Rozwiązanie umowy użyczenia i sprzedaż nieruchomości

Sprzedaż użytkowania wieczystego a zgoda współmałżonka

Jeżeli użytkowanie wieczyste nieruchomości oraz związany z nim budynek wchodzą do majątku wspólnego małżonków, sprzedaż całego prawa wymaga zgody drugiego małżonka. Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego zgoda jest potrzebna do czynności prowadzącej do zbycia, obciążenia albo odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, a także do oddania nieruchomości do używania albo pobierania z niej pożytków.

Ma to znaczenie również dla umowy użyczenia. Jeżeli nieruchomość należy do majątku wspólnego, trzeba ustalić, czy drugi małżonek zgodził się na oddanie jej albo jej części do bezpłatnego używania. Przy sporze istotne będą treść umowy, ewentualne osobne oświadczenie małżonka oraz okoliczności wskazujące na późniejsze potwierdzenie umowy.

Czy sprzedaż bez zgody małżonka jest ważna?

Umowa sprzedaży nieruchomości albo użytkowania wieczystego zawarta przez jednego małżonka bez wymaganej zgody drugiego jest objęta tzw. bezskutecznością zawieszoną. Zgodnie z art. 37 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego jej ważność zależy od potwierdzenia przez małżonka, którego zgoda była potrzebna.

Druga strona umowy, np. kupujący, może wyznaczyć temu małżonkowi odpowiedni termin do potwierdzenia umowy. Po bezskutecznym upływie terminu staje się wolna. Jeżeli małżonek odmówi potwierdzenia, umowa nie wywoła zamierzonego skutku.

Sprzedaż nieruchomości albo użytkowania wieczystego wymaga aktu notarialnego. Jeżeli zgoda małżonka dotyczy takiej czynności, powinna zostać złożona w tej samej formie. Wynika to z art. 63 § 2 Kodeksu cywilnego.

Umowa użyczenia na czas oznaczony

Użyczenie jest uregulowane w art. 710 Kodeksu cywilnego i następnych. Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy.

Jeżeli strony zawarły umowę na czas oznaczony, np. na 15 lat, zasadą jest jej obowiązywanie do końca tego okresu. Brak postanowienia o wypowiedzeniu nie oznacza jednak, że wcześniejsze zakończenie jest zawsze wykluczone. Trzeba odróżnić wypowiedzenie przewidziane w samej umowie od ustawowego prawa użyczającego do żądania zwrotu rzeczy w sytuacjach z art. 716 Kodeksu cywilnego.

W opisanej sytuacji znaczenie ma także to, kto podpisał umowę. Jeżeli nieruchomość należy do majątku wspólnego rodziców, a umowę użyczenia podpisał wyłącznie ojciec, należy ustalić, czy matka wyraziła wymaganą zgodę albo później potwierdziła umowę. Przy sporze trzeba tę okoliczność wykazać.

Kiedy użyczający może żądać wcześniejszego zwrotu rzeczy?

Najważniejszy jest art. 716 Kodeksu cywilnego. Użyczający może żądać zwrotu rzeczy, nawet gdy umowa została zawarta na czas oznaczony, jeżeli:

• biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową, właściwościami rzeczy albo jej przeznaczeniem,
• biorący powierza rzecz innej osobie bez upoważnienia wynikającego z umowy i bez konieczności wynikającej z okoliczności,
• rzecz stała się użyczającemu potrzebna z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy.

Nie wystarczy więc samo stwierdzenie użyczającego, że chce zakończyć umowę zawartą na czas oznaczony. Jeżeli biorący korzysta z rzeczy zgodnie z umową, trzeba wskazać konkretną podstawę umowną albo ustawową. Im dłuższy okres użyczenia i im większe nakłady poniósł biorący, tym większe znaczenie ma dokładna treść umowy oraz okoliczności jej zawarcia.

Czy sprzedaż nieruchomości rozwiązuje umowę użyczenia?

Najważniejsza zasada jest inna niż przy najmie. Sąd Najwyższy w wyroku z 7 kwietnia 2005 r., sygn. II CK 569/04, przyjął, że w przypadku zbycia rzeczy użyczonej nabywca nie wstępuje w stosunek użyczenia w miejsce zbywcy. Przepisy o użyczeniu, czyli art. 710–719 Kodeksu cywilnego, nie zawierają regulacji odpowiadającej art. 678 Kodeksu cywilnego.

Przy najmie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Takiego ustawowego następstwa nie ma przy użyczeniu. Dlatego biorący nie może wobec nowego właściciela opierać prawa do dalszego bezpłatnego korzystania wyłącznie na umowie zawartej z poprzednim właścicielem.

Nie zmienia tego sama wiedza kupującego o istniejącym użyczeniu. Wiedza o umowie nie powoduje automatycznego wejścia nabywcy w miejsce poprzedniego użyczającego. Jeżeli po zakupie nowy właściciel zgadza się na dalsze bezpłatne korzystanie, trzeba ocenić, czy strony zawarły nowe porozumienie, nową umowę użyczenia albo czy z ich zachowania wynika inna podstawa korzystania.

Nie należy więc utożsamiać sprzedaży z klasycznym wypowiedzeniem złożonym przez dotychczasowego użyczającego. Dla osoby korzystającej z nieruchomości praktyczny skutek jest jednak zasadniczy: po skutecznym przeniesieniu własności stara umowa użyczenia nie daje z mocy prawa tytułu wobec nabywcy.

Jeżeli przedmiotem sprawy jest lokal lub część nieruchomości zajmowana przez członka rodziny, pomocne może być porównanie zasad użyczenia z sytuacjami, w których brat zajął mieszkanie albo pojawiają się groźby wyrzucenia z domu. W każdej z tych spraw trzeba ustalić, jaki tytuł prawny ma osoba zajmująca nieruchomość i wobec kogo może się na niego powołać.

Co może zrobić biorący w użyczenie?

Osoba korzystająca z nieruchomości na podstawie użyczenia powinna najpierw ustalić, czy doszło już do skutecznej sprzedaży, czy istnieje jedynie zamiar zbycia. Przed sprzedażą relację z dotychczasowym użyczającym nadal ocenia się przede wszystkim przez treść umowy oraz art. 716 Kodeksu cywilnego. Po sprzedaży zasadnicze staje się ustalenie tytułu wobec nowego właściciela.

• zebrać umowę, aneksy, korespondencję i dowody dotyczące czasu oraz zakresu użyczenia,
• sprawdzić, czy przy nieruchomości wspólnej była wymagana i udzielona zgoda drugiego małżonka,
• ustalić datę i treść aktu sprzedaży oraz to, czy nabywca zawarł albo akceptował nowe porozumienie dotyczące dalszego korzystania,
• udokumentować nakłady, faktury, zgodę właściciela na prace i stan nieruchomości,
• oddzielić ewentualne roszczenia wobec poprzedniego użyczającego od kwestii prawa do dalszego zajmowania nieruchomości wobec nabywcy.

Roszczenia dotyczące nakładów nie przechodzą automatycznie na nowego właściciela tylko dlatego, że nabył nieruchomość. Ich podstawa i adresat zależą od treści umowy, rodzaju nakładów, zgody na ich dokonanie oraz przepisów o użyczeniu. Art. 713 Kodeksu cywilnego w zakresie innych wydatków i nakładów odsyła do przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia, a art. 719 przewiduje szczególny roczny termin przedawnienia określonych roszczeń biorącego wobec użyczającego liczony od dnia zwrotu rzeczy.

W sprawach rodzinnych trzeba też odróżnić umowę od nieformalnej zgody na zamieszkiwanie. Jeżeli strony chcą uporządkować zasady korzystania z lokalu, punktem odniesienia może być użyczenie lokalu mieszkalnego, ale przy nieruchomości wspólnej małżonków albo współwłaścicieli zawsze trzeba zbadać, kto mógł skutecznie oddać ją do używania.

FAQ

Czy umowę użyczenia na 15 lat można wypowiedzieć w każdym czasie?

Nie. Jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony, co do zasady obowiązuje do końca tego okresu. Wcześniejsze zakończenie może wynikać z samej umowy albo z ustawowej podstawy, w szczególności z art. 716 Kodeksu cywilnego.

Czy kupujący nieruchomość musi respektować wcześniejszą umowę użyczenia?

Nie z samego faktu nabycia. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 2005 r., II CK 569/04, nabywca rzeczy użyczonej nie wstępuje w stosunek użyczenia w miejsce zbywcy. Jeżeli ma akceptować dalsze korzystanie, trzeba ustalić odrębną podstawę prawną.

Czy wiedza kupującego o umowie użyczenia powoduje, że umowa go wiąże?

Nie. Sama wiedza o istniejącej umowie nie zastępuje przepisu, który przenosiłby stosunek użyczenia na nabywcę. Może natomiast mieć znaczenie przy ocenie późniejszych uzgodnień i zachowania stron po sprzedaży.

Czy sprzedaż nieruchomości wymaga zgody drugiego małżonka?

Tak, jeżeli nieruchomość lub użytkowanie wieczyste wchodzi do majątku wspólnego małżonków. Art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wymaga zgody drugiego małżonka na taką czynność.

Czy umowa użyczenia musi być zawarta na piśmie?

Kodeks cywilny nie wymaga dla samego użyczenia szczególnej formy. Przy nieruchomości, działalności gospodarczej albo wieloletnim korzystaniu forma pisemna ma jednak duże znaczenie dowodowe, zwłaszcza dla wykazania czasu trwania, zakresu korzystania i uzgodnień dotyczących nakładów.

Podsumowanie

Jeżeli nieruchomość albo użytkowanie wieczyste należy do majątku wspólnego małżonków, sprzedaż wymaga zgody drugiego małżonka, a umowa zawarta bez wymaganej zgody może wymagać jego późniejszego potwierdzenia. Umowa użyczenia na czas oznaczony co do zasady wiąże strony do końca ustalonego okresu, z zastrzeżeniem podstaw wcześniejszego zwrotu wynikających z umowy i art. 716 Kodeksu cywilnego.

Skuteczna sprzedaż zmienia jednak sytuację biorącego. Nabywca nie wstępuje z mocy prawa w stosunek użyczenia zawarty przez poprzedniego właściciela, a sama wiedza o starej umowie nie tworzy takiego skutku. Jeżeli korzystanie ma być kontynuowane, trzeba ustalić nową podstawę wobec nabywcy, a ewentualne roszczenia związane z wcześniejszą umową i nakładami ocenić odrębnie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 – tekst aktu

2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 236 – tekst aktu

3. Wyrok Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 2005 r., II CK 569/04 – orzeczenie