Rozwiązanie najmu okazjonalnego z powodu braku płatności

Najem okazjonalny i dokumenty, które decydują o skutecznej ochronie właściciela

Najem okazjonalny lokalu mieszkalnego jest szczególnym typem najmu uregulowanym w art. 19a-19e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 19a ust. 1 tej ustawy umowa najmu okazjonalnego może być zawarta przez właściciela będącego osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat.

Umowa najmu okazjonalnego wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, co wynika z art. 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów. Do umowy powinny być dołączone dokumenty wymienione w art. 19a ust. 2 tej ustawy, czyli przede wszystkim:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela,
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji,
• oświadczenie właściciela tego innego lokalu albo osoby mającej do niego tytuł prawny, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących.

Na żądanie wynajmującego oświadczenie właściciela lokalu zastępczego powinno mieć podpis notarialnie poświadczony, co wynika z art. 19a ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Ważne jest również zgłoszenie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego. Zgodnie z art. 19b ust. 1 tej ustawy właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Jeżeli któryś z tych elementów jest wadliwy albo brakuje zgłoszenia do urzędu skarbowego, ochrona właściciela może być istotnie słabsza. W praktyce może to oznaczać konieczność prowadzenia zwykłego postępowania o eksmisję zamiast szybszej procedury opartej na akcie notarialnym.

Czy brak jednej płatności pozwala wypowiedzieć najem okazjonalny?

Co do zasady nie. Jeżeli lokator zalega z zapłatą tylko za jeden miesiąc, właściciel najczęściej nie może jeszcze skutecznie wypowiedzieć umowy z powodu zaległości czynszowych w trybie ustawowym. Dla lokalu mieszkalnego znaczenie ma art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, który pozwala właścicielowi wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności.

Ten sam przepis wymaga jednak jeszcze jednego kroku: właściciel musi uprzedzić lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Dopiero bezskuteczny upływ tego dodatkowego terminu otwiera drogę do wypowiedzenia z tej przyczyny.

W praktyce, przy czynszu płatnym miesięcznie, wygląda to najczęściej tak: trzy pełne niezapłacone okresy płatności, pisemne uprzedzenie, dodatkowy miesiąc na spłatę i dopiero potem wypowiedzenie z zachowaniem miesięcznego terminu na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeżeli umowa przewiduje inne okresy płatności, trzeba odnieść się do tych okresów, a nie automatycznie do miesięcy kalendarzowych.

Porozumienie o rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego

Jeżeli lokator sam deklaruje, że wyprowadzi się za dwa tygodnie, właściciel zwykle powinien rozważyć zawarcie porozumienia. Porozumienie może rozwiązać umowę szybciej niż ustawowa procedura wypowiedzenia z powodu zaległości. Podstawą jest zasada swobody umów z art. 353¹ Kodeksu cywilnego, a wymogi formy przy rozwiązaniu umowy zawartej na piśmie wynikają z art. 77 § 2 Kodeksu cywilnego.

Nie należy jednak podpisywać dokumentu, który tylko ogólnie stwierdza, że strony rozwiązują umowę, bez zabezpieczenia wydania lokalu i rozliczeń. Najbezpieczniej, aby porozumienie zawierało co najmniej:

• dokładne oznaczenie stron i umowy najmu okazjonalnego,
• datę rozwiązania umowy albo wskazanie, że umowa rozwiązuje się z chwilą opróżnienia lokalu i wydania kluczy,
• zobowiązanie najemcy do opróżnienia lokalu, wymeldowania osób, usunięcia rzeczy i wydania wszystkich kompletów kluczy,
• wyraźne potwierdzenie, że rozwiązanie umowy nie oznacza umorzenia zaległego czynszu, opłat za media, odsetek ani kosztów napraw,
• ustalenie, że rozliczenie kaucji nastąpi po wydaniu lokalu i spisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego,
• stan liczników, opis stanu lokalu i termin zapłaty zaległości.

Jeżeli właściciel obawia się, że lokatorzy podpiszą porozumienie, ale nie opuszczą lokalu, można w porozumieniu wskazać konkretną datę ustania najmu i konkretną datę wydania lokalu. Po bezskutecznym upływie tego terminu właściciel będzie mógł uruchomić procedurę z art. 19d ustawy o ochronie praw lokatorów, o ile umowa najmu okazjonalnego i załączniki są prawidłowe.

Kaucja, zaległy czynsz i media po rozwiązaniu umowy

Rozwiązanie umowy nie powoduje automatycznie wygaśnięcia długu najemcy. Zaległy czynsz, opłaty za media, odsetki ustawowe za opóźnienie oraz ewentualne koszty napraw pozostają wymagalne, chyba że właściciel wyraźnie zrezygnował z tych roszczeń. Dlatego w porozumieniu nie powinno znaleźć się sformułowanie typu: strony nie mają wobec siebie żadnych roszczeń, jeżeli zaległości nie zostały faktycznie zapłacone.

Kaucja w najmie okazjonalnym jest uregulowana w art. 19a ust. 4 i 5 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 19a ust. 4 kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki z dnia zawarcia umowy. Kaucja zabezpiecza należności z tytułu najmu okazjonalnego, które przysługują właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu, oraz ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Zgodnie z art. 19a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela. Właściciel powinien sporządzić pisemne rozliczenie potrąceń, szczególnie gdy potrąca zaległy czynsz, media, zniszczenia w lokalu albo koszty wymiany zamków.

Co zrobić, gdy lokator po rozwiązaniu umowy nie opuści lokalu?

Jeżeli umowa najmu okazjonalnego wygasła albo została rozwiązana, a najemca nie opróżnia lokalu, właściciel może skorzystać z procedury przewidzianej w art. 19d ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 19d ust. 2 tej ustawy właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Żądanie powinno spełniać wymogi z art. 19d ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Musi zawierać oznaczenie właściciela i najemcy, wskazanie umowy najmu okazjonalnego i przyczyny ustania stosunku najmu, a także termin opróżnienia lokalu. Termin ten nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania.

Jeżeli najemca nie opróżni lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, właściciel może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji. Wynika to z art. 19d ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów w związku z art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego i art. 776 Kodeksu postępowania cywilnego. Po uzyskaniu tytułu wykonawczego sprawę można skierować do komornika.

Do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności trzeba dołączyć dokumenty wskazane w art. 19d ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, w szczególności żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania przesyłką poleconą, dokument potwierdzający tytuł prawny właściciela do lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego.

Czy lepiej podpisać rozwiązanie umowy od razu, czy czekać do wyprowadzki?

Nie ma jednej odpowiedzi dla każdej sprawy. Jeżeli lokatorzy rzeczywiście chcą się wyprowadzić, podpisanie porozumienia może być korzystne, ponieważ skraca czas trwania stosunku najmu i pozwala szybciej rozpocząć procedurę opróżnienia lokalu, gdyby lokatorzy zmienili zdanie. Trzeba jednak zadbać, aby dokument nie pogarszał sytuacji właściciela.

Najbezpieczniejsze są dwa rozwiązania. Pierwsze: porozumienie podpisane od razu, z datą rozwiązania umowy i twardym terminem wydania lokalu, bez zrzeczenia się roszczeń przez właściciela. Drugie: rozwiązanie umowy połączone z natychmiastowym protokołem zdawczo-odbiorczym i oddaniem kluczy. Jeżeli lokator ma wyprowadzić się dopiero za dwa tygodnie, warto w porozumieniu przewidzieć, że brak wydania lokalu w terminie powoduje możliwość natychmiastowego skierowania żądania opróżnienia lokalu w trybie art. 19d ustawy o ochronie praw lokatorów.

Nie należy natomiast podpisywać dokumentu, który wskazuje, że umowa została rozwiązana i wszystkie należności są rozliczone, jeżeli czynsz lub media nie zostały zapłacone. Takie postanowienie może utrudnić późniejsze dochodzenie zaległości.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sytuacji najważniejsze jest odróżnienie dwóch trybów zakończenia najmu. Jeżeli właściciel chce jednostronnie wypowiedzieć umowę z powodu zaległości, musi spełnić wymogi art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Jedna zaległa płatność zwykle nie wystarczy. Jeżeli jednak lokator zgadza się na wyprowadzkę, można zawrzeć porozumienie o rozwiązaniu umowy znacznie szybciej.

Porozumienie powinno zabezpieczać interes właściciela: wskazywać termin wydania lokalu, zachowywać roszczenia o zaległy czynsz i media, przewidywać protokół zdawczo-odbiorczy oraz rozliczenie kaucji dopiero po opróżnieniu lokalu. Przy prawidłowym najmie okazjonalnym, po ustaniu umowy i braku dobrowolnej wyprowadzki, właściciel może uruchomić procedurę z art. 19d ustawy o ochronie praw lokatorów.

Źródła

• art. 11 ust. 2 pkt 2, art. 19a ust. 1-6, art. 19b ust. 1, art. 19d ust. 2-5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,
• art. 353¹, art. 481 § 1-2, art. 659 § 1, art. 77 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny,
• art. 776 i art. 777 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.