Sprzedaż użytkowania wieczystego nieruchomości a zgoda współmałżonka
W celu udzielenia odpowiedzi na Pańskie pytanie, należy sięgnąć do przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (w skrócie K.r.io). W art. 37 ustawodawca stworzył katalog czynności, dla których dokonania jest wymagana zgoda współmałżonka.
Poniżej przytaczam ten artykuł w całości.
§ 1. „Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:
- czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków,
- czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal,
- czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa,
- darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.
§ 2. Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka.
§ 3. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.
§ 4. Jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna”.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Czy współmałżonek musi wyrazić zgodę na sprzedaż użytkowania wieczystego?
Mając na uwadze powyższy przepis, należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie oboje małżonkowie muszą wyrazić zgodę na sprzedaż użytkowania wieczystego. Czynność dokonana bez zgody nie jest jednak od razu nieważna. Jest to klasyczny przykład tzw. czynności prawnej kulejącej, czyli takiej, która stanie się ważna albo nieważna w momencie udzielenia czy odmowy zgody na jej dokonanie. W razie gdy do dokonania czynności wymagana jest zgoda osoby trzeciej wówczas, gdy przepis wymaga formy szczególnej pod rygorem nieważności, oświadczenie obejmujące zgodę tej osoby powinno być złożone w tej samej formie. Umowa sprzedaży użytkowania wieczystego dla swej ważności wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Oznacza to, że wyrażenie zgody małżonka również musi być w formie aktu notarialnego.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Umowa użyczenia na czas oznaczony
Użyczenie jest uregulowane w art. 710-719 Kodeksu cywilnego. Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Przedmiotem umowy użyczenia mogą być zarówno rzeczy ruchome, jak i nieruchomości.
Umowa użyczenia może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.
Z okoliczności przedstawionych w pytaniu wynika, że umowa użyczenia została zawarta na czas oznaczony – 15 lat. W wypadku, gdy czas trwania umowy został przez strony oznaczony, użyczenie kończy się z upływem tego czasu. Innymi słowy, umowa użyczenia zawarta na czas określony ulega rozwiązaniu wraz z upływem terminu, na jaki została zawarta. Jednak niezależnie od tego, czy umowa była zawarta na czas oznaczony, czy nie, użyczający może w każdym czasie żądać zwrotu rzeczy, jeżeli okaże się, że jest ona mu potrzebna z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy. Także w przypadku, gdy biorący w użyczenie używa rzecz w sposób sprzeczny z umową albo z przeznaczeniem rzeczy, powierza rzecz innej osobie, nie będąc do tego upoważnionym przez umowę ani zmuszonym przez okoliczności, użyczający może żądać zwrotu rzeczy w każdym czasie, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony.
Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›
Przykłady
Marek użyczył swojej siostrze Kasi część działki na 10 lat na potrzeby jej ogródka warzywnego. Po kilku latach Marek dowiedział się, że musi rozbudować swój dom i potrzebuje tej części działki na postawienie garażu. Ponieważ potrzeba ta nie była znana w chwili zawierania umowy, Marek ma prawo zażądać zwrotu użyczonej nieruchomości wcześniej.
Pan Jan udostępnił swojemu kuzynowi lokal na czas określony 5 lat, aby prowadził tam działalność gospodarczą. Po dwóch latach odkrył, że kuzyn prowadzi w lokalu działalność sprzeczną z przepisami prawa budowlanego i sanitarnymi. Ponieważ sposób korzystania z lokalu jest sprzeczny z umową i przeznaczeniem rzeczy, pan Jan może rozwiązać umowę i żądać zwrotu lokalu.
Pani Barbara użyczyła znajomym domek letniskowy na okres wakacyjny. W trakcie sezonu letniego domek został poważnie uszkodzony przez wichurę i wymaga natychmiastowego remontu. Ponieważ konieczność remontu nie była znana w chwili użyczenia, pani Barbara może rozwiązać umowę i żądać opuszczenia domku w celu przeprowadzenia prac naprawczych.
Podsumowanie
W przypadku sprzedaży użytkowania wieczystego nieruchomości, która pozostaje we wspólności majątkowej małżonków, konieczna jest zgoda obojga współmałżonków. Jej brak powoduje, że czynność prawna wymaga późniejszego potwierdzenia, aby stać się ważną. Natomiast umowa użyczenia zawarta na czas oznaczony co do zasady obowiązuje do końca ustalonego okresu. Jednak w określonych sytuacjach, np. gdy użyczający nie przewidział określonych potrzeb w chwili zawierania umowy lub gdy biorący w użyczenie narusza warunki umowy, możliwe jest wcześniejsze rozwiązanie takiej umowy.
Oferta porad prawnych
Oferujemy kompleksową pomoc prawną online, dostosowaną do indywidualnych potrzeb klientów. Nasze usługi obejmują porady dotyczące prawa cywilnego, rodzinnego, nieruchomości oraz przedsiębiorczości. Niezależnie od tego, czy potrzebujesz porady dotyczącej umowy użyczenia, podziału majątku, czy kwestii związanych ze sprzedażą nieruchomości, nasi doświadczeni prawnicy są gotowi, by udzielić Ci fachowej pomocy. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybką, wygodną i rzetelną poradę prawną zdalnie, bez wychodzenia z domu.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
