Rozwiązanie umowy użyczenia i sprzedaż nieruchomości

Sprzedaż użytkowania wieczystego a zgoda współmałżonka

Jeżeli użytkowanie wieczyste nieruchomości oraz związany z nim budynek wchodzą do majątku wspólnego małżonków, jeden małżonek nie powinien samodzielnie sprzedać całego prawa. Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia albo odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego. Ten sam przepis obejmuje także czynności prowadzące do oddania nieruchomości do używania albo pobierania z niej pożytków.

W praktyce oznacza to dwie rzeczy. Po pierwsze, sprzedaż użytkowania wieczystego przez jednego małżonka bez zgody drugiego jest czynnością wymagającą późniejszego potwierdzenia. Po drugie, również sama umowa użyczenia części nieruchomości może wymagać oceny pod kątem zgody drugiego małżonka, jeżeli dotyczy majątku wspólnego i prowadzi do oddania nieruchomości do używania na dłuższy czas.

Art. 37 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi:

§ 1. Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:

1. czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków,
2. czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal,
3. czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa,
4. darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

§ 2. Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka.

§ 3. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.

§ 4. Jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna.

Czy sprzedaż bez zgody małżonka jest ważna?

Umowa sprzedaży nieruchomości albo użytkowania wieczystego zawarta przez jednego małżonka bez wymaganej zgody drugiego jest dotknięta tzw. bezskutecznością zawieszoną. Nie jest więc od razu traktowana jak definitywnie ważna, ale jej skuteczność zależy od późniejszego potwierdzenia przez małżonka, którego zgoda była potrzebna.

Druga strona umowy, np. kupujący, może wyznaczyć małżonkowi odpowiedni termin do potwierdzenia umowy. Jeżeli termin upłynie bez potwierdzenia, druga strona staje się wolna. Odmowa potwierdzenia powoduje, że umowa nie wywoła zamierzonego skutku.

Sprzedaż użytkowania wieczystego wymaga formy aktu notarialnego. Jeżeli więc zgoda małżonka dotyczy takiej czynności, również powinna zostać udzielona w wymaganej formie. Wynika to z art. 63 § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli do ważności czynności prawnej wymagana jest forma szczególna, oświadczenie obejmujące zgodę osoby trzeciej powinno być złożone w tej samej formie.

Umowa użyczenia na czas oznaczony

Użyczenie jest uregulowane w art. 710 Kodeksu cywilnego i następnych. Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Przedmiotem użyczenia mogą być rzeczy ruchome, lokale, części budynków, grunty albo inne nieruchomości.

Jeżeli strony zawarły umowę użyczenia na czas oznaczony, np. na 15 lat, zasadą jest obowiązywanie umowy do końca tego okresu. Brak postanowienia o wypowiedzeniu nie oznacza jednak, że umowy nigdy nie można zakończyć wcześniej. Trzeba odróżnić zwykłe wypowiedzenie od ustawowego żądania zwrotu rzeczy w szczególnych przypadkach przewidzianych przez Kodeks cywilny.

W opisanej sytuacji znaczenie ma także to, kto podpisał umowę. Jeżeli nieruchomość należy do majątku wspólnego rodziców, a umowę użyczenia na 15 lat podpisał wyłącznie ojciec, należy ustalić, czy matka wyraziła zgodę na oddanie części nieruchomości do używania albo czy później taką umowę potwierdziła. Zgoda może wynikać z osobnego oświadczenia, z podpisu pod umową albo z innych okoliczności, ale przy sporze trzeba ją wykazać.

Kiedy użyczający może żądać wcześniejszego zwrotu rzeczy?

Najważniejszy jest art. 716 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim użyczający może żądać zwrotu rzeczy, nawet jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony, gdy:

• biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową, właściwościami rzeczy albo jej przeznaczeniem,
• biorący powierza rzecz innej osobie bez upoważnienia wynikającego z umowy i bez konieczności wynikającej z okoliczności,
• rzecz stała się użyczającemu potrzebna z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy.

Nie wystarczy więc samo stwierdzenie użyczającego, że chce zakończyć umowę. Jeżeli umowa była zawarta na czas oznaczony, a biorący korzysta z rzeczy zgodnie z umową, użyczający powinien wskazać konkretną podstawę wcześniejszego żądania zwrotu. Im dłuższy okres użyczenia i im większe nakłady poniósł biorący, tym większe znaczenie ma dokładne ustalenie treści umowy oraz okoliczności jej zawarcia.

Czy sprzedaż nieruchomości rozwiązuje umowę użyczenia?

Sama sprzedaż nieruchomości nie jest automatycznie tym samym co rozwiązanie umowy użyczenia zawartej między dotychczasowym właścicielem a biorącym w użyczenie. Trzeba jednak pamiętać, że użyczenie jest umową obligacyjną, a nie prawem rzeczowym ujawnianym standardowo w księdze wieczystej. Biorący w użyczenie nie ma więc tak silnej ochrony wobec nabywcy, jaką w określonych sytuacjach mogą mieć np. najemcy.

Jeżeli właściciel sprzedaje nieruchomość obciążoną faktycznym korzystaniem przez inną osobę, w praktyce trzeba przeanalizować: treść umowy sprzedaży, wiedzę kupującego o użyczeniu, sposób wydania nieruchomości, treść umowy użyczenia oraz to, czy biorący może dochodzić roszczeń wobec użyczającego. W sporze może mieć znaczenie, czy kupujący akceptował dalsze korzystanie z nieruchomości, czy przeciwnie, żąda jej wydania.

Jeżeli przedmiotem sprawy jest lokal lub część nieruchomości zajmowana przez członka rodziny, pomocne może być porównanie zasad użyczenia z sytuacjami, w których brat zajął mieszkanie albo pojawiają się groźby wyrzucenia z domu. Każda z tych spraw wymaga ustalenia, czy dana osoba ma tytuł prawny do lokalu i kto może skutecznie żądać opuszczenia nieruchomości.

Co może zrobić biorący w użyczenie?

Osoba, która korzysta z nieruchomości na podstawie umowy użyczenia, powinna w pierwszej kolejności zebrać dokumenty: umowę, aneksy, korespondencję, dowody poniesionych nakładów, potwierdzenia prowadzenia działalności oraz ewentualne oświadczenia drugiego małżonka. Jeżeli umowa została zawarta na piśmie, ale bez udziału współmałżonka, trzeba ustalić, czy doszło do późniejszego potwierdzenia albo dorozumianej akceptacji korzystania.

W razie żądania natychmiastowego opuszczenia nieruchomości warto zażądać od użyczającego wskazania podstawy prawnej. Jeżeli użyczający powołuje się na własną potrzebę, trzeba ocenić, czy była ona rzeczywiście nieprzewidziana w chwili zawarcia umowy. Jeżeli zarzuca niewłaściwe używanie rzeczy, powinien wykazać konkretne naruszenia.

W sprawach rodzinnych dobrze jest też rozróżnić użyczenie od nieformalnej zgody na zamieszkiwanie. Jeżeli strony chcą uregulować korzystanie z lokalu, punktem odniesienia może być użyczenie lokalu mieszkalnego, ale przy nieruchomości wspólnej małżonków lub współwłaścicieli zawsze trzeba badać, kto mógł skutecznie udzielić zgody.

FAQ

Czy umowę użyczenia na 15 lat można wypowiedzieć w każdym czasie?

Nie. Jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony, co do zasady obowiązuje do końca tego okresu. Wcześniejsze żądanie zwrotu jest możliwe przede wszystkim wtedy, gdy pozwala na to sama umowa albo gdy zachodzą przesłanki z art. 716 Kodeksu cywilnego.

Czy sprzedaż nieruchomości wymaga zgody drugiego małżonka?

Tak, jeżeli nieruchomość lub użytkowanie wieczyste wchodzi do majątku wspólnego małżonków. Zgoda drugiego małżonka jest wymagana przez art. 37 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Co się dzieje, gdy jeden małżonek podpisze umowę bez wymaganej zgody?

Ważność umowy zależy od potwierdzenia przez drugiego małżonka. Do czasu potwierdzenia albo odmowy potwierdzenia mamy do czynienia z niepewną sytuacją prawną. Druga strona może wyznaczyć termin na potwierdzenie.

Czy umowa użyczenia musi być zawarta na piśmie?

Kodeks cywilny nie wymaga szczególnej formy dla samej umowy użyczenia. Przy nieruchomości, działalności gospodarczej i długim okresie korzystania forma pisemna jest jednak bardzo ważna dowodowo, zwłaszcza gdy trzeba wykazać zakres zgody, czas trwania umowy i poniesione nakłady.

Czy biorący w użyczenie może żądać zwrotu nakładów?

To zależy od rodzaju nakładów, treści umowy i zgody użyczającego. Inaczej ocenia się zwykłe koszty utrzymania rzeczy, a inaczej nakłady konieczne albo ulepszenia. W sporze trzeba przeanalizować dokumenty, faktury, korespondencję i to, czy właściciel akceptował prace.

Podsumowanie

Jeżeli nieruchomość albo użytkowanie wieczyste należy do majątku wspólnego małżonków, sprzedaż wymaga zgody obojga małżonków. Brak zgody nie oznacza automatycznie natychmiastowej nieważności każdej umowy, ale powoduje konieczność jej potwierdzenia przez małżonka, którego zgoda była wymagana.

Umowa użyczenia na czas oznaczony daje biorącemu większą stabilność niż nieformalna zgoda na korzystanie z nieruchomości, ale nie jest bezwzględna. Użyczający może żądać wcześniejszego zwrotu rzeczy w przypadkach przewidzianych w Kodeksie cywilnym, zwłaszcza przy niewłaściwym korzystaniu z rzeczy, oddaniu jej osobie trzeciej bez zgody albo pojawieniu się nieprzewidzianej potrzeby po stronie użyczającego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 - tekst aktu

2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 236 - tekst aktu