Jak można doprowadzić do eksmisji jednego z lokatorów domu?

Meldunek a prawo do lokalu

Odpowiadając na Pani pytanie, na wstępie należy wskazać, że możliwość eksmisji istnieje w zasadzie jedynie w stosunku do osób zajmujących dany lokal bez podstawy prawnej, czyli niebędących właścicielami, najemcami lub dzierżawcami tego lokalu, albo których prawa do zajmowania tego lokalu wygasły (np. z upływem okresu, na jaki zawarta była umowa najmu).

Sam fakt zameldowania określonej osoby w danym lokalu nie świadczy jednak o tym, że osoba ta posiada tytuł prawny upoważniający ją do zajmowania mieszkania, w którym jest zameldowana, co znajduje potwierdzenie w treści przepisu art. 9 ust. 2b ustawy o ewidencji ludności i dowodach osobistych z dnia 10 kwietnia 1974 r. (Dz. U. z 1974 r. Nr 14, poz. 85 z późn. zm.), zgodnie z którym „zameldowanie w lokalu służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu w tym lokalu”.

W pierwszej kolejności omówiona zostanie kwestia pozbawienia lokatora prawa do zajmowania danego lokalu, co w dalszym postępowaniu umożliwi podjęcie działań zmierzających do eksmisji.

Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego

Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego jest uzależnione od spełnienia przez właściciela pewnych warunków. Otóż ustawodawca określił w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz. U. Nr 71, poz. 733 z późn. zm.) pewne obowiązki właściciela, których musi dopełnić, aby skutecznie wypowiedzieć lokatorowi umowę najmu. I tak, w art. 11 ust. 1 i 2 powyższej ustawy, jeśli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu „nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku”.

Ponadto „wypowiedzenie to powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia”.

Złożenie w sądzie pozwu o eksmisję

Dopiero gdy po dokonaniu skutecznego w świetle powyższych przepisów wypowiedzenia lokator odmawia opróżnienia lokalu, zasadnym jest w takiej sprawie złożenie w sądzie stosownego pozwu o eksmisję.

Kwestia możliwości wyeksmitowania osoby, która jest zarazem współwłaścicielem zajmowanego lokalu, wygląda odmiennie, gdyż nie można właściciela (współwłaściciela) pozbawić prawa do korzystania z rzeczy (nieruchomości) stanowiącej jego własność lub współwłasność.

Jednakże w takim przypadku, w celu „zdyscyplinowania” awanturującego się współlokatora, można zwrócić się do sądu o ustalenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, w tym także o zaprzestanie naruszania przez awanturnika prawa innych współwłaścicieli do spokojnego korzystania z tej rzeczy. Ochronę taką zapewnia bowiem art. 206 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.

Skierowanie do sądu przeciwko zakłócającemu spokój współlokatorowi prywatnego aktu oskarżenia

Innym sposobem może być skierowanie do sądu przeciwko zakłócającemu spokój współlokatorowi prywatnego aktu oskarżenia zarzucającego mu np. dopuszczenie się popełnienie przestępstwa z art. 216 § 1 Kodeksu karnego, zgodnie z którym „kto znieważa inną osobę w jej obecności albo choćby pod jej nieobecność, lecz publicznie lub w zamiarze, aby zniewaga do osoby tej dotarła, podlega grzywnie albo karze ograniczenia wolności”.

Jednakże, jak się wydaje, podjęcie kroków na drodze karnej powinno być stosowane z ostrożnością i jedynie w przypadku, gdy inne sposoby działania, także przed sądem cywilnym, okażą się nieskuteczne.

Natomiast zeznania członków Pani rodziny jako świadków naruszania spokoju przez żonę brata z pewnością byłyby wzięte przez sąd pod uwagę, jednak w warto by także postarać się, aby okoliczności te potwierdzili także np. sąsiedzi lub Państwa znajomi, którzy znają Państwa sytuację.

Zgodnie z treścią art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z dnia 25 lutego 1964 r. (Dz. U. Nr 9, poz. 59 z późn. zm.) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Natomiast art. 33 powyższej ustawy do majątku osobistego każdego z małżonków zalicza m.in. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej oraz przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.

W związku z powyższym, zgodnie z przedstawionym przez Panią stanem faktycznym, należy stwierdzić, że udział Pani brata we własności mieszkania wchodzi do jego majątku osobistego, a więc żona brata nie jest uważana za współwłaściciela zajmowanego lokalu.

Natomiast odnosząc się do pytania, który ze współwłaścicieli jest uprawniony do nakazania niechcianemu lokatorowi opuszczenia zajmowanego lokalu, należy w pierwszej kolejności rozważyć kwestię formalnoprawnej oceny takiej czynności.

Współwłasność domu a nakazanie opuszczenia lokalu niechcianemu lokatorowi

Przede wszystkim należy wskazać, że zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego „do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”. Natomiast pod pojęciem zwykłego zarządu w nauce prawa rozumie się załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach jej aktualnego przeznaczenia, w tym również spraw związanych z najmem rzeczy wspólnej.

Dlatego też, jak się wydaje, do nakazania niechcianemu lokatorowi opuszczenia lokalu wystarczy zgoda większości współwłaścicieli (liczona na podstawie wielkości udziałów w rzeczy wspólnej), a w przypadku braku jej uzyskania o udzielenie takiej zgody można wystąpić do sądu.

Oczywiście w przypadku, gdy niechciany lokator nie posiada żadnego tytułu prawnego do zajmowanego lokalu, nie dokonuje się wypowiedzenia stosunku prawnego, a jedynie kieruje się do takiego lokatora wezwanie do opuszczenia lokalu. Wezwanie takie, głównie ze względów dowodowych, najlepiej sporządzić zgodnie z wytycznymi jak dla wypowiedzenia stosunku najmu, tj. na piśmie z uwzględnieniem wcześniej podanych elementów przewidzianych dla takiego pisma przez ustawę.

Korzystanie ze wspólnie zajmowanego mieszkania przez każdego z małżonków

Nakazanie opuszczenia lokalu przez żonę Pani brata może być jednak utrudnione ze względu na przepisy regulujące sposób korzystania ze wspólnie zajmowanego mieszkania przez każdego z małżonków po ustaniu tego małżeństwa. W takim wypadku nie ma decydującego znaczenia nawet fakt, iż jeden z małżonków nie posiada żadnego tytułu prawnego do zajmowania mieszkania, ale okoliczność zakłócania w sposób rażący spokojnego zamieszkiwania przez małżonka może być właśnie podstawą do jego eksmisji.

Dlatego też ocenić należy, że największe szanse na uzyskanie nakazu opuszczenia przez bratową zajmowanego mieszkania będą po rozwodzie Pani brata i po należytym wykazaniu rażących naruszeń spokoju przez jego żonę, co naraża na przykrości pozostałych współmieszkańców.