Wypowiedzenie synowej umowy użyczenia mieszkania

Czy synowa ma prawo mieszkać w domu teściowej?

Jeżeli właścicielka domu pozwoliła synowi i synowej korzystać z dwóch pokoi bez czynszu, a strony nie zawarły umowy najmu, dzierżawy ani innej odpłatnej umowy, najczęściej mamy do czynienia z umową użyczenia. Zgodnie z art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Umowa użyczenia nie musi być zawarta na piśmie. Może powstać ustnie, a nawet w sposób dorozumiany, czyli przez samo dopuszczenie syna i synowej do korzystania z określonej części domu. Brak meldunku nie przesądza o braku prawa do zamieszkiwania. Meldunek ma charakter ewidencyjny i nie tworzy prawa do lokalu, ale też samo wymeldowanie nie powoduje automatycznie obowiązku wyprowadzki.

W podobnych sprawach rodzinnych warto odróżniać sytuację synowej od sytuacji innych domowników, np. teściowej, dorosłego dziecka czy partnera. Praktyczne omówienie zbliżonego problemu znajdziesz w materiale: pozbyć teściowej własnego domu.

Jak wypowiedzieć synowej umowę użyczenia?

Kodeks cywilny nie przewiduje jednego sztywnego okresu wypowiedzenia dla użyczenia lokalu zawartego na czas nieoznaczony. W praktyce właściciel powinien złożyć synowej pisemne oświadczenie o zakończeniu użyczenia i wyznaczyć jej realny termin na opuszczenie domu, np. 14 albo 30 dni. Termin powinien być rozsądny, zwłaszcza jeżeli synowa faktycznie mieszka w domu od lat i ma tam rzeczy osobiste.

Podstawą żądania zwrotu rzeczy może być art. 715 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nieoznaczony, użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł taki użytek uczynić. Dodatkowo art. 716 Kodeksu cywilnego pozwala żądać zwrotu rzeczy przed terminem, jeżeli biorący używa jej sprzecznie z umową, właściwościami albo przeznaczeniem rzeczy, powierza ją innej osobie bez upoważnienia albo rzecz stanie się użyczającemu potrzebna z powodów nieprzewidzianych przy zawarciu umowy.

Jeżeli z okoliczności wynika, że użyczenie ma charakter zobowiązania bezterminowego o charakterze ciągłym, pomocnicze znaczenie może mieć także art. 365¹ Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika albo wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie ich braku niezwłocznie po wypowiedzeniu.

Co powinno zawierać pismo do synowej?

Dla celów dowodowych wypowiedzenie użyczenia najlepiej sporządzić na piśmie i doręczyć za potwierdzeniem odbioru albo w obecności świadka. W piśmie warto wskazać, że właścicielka cofa zgodę na dalsze bezpłatne korzystanie z pokoi, żąda opuszczenia domu w oznaczonym terminie, wydania kluczy oraz rozliczenia kosztów mediów.

Rachunki, media i koszty utrzymania domu

Zgodnie z art. 713 Kodeksu cywilnego biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. W przypadku korzystania z części domu będą to przede wszystkim koszty mediów i bieżącej eksploatacji, np. wody, energii, gazu, ogrzewania, wywozu odpadów, jeśli można je przypisać osobie korzystającej z domu albo ustalić rozsądny udział w tych kosztach.

Jeżeli synowa po zakończeniu użyczenia nadal zajmuje pokoje, właścicielka może rozważyć żądanie odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. W sprawach lokali mieszkalnych znaczenie ma art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie odpowiadające co do zasady wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu.

Czy można wymienić zamki albo wyrzucić rzeczy synowej?

Nie należy samodzielnie wyrzucać rzeczy synowej, blokować dostępu do domu, wymieniać zamków ani odcinać mediów tylko po to, aby zmusić ją do wyprowadzki. Takie działania mogą narazić właścicielkę na zarzuty naruszenia posiadania, roszczenia odszkodowawcze, a w skrajnych sytuacjach także na odpowiedzialność karną.

Jeżeli po skutecznym wypowiedzeniu użyczenia synowa nie chce opuścić domu, właścicielka powinna skierować do sądu pozew o opróżnienie i wydanie lokalu. Cywilnoprawną podstawą żądania właściciela jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Jeżeli problem dotyczy także pozostawionych rzeczy, pomocny może być materiał: jak zmusić domownika do zabrania rzeczy z mieszkania.

Pozew o eksmisję i prawo do lokalu socjalnego

W pozwie należy wskazać właściciela, osobę zajmującą lokal, opisać tytuł własności, okoliczności użyczenia, wypowiedzenie umowy i odmowę opuszczenia domu. Do pozwu warto dołączyć odpis księgi wieczystej albo inny dokument własności, wypowiedzenie użyczenia, dowód doręczenia, korespondencję oraz dowody ponoszonych kosztów.

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd rozstrzyga również o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo o braku takiego uprawnienia, co wynika z art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 14 ust. 4 tej ustawy sąd co do zasady nie może odmówić takiego uprawnienia m.in. kobiecie w ciąży, małoletniemu, osobie niepełnosprawnej, osobie ubezwłasnowolnionej, obłożnie chorej, emerytowi lub renciście spełniającemu kryteria do świadczenia z pomocy społecznej, osobie bezrobotnej oraz osobie spełniającej przesłanki określone przez radę gminy, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Jeżeli sąd przyzna prawo do najmu socjalnego lokalu, wykonanie eksmisji może zostać wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia takiej umowy. Dlatego przed procesem warto ustalić, czy synowa ma realną możliwość zamieszkania gdzie indziej, czy pracuje, czy ma dzieci oraz czy w domu mieszkają osoby małoletnie.

Naruszenie miru domowego a odmowa wyprowadzki

Art. 193 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny przewiduje odpowiedzialność za naruszenie miru domowego. Przepis obejmuje osobę, która wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza.

W praktyce przy osobie, która wcześniej mieszkała w domu za zgodą właściciela, organy ścigania często oceniają sprawę ostrożnie i mogą uznać, że spór powinien zostać rozstrzygnięty przede wszystkim w postępowaniu cywilnym. Zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa może mieć sens, gdy po doręczeniu jednoznacznego żądania opuszczenia domu synowa zachowuje się agresywnie, uniemożliwia właścicielce korzystanie z domu albo w inny sposób narusza jej mir domowy. Szerzej o tej instytucji piszemy w materiale: naruszenie miru domowego.

Czy synowa może żądać zwrotu kosztów remontu?

Roszczenie o zwrot nakładów na remont zależy od tego, jakie prace zostały wykonane, czy właścicielka wyraziła na nie zgodę, kto je finansował i czy były to zwykłe koszty utrzymania, czy ulepszenia domu. Art. 713 zdanie drugie Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli biorący poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia znajdują się w art. 752-757 Kodeksu cywilnego. W uproszczeniu oznacza to, że nie każdy remont daje prawo do zwrotu pieniędzy. Synowa musiałaby wykazać m.in. zakres prac, ich koszt, potrzebę wykonania, korzyść dla właścicielki oraz to, że nakłady nie były wyłącznie zwykłym kosztem używania pokoi albo dobrowolnym wydatkiem na własny komfort.

Istotny jest także art. 719 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym roszczenie użyczającego przeciwko biorącemu o naprawienie szkody za uszkodzenie lub pogorszenie rzeczy oraz roszczenia biorącego przeciwko użyczającemu o zwrot nakładów na rzecz albo o naprawienie szkody poniesionej wskutek wad rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Jeżeli remont wykonywali wspólnie syn i synowa w czasie małżeństwa, rozliczenia między małżonkami mogą być odrębnym problemem, ale nakłady na dom należący do teściowej co do zasady nie są nakładami na majątek wspólny małżonków. Ewentualne roszczenia wobec właścicielki wymagają więc odrębnej podstawy i dowodów.

FAQ

Źródła

• Art. 710, art. 713, art. 715, art. 716, art. 719, art. 222 § 1 oraz art. 365¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 14 oraz art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 193 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny.