Mamy 11 279 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wypowiedzenie umowy dzierżawy z powodu niewłaściwego korzystania

Autor: Joanna Korzeniewska • Opublikowane: 18.06.2020

Mój teść ma problem z dzierżawcą działki. Cztery lata temu podpisał z dzierżawcą umowę, ale nie znamy jej treści, ponieważ dokument gdzieś się zawieruszył. Z danych uzyskanych od dzierżawcy dowiedziałem się tylko, że umowa została zawarta na okres 10 lat i nie było w niej zapisu o wynagrodzeniu za dzierżawę. Teść wydzierżawił działkę w dobrej wierze z przeznaczeniem na działalność promocyjną gminy. Po 2 latach dzierżawy gmina wypowiedziała współpracę z dzierżawcą. Po tym wydarzeniu wydzierżawiona działka przestała być użytkowana zgodnie z przeznaczeniem, a stała się jedynie miejscem postoju pojazdów i ruchomości należących do stowarzyszenia. Przez okres dwóch lat dzierżawca nie interesował się pozostawionymi rzeczami, które zaczęły popadać w ruinę i zamieniać się w złom. Trzy miesiące temu w imieniu teścia wystąpiłem z prośbą o uprzątnięcie działki i rozwiązanie umowy dzierżawy. Dzierżawca uprzątnąć jako tako działkę, ale nie podpisał rozwiązania umowy dzierżawy. Obecnie unika z nami kontaktu, nie odbiera telefonów. Chcemy wypowiedzieć umowę dzierżawy jednostronnie. Jak to zrobić, aby wypowiedzenie było skuteczne?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy z powodu niewłaściwego korzystania

Umowa dzierżawy czy umowa użyczenia?

Bycie stroną umowy czasem przynosi korzyści, ale również potrafią wiązać się z tym pewne kłopoty, tak jak ma to miejsce w tym wypadku.

 

Rodzaj umowy, jaki Pan przedstawił, został opisany w Kodeksie cywilnym (K.c.) w art. 693 i następnych. Istotą takiej umowy jest oddanie dzierżawcy rzeczy do używania i pobierania z niej pożytków, a dzierżawca w zamian za to zobowiązuje się do płacenia czynszu. Tym, co odróżnia umowę dzierżawy od umowy najmu, jest właśnie kwestia pobierania pożytków, gdyż przy najmie wynajmujący nie ma prawa do ich pobierania. Jednakże umowy te są bardzo podobne, w związku z tym do dzierżawy stosuje się również odpowiednio przepisy dotyczące najmu.

 

Cechą, która odróżnia typową umowę dzierżawy od tego, o czym Pan pisze, jest kwestia braku zapłaty czynszu za dzierżawę, co stanowi przecież główny obowiązek dzierżawcy i może to zbliżać stosunek prawny do umowy użyczenia, gdyż zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego – przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Jednakże wydaje się, że raczej powinno się to oceniać jako dzierżawę, zwłaszcza że przy użyczeniu nie ma mowy o pobieraniu pożytków z rzeczy, co jest jedną z najważniejszych kwestii przy umowie dzierżawy, tak więc raczej powinno się stosować przepisy dotyczące dzierżawy, na co wskazuje również art. 708 K.c. (przy bezczynszowym użytkowaniu gruntu stosuje się przepisy dotyczące dzierżawy).

 

Wypowiedzenie umowy dzierżawy

Przejdźmy teraz do możliwości wypowiedzenia czy też rozwiązania umowy. Zgodnie z art. 704 K.c. – umowę dzierżawy gruntu rolnego można wypowiedzieć najpóźniej na rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną na sześć miesięcy naprzód na koniec roku dzierżawnego.

 

Jak widać, terminy zwykłego wypowiedzenia przy dzierżawie są długie, jednakże istnieje pewna alternatywa. Jeśli dzierżawca unika kontaktu, nie chce rozwiązać umowy za porozumieniem stron, wówczas można rozwiązać umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia. Tutaj znajduje zastosowanie odwołanie do przepisów o umowie najmu, gdzie wprowadzono możliwość rozwiązania umowy bez wypowiedzenia. Tak więc istnieje możliwość takiego rozwiązania umowy, jeśli dzierżawca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie. W takiej sytuacji można wypowiedzieć umowę bez zachowania okresów wypowiedzenia. Podobnie jest, gdy dzierżawca zalega z płatnościami, jednakże tutaj o tym aspekcie nie może być mowy.

 

Tak więc można rozwiązać tę umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia.

 

Jednostronne wypowiedzenie umowy dzierżawy

Upomnienie co do niewłaściwego sposobu korzystania z działki i wezwanie do zmiany zostało wystosowane przed 3 miesiącami. Domyślam się, że w formie ustnej. Można tę formę uznać za wystarczającą (choć w razie ewentualnego sporu sądowego może dojść do sytuacji, gdy jest słowo przeciwko słowu). Jednakże dla pewności można postąpić w ten sposób, że listem poleconym zostanie wysłane do dzierżawcy pismo, w którym zostanie on wprost zawezwany do zaprzestania używania nieruchomości w sposób sprzeczny z umową, a ponadto można również wskazać, że jego zachowania prowadzą do zaniedbania i niszczenia działki i w związku z tym zostaje on wezwany do uprzątnięcia terenu działki w terminie 14 dni, a po bezskutecznym upływie terminu umowa zostanie rozwiązania bez okresu wypowiedzenia. Ten krok można ewentualnie pominąć, to po prostu dodatkowe zabezpieczenie, aby nie było wątpliwości, że to upomnienie naprawdę miało miejsce, a rozwiązanie umowy jest zasadne. Wydłuży to trochę sprawę, ale specjalnie napisałam krótki termin, który można mu dać. Potem zaś można wysłać również poleconym rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia, w którym będzie wskazane, iż jest on również wezwany do wydania gruntu w terminie 14 dni i zaprzestania jego użytkowania, w przeciwnym razie poniesie on odpowiedzialność odszkodowawczą oraz będą Państwo domagać się odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości i zostanie on również obciążony kosztami uprzątnięcia terenu.

 

Pozew o wydanie nieruchomości

Jeśli tego nie uczyni, konieczny stałby się pozew o wydanie nieruchomości na podstawie art. 222 K.c., gdzie niezbędne byłoby wykazanie, że umowa została zakończona i to w sposób zgodny z przepisami prawa – dlatego też należy dochować tych formalności związanych z rozwiązaniem umowy, aby w razie ewentualnego postępowania, nie dawać mu do ręki argumentów, że umowa nadal trwa.

 

Chciałabym również zaznaczyć, iż nawet nieodebranie listu nie sprawi, że wypowiedzenie nie będzie miało mocy – liczyć się bowiem będzie, kiedy ta osoba miała możliwość zapoznania się z treścią pisma, a nie czy to rzeczywiście zrobiła. Wprowadzono taką regulację, aby ludzie nie mogli się zasłaniać niewiedzą w sytuacji, gdy celowo nie odbierają pism. Jeśli dzierżawca odmówi odbioru, wówczas uważa się pismo za doręczone tego dnia, kiedy listonosz je doręczył, a on odmówił, a jeśli przesyłka zostanie awizowana, wówczas potrzebne jest dwukrotne awizowanie, aby przesyłka została uznana za doręczoną. Jeśli dzierżawca unika kontaktu, jedyną drogą jest wysłanie rozwiązania umowy listem poleconym lub za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.

 

Tak więc istnieje możliwość rozwiązania tej umowy bez okresu wypowiedzenia, jednakże nie można wykluczyć komplikacji z odzyskaniem działki. Jeśli dzierżawca nie bywa na działce i z niej nie korzysta, to po upływie wyznaczonego mu czasu można zacząć z niej korzystać. Na przykład mogą Państwo działkę ogrodzić, by ktokolwiek mógł tam parkować.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 4 + IX =

»Podobne materiały

Groźba cofnięcia darowizny, której przedmiot ma już innego właściciela

W 1996 roku moi rodzice rozwiedli się, a swoje mieszkanie (należało do majątku wspólnego) przekazali w formie darowizny mojemu bratu. Kilka lat później to ja otrzymałem to mieszkanie (także w formie darowizny) od brata. Wraz z żoną przez kolejne lata remontowaliśmy to mieszkanie, później je spr

 

Pożyczka dla osoby trzeciej

Moja znajoma rok temu poprosiła mniej o wzięcie pożyczki w banku – na jej własne cele. Pieniądze miała oddać mi za miesiąc, czego niestety nie zrobiła. Od roku próbuję odzyskać tę kwotę, prawie bezskutecznie. W pewnym momencie przelała mi 12 tys. zł na konto, do oddania ma wciąż 18 tys. zł. Ni

 

Zrzeczenie się dziedziczenia – czy można anulować taką umowę?

W 2007 roku podpisałam u notariusza oświadczenie o zrzeczeniu się dziedziczenia po rodzicach. Następnie rodzice przepisali dom na moją siostrę i jej męża aktem notarialnym. Szwagier porzucił moją siostrę, która złożyła już wniosek o separację i alimenty (mają jedno dziecko). Mąż mojej siostry zapowi

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »