Sprzedaż mieszkania z bonifikatą przed upływem 5 lat

Bonifikata przy wykupie mieszkania – najpierw trzeba ustalić jej podstawę

W opisanej sytuacji kluczowe jest ustalenie, czy bonifikata została udzielona na podstawie art. 68 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, czy była to bonifikata przyznana przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie aktu notarialnego, uchwały, regulaminu albo statutu spółdzielni.

Art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczy sprzedaży nieruchomości przez Skarb Państwa albo jednostkę samorządu terytorialnego, np. gminę. Nie każda bonifikata przy wykupie mieszkania ze spółdzielni mieszkaniowej automatycznie podlega temu przepisowi. Jeżeli sprzedającym była spółdzielnia mieszkaniowa jako osoba prawna, a bonifikata wynikała z jej własnych zasad, podstawą ewentualnego zwrotu będzie przede wszystkim umowa, regulamin, uchwała organu spółdzielni oraz ogólne przepisy prawa cywilnego, w szczególności art. 353¹ Kodeksu cywilnego dotyczący swobody umów i art. 471 Kodeksu cywilnego dotyczący odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Dodatkowe znaczenie ma sytuacja, gdy lokal został najpierw przekazany osobie bliskiej; praktyczny przykład dotyczy darowizny mieszkania wykupionego z bonifikatą i jego późniejszej sprzedaży.

Dlatego przed sprzedażą należy przeczytać: akt notarialny wykupu, uchwałę lub regulamin przyznania bonifikaty, ewentualne oświadczenie nabywcy oraz statut spółdzielni. Jeżeli dokumenty przewidują zwrot bonifikaty w razie sprzedaży przed upływem 5 lat i nie zawierają wyjątku na zakup innego mieszkania, spółdzielnia może powoływać się na te postanowienia. Jeżeli lokal jest dopiero wykupywany z bonifikatą, przed podpisaniem aktu warto również sprawdzić koszty notarialne przy wykupie mieszkania z bonifikatą.

Zwrot bonifikaty przy sprzedaży mieszkania z gminy albo Skarbu Państwa

Jeżeli bonifikata została udzielona przy sprzedaży lokalu przez gminę, powiat, województwo albo Skarb Państwa, zastosowanie ma art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem nabywca, który zbył nieruchomość albo wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 10 lat, a w przypadku lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

Dla mieszkania istotny jest więc termin 5 lat. Liczy się go od konkretnej daty nabycia wskazanej w akcie notarialnym. Jeżeli lokal nabyto przykładowo 15 września 2015 r., termin 5 lat upływa 15 września 2020 r. Sprzedaż dokonana 14 września 2020 r. nadal jest sprzedażą przed upływem 5 lat.

W praktyce warto porównać datę podpisania aktu notarialnego nabycia z planowaną datą aktu sprzedaży. Nie wystarczy zawarcie umowy przedwstępnej po upływie 5 lat ani samo przekazanie lokalu. Decydujące znaczenie ma przeniesienie własności, czyli zasadniczo data aktu notarialnego sprzedaży.

Kiedy nie trzeba zwracać bonifikaty z ustawy o gospodarce nieruchomościami?

Jeżeli sprawa podlega art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami, trzeba sprawdzić wyjątki z art. 68 ust. 2a tej ustawy. Przepisu o zwrocie bonifikaty nie stosuje się między innymi w przypadku:

• zbycia lokalu na rzecz osoby bliskiej – art. 68 ust. 2a pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 68 ust. 2b tej ustawy,
• zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe – art. 68 ust. 2a pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
• sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe – art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Osobą bliską w rozumieniu art. 4 pkt 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zstępny, wstępny, rodzeństwo, dziecko rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca i przysposobiona, osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu oraz osoba pozostająca ze zbywcą w stosunku przysposobienia. Trzeba jednak pamiętać o art. 68 ust. 2b ustawy o gospodarce nieruchomościami: jeżeli osoba bliska sama sprzeda lokal albo wykorzysta go na inny cel przed upływem 5 lat liczonych od pierwotnego nabycia, obowiązek zwrotu może powstać również po jej stronie.

Sprzedaż przed 5 latami i zakup większego mieszkania

Przy bonifikacie ustawowej z art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami zakup innego mieszkania może pozwolić uniknąć zwrotu. Warunek wynika z art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami: środki uzyskane ze sprzedaży trzeba przeznaczyć w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.

Najbezpieczniej jest doprowadzić do nabycia własności nowego mieszkania w tym terminie, czyli zawrzeć akt notarialny przenoszący własność. Sama rezerwacja lokalu, umowa przedwstępna albo wpłata zaliczki mogą nie wystarczyć, jeżeli w ciągu 12 miesięcy nie dojdzie do nabycia prawa własności. W przypadku zakupu od dewelopera trzeba szczególnie uważać na harmonogram inwestycji i termin aktu przenoszącego własność.

Jeżeli na nowe mieszkanie zostanie przeznaczona tylko część ceny uzyskanej ze sprzedaży mieszkania z bonifikatą, organ może uznać, że zwrot bonifikaty należy się co najmniej w odpowiedniej części. Ocena zależy od dokumentów, wysokości środków, dat płatności i sposobu ich udokumentowania.

Bonifikata od spółdzielni mieszkaniowej – co sprawdzić przed sprzedażą?

Jeżeli akt notarialny wskazuje, że bonifikaty udzieliła spółdzielnia mieszkaniowa, trzeba ustalić, czy spółdzielnia działała jako sprzedający na własnych zasadach. W takim przypadku obowiązek zwrotu może wynikać z samej umowy. Zgodnie z art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byle jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Jeżeli więc nabywca przyjął bonifikatę i w akcie notarialnym zobowiązał się do jej zwrotu w razie sprzedaży przed upływem 5 lat, spółdzielnia może żądać wykonania tego zobowiązania. W razie sporu znaczenie będzie mieć dokładne brzmienie klauzuli. Interpretacji umowy dokonuje się według art. 65 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, czyli z uwzględnieniem okoliczności, zasad współżycia społecznego, ustalonych zwyczajów oraz zgodnego zamiaru stron i celu umowy.

Warto ustalić zwłaszcza:

• czy klauzula mówi o obowiązku zwrotu przy każdej sprzedaży przed 5 latami,
• czy przewiduje wyjątek przy zakupie innego mieszkania,
• czy określa sposób waloryzacji bonifikaty,
• czy wymaga zgłoszenia sprzedaży do spółdzielni,
• czy obowiązek zwrotu dotyczy całej bonifikaty czy jej części.

Jeżeli zapis w akcie jest niejednoznaczny, warto przed podpisaniem umowy sprzedaży wystąpić do spółdzielni o pisemne stanowisko. Sama ustna informacja pracownika spółdzielni nie daje wystarczającego bezpieczeństwa.

Porównanie zasad – bonifikata ustawowa i bonifikata spółdzielcza

Co zrobić w opisanej sytuacji?

Jeżeli mieszkanie zostało wykupione we wrześniu 2015 r., sprzedaż po dacie odpowiadającej dniowi nabycia we wrześniu 2020 r. następowałaby już po upływie 5 lat. W takiej sytuacji obowiązek zwrotu bonifikaty zastrzeżony tylko na okres 5 lat zasadniczo nie powinien powstać.

Jeżeli jednak sprzedaż miałaby nastąpić choćby kilka dni przed upływem 5 lat, trzeba rozróżnić dwa warianty:

• gdy zastosowanie ma art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami – można skorzystać z wyjątków ustawowych, w szczególności z art. 68 ust. 2a pkt 5 tej ustawy, jeśli środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego mieszkania lub nieruchomości mieszkaniowej,
• gdy bonifikata wynika wyłącznie z dokumentów spółdzielni – trzeba sprawdzić, czy takie same wyjątki przewiduje akt notarialny, uchwała albo regulamin; jeśli nie, sprzedaż przed terminem może skutkować roszczeniem spółdzielni o zwrot.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest przesunięcie aktu sprzedaży na dzień po upływie 5 lat od daty wykupu, chyba że dokumenty jednoznacznie pozwalają sprzedać lokal wcześniej bez zwrotu bonifikaty.

FAQ

Czy 5 lat liczy się od końca roku, jak przy podatku dochodowym?

Nie. Przy zwrocie bonifikaty z art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami 5 lat liczy się od dnia nabycia lokalu, czyli od daty aktu notarialnego przenoszącego własność. To inna zasada niż przy podatku dochodowym od sprzedaży nieruchomości.

Czy spółdzielnia zawsze może żądać zwrotu bonifikaty?

Nie zawsze. Spółdzielnia musi mieć podstawę roszczenia, np. zapis w akcie notarialnym, uchwale, regulaminie albo statucie. Trzeba też sprawdzić, czy termin jeszcze nie upłynął i czy dokumenty nie przewidują wyjątków.

Czy zakup większego mieszkania zawsze chroni przed zwrotem bonifikaty?

Nie zawsze. Przy bonifikacie ustawowej z art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami może chronić, jeżeli spełniono warunki z art. 68 ust. 2a pkt 5 tej ustawy. Przy bonifikacie spółdzielczej taki wyjątek musi wynikać z dokumentów spółdzielni albo umowy.

Czy wystarczy podpisać umowę deweloperską w ciągu 12 miesięcy?

To ryzykowne. Art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi o przeznaczeniu środków na nabycie innego lokalu albo nieruchomości. Najbezpieczniej jest, aby w 12 miesięcy doszło do aktu notarialnego przenoszącego własność.

Czy sprzedaż mieszkania osobie bliskiej powoduje zwrot bonifikaty?

Przy bonifikacie z art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami zbycie na rzecz osoby bliskiej jest wyjątkiem na podstawie art. 68 ust. 2a pkt 1 tej ustawy. Trzeba jednak pamiętać o art. 68 ust. 2b, który może obciążyć osobę bliską, jeżeli sama sprzeda lokal przed upływem terminu liczonego od pierwotnego nabycia.

Źródła

• Art. 68 ust. 2, ust. 2a i ust. 2b oraz art. 4 pkt 13 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Art. 353¹, art. 471 oraz art. 65 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych – w zakresie zasad funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych i dokumentów wewnętrznych spółdzielni.