Zakup mieszkania dla dziecka a najem mieszkania komunalnego

Czy zakup mieszkania dla dziecka zagraża najemowi lokalu komunalnego rodziców?

Co do zasady nie ma przepisu, który zakazywałby rodzicom będącym najemcami lokalu komunalnego przekazania pieniędzy dziecku na zakup mieszkania. Sam fakt posiadania oszczędności albo dokonania darowizny na rzecz dziecka nie powoduje automatycznie rozwiązania najmu lokalu komunalnego.

Trzeba jednak odróżnić trzy kwestie: najem lokalu komunalnego, meldunek oraz nabycie innego lokalu. Każda z nich jest oceniana na innej podstawie prawnej. O tym, czy gmina może wypowiedzieć umowę najmu, decydują przede wszystkim przesłanki z art. 11 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz postanowienia lokalnej uchwały mieszkaniowej. Jeżeli inne mieszkanie lub dom nabywa sam najemca lokalu komunalnego, warto sprawdzić jak taki zakup może wpłynąć na dalszy najem mieszkania komunalnego.

Zameldowanie nie daje prawa do lokalu

Zameldowanie jest jedynie instytucją ewidencyjną. Wynika to z art. 24 ust. 1 oraz art. 25 ust. 1 ustawy z 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, które wiążą obowiązek meldunkowy z miejscem pobytu stałego lub czasowego. Meldunek nie tworzy tytułu prawnego do mieszkania i nie zastępuje umowy najmu ani prawa własności.

Dlatego sama okoliczność, że jest Pani zameldowana w lokalu komunalnym rodziców, nie oznacza jeszcze, że ma Pani prawo do dalszego korzystania z tego lokalu niezależnie od faktycznego miejsca zamieszkania. Jeśli po zakupie mieszkania rzeczywiście się Pani wyprowadzi i zacznie na stałe mieszkać pod innym adresem, meldunek powinien odpowiadać stanowi faktycznemu.

W praktyce oznacza to, że nie trzeba wymeldowywać się przed samym podpisaniem aktu notarialnego, jeżeli nadal faktycznie Pani mieszka w lokalu komunalnym. Natomiast po rzeczywistej przeprowadzce powinno dojść do dopełnienia obowiązków meldunkowych zgodnie z ustawą o ewidencji ludności.

Kiedy gmina może wypowiedzieć najem lokalu komunalnego?

Najważniejszy jest art. 11 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tym przepisem właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:

• 6-miesięcznego terminu wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy – art. 11 ust. 3 pkt 1 tej ustawy,
• miesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego – art. 11 ust. 3 pkt 2 tej ustawy.

To oznacza, że ryzyko dla rodziców pojawiłoby się przede wszystkim wtedy, gdyby to rodzicom przysługiwał tytuł prawny do innego lokalu albo gdyby przestali faktycznie mieszkać w lokalu komunalnym. Jeżeli mieszkanie zostanie kupione na Pani wyłączną własność, to co do zasady nie jest to tytuł prawny rodziców do innego lokalu.

Inaczej może być oceniona sytuacja pozorna, np. gdy lokal zostanie kupiony formalnie na dziecko, ale w rzeczywistości będzie przeznaczony wyłącznie dla rodziców i to oni będą z niego korzystali jak właściciele. W razie sporu gmina może badać stan faktyczny, a nie tylko treść dokumentów.

Czy dziecko musi wymeldować się przed zakupem mieszkania?

Nie ma przepisu, który nakazywałby wymeldowanie przed podpisaniem umowy sprzedaży mieszkania. Obowiązek meldunkowy jest związany z faktycznym miejscem pobytu, a nie z samym nabyciem prawa własności. Jeżeli więc do dnia zakupu nadal mieszka Pani z rodzicami, wcześniejsze wymeldowanie nie jest konieczne wyłącznie z powodu samej transakcji.

Po przeprowadzce należy zadbać o zgodność wpisów meldunkowych ze stanem faktycznym. W praktyce przy zameldowaniu w nowym miejscu często następuje równoczesna aktualizacja poprzedniego adresu, ale techniczny tryb zależy od sposobu załatwienia sprawy i danych w rejestrze.

Czy oszczędności rodziców mogą być podstawą odebrania lokalu komunalnego?

Sam fakt posiadania oszczędności przez najemców nie jest wprost wskazany w ustawie o ochronie praw lokatorów jako samodzielna podstawa wypowiedzenia najmu. W praktyce znaczenie mogą mieć natomiast kryteria dochodowe i majątkowe przewidziane w uchwale rady gminy, zwłaszcza przy:

• ubieganiu się o zawarcie umowy najmu,
• przedłużaniu najmu lokalu socjalnego lub lokalu wynajmowanego na czas oznaczony,
• weryfikacji uprawnień do korzystania z mieszkaniowego zasobu gminy, jeśli lokalne prawo przewiduje taki mechanizm.

Podstawą do uchwalania zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy jest art. 21 ust. 1 pkt 2 oraz ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. To właśnie tam ustawodawca przewiduje, że rada gminy określa m.in. kryteria pierwszeństwa, warunki zamieszkiwania kwalifikujące do ich poprawy oraz kryteria dochodowe.

Dlatego trzeba sprawdzić konkretną uchwałę obowiązującą w danej gminie. W jednych gminach weryfikacja bywa ograniczona, w innych bardziej szczegółowa. Nadal jednak co do zasady samo przekazanie dziecku pieniędzy nie oznacza jeszcze, że rodzice automatycznie tracą najem.

Darowizna pieniędzy od rodziców na zakup mieszkania

Jeżeli to rodzice finansują zakup, najbezpieczniej potraktować przekazane środki jako darowiznę w rozumieniu art. 888 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Dla celów dowodowych i podatkowych warto, aby przepływ pieniędzy był udokumentowany, najlepiej przelewem bankowym.

W najbliższej rodzinie możliwe jest całkowite zwolnienie z podatku od spadków i darowizn. Wynika to z art. 4a ust. 1 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Zwolnienie dotyczy m.in. darowizn od rodziców na rzecz dziecka, ale wymaga spełnienia warunków ustawowych, w szczególności:

• zgłoszenia nabycia do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego – art. 4a ust. 1 pkt 1 tej ustawy,
• udokumentowania otrzymania pieniędzy dowodem przekazania na rachunek płatniczy nabywcy, jego rachunek w banku lub SKOK albo przekazem pocztowym – art. 4a ust. 1 pkt 2 tej ustawy, gdy przedmiotem darowizny są środki pieniężne.

Jeżeli darowizna jest dokonywana w akcie notarialnym, obowiązki formalne mogą wyglądać inaczej, ponieważ notariusz wykonuje część czynności podatkowych. Przy przelewach między rodzicami a dzieckiem najczęściej trzeba jednak samodzielnie dopilnować zgłoszenia.

Odpowiedzialność za czynsz po wyprowadzce

Jeżeli pełnoletnie dziecko stale mieszka z najemcami lokalu, może odpowiadać solidarnie za czynsz i inne należne opłaty. Wynika to z art. 688¹ § 1 i 2 Kodeksu cywilnego. Odpowiedzialność ta obejmuje okres faktycznego stałego zamieszkiwania.

W praktyce po definitywnej wyprowadzce warto mieć dowody, od kiedy przestała Pani stale mieszkać w lokalu komunalnym. Może to mieć znaczenie przy ewentualnych sporach o zadłużenie czynszowe.

Czy gmina może interesować się tym, skąd rodzice mieli pieniądze?

Gmina co do zasady nie prowadzi postępowania podatkowego ani nie ocenia legalności źródeł finansowania zakupu mieszkania przez dziecko. Może natomiast badać okoliczności istotne dla najmu lokalu komunalnego, jeżeli wynikają one z ustawy albo z uchwały mieszkaniowej. Inne kompetencje ma gmina, a inne urząd skarbowy.

Z punktu widzenia bezpieczeństwa ważniejsze od „tłumaczenia się” gminie jest prawidłowe udokumentowanie darowizny. Jeśli przepływ środków będzie jasny, zgodny z dokumentami bankowymi i prawidłowo zgłoszony, ryzyko problemów podatkowych wyraźnie maleje.

Znaczenie skomplikowanego stanu prawnego budynku

To, że lokal był dawniej mieszkaniem zakładowym, a obecnie występują spory dotyczące gruntu lub trudności z wykupem lokali, nie zmienia podstawowej odpowiedzi na pytanie o zakup mieszkania dla dziecka. Dla oceny ryzyka wypowiedzenia najmu ważniejsze są przesłanki z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów oraz lokalna uchwała gminy.

Stan prawny budynku może natomiast mieć duże znaczenie dla odrębnych zagadnień, takich jak sprzedaż lokali przez gminę, bonifikata czy możliwość przekształceń własnościowych. To są jednak kwestie uboczne wobec samego pytania o darowiznę i przeprowadzkę dziecka.

Co praktycznie warto zrobić przed zakupem?

FAQ

Czy samo posiadanie oszczędności przez rodziców może odebrać im lokal komunalny?

Nie automatycznie. Ustawa o ochronie praw lokatorów nie przewiduje samego posiadania oszczędności jako samodzielnej podstawy wypowiedzenia najmu. Trzeba jednak sprawdzić lokalną uchwałę gminy, bo może ona przewidywać określone zasady weryfikacji sytuacji dochodowej lub majątkowej.

Czy muszę wymeldować się przed podpisaniem aktu notarialnego?

Nie. O wymeldowaniu decyduje faktyczna zmiana miejsca pobytu, a nie sam zakup mieszkania. Jeżeli do dnia podpisania aktu nadal mieszka Pani w lokalu komunalnym, wcześniejsze wymeldowanie nie jest konieczne.

Czy rodzice stracą lokal komunalny, jeśli mieszkanie będzie kupione wyłącznie na mnie?

Zwykle nie, jeżeli to Pani będzie jedyną właścicielką, a rodzice nadal będą faktycznie mieszkać w lokalu komunalnym i nie będą mieli własnego tytułu prawnego do innego lokalu. Trzeba jednak unikać sytuacji pozornych, w których lokal formalnie jest Pani, ale faktycznie służy wyłącznie rodzicom.

Czy darowizna od rodziców na mieszkanie jest opodatkowana?

Może być całkowicie zwolniona z podatku na podstawie art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, jeśli zostanie prawidłowo zgłoszona i udokumentowana. Najbezpieczniejszy jest przelew bankowy oraz terminowe złożenie formularza SD-Z2.

Czy po wyprowadzce nadal mogę odpowiadać za czynsz w lokalu rodziców?

Co do zasady odpowiedzialność z art. 688¹ Kodeksu cywilnego obejmuje okres stałego zamieszkiwania z najemcą. Dlatego po definitywnej wyprowadzce warto zachować dowody potwierdzające datę opuszczenia lokalu.

Źródła

• art. 11 ust. 3, art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• art. 24 ust. 1, art. 25 ust. 1 ustawy z 24 września 2010 r. o ewidencji ludności
• art. 688¹ § 1 i 2, art. 888 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 4a ust. 1 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• uchwała właściwej rady gminy określająca zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy – do sprawdzenia według miejsca położenia lokalu