Kiedy przyległy lokal komunalny można kupić bez przetargu?

Warunki uznania lokalu za samodzielny lokal mieszkalny

W opisanej sytuacji, w moim przekonaniu gmina nieco na „na siłę” dąży do tego, aby opisana przybudówka miała status lokalu do samodzielnego użytkowania. W świetle art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali (u.w.l.) – lokalem samodzielnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb jego właściciela (współwłaścicieli). Lokalem mieszkalnym jest lokal przeznaczony na stały pobyt ludzi.

Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest więc tylko taki lokal, który łącznie spełnia trzy przesłanki:

• stanowi izbę lub zespół izb wydzielonych trwałymi ścianami w obrębie budynku;
• został przeznaczony na trwały pobyt ludzi;
• wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służy zaspokajaniu potrzeb mieszkańców tego lokalu.

„Samodzielność” lokalu w orzecznictwie

Pojęcie samodzielności lokali doprecyzowuje orzecznictwo i doktryna. Przyjmuje się, że samodzielny lokal to taki, kiedy właściciel i inne osoby mają do niego swobodny dostęp, korzystają z niego zgodnie z jego funkcją oraz korzystanie z niego nie wymaga korzystania z innych lokali. Nie przekreśla tej samodzielności konieczność korzystania z pomieszczeń będących elementem nieruchomości wspólnej.

Przez samodzielność należy bowiem rozumieć odrębność techniczną – lokal jest oddzielony od pozostałych lokali i innych części budynku, a korzystanie i używanie lokalu mieszkalnego jest niezależne od korzystania z innych lokali. Za niedopuszczalne należy uznać założenie, że wypełnienie przez lokal swojej zasadniczej funkcji i utrzymywanie należytych parametrów będzie uzależnione od korzystania z pozostałych lokali (wyrok SA we Wrocławiu z 29.06.2016 r.,I Aca 653/16). Nie można mówić o samodzielności lokalu, którego ciągi komunikacyjne nie zostały wydzielone trwałymi ścianami do pełnienia przypisanej mu funkcji. Istotnym warunkiem samodzielności lokalu jest też brak w jego ścianach otworów prowadzących do innych lokali, w tym także drzwi, choćby zamkniętych (wyrok WSA w Lublinie z 24.10.2019 r., II SA/Lu 357/19).

Ze sformułowania dotyczącego samodzielności lokalu, tj. „izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych”, można wysnuć wniosek, że izbami są te pomieszczenia, w których mieszkańcy co do zasady stale przebywają, pomieszczeniami pomocniczymi zaś te z nich, które ten stały pobyt w izbach ułatwiają czy wręcz umożliwiają. Przy takim rozumieniu przepisów izbami będą pokoje, natomiast przedpokój i łazienka to pomieszczenia pomocnicze (wyrok WSA w Szczecinie z 24.09.2008 r., II SA/Sz 515). Pomieszczenia pomocnicze (w tym przypadku natrysk i WC) mogą być zlokalizowane tak w budynku, jak i poza budynkiem, warunkiem koniecznym do uznania lokalu za samodzielny jest położenie ich w granicach jednej nieruchomości gruntowej (wyrok NSA z 22.09.2009 r., I OSK 1531/08).

Zatem do wyodrębnienia prawnego samodzielnego lokalu mieszkalnego nie jest konieczne, aby izba bądź izby posiadały pomieszczenia pomocnicze. Natomiast z całą pewnością nie może mieć przejścia umożliwiającego wejście do innego lokalu, które gmina proponuje zamurować. Miałabym wątpliwości, czy wspólny korytarz też nie wyklucza tego lokalu z pojęcia samodzielności.

Procedura wyodrębnienia lokalu

Organem właściwym do ustalenia spełnienia wymagań o samodzielności lokalu jest starosta, który stwierdza to w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3 u.w.l.) wydanego na konkretny wniosek. Wydanie zaświadczenia stanowi pierwszy z etapów proceduralnych prowadzących do wyodrębnienia lokalu. Drugim etapem, pomijając orzeczenie sądu, jest ustanowienie prawa w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela budynku albo umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu (art. 7 i n. u.w.l.) w formie aktu notarialnego, a trzecim, konstytutywnym – wpis do księgi wieczystej.

W przypadku uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu nie ma (nieprzewidzianej w Kodeksie postępowania administracyjnego) możliwości domagania się sprostowania zaświadczenia, ustawa o własności lokali bowiem nie przewiduje unieważnienia ani wydania zaświadczenia o braku samodzielności po wcześniejszym uzyskaniu dokumentu stwierdzającego takie zakwalifikowanie lokalu.

Zasady zbywania nieruchomości komunalnych – przetarg i wyjątki

Gospodarka nieruchomościami komunalnymi podlega tu szczególnym regulacjom administracyjnoprawnym. W sprawach z tego zakresu stosuje się także przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). W odniesieniu do nieruchomości komunalnych ustawa o gospodarce nieruchomościami wprowadza dwie zasady ich zbywania. Zgodnie z przepisem art. 28 ust. 1 u.g.n. sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej. Co do zasady, zgodnie z art. 37 ust. 1 u.g.n. nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Ustawa o gospodarce nieruchomościami zezwala na zbycie nieruchomości w drodze bezprzetargowej wyłącznie w enumeratywnie wymienionych w jej art. 37 ust. 2 przypadkach. Tryb bezprzetargowy obowiązuje, gdy nieruchomość jest zbywana na rzecz osoby fizycznej bądź prawnej, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Obowiązek przeprowadzenia przetargu nie dotyczy również sytuacji, gdy zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami. Konieczność zbycia nieruchomości w drodze przetargu nie występuje także wtedy, gdy zbycie następuje na rzecz podmiotu prowadzącego między innymi działalność charytatywną, kulturalną, opiekuńczą bądź też jest organizacją prowadzącą działalność pożytku publicznego. Tryb bezprzetargowy dotyczy również zbycia nieruchomości w drodze zamiany lub darowizny bądź gdy sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego. Zwolnienie z obowiązku przeprowadzenia przetargu występuje także w przypadku zbycia części nieruchomości niezbędnych do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza te części nabyć, jeżeli nie mogą być zbyte jako odrębne nieruchomości. Zatem aby dana osoba mogła nabyć część nieruchomości w ten sposób, jej zakup od gminy powinien być niezbędny do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej. Dodatkowy warunek to, że nieruchomość lub jej części nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości. A tu, niestety, gmina widzi możliwość jej zagospodarowania jako odrębnej nieruchomości poprzez zamurowanie przejścia.

Naczelny Sąd Administracyjny stoi na stanowisku, że przewidziane przez ustawę wyjątki od zbycia nieruchomości gminnej w drodze przetargu należy interpretować wąsko (wyrok I OSK 455/10). W innym wyroku (I OSK 432/19) podkreśla, że kwestią rozstrzygającą prawo do zbycia w drodze bezprzetargowej na podstawie u.g.n. jest okoliczność, czy istnieją inne nieruchomości, których właściciele mieliby prawo do wystąpienia z wnioskiem o sprzedanie nieruchomości na poprawę warunków zagospodarowania własnej nieruchomości. A sam brak reakcji właścicieli innych nieruchomości przylegających do sprzedawanego lokalu nie może oznaczać zwolnienia z obowiązku przeprowadzenia przetargu.

Zatem jeżeli są inni właściciele lokali mieszkalnych, a Pani nie ma ich oświadczenia o rezygnacji z chęci zakupu przybudówki w nieruchomości, której dotyczy Pani sprawa, zbycie lokalu w drodze bezprzetargowej staje się trudniejsze i Pani jako właściciel nieruchomości przyległej stoi przed nie lada wyzwaniem udowodnienia organom, iż owa nieruchomość samodzielnie nie jest atrakcyjna dla innych nabywców, ale jako część nieruchomości – jest Pani niezbędna do lepszego zagospodarowania swojej własności.

Wniosek do gminy o sprzedaż bezprzetargową lokalu

Pani wniosek do gminy o zgodę za zakup przyległego lokalu powinien obejmować jego zbycie w drodze bezprzetargowej, a jako uzasadnienie należałoby wskazać na istnienie przejścia między lokalami, wspólnego korytarza i braku zainteresowania sąsiadów jego nabyciem. Jeżeli jednak gmina stwierdzi, że po zamurowaniu przejścia (drzwi) ten niewielki lokal spełniać będzie warunki samodzielnego lokalu, to niestety ogłosi przetarg. Argumentem po Pani stronie może być to, że warunków, w oparciu o które może nastąpić ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu określonych w art. 2 ust. 1a u.w.l., nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r., o czym jednoznacznie stanowi art. ust. 1b tego przepisu. Jednocześnie w orzecznictwie sądów podkreśla się, że wykładnia celowościowa tego przepisu prowadzi do wniosku, że nie chodzi w nim o datę wybudowania budynku, lecz datę powstania lokalu w jego aktualnym kształcie, którego dotyczy postępowanie w przedmiocie wydania zaświadczenia. Jeżeli nastąpiło to po 31 grudnia 1994 r., a więc począwszy od 1 stycznia 1995 r., to do zaświadczenia o samodzielności lokalu stosuje się wymogi z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali. Przed wydaniem zaświadczenia o samodzielności lokalu należy zatem badać zgodność inwestycji z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodność z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodność z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Te uwagi należy odnieść do sytuacji, gdyby faktycznie nastąpiło wyodrębnienie samodzielnych lokali 1 stycznia 1995 r., mimo że budynek został postawiony przed tą datą.

Można też odwołać się do § 138 Rozporządzenia Ministra Administracji, Gospodarki terenowej i ochrony środowiska z dnia 3 lipca 1980 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, który stanowił, że:

1. W budynkach mieszkalnych wielorodzinnych każde mieszkanie powinno mieć łazienkę z wanną lub urządzeniem natryskowym oraz umywalkę.

2. ( …)

3. W budynkach zbiorowego zamieszkania dopuszczalne jest projektowanie natrysków do wspólnego użytku mieszkańców.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168
3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741

4. Rozporządzenie Ministra administracji, gospodarki terenowej i ochrony środowiska z dnia 3 lipca 1980 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, Dz.U.1980.17.62 [akt utracił moc]