Kiedy można rozwiązać umowę użyczenia

Sprzedaż użytkowania wieczystego nieruchomości a zgoda współmałżonka 

W celu udzielenia odpowiedzi na Pańskie pytanie, należy sięgnąć do przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (w skrócie K.r.io). W art. 37 ustawodawca stworzył katalog czynności, dla których dokonania jest wymagana zgoda współmałżonka.

Poniżej przytaczam ten artykuł w całości.

§ 1. „Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:

1. czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków,
2. czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal,
3. czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa,
4. darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

§ 2. Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka.

§ 3. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.

§ 4. Jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna”.

Czy współmałżonek musi wyrazić zgodę na sprzedaż użytkowania wieczystego?

Mając na uwadze powyższy przepis, należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie oboje małżonkowie muszą wyrazić zgodę na sprzedaż użytkowania wieczystego. Czynność dokonana bez zgody nie jest jednak od razu nieważna. Jest to klasyczny przykład tzw. czynności prawnej kulejącej, czyli takiej, która stanie się ważna albo nieważna w momencie udzielenia czy odmowy zgody na jej dokonanie. W razie gdy do dokonania czynności wymagana jest zgoda osoby trzeciej wówczas, gdy przepis wymaga formy szczególnej pod rygorem nieważności, oświadczenie obejmujące zgodę tej osoby powinno być złożone w tej samej formie. Umowa sprzedaży użytkowania wieczystego dla swej ważności wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Oznacza to, że wyrażenie zgody małżonka również musi być w formie aktu notarialnego.

Umowa użyczenia na czas oznaczony

Użyczenie jest uregulowane w art. 710-719 Kodeksu cywilnego. Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Przedmiotem umowy użyczenia mogą być zarówno rzeczy ruchome, jak i nieruchomości.

Umowa użyczenia może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.

Z okoliczności przedstawionych w pytaniu wynika, że umowa użyczenia została zawarta na czas oznaczony – 15 lat. W wypadku, gdy czas trwania umowy został przez strony oznaczony, użyczenie kończy się z upływem tego czasu. Innymi słowy, umowa użyczenia zawarta na czas określony ulega rozwiązaniu wraz z upływem terminu, na jaki została zawarta. Jednak niezależnie od tego, czy umowa była zawarta na czas oznaczony, czy nie, użyczający może w każdym czasie żądać zwrotu rzeczy, jeżeli okaże się, że jest ona mu potrzebna z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy. Także w przypadku, gdy biorący w użyczenie używa rzecz w sposób sprzeczny z umową albo z przeznaczeniem rzeczy, powierza rzecz innej osobie, nie będąc do tego upoważnionym przez umowę ani zmuszonym przez okoliczności, użyczający może żądać zwrotu rzeczy w każdym czasie, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony.