Opłaty za miejsce parkingowe wyłączone z użytku we wspólnocie

Najpierw trzeba ustalić, za co dokładnie są pobierane opłaty

W opisanej sytuacji kluczowe jest rozróżnienie trzech rzeczy: własności miejsca postojowego, statusu hali garażowej oraz podstawy naliczania opłat. W praktyce w budynkach spotyka się kilka modeli:

• hala garażowa jest częścią nieruchomości wspólnej, a właściciele korzystają z oznaczonych miejsc na podstawie podziału do używania;
• hala garażowa stanowi samodzielny lokal niemieszkalny z odrębną księgą wieczystą, a właściciele mieszkań mają w nim udziały;
• miejsce postojowe jest powiązane z odrębnym prawem lub umową quoad usum.

Od tej konstrukcji zależy, czy płacone kwoty są zwykłymi zaliczkami na utrzymanie nieruchomości wspólnej, kosztami utrzymania odrębnego lokalu garażowego, czy też opłatami wynikającymi z dodatkowych uchwał lub umów.

Sam fakt, że „garaż ma oddzielny akt notarialny”, nie przesądza jeszcze automatycznie, że wspólnota w ogóle nie może finansować żadnych prac. Trzeba sprawdzić treść aktu notarialnego, księgę wieczystą, sposób wyodrębnienia hali i dotychczasowe uchwały.

Czy wspólnota może dalej pobierać opłaty, jeśli miejsce jest wyłączone z użytkowania?

Tak, ale tylko w zakresie, w jakim chodzi o rzeczywiste koszty utrzymania części wspólnej albo lokalu garażowego. Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do swoich udziałów. Z kolei art. 13 ust. 1 tej ustawy nakłada na właściciela obowiązek ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu oraz uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Oznacza to, że czasowe wyłączenie platform z użytkowania nie znosi samo przez się obowiązku partycypowania w kosztach, takich jak np. energia części wspólnych, sprzątanie, ochrona przeciwpożarowa, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości, przeglądy czy niezbędne zabezpieczenie obiektu. Nie można więc przyjąć, że skoro nie da się parkować, to wszystkie opłaty powinny spaść do zera.

Co innego, gdy wspólnota pobiera opłaty zawyżone albo nalicza je tak, jakby infrastruktura działała normalnie, mimo że część kosztów faktycznie odpadła. Wtedy właściciel może domagać się wykazania podstawy naliczeń, rozliczenia kosztów i odpowiedniej korekty zaliczek.

To nie „czynsz”, tylko zaliczki albo opłaty związane z garażem

Wspólnota mieszkaniowa co do zasady nie pobiera od właścicieli „czynszu” w rozumieniu najmu. Właściciel uiszcza przede wszystkim zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Wynika to z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wysokość takich opłat ustala się uchwałą właścicieli, ponieważ zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 3 ustawy o własności lokali ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Jeżeli więc zarząd twierdzi, że opłaty muszą być pobierane nadal, powinien pokazać:

• uchwałę ustalającą wysokość zaliczek,
• rozliczenie rzeczywistych kosztów hali lub nieruchomości wspólnej,
• podstawę prawną i faktyczną dalszego naliczania poszczególnych składników opłat.

Przy sporach o rozliczenia przydatne bywa także porównanie, czy nie powstała nadpłata wspólnocie mieszkaniowej, zwłaszcza jeśli po wyłączeniu miejsc część kosztów realnie przestała być ponoszona.

Kiedy można żądać obniżenia opłat lub zwrotu części wpłat?

Możliwość żądania obniżenia opłat zależy od tego, czy opłaty odpowiadają rzeczywistym kosztom i czy zostały prawidłowo ustalone. Jeżeli hala garażowa lub platformy nie są używane, a mimo to wspólnota pobiera zaliczki skalkulowane tak, jakby funkcjonowały normalnie, można żądać:

• udostępnienia dokumentów finansowych i technicznych,
• ponownego przeliczenia zaliczek,
• podjęcia uchwały korygującej wysokość opłat,
• rozliczenia nadpłat po zakończeniu okresu rozliczeniowego.

Właściciel ma prawo kontroli działalności zarządu na podstawie art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali. Ten przepis jest bardzo praktyczny: pozwala domagać się wglądu do dokumentów, rozliczeń, uchwał, umów z serwisem platform oraz korespondencji dotyczącej decyzji organu nadzoru technicznego.

Jeżeli problem dotyczy także wzrostu obciążeń, warto porównać, czy wspólnota zachowała prawidłowy tryb podwyżki czynszu i opłat, pamiętając, że we wspólnocie mówimy przede wszystkim o uchwałach zaliczkowych, a nie o czynszu najmu.

Czy można domagać się rekompensaty albo odszkodowania?

Tak, ale nie automatycznie i nie zawsze od samej wspólnoty. Roszczenie o „rekompensatę” trzeba oprzeć na konkretnej podstawie prawnej i wykazać szkodę.

Jeżeli szkoda wynika z zawinionego działania albo zaniechania określonego podmiotu, zastosowanie może mieć art. 415 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Jeżeli odpowiedzialność wynika z niewykonania albo nienależytego wykonania obowiązków umownych przez zarządcę, wykonawcę, serwis lub dewelopera, znaczenie może mieć art. 471 Kodeksu cywilnego.

Aby skutecznie żądać odszkodowania, trzeba zwykle wykazać łącznie:

• powstanie szkody, np. koszt wynajmu innego miejsca parkingowego albo utratę możliwości korzystania z prawa, które miało określoną wartość;
• bezprawność lub nienależyte działanie konkretnego podmiotu;
• związek przyczynowy między zaniedbaniem a szkodą, o którym mowa w art. 361 § 1 Kodeksu cywilnego;
• wysokość szkody, zgodnie z art. 361 § 2 Kodeksu cywilnego.

W praktyce największym problemem jest ustalenie, kto odpowiada: wspólnota, zarząd, zarządca, serwisant platform, deweloper czy wykonawca robót. To zależy od przyczyny wyłączenia urządzeń, treści umów i tego, kto miał obowiązek konserwacji lub naprawy.

Czy z funduszu remontowego można naprawić halę lub platformy?

Nie da się odpowiedzieć jednym zdaniem bez analizy dokumentów. Jeżeli hala garażowa jest elementem nieruchomości wspólnej, wydatki na jej remont co do zasady mogą być finansowane w ramach kosztów zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali. Przepis ten wymienia przykładowo wydatki na remonty i bieżącą konserwację.

Jeżeli jednak hala stanowi odrębny lokal niemieszkalny z własną strukturą udziałów, sytuacja jest inna. Wtedy trzeba zbadać, czy fundusz remontowy wspólnoty obejmuje tę część nieruchomości oraz jakie uchwały zostały podjęte. Samo hasło zarządu, że „oddzielny akt notarialny wyklucza finansowanie”, jest zbyt ogólne i może być mylące.

Warto też sprawdzić, czy wspólnota prawidłowo reguluje składki na fundusz remontowy oraz czy zasady ich pobierania rzeczywiście obejmują garaż lub urządzenia parkingowe.

Jakie działania możesz podjąć wobec zarządu lub zarządcy?

W pierwszej kolejności warto złożyć do zarządu pisemny wniosek o:

1. udostępnienie decyzji organu dozoru technicznego oraz protokołów przeglądów i konserwacji,
2. wskazanie podstawy prawnej naliczania aktualnych opłat,
3. przedstawienie rocznego i bieżącego rozliczenia kosztów hali garażowej,
4. zwołanie zebrania właścicieli lub poddanie pod głosowanie uchwały o czasowym obniżeniu zaliczek,
5. podjęcie uchwały w sprawie naprawy, dochodzenia roszczeń od podmiotów odpowiedzialnych albo zmiany sposobu zarządzania garażem.

Jeżeli zarząd działa biernie, właściciele dysponujący odpowiednim udziałem mogą żądać zwołania zebrania. Na rocznym zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania głosów można też zgłosić projekt uchwały. Gdy problem ma charakter organizacyjny, bywa potrzebna także zmiana zarządu wspólnoty albo zarządcy.

Jeżeli dodatkowo istnieją spory o sposób korzystania z części wspólnych, przydatne może być przeanalizowanie szerzej, jakie są obowiązki wobec wspólnoty oraz gdzie przebiega granica między interesem ogółu właścicieli a interesem poszczególnych współuprawnionych.

Zaskarżenie uchwały wspólnoty

Jeżeli opłaty zostały ustalone lub utrzymane uchwałą, którą uważasz za sprzeczną z prawem, z umową właścicieli lokali albo za naruszającą zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub Twój interes, możesz ją zaskarżyć do sądu na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Termin wynosi 6 tygodni. Zgodnie z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali termin ten biegnie od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

To ważne, bo po upływie tego terminu podważenie uchwały jest znacznie trudniejsze. Jeżeli więc wspólnota przyjęła uchwałę utrzymującą pełne opłaty mimo trwałego wyłączenia miejsc z użytkowania, nie warto zwlekać z analizą jej treści.

Jak odróżnić koszty stałe od opłat, które powinny spaść?

W praktyce najlepiej rozpisać opłaty na składniki. Pomaga to ocenić, które koszty wspólnota może zasadnie utrzymać, a które powinny zostać ograniczone.

Co napisać w piśmie do wspólnoty?

W piśmie warto zażądać konkretnie:

• podania podstawy prawnej pobierania obecnych opłat,
• przedstawienia kalkulacji kosztów po wyłączeniu platform,
• rozliczenia zaliczek za okres, w którym miejsca pozostawały nieużywalne,
• informacji, kto odpowiada za stan techniczny urządzeń i czy zgłoszono roszczenia do wykonawcy, serwisu lub ubezpieczyciela,
• poddania pod głosowanie uchwały o zmianie zaliczek lub finansowaniu napraw.

Dobrze też wyznaczyć termin odpowiedzi, np. 14 dni, i zastrzec, że brak reakcji spowoduje wystąpienie o wgląd do dokumentów, poddanie projektu uchwały pod głosowanie, a w razie potrzeby skierowanie sprawy do sądu.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak różne mogą być skutki prawne podobnego problemu z garażem lub miejscami postojowymi.

FAQ

Czy wspólnota może pobierać opłaty mimo zamknięcia miejsc parkingowych?

Tak, jeżeli chodzi o rzeczywiste koszty utrzymania nieruchomości wspólnej lub lokalu garażowego. Sam brak możliwości parkowania nie znosi automatycznie wszystkich obciążeń.

Czy mogę przestać płacić samodzielnie?

To ryzykowne. Nieopłacanie zaliczek może skutkować naliczaniem odsetek i dochodzeniem należności przez wspólnotę. Bezpieczniej jest płacić pod protestem i równolegle żądać rozliczenia, zmiany uchwały albo zwrotu nadpłaty.

Czy mam prawo wglądu do dokumentów wspólnoty?

Tak. Z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali wynika prawo kontroli działalności zarządu przez każdego właściciela lokalu. Możesz żądać wglądu do uchwał, rozliczeń, umów i dokumentacji dotyczącej garażu.

Kiedy mogę żądać odszkodowania?

Gdy wykażesz szkodę, winę lub nienależyte wykonanie obowiązków przez konkretny podmiot oraz związek przyczynowy. Sam fakt wyłączenia miejsca z użytkowania jeszcze nie przesądza o odpowiedzialności odszkodowawczej.

Ile mam czasu na zaskarżenie uchwały o opłatach?

Co do zasady 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały albo od dnia zawiadomienia o jej treści, jeśli głosy zbierano indywidualnie, zgodnie z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali.

Źródła

• art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 1, art. 14, art. 15 ust. 1, art. 22 ust. 3 pkt 3, art. 25 ust. 1 i 1a, art. 29 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
• art. 140, art. 331, art. 361 § 1 i 2, art. 415, art. 471 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• uchwała Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07
• wyrok Sądu Najwyższego z 15 października 2008 r., I CSK 118/08
• wyrok Sądu Najwyższego z 29 czerwca 2010 r., III CSK 325/09