Eksmisja lokatora z domu współwłaścicieli

Meldunek a prawo do mieszkania

Sam meldunek bratowej w domu nie oznacza, że ma ona prawo własności, najmu albo inne trwałe prawo do lokalu. Zgodnie z art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności zameldowanie na pobyt stały albo czasowy służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma potwierdzać fakt pobytu osoby w danym miejscu.

W praktyce oznacza to, że wymeldowanie i eksmisja to dwie różne sprawy. Wymeldowanie nie usuwa osoby z mieszkania siłą, a eksmisja nie zależy od tego, czy dana osoba jest zameldowana. Do przymusowego usunięcia z lokalu potrzebny jest tytuł wykonawczy, najczęściej prawomocny wyrok nakazujący opróżnienie lokalu z klauzulą wykonalności, wykonywany przez komornika.

Czy bratowa jest współwłaścicielką domu?

Jeżeli Pani i brat nabyli udziały w domu w drodze spadku przed zawarciem małżeństw, udziały te co do zasady należą do majątku osobistego każdego z Was. Wynika to z art. 33 pkt 2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym do majątku osobistego małżonka należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca albo darczyńca postanowił inaczej. W praktyce warto również ustalić, czy bratowa ma prawo do domu należącego do rodzeństwa po rozwodzie.

Ogólna zasada z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którą z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje wspólność majątkowa obejmująca przedmioty nabyte w czasie jej trwania, nie powoduje więc automatycznie objęcia wspólnością udziału odziedziczonego wcześniej przez Pani brata. Sama żona brata nie jest zatem współwłaścicielką domu tylko dlatego, że została w nim zameldowana i zamieszkała po ślubie.

Trzeba jednak uwzględnić art. 28^1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten stanowi, że jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. To uprawnienie może utrudniać eksmisję w trakcie trwania małżeństwa, zwłaszcza gdy nie ma przemocy, rażących awantur ani innych poważnych naruszeń.

Jaką drogę prawną wybrać?

W opisanej sytuacji trzeba najpierw ustalić, z jakiego tytułu bratowa zajmuje dom. Inaczej wygląda sprawa osoby, która nie ma żadnego tytułu prawnego, inaczej małżonka współwłaściciela w trakcie małżeństwa, a jeszcze inaczej osoby stosującej przemoc domową albo stale wywołującej awantury.

Kto może złożyć pozew o eksmisję?

Jeżeli pozew ma opierać się na prawie własności, podstawą jest art. 222 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

W przypadku współwłasności trzeba uwzględnić art. 201 Kodeksu cywilnego. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. Skoro matka ma większościowy udział w domu, jej stanowisko będzie kluczowe. Najbezpieczniej, aby wezwanie do opuszczenia domu i ewentualny pozew podpisała matka albo wszyscy współwłaściciele działający wspólnie.

Jednocześnie art. 209 Kodeksu cywilnego pozwala każdemu współwłaścicielowi wykonywać czynności i dochodzić roszczeń zmierzających do zachowania wspólnego prawa. W niektórych sprawach jeden współwłaściciel może więc działać sam, jeżeli działa w interesie wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli jednak inny współwłaściciel sprzeciwia się eksmisji albo sam udzielił lokatorowi zgody na zamieszkiwanie, sprawa może być trudniejsza i wymagać dokładnej analizy.

Wezwanie do opuszczenia domu przed pozwem

Przed złożeniem pozwu warto wysłać pisemne wezwanie do dobrowolnego opuszczenia lokalu. W piśmie należy wskazać, kto jest właścicielem albo współwłaścicielem domu, dlaczego osoba wezwana nie ma prawa dalej zajmować pomieszczeń, jaki termin ma na wyprowadzkę oraz że brak dobrowolnego opuszczenia domu spowoduje skierowanie sprawy do sądu.

Jeżeli uznacie, że bratowa korzysta z domu na podstawie dorozumianego użyczenia, zastosowanie mogą mieć art. 710 i następne Kodeksu cywilnego. Użyczenie polega na zezwoleniu na bezpłatne używanie rzeczy. W zależności od okoliczności można je zakończyć, zwłaszcza gdy dalsze zamieszkiwanie jest sprzeczne z wolą właścicieli albo korzystający używa rzeczy w sposób niewłaściwy. Przy nagannym zachowaniu znaczenie może mieć art. 716 Kodeksu cywilnego, który pozwala żądać zwrotu rzeczy przed terminem, jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową, właściwościami albo przeznaczeniem rzeczy.

Awantury, przemoc i uporczywe zakłócanie spokoju

Jeżeli problemem są nie tylko rozliczenia za dom, ale przede wszystkim awantury, wyzwiska, groźby albo agresja, warto rozważyć podstawę szczególną. Art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego pozwala współlokatorowi wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

To rozwiązanie może mieć znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy bratowa formalnie korzysta z domu jako małżonka współwłaściciela, ale jej zachowanie przekracza zwykły konflikt rodzinny. Sąd będzie oceniał, czy zachowanie jest rażąco naganne i czy rzeczywiście uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. Same sporadyczne sprzeczki mogą nie wystarczyć, ale stałe awantury, interwencje Policji, groźby, przemoc psychiczna albo fizyczna znacząco wzmacniają sprawę.

Jeżeli zachowanie bratowej nosi cechy przemocy domowej, osoba dotknięta przemocą może żądać zobowiązania sprawcy do opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia na podstawie art. 11a ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy domowej. Niezależnie od tego Policja może wydać natychmiastowy nakaz opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i zakaz zbliżania się do niego na podstawie art. 15aa ust. 1 ustawy z dnia 6 kwietnia 1990 r. o Policji, jeżeli zachodzą przesłanki ustawowe.

W skrajnych przypadkach mogą wchodzić w grę także przepisy karne, np. art. 190 § 1 Kodeksu karnego dotyczący groźby karalnej, art. 216 § 1 Kodeksu karnego dotyczący zniewagi, art. 217 § 1 Kodeksu karnego dotyczący naruszenia nietykalności cielesnej albo art. 207 § 1 Kodeksu karnego dotyczący znęcania się. Gdy dochodzi do krzyków, awantur i zakłócania spokoju, znaczenie może mieć również art. 51 § 1 Kodeksu wykroczeń.

Jakie dowody mogą wystarczyć w sądzie?

Zeznania świadków mogą być dowodem, ale w sprawach o eksmisję z powodu nagannego zachowania najlepiej nie opierać się wyłącznie na zeznaniach najbliższej rodziny. Sąd ocenia wiarygodność każdego dowodu zgodnie z art. 233 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, czyli według własnego przekonania, po wszechstronnym rozważeniu materiału.

Warto zebrać w szczególności:

• notatki z interwencji Policji albo Straży Miejskiej,
• zeznania sąsiadów, znajomych lub innych osób, które widziały awantury,
• korespondencję SMS, e-mail, komunikatory, wezwania do zaprzestania naruszeń,
• dokumentację medyczną, jeżeli doszło do przemocy fizycznej lub silnych skutków psychicznych,
• nagrania rozmów lub zdarzeń, jeżeli zostały wykonane przez uczestnika rozmowy; ich dopuszczalność i znaczenie sąd ocenia w konkretnych okolicznościach sprawy,
• dokumenty dotyczące opłat za dom, jeżeli lokator nie partycypuje w kosztach, mimo wcześniejszych ustaleń.

Czy rozwód brata zmieni sytuację bratowej?

Rozwód może istotnie zmienić sytuację, ale nie oznacza automatycznej eksmisji byłej żony. Jeżeli małżonkowie wspólnie zajmują mieszkanie, sąd rozwodowy rozstrzyga w wyroku o sposobie korzystania z tego mieszkania przez czas wspólnego zamieszkiwania rozwiedzionych małżonków. Wynika to z art. 58 § 2 zdanie pierwsze Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Na żądanie jednego z małżonków sąd może w wyroku rozwodowym nakazać eksmisję drugiego małżonka, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. Taką możliwość przewiduje art. 58 § 2 zdanie drugie Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. W praktyce to brat, jako mąż, powinien rozważyć zgłoszenie takiego żądania w sprawie rozwodowej, jeżeli zachowanie żony spełnia te przesłanki.

Po rozwodzie wygasa małżeński charakter uprawnienia do korzystania z mieszkania wynikający z art. 28^1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Była żona może jednak nadal próbować powoływać się na inne okoliczności, np. wcześniejszą zgodę właścicieli albo szczególną sytuację życiową. Dlatego po rozwodzie często łatwiej jest prowadzić sprawę o opróżnienie lokalu, ale nadal trzeba wykazać brak skutecznego tytułu prawnego albo przesłanki eksmisji.

Najem socjalny i wykonanie eksmisji

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd zwykle rozstrzyga, czy osobie eksmitowanej przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Wynika to z art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeżeli sąd przyzna takie uprawnienie, wykonanie eksmisji może zostać wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty najmu socjalnego.

Nie w każdej sprawie ta ochrona działa tak samo. Art. 17 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje wyłączenia, między innymi gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy domowej albo rażące lub uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu. Dlatego sposób sformułowania pozwu i prawidłowe udowodnienie przyczyn eksmisji mają duże znaczenie praktyczne.

FAQ

Źródła

• art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności,
• art. 222 § 1, art. 201, art. 209, art. 710 i art. 716 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
• art. 31 § 1, art. 33 pkt 2, art. 28^1 oraz art. 58 § 2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy,
• art. 13 ust. 2, art. 14 ust. 1 oraz art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,
• art. 11a ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy domowej,
• art. 15aa ust. 1 ustawy z dnia 6 kwietnia 1990 r. o Policji,
• art. 190 § 1, art. 207 § 1, art. 216 § 1 i art. 217 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny,
• art. 51 § 1 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. – Kodeks wykroczeń,
• art. 233 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.