby lokator mógł uregulować zaległości albo podjąć rozmowy z właścicielem. Gmina nie ma obowiązku zgodzić się na raty, ale w praktyce pisemny wniosek z realnym harmonogramem spłat często jest lepszy niż brak reakcji.

FAQ

Podsumowanie

Zaległy czynsz najmu przedawnia się zasadniczo po 3 latach, ale termin liczony według art. 118 Kodeksu cywilnego kończy się z ostatnim dniem roku kalendarzowego. Przy wieloletnich zaległościach trzeba rozdzielić należności przedawnione od nieprzedawnionych i sprawdzić, jak gmina zaliczała wpłaty. Jeżeli dług dotyczy lokalu zajmowanego wcześniej przez zmarłych rodziców, trzeba dodatkowo ustalić kiedy za zaległy czynsz odpowiada dziecko lub spadkobierca.

Przedawnienie może chronić przed przymusową zapłatą starego długu, ale samo w sobie nie rozwiązuje problemu wypowiedzenia najmu. Jeżeli nadal istnieją zaległości za co najmniej 3 pełne okresy płatności, a gmina prawidłowo przeprowadzi procedurę z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, ryzyko utraty najmu jest realne.

Źródła

• Art. 6, art. 117 § 2, art. 117 § 2^1, art. 117^1, art. 118, art. 119, art. 120 § 1, art. 123 § 1 pkt 2, art. 124 § 1, art. 411 pkt 3 oraz art. 451 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 11 ust. 1 oraz art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.