Wykonawca porzucił remont i wziął zaliczki – jak odzyskać pieniądze

Jaki to rodzaj umowy i czy brak pisemnej umowy przekreśla roszczenia?

W opisanej sytuacji najczęściej mamy do czynienia z umową o dzieło w rozumieniu art. 627 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, ponieważ wykonawca zobowiązuje się do osiągnięcia oznaczonego rezultatu, np. wykończenia mieszkania w określonym zakresie. W praktyce część spraw remontowych bywa kwalifikowana także jako umowa o roboty budowlane, ale przy pracach wykończeniowych w lokalu najczęściej stosuje się przepisy o umowie o dzieło.

Brak umowy na piśmie nie oznacza, że umowy nie było. Zgodnie z art. 60 Kodeksu cywilnego oświadczenie woli może być złożone przez każde zachowanie ujawniające wolę w sposób dostateczny, w tym przez wiadomości, uzgodnienia ustne i późniejsze wykonywanie prac. Jeżeli więc wykonawca wszedł na teren mieszkania, pobrał zaliczki, kupował lub miał kupić materiały i rozpoczął roboty, umowę można wykazywać innymi środkami dowodowymi.

Warto od razu zabezpieczyć wszystkie dowody: potwierdzenia przelewów, historię wypłat gotówki, korespondencję SMS i z komunikatorów, nagrania ustaleń, zdjęcia mieszkania przed i po rozpoczęciu prac, listę ustalonego zakresu robót oraz dane świadków.

Kiedy można odstąpić od umowy z wykonawcą?

Jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem albo wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, aby ukończył je w czasie umówionym, zamawiający może odstąpić od umowy jeszcze przed upływem terminu wykonania – tak stanowi art. 635 Kodeksu cywilnego.

Dodatkowo, jeżeli wykonawca wykonuje prace w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonywania i wyznaczyć odpowiedni termin, a po bezskutecznym upływie tego terminu może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy – art. 636 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli wykonawca po prostu porzucił prace, przestał odbierać kontakt i nie zwrócił kluczy, w praktyce warto złożyć pisemne oświadczenie o odstąpieniu od umowy, połączone z:

• wezwaniem do rozliczenia pobranych kwot,
• żądaniem zwrotu niewykorzystanej zaliczki,
• żądaniem wydania kluczy do mieszkania,
• wyznaczeniem krótkiego terminu na dobrowolne wykonanie, np. 3–7 dni.

Jeżeli termin wykonania nie był jasno ustalony, ocena możliwości odstąpienia zależy od konkretnego stanu faktycznego: zakresu robót, dotychczasowego postępu prac, ustaleń ustnych i korespondencji między stronami.

Jakie roszczenia można zgłosić wobec wykonawcy?

Po odstąpieniu od umowy roszczenia zależą od tego, ile prac faktycznie wykonano, jaka była ich wartość i na co zostały przeznaczone przekazane pieniądze.

Najczęściej w grę wchodzą:

• zwrot niewykorzystanej zaliczki – jeżeli wykonawca pobrał pieniądze, ale nie wykonał prac w odpowiednim zakresie albo nie kupił materiałów;
• rozliczenie wartości wykonanych robót – jeżeli część prac została wykonana, trzeba ustalić ich realną wartość;
• odszkodowanie na zasadach ogólnych, jeżeli powstała szkoda, np. trzeba było pilnie zatrudnić droższą ekipę albo usuwać wadliwe prace; podstawą może być art. 471 Kodeksu cywilnego;
• zwrot kluczy i innych rzeczy należących do właściciela mieszkania;
• zwrot kosztów poprawienia wad lub dokończenia robót w sytuacjach objętych art. 636 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli część pieniędzy została przekazana na materiały, a wykonawca nie okazuje rachunków ani nie zostawił materiałów w lokalu, można żądać wykazania, na co środki zostały wydane. Gdy tego nie zrobi, jego pozycja procesowa jest słabsza.

Zobacz również:

wykonawca nie chce wystawić faktury – co zrobić

Jak przygotować wezwanie do zapłaty i rozliczenia?

Przed pozwem warto wysłać wykonawcy listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo na znany adres e-mail oraz komunikator:

• oświadczenie o odstąpieniu od umowy,
• wezwanie do zapłaty,
• wezwanie do zwrotu kluczy,
• żądanie przedstawienia rozliczenia pobranych kwot i materiałów.

W piśmie należy wskazać:

• datę zawarcia ustnej umowy lub okres uzgodnień,
• zakres prac,
• ustalone wynagrodzenie,
• kwoty i daty przekazanych zaliczek,
• zakres prac faktycznie wykonanych,
• podstawę prawną odstąpienia, np. art. 635 Kodeksu cywilnego, ewentualnie art. 636 § 1 Kodeksu cywilnego,
• konkretną kwotę do zwrotu i termin zapłaty, np. 7 dni,
• numer rachunku bankowego.

Takie wezwanie nie jest zawsze formalnym warunkiem pozwu, ale bardzo pomaga dowodowo. Pokazuje sądowi, że najpierw próbowano rozwiązać sprawę bez procesu.

Jakie dowody są najważniejsze w sądzie?

W sporach z wykonawcą sąd ocenia przede wszystkim to, czy umowa została zawarta, jaki miała zakres, ile pieniędzy przekazano i jaka część prac została rzeczywiście wykonana. Przy braku dokumentu pisemnego szczególnie ważne są:

W bardziej spornych sprawach sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego. Biegły oceni zakres i wartość robót wykonanych, wadliwych albo niewykonanych. To często decyduje o końcowym rozliczeniu.

Zobacz również:

reklamacja usługi wykonanej niezgodnie z umową

Pozew o zapłatę – czego można żądać?

Jeżeli wykonawca nie oddaje pieniędzy dobrowolnie, można wnieść pozew o zapłatę. Podstawą żądania może być w szczególności:

• niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy – art. 471 Kodeksu cywilnego,
• rozliczenie skutków odstąpienia od umowy – w powiązaniu z art. 635 albo art. 636 § 1 Kodeksu cywilnego,
• zwrot świadczenia nienależnego, jeżeli wykonawca zatrzymał pieniądze bez podstawy w części niewykonanych robót – art. 410 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 405 Kodeksu cywilnego.

W pozwie trzeba dokładnie wyliczyć dochodzoną kwotę. Nie zawsze będzie to pełne 90% przekazanej ceny, bo jeżeli część robót została wykonana, sąd rozliczy ich wartość. Właśnie dlatego przydatne są zdjęcia, protokoły i kosztorys od nowego wykonawcy.

Można też żądać odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia następującego po terminie wskazanym w wezwaniu do zapłaty – zgodnie z art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy można zgłosić sprawę na policję lub do prokuratury?

Tak, ale nie każda nierzetelna realizacja umowy jest przestępstwem. Sam fakt niewykonania remontu zwykle oznacza spór cywilny. O podejrzeniu oszustwa można myśleć wtedy, gdy już w chwili pobierania pieniędzy wykonawca działał z zamiarem wprowadzenia w błąd i doprowadzenia do niekorzystnego rozporządzenia mieniem.

Podstawą jest art. 286 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny. W praktyce znaczenie mają takie okoliczności jak: pobieranie kolejnych zaliczek bez realnego zamiaru dokończenia prac, podawanie fałszywych danych, unikanie kontaktu od początku, brak zakupu materiałów mimo zapewnień czy identyczny sposób działania wobec innych klientów.

Zawiadomienie karne nie zastępuje jednak dochodzenia pieniędzy przed sądem cywilnym. Często warto prowadzić oba działania równolegle, jeśli są ku temu podstawy faktyczne.

Co zrobić z kluczami i dostępem do mieszkania?

Jeżeli wykonawca nie zwrócił kluczy, należy zażądać ich niezwłocznego wydania na piśmie. Ze względów bezpieczeństwa, po odzyskaniu dostępu do lokalu warto rozważyć wymianę zamków. Jeżeli istnieje realne ryzyko nieuprawnionego wejścia do mieszkania, zwłoka może narazić właściciela na dalsze szkody.

W razie sporu o pozostawione w lokalu narzędzia lub materiały każdą czynność warto udokumentować zdjęciowo i z udziałem świadka.

Przedawnienie roszczeń

Roszczenia majątkowe z takich sporów nie powinny być odkładane. Co do zasady termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz świadczeń okresowych – 3 lata, zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego. W konkretnej sprawie termin może zależeć od charakteru roszczenia i statusu stron, dlatego warto ustalić go indywidualnie.

Dla roszczeń o zwrot zaliczek, odszkodowanie czy rozliczenie skutków odstąpienia istotny jest moment wymagalności, czyli zwykle dzień, w którym wykonawca miał zwrócić pieniądze po wezwaniu lub po skutecznym odstąpieniu od umowy.

FAQ

Czy bez pisemnej umowy mogę wygrać sprawę z wykonawcą?

Tak. Umowę można udowodnić przelewami, wiadomościami, zeznaniami świadków, zdjęciami z remontu i innymi dokumentami potwierdzającymi ustalenia stron.

Czy mogę żądać zwrotu całej zaliczki?

Nie zawsze. Jeżeli część prac została wykonana prawidłowo, sąd zwykle rozliczy ich wartość i zasądzi zwrot tylko tej części pieniędzy, która nie miała pokrycia w wykonanych robotach lub zakupionych materiałach.

Czy muszę najpierw wysłać wezwanie do zapłaty?

W praktyce zdecydowanie tak. Ułatwia to późniejsze dochodzenie odsetek, porządkuje roszczenie i stanowi ważny dowód, że wykonawca dostał szansę dobrowolnego rozliczenia sprawy.

Co jeśli wykonawca nie oddaje kluczy?

Należy wezwać go na piśmie do ich wydania, a po odzyskaniu dostępu do lokalu dla bezpieczeństwa rozważyć wymianę zamków. W razie zagrożenia warto dokumentować sytuację i rozważyć dalsze kroki prawne zależnie od okoliczności.

Czy brak faktury przekreśla dochodzenie roszczeń?

Nie. Faktura jest pomocnym dowodem, ale jej brak nie pozbawia prawa do dochodzenia zwrotu pieniędzy ani odszkodowania. Istotne są wszystkie dostępne dowody potwierdzające zawarcie i wykonanie umowy.

Źródła

• art. 60, art. 118, art. 405, art. 410 § 1 i § 2, art. 471, art. 481 § 1 i § 2, art. 627, art. 635, art. 636 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 286 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny