Kiedy można kupić przyległy lokal komunalny bez przetargu?

Warunki uznania lokalu za samodzielny lokal mieszkalny

W opisanej sytuacji najważniejsze są dwie kwestie: po pierwsze, czy przyległy lokal może być potraktowany jako samodzielny lokal, a po drugie, czy spełnione są przesłanki sprzedaży bezprzetargowej na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba albo zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Ten sam przepis stosuje się odpowiednio do samodzielnych lokali o innym przeznaczeniu.

W praktyce oznacza to, że lokal powinien:

• być wydzielony trwałymi ścianami,
• mieć funkcjonalną samodzielność,
• umożliwiać korzystanie zgodnie z przeznaczeniem bez uzależnienia od cudzego lokalu.

Jeżeli lokal ma otwór drzwiowy prowadzący bezpośrednio do Pani mieszkania, jest to poważny argument przeciwko uznaniu go za samodzielny w aktualnym stanie. W orzecznictwie podkreśla się, że samodzielność oznacza odrębność techniczną i funkcjonalną.

Co wynika z orzecznictwa o samodzielności lokalu?

Znaczenie ma nie tylko treść art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, ale też praktyka wydawania zaświadczeń i orzecznictwo sądów administracyjnych.

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z 24 października 2019 r., sygn. II SA/Lu 357/19, wskazano, że istotnym warunkiem samodzielności lokalu jest brak otworów prowadzących do innych lokali, w tym także drzwi, nawet gdy są zamknięte. To orzeczenie może być dla Pani korzystne, jeżeli lokal nadal pozostaje połączony z Pani mieszkaniem.

Z kolei w wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 29 czerwca 2016 r., sygn. I ACa 653/16, podkreślono, że korzystanie z lokalu nie powinno wymagać korzystania z innych lokali. Jeżeli więc lokal nie ma własnego pełnego zaplecza i jego użytkowanie zależy od cudzego mieszkania, argument za samodzielnością jest słabszy.

Trzeba jednak zachować ostrożność: samo korzystanie z części wspólnych budynku nie zawsze wyklucza samodzielność. W orzecznictwie dopuszczano sytuacje, w których pomieszczenia pomocnicze są związane z lokalem, choć nie stanowią jego wnętrza. Ocena zawsze zależy od konkretnego stanu faktycznego, układu budynku i dokumentacji technicznej.

Kto rozstrzyga o samodzielności lokalu?

Nie rozstrzyga o tym sama gmina w sposób ostateczny. Zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali spełnienie wymagań dotyczących samodzielności lokalu stwierdza starosta w formie zaświadczenia. W miastach na prawach powiatu zadanie to wykonuje prezydent miasta jako organ powiatu.

To ważne, bo gmina może przyjąć określone stanowisko przy planowaniu sprzedaży, ale formalne stwierdzenie samodzielności następuje dopiero w zaświadczeniu wydanym przez właściwy organ. Jeżeli zaświadczenie zostanie wydane, może ono być kwestionowane w trybach przewidzianych przez prawo administracyjne, zależnie od okoliczności sprawy i treści rozstrzygnięcia.

Następnie, aby doszło do wyodrębnienia lokalu, potrzebne są dalsze czynności prawne, w szczególności ustanowienie odrębnej własności lokalu w akcie notarialnym zgodnie z art. 7 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali, a potem wpis do księgi wieczystej.

Sprzedaż bez przetargu – kiedy dopuszcza ją ustawa?

Zasadą jest sprzedaż nieruchomości publicznych w drodze przetargu. Wynika to z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Sprzedaż bez przetargu jest wyjątkiem i dlatego przepisy w tym zakresie interpretuje się ściśle.

Dla Pani sytuacji najważniejszy jest art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli jest zbywana jako część nieruchomości niezbędna do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność albo oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę część nabyć, jeżeli nie może być zagospodarowana jako odrębna nieruchomość.

To oznacza, że trzeba wykazać łącznie:

• istnienie nieruchomości przyległej należącej do nabywcy albo oddanej mu w użytkowanie wieczyste,
• rzeczywistą potrzebę poprawy jej zagospodarowania,
• brak możliwości zagospodarowania sprzedawanego przedmiotu jako odrębnej nieruchomości.

Właśnie trzeci warunek bywa w praktyce najtrudniejszy. Jeżeli gmina uzna, że po wykonaniu określonych prac lokal może stać się samodzielny, będzie twierdziła, że sprzedaż bezprzetargowa nie jest dopuszczalna.

Czy gmina może „na siłę” uznać lokal za samodzielny?

Gmina nie może dowolnie abstrahować od rzeczywistego stanu technicznego i funkcjonalnego lokalu. Nie wystarczy samo założenie, że „po pewnych przeróbkach” lokal kiedyś mógłby działać samodzielnie. Z drugiej strony, w praktyce organy często badają, czy brak samodzielności ma charakter trwały, czy tylko łatwo usuwalny.

Dlatego odpowiedź brzmi: to zależy od konkretnego stanu faktycznego. Jeżeli lokal wymagałby istotnej przebudowy, uregulowania dostępu do pomieszczeń sanitarnych, wykonania niezależnej komunikacji lub dostosowania do przepisów techniczno-budowlanych, argument za jego samodzielnością jest słabszy. Jeżeli natomiast wystarczyłoby tylko trwałe zamknięcie przejścia, a lokal ma niezależne wejście i niezbędne zaplecze, pozycja gminy jest mocniejsza.

Warto też pamiętać, że art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali wymaga, aby ustanowienie odrębnej własności lokalu było zgodne z ustaleniami planistycznymi oraz wymogami prawa budowlanego. Z kolei art. 2 ust. 1b tej ustawy przewiduje wyłączenie stosowania ust. 1a do budynków istniejących przed 1 stycznia 1995 r. Przepis ten bywa jednak interpretowany z uwzględnieniem tego, kiedy powstał lokal w obecnym kształcie, więc sam rok budowy całego budynku nie zawsze kończy sprawę.

Jakie argumenty warto podnieść we wniosku do gminy?

We wniosku o sprzedaż bezprzetargową warto powołać się wprost na art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami i opisać, dlaczego lokal nie może być zagospodarowany jako odrębna nieruchomość.

Przydatne mogą być w szczególności następujące argumenty i dowody:

• istniejące przejście między lokalami,
• brak samodzielnego zaplecza sanitarnego w obrębie lokalu,
• korzystanie z WC i natrysku położonych poza lokalem,
• brak pełnej niezależności komunikacyjnej,
• rzeczywista poprawa funkcjonalności Pani mieszkania po połączeniu lokali,
• szkic, rzut lokalu, dokumentacja techniczna lub opinia osoby z uprawnieniami budowlanymi.

Jeżeli w budynku są także inni właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości przyległych, gmina może badać, czy także oni mogliby być zainteresowani nabyciem. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego podkreślano, że wyjątki od przetargu należy interpretować wąsko, a możliwość nabycia przez inne podmioty może mieć znaczenie dla oceny dopuszczalności trybu bezprzetargowego.

Czy brak własnej łazienki wyklucza samodzielność?

Nie zawsze automatycznie, ale jest to bardzo istotna okoliczność. Z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali wynika, że lokal wraz z pomieszczeniami pomocniczymi ma służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli WC i natrysk znajdują się w części wspólnej i korzystają z nich także inni mieszkańcy, trzeba zbadać, czy taki układ w ogóle pozwala uznać lokal za samodzielny według aktualnych standardów i funkcji lokalu.

Historyczne przepisy techniczne, takie jak § 138 rozporządzenia Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 3 lipca 1980 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, miały znaczenie dla starszych budynków, ale ten akt utracił moc. Można się do niego odwoływać pomocniczo przy ocenie starszej zabudowy, jednak obecnie nie stanowi samodzielnej podstawy rozstrzygnięcia.

Dlatego w aktualnej sprawie większe znaczenie ma realny sposób korzystania z lokalu, jego układ oraz przesłanki z ustawy o własności lokali i ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Co zrobić, jeśli gmina zapowie przetarg?

Jeżeli gmina odmówi sprzedaży bezprzetargowej albo przyjmie, że lokal może zostać sprzedany wyłącznie w przetargu, warto:

1. zażądać pisemnego stanowiska z uzasadnieniem,
2. ustalić, czy wydano lub planuje się wydać zaświadczenie o samodzielności lokalu na podstawie art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali,
3. zgromadzić dokumentację techniczną i argumenty przeciw samodzielności,
4. rozważyć złożenie dalszego pisma do gminy albo podjęcie działań prawnych adekwatnych do formy rozstrzygnięcia.

Ścieżka działania zależy od tego, czy mamy do czynienia z etapem cywilnoprawnym, wewnętrzną decyzją właścicielską gminy, czy już z konkretnym aktem lub zaświadczeniem organu administracji. Tu właśnie stan faktyczny i forma działania urzędu mają duże znaczenie.

FAQ

Czy gmina musi sprzedać lokal bez przetargu, jeśli przylega do mojego mieszkania?

Nie. Samo przyleganie nie wystarcza. Muszą być spełnione warunki z art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym brak możliwości zagospodarowania lokalu jako odrębnej nieruchomości.

Czy otwór drzwiowy do mojego mieszkania wyklucza samodzielność lokalu?

To bardzo mocny argument przeciw samodzielności, ale nie zawsze jedyny. Znaczenie ma cały układ lokalu, sposób korzystania i dokumentacja techniczna. W orzecznictwie wskazywano, że istnienie drzwi do innego lokalu może przemawiać przeciw samodzielności.

Kto wydaje zaświadczenie o samodzielności lokalu?

Zaświadczenie wydaje starosta, a w mieście na prawach powiatu – prezydent miasta, na podstawie art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Czy wspólna łazienka zawsze przekreśla możliwość uznania lokalu za samodzielny?

Nie zawsze automatycznie, ale zwykle osłabia argument za samodzielnością lokalu mieszkalnego. Ocena zależy od funkcji lokalu, jego układu i konkretnych okoliczności.

Czy mogę powołać się na to, że lokal poprawi warunki mojego mieszkania?

Tak, ale trzeba to wykazać konkretnie: opisem funkcji, rzutem lokalu, dokumentacją techniczną i argumentem, że lokal nie nadaje się do odrębnego zagospodarowania.

Podsumowanie

W opisanej sprawie najistotniejsze jest wykazanie, że przyległy lokal nie może być zagospodarowany jako odrębna nieruchomość i dlatego spełnia przesłanki sprzedaży bezprzetargowej z art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dla tej oceny duże znaczenie mają: brak pełnej niezależności funkcjonalnej, korzystanie z sanitariatów poza lokalem oraz istniejące połączenie drzwiowe z Pani mieszkaniem.

Jeżeli jednak lokal po przebudowie realnie mógłby funkcjonować samodzielnie, gmina może próbować skierować sprzedaż do przetargu. Wtedy kluczowe staje się dobre przygotowanie argumentów technicznych i prawnych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
3. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego – Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168

4. Wyrok WSA w Lublinie z 24.10.2019 r., II SA/Lu 357/19.
5. Wyrok SA we Wrocławiu z 29.06.2016 r., I ACa 653/16.
6. Rozporządzenie Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 3 lipca 1980 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki – Dz.U. 1980.17.62 [akt utracił moc]