Wypowiedzenie umowy dzierżawy za niewłaściwe korzystanie z działki

Umowa dzierżawy, użyczenia czy bezczynszowe korzystanie z gruntu?

Pierwszy krok to prawidłowe ustalenie, jaki stosunek prawny łączy strony. Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Z art. 693 § 2 Kodeksu cywilnego wynika, że czynsz może być oznaczony w pieniądzach, w świadczeniach innego rodzaju albo jako ułamkowa część pożytków.

Jeżeli umowa nie przewidywała żadnego czynszu, nie przesądza to automatycznie, że nie była to dzierżawa. Jeżeli przedmiotem była nieruchomość rolna oddana do używania i pobierania pożytków bez obowiązku zapłaty czynszu, zastosowanie może mieć art. 708 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym do takiego stosunku stosuje się odpowiednio przepisy o dzierżawie.

Inaczej będzie, gdy korzystający miał jedynie bezpłatnie używać działki, bez prawa pobierania pożytków. Wtedy bliższa jest umowa użyczenia z art. 710 Kodeksu cywilnego. Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy przez czas oznaczony albo nieoznaczony. W praktyce granica między tymi umowami zależy od treści ustaleń stron, celu oddania działki, sposobu faktycznego korzystania i tego, czy korzystający miał uzyskiwać pożytki lub korzyści gospodarcze z gruntu.

Przy interpretacji zaginionej umowy znaczenie ma art. 65 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Oświadczenia woli tłumaczy się z uwzględnieniem okoliczności, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów, a w umowach bada się raczej zgodny zamiar stron i cel umowy niż jej dosłowne brzmienie. Dlatego w razie sporu istotne będą nie tylko nazwa umowy, lecz także korespondencja, świadkowie, wcześniejsze wezwania, sposób korzystania z działki oraz ewentualne dokumenty związane ze współpracą z gminą.

Co zrobić, gdy dokument umowy dzierżawy zaginął?

Zaginięcie egzemplarza umowy utrudnia sprawę dowodowo, ale nie powoduje samo w sobie wygaśnięcia umowy ani nieważności wypowiedzenia. Zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne. Jeżeli właściciel będzie twierdził, że dzierżawca naruszył umowę i że wypowiedzenie było skuteczne, powinien przygotować dowody.

Warto w pierwszej kolejności spróbować odtworzyć treść umowy. Można zwrócić się pisemnie do dzierżawcy o wydanie kopii, sprawdzić dokumenty u osób, które uczestniczyły przy podpisywaniu umowy, ustalić, czy kopia była przekazana gminie albo stowarzyszeniu, oraz zabezpieczyć korespondencję dotyczącą celu korzystania z działki. Pomocne mogą być zdjęcia terenu, protokoły, wiadomości e-mail, SMS-y, pisma kierowane do dzierżawcy, zeznania świadków oraz dokumenty potwierdzające, że działka miała służyć określonemu celowi promocyjnemu.

Jeżeli nie da się jednoznacznie ustalić, że umowa została zawarta na 10 lat, dzierżawca może mieć problem z udowodnieniem tej okoliczności. Jeżeli natomiast bezsporne jest, że podpisano umowę na czas oznaczony 10 lat, trzeba przyjąć ostrożniejsze rozwiązanie: zwykłe wypowiedzenie przed upływem tego terminu może być nieskuteczne, chyba że umowa przewidywała odpowiednią podstawę wypowiedzenia albo zachodzi ustawowa podstawa rozwiązania bez zachowania terminów.

Czy umowę dzierżawy zawartą na 10 lat można zwyczajnie wypowiedzieć?

Jeżeli umowa dzierżawy została zawarta na czas oznaczony, a nie znamy jej treści, trzeba liczyć się z ograniczeniami. Na podstawie art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, stosowanego do dzierżawy przez art. 694 Kodeksu cywilnego, umowę zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć w wypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że przy umowie terminowej brak umownej klauzuli wypowiedzenia może utrudniać zwykłe wypowiedzenie.

Inaczej wygląda rozwiązanie z powodu naruszeń. Jeżeli dzierżawca używa działki sprzecznie z umową albo jej przeznaczeniem, można skorzystać z ustawowej podstawy wypowiedzenia bez zachowania terminów. To nie jest zwykłe wypowiedzenie dla wygody właściciela, lecz reakcja na naruszenie obowiązków przez dzierżawcę.

Więcej zagadnień dotyczących kontraktów cywilnych znajdziesz w dziale umowy. Jeżeli interesuje Cię wypowiadanie innych umów cywilnoprawnych, zobacz także omówienie: wypowiedzenie umowy o współpracy.

Niewłaściwe korzystanie z działki jako podstawa wypowiedzenia

Kluczowe znaczenie ma art. 696 Kodeksu cywilnego. Przepis ten nakłada na dzierżawcę obowiązek wykonywania prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i zakazuje zmiany przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Jeżeli działka została oddana z przeznaczeniem na działalność promocyjną związaną z gminą, a następnie stała się miejscem postoju pojazdów, składowania ruchomości i niszczejących rzeczy, może to być ocenione jako korzystanie niezgodne z przeznaczeniem oraz naruszenie obowiązków dzierżawcy.

Podstawą wypowiedzenia bez zachowania terminów jest art. 667 § 2 Kodeksu cywilnego, stosowany do dzierżawy przez art. 694 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów, jeżeli najemca, a odpowiednio dzierżawca, używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z jej przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje narażona na utratę lub uszkodzenie.

W praktyce najbezpieczniej jest nie opierać się wyłącznie na wcześniejszej rozmowie telefonicznej lub ustnym wezwaniu. Upomnienie powinno być pisemne, konkretne i doręczone w sposób możliwy do udowodnienia. W piśmie warto wskazać, na czym polega naruszenie, np. parkowanie pojazdów, składowanie nieużywanych ruchomości, pozostawienie niszczejących przedmiotów, brak dbałości o teren, korzystanie niezgodne z uzgodnionym celem.

Jak przygotować wezwanie do dzierżawcy?

Przed wypowiedzeniem bez zachowania terminów należy wysłać dzierżawcy upomnienie. Wynika to wprost z art. 667 § 2 Kodeksu cywilnego w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego, gdy podstawą jest używanie rzeczy sprzecznie z umową lub przeznaczeniem. Upomnienie pełni funkcję ostrzeżenia: dzierżawca ma dostać realną szansę zaprzestania naruszeń.

W wezwaniu warto ująć następujące elementy:

• dane wydzierżawiającego i dzierżawcy oraz oznaczenie działki, najlepiej przez numer ewidencyjny, obręb i adres,
• wskazanie, że strony zawarły umowę dotyczącą korzystania z działki, nawet jeżeli egzemplarz umowy zaginął,
• opis dotychczasowego przeznaczenia działki i aktualnych naruszeń,
• powołanie art. 696 Kodeksu cywilnego oraz art. 667 § 2 w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego,
• żądanie zaprzestania korzystania niezgodnego z przeznaczeniem i uprzątnięcia rzeczy w wyznaczonym terminie, np. 14 dni,
• zapowiedź, że brak wykonania wezwania spowoduje wypowiedzenie umowy bez zachowania terminów oraz żądanie wydania nieruchomości.

Termin 14 dni zwykle jest rozsądny przy uprzątnięciu terenu, ale powinien odpowiadać realiom sprawy. Jeżeli na działce stoją duże pojazdy, kontenery albo znaczna liczba ruchomości, zbyt krótki termin może zostać oceniony jako pozorny. Jeżeli jednak rzeczy niszczeją, zagrażają bezpieczeństwu albo degradują teren, można uzasadnić krótszy termin.

Jak sporządzić jednostronne wypowiedzenie umowy dzierżawy?

Jeżeli dzierżawca mimo upomnienia nie zmieni sposobu korzystania z działki albo nie usunie naruszeń, należy wysłać drugie pismo: wypowiedzenie umowy bez zachowania terminów. W piśmie trzeba jasno wskazać, że wydzierżawiający składa oświadczenie o wypowiedzeniu umowy ze skutkiem natychmiastowym z powodu naruszeń opisanych w upomnieniu.

Wypowiedzenie powinno zawierać:

• datę i miejsce sporządzenia pisma,
• oznaczenie stron i nieruchomości,
• odwołanie do wcześniejszego upomnienia oraz dowodu jego doręczenia,
• opis naruszeń, które nie zostały usunięte,
• podstawę prawną: art. 667 § 2 w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego, a w zakresie obowiązków dzierżawcy także art. 696 Kodeksu cywilnego,
• jednoznaczne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy bez zachowania terminów,
• wezwanie do wydania działki w określonym terminie i do usunięcia rzeczy pozostawionych na gruncie,
• zapowiedź dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, odszkodowania i kosztów postępowania, jeżeli dzierżawca nie wyda nieruchomości.

Jeżeli właściciel działa przez inną osobę, np. członka rodziny, potrzebne jest pełnomocnictwo. Wynika to z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym czynność prawna może być dokonana przez przedstawiciela, chyba że ustawa albo właściwość czynności wymaga działania osobistego. Dla bezpieczeństwa do pisma można dołączyć kopię pełnomocnictwa podpisanego przez właściciela.

Doręczenie wypowiedzenia, gdy dzierżawca nie odbiera telefonów

Nieodebranie telefonu nie ma znaczenia dla skuteczności wypowiedzenia. Oświadczenie o wypowiedzeniu jest skuteczne wtedy, gdy doszło do adresata w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego treścią. Wynika to z art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego. Dlatego najważniejsze jest prawidłowe doręczenie pisma, a nie rzeczywista chęć rozmowy ze strony dzierżawcy.

Najbezpieczniej wysłać pismo listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru na znany adres dzierżawcy, a dodatkowo – jeżeli to możliwe – doręczyć je kurierem, e-mailem używanym wcześniej w kontaktach albo osobiście w obecności świadka. Warto zachować potwierdzenie nadania, zwrotkę, wydruk śledzenia przesyłki i kopię pisma.

Jeżeli adresat celowo nie odbiera przesyłki, w sporze sądowym można powoływać się na art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego i wykazywać, że miał realną możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia. Nie należy jednak zakładać automatycznie, że każda nieodebrana przesyłka zawsze zamknie sprawę. Dlatego im lepiej udokumentowane próby doręczenia, tym większe bezpieczeństwo procesowe.

Co po wypowiedzeniu, jeśli dzierżawca nie wyda działki?

Po skutecznym zakończeniu umowy dzierżawca powinien wydać nieruchomość właścicielowi. Jeżeli tego nie zrobi, właściciel może wytoczyć powództwo o wydanie nieruchomości. Podstawą jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Po zakończeniu umowy można również rozważyć roszczenia finansowe. Jeżeli dzierżawca nadal korzysta z gruntu bez podstawy prawnej, zastosowanie mogą mieć art. 224 § 2, art. 225 oraz art. 230 Kodeksu cywilnego dotyczące rozliczeń z posiadaczem rzeczy. W praktyce właściciel może żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, jeżeli wykaże okres korzystania, zakres korzystania i rynkową wartość takiego korzystania.

Jeżeli przez niewłaściwe używanie działki powstała szkoda, np. konieczność oczyszczenia terenu, naprawy zniszczonego ogrodzenia albo usunięcia odpadów, podstawą odpowiedzialności kontraktowej może być art. 471 Kodeksu cywilnego. Właściciel musi jednak wykazać naruszenie zobowiązania, szkodę i związek przyczynowy między działaniem lub zaniechaniem dzierżawcy a szkodą.

Nie warto samodzielnie wyrzucać cudzych rzeczy bez wcześniejszego wezwania, dokumentacji i oceny ryzyka. Najlepiej sporządzić dokumentację fotograficzną, spisać rzeczy pozostawione na działce, wezwać do ich odbioru i uprzedzić o możliwym dochodzeniu kosztów przechowania lub usunięcia, jeżeli przepisy szczególne i okoliczności sprawy na to pozwalają. Samowolne zniszczenie albo sprzedaż cudzych ruchomości może wywołać dodatkowy spór.

Praktyczna kolejność działań

1. Ustal, kto jest właścicielem działki i kto może podpisać pisma. Jeżeli działa pełnomocnik, przygotuj pełnomocnictwo.
2. Zbierz dowody: zdjęcia działki, korespondencję, świadków, dokumenty dotyczące celu przekazania działki i wcześniejsze wezwania.
3. Spróbuj odtworzyć treść umowy, w tym czas trwania, cel korzystania i ewentualne klauzule wypowiedzenia.
4. Wyślij pisemne upomnienie z konkretnym terminem na usunięcie naruszeń.
5. Po bezskutecznym terminie wyślij wypowiedzenie bez zachowania terminów, powołując art. 667 § 2 w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego.
6. Wezwij do wydania działki i odbioru rzeczy pozostawionych na gruncie.
7. Jeżeli dzierżawca nie reaguje, przygotuj pozew o wydanie nieruchomości oraz ewentualne roszczenia o zapłatę.

FAQ

Czy brak kopii umowy uniemożliwia wypowiedzenie dzierżawy?

Nie. Brak dokumentu utrudnia udowodnienie treści umowy, ale nie odbiera właścicielowi możliwości wypowiedzenia. Trzeba jednak zgromadzić inne dowody, np. korespondencję, zdjęcia, świadków i dokumenty potwierdzające cel korzystania z działki. Znaczenie ma art. 6 Kodeksu cywilnego, który określa ciężar dowodu.

Czy można wypowiedzieć dzierżawę od razu, bez wcześniejszego wezwania?

Jeżeli podstawą jest używanie działki sprzecznie z umową albo przeznaczeniem, najpierw należy upomnieć dzierżawcę. Wynika to z art. 667 § 2 Kodeksu cywilnego stosowanego do dzierżawy przez art. 694 Kodeksu cywilnego. Pominięcie upomnienia może osłabić skuteczność wypowiedzenia.

Jaki termin dać dzierżawcy na uprzątnięcie działki?

Przepisy nie wskazują jednego terminu. Powinien być realny i zależny od rodzaju naruszeń. W wielu sprawach praktyczny jest termin 7–14 dni, ale przy większych ruchomościach lub pojazdach bezpieczniejszy może być dłuższy termin, chyba że stan działki wymaga pilnej reakcji.

Czy nieodebranie listu przez dzierżawcę blokuje wypowiedzenie?

Nie zawsze. Zgodnie z art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego oświadczenie jest skuteczne, gdy doszło do adresata tak, że mógł zapoznać się z jego treścią. W sporze trzeba jednak wykazać prawidłowy adres i realną możliwość odbioru, dlatego warto użyć listu poleconego za potwierdzeniem odbioru, kuriera lub dodatkowych kanałów doręczenia.

Czy właściciel może sam usunąć rzeczy dzierżawcy z działki?

Trzeba zachować ostrożność. Najpierw należy wezwać dzierżawcę do odbioru rzeczy, udokumentować ich stan i wyznaczyć termin. Samowolne wyrzucenie, zniszczenie albo sprzedaż cudzych rzeczy może prowadzić do odpowiedzialności. Jeżeli dzierżawca nie reaguje, bezpieczniejsze jest dochodzenie wydania nieruchomości i rozliczeń na drodze sądowej.

Źródła

• art. 6, art. 61 § 1, art. 65 § 1 i § 2, art. 95 § 1, art. 222 § 1, art. 224 § 2, art. 225, art. 230, art. 471, art. 667 § 2, art. 673 § 3, art. 693 § 1 i § 2, art. 694, art. 696, art. 703, art. 704, art. 708 oraz art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
• aktualna praktyka stosowania przepisów o dzierżawie, najmie i roszczeniu windykacyjnym w sprawach o wydanie nieruchomości.